日前，住建部發(fā)文嚴(yán)管城市更新大拆大建，最多拆20%。這意味著，由“開發(fā)方式”轉(zhuǎn)向“經(jīng)營模式”的城市更新步伐提速。
業(yè)內(nèi)人士指出，對于社會(huì)資本來說，更為緊迫的是轉(zhuǎn)變發(fā)展理念——真正從“賺大錢快錢”向“賺小錢慢錢”轉(zhuǎn)軌，充分發(fā)揮企業(yè)的創(chuàng)新優(yōu)勢和市場機(jī)制優(yōu)勢，圍繞資金融通、項(xiàng)目策劃、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建設(shè)施工、運(yùn)營服務(wù)等關(guān)鍵環(huán)節(jié)增強(qiáng)自身核心能力，善于在發(fā)展新業(yè)態(tài)、新場景、新功能中打造“微利可持續(xù)”的商業(yè)模式，提供一體化推進(jìn)的“全鏈條”和“全周期”服務(wù)。
在此大背景下，更具靈活性的商業(yè)模式備受市場歡迎，比如特許經(jīng)營模式。有人曾預(yù)言，“這場疫情必將成為中國特許經(jīng)營史的分水嶺”。
被時(shí)代選中的“特許經(jīng)營”
特許經(jīng)營是指通過簽訂合同，特許人將有權(quán)授予他人使用的商標(biāo)、商號(hào)、經(jīng)營模式等經(jīng)營資源，授予被特許人使用，被特許人按照合同約定在統(tǒng)一經(jīng)營體系下從事經(jīng)營活動(dòng)，并向特許人支付特許經(jīng)營費(fèi)。
這并不是一個(gè)新鮮概念。
從20世紀(jì)80年代中后期開始，特許經(jīng)營這一商業(yè)模式進(jìn)入中國已三十余載。雖然整體發(fā)展時(shí)間不算太長，但在經(jīng)營數(shù)量和規(guī)模上一直保持著較快的發(fā)展勢頭;早在2005年底，中國已成為世界上特許經(jīng)營體系最多的國家;截至2018年，特許百強(qiáng)企業(yè)的銷售額更突破了4,300億元——而相對其發(fā)源地美國而言，中國的特許經(jīng)營市場仍然有很大的提升空間，前景值得期待。近年來，以洲際、溫德姆、雅高、希爾頓為代表的國際酒店集團(tuán)開始在中國大力推行特許經(jīng)營模式。
為什么特許經(jīng)營模式在存量地產(chǎn)時(shí)代將會(huì)引起了品牌方和業(yè)主投資人的廣泛關(guān)注?筆者認(rèn)為，原因有三：
其一，消費(fèi)者在后疫情時(shí)代追求多元化體驗(yàn)，多業(yè)態(tài)的混合空間成為升級(jí)推新的新方向，一些新概念頻現(xiàn)，比如，宅度假、居家辦公、躺游族、靈活辦公等等，這些消費(fèi)需求僅依靠任何單一商業(yè)業(yè)態(tài)或者標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品難以被很好滿足，多元“混融”空間成為新趨勢。
其二，疫情不確定性嚴(yán)重了實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展，業(yè)主投資人需要更具靈活性的解決方案來提升投資回報(bào)率，多元化的投資組合或者不同業(yè)態(tài)的投資轉(zhuǎn)換將成為其青睞的方式。舉個(gè)例子，閉店3年后，北辰購物中心已確定轉(zhuǎn)型為新型寫字樓項(xiàng)目;而IWG集團(tuán)最近的一項(xiàng)全球研究表明，靈活辦公空間項(xiàng)目越來越受到特許經(jīng)營投資市場的青睞——據(jù)悉，超過一半(56%)對特許經(jīng)營感興趣的商業(yè)領(lǐng)袖現(xiàn)在正在考慮成為靈活辦公空間項(xiàng)目的特許經(jīng)營者，并表示會(huì)在未來18個(gè)月內(nèi)積極尋找機(jī)會(huì)，該比例已超過咖啡店(49%)和健身房(43%)等傳統(tǒng)特許經(jīng)營項(xiàng)目。
其三，受疫情重創(chuàng)的連鎖品牌，亟待又輕又快的商業(yè)模式來緩解壓力甚至逆勢發(fā)展。相較于直營模式，特許經(jīng)營模式，一方面，少了開店的硬性成本，品牌方能從加盟商手中收取一部分加盟費(fèi)、品牌使用費(fèi)、管理費(fèi)等，現(xiàn)金流相對充裕;另一方面，由于各項(xiàng)資金壓力相對較小，品牌的抗風(fēng)險(xiǎn)能力就相對較強(qiáng);此外，在行業(yè)出清的關(guān)鍵時(shí)刻，特許經(jīng)營模式有利于品牌乘勢快速擴(kuò)張，進(jìn)而獲得規(guī)模經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢。
那么問題來了：被時(shí)代選擇的特許經(jīng)營，是未來的趨勢嗎?
酒店及旅游業(yè)顧問公司浩華報(bào)告顯示，5年前中國酒店市場特許經(jīng)營模式僅占比11%，2018-2019這兩年增長到60%以上。晟瑭集團(tuán)董事長兼CEO趙暉調(diào)查發(fā)現(xiàn)，除特別集團(tuán)外，早在2019年幾乎所有酒店管理公司的特許經(jīng)營比例都超過了50%。
酒店業(yè)，是一個(gè)縮影。對于存量地產(chǎn)行業(yè)來說，答案顯而易見——特許經(jīng)營模式發(fā)展的歷史性時(shí)刻已經(jīng)到來。
誰能干好特許經(jīng)營?
“可以說，我們已經(jīng)嘗到了特許經(jīng)營的甜頭�！敝揠H酒店集團(tuán)大中華區(qū)首席發(fā)展官孫健直言，洲際酒店集團(tuán)在全球范圍的特許經(jīng)營模式占比是80%，在中國市場的比例也在增長中;大中華區(qū)作為洲際酒店集團(tuán)全球第二大市場，特許經(jīng)營模式已成為其重要增長引擎。
趨勢就在眼前，但想入門，也并不容易，尤其在一些行業(yè)領(lǐng)域。
“靈活辦公趨勢方興未艾，開放特許經(jīng)營模式勢必會(huì)為后疫情時(shí)代的靈活資產(chǎn)配置提供決勝性的舞臺(tái)及養(yǎng)分;超過一半對特許經(jīng)營感興趣的商業(yè)領(lǐng)袖現(xiàn)在正在考慮成為靈活辦公空間項(xiàng)目的加盟商。但I(xiàn)WG集團(tuán)特許經(jīng)營模式有準(zhǔn)入門檻。”IWG集團(tuán)中國區(qū)總裁胡懋 (Edward Hu)在采訪中強(qiáng)調(diào)了這一門檻，具體包括：已有空間且需要提升管理配置，并尋求進(jìn)入靈活辦公空間領(lǐng)域、尋求空間活化及升級(jí)的機(jī)會(huì);在保證靈活的前提下，需要有一定的投入資金要求;需要有房地產(chǎn)或商業(yè)空間相關(guān)的管理經(jīng)驗(yàn);能夠在品牌框架內(nèi)運(yùn)營和發(fā)展靈活辦公空間。
事實(shí)上，特許經(jīng)營的準(zhǔn)入門檻，并不只是面向業(yè)主投資人，更是對想發(fā)展該模式的連鎖品牌運(yùn)營商的要求——并非所有品牌運(yùn)營商都適合且能干好特許經(jīng)營。
具有市場號(hào)召力的品牌組合
品牌于企業(yè)來說是一筆巨大的無形資產(chǎn)——包含了多年累積的誠信和聲譽(yù)，是消費(fèi)者信任感的重要來源之一。那些具有市場號(hào)召力的品牌才有可能帶來更多消費(fèi)產(chǎn)生價(jià)值，從而讓投資人有安全感。這也就是為什么越來越多公司靠著“品牌先行”理念就能玩轉(zhuǎn)投資加盟。
特許經(jīng)營尤其需要成熟且具備市場影響力的品牌作為先決條件。舉個(gè)例子，洲際酒店集團(tuán)2016年在中國開放中端精選服務(wù)品牌智選假日酒店的特許經(jīng)營權(quán)，2017年將特許經(jīng)營權(quán)模式推廣至中高端全服務(wù)品牌假日酒店和皇冠假日酒店，以此來為業(yè)主投資人提供多元投資組合，進(jìn)而加速規(guī)�；l(fā)展。
“作為品牌授權(quán)方，當(dāng)你想做對外輸出的時(shí)候，你自身必須是個(gè)非常知名且已經(jīng)建立起市場領(lǐng)導(dǎo)地位的品牌。作為全球靈活辦公空間商業(yè)模式的締造者，IWG集團(tuán)始終致力于打造最前沿且最具彈性的辦公空間，在全球范圍內(nèi)提供豐富多樣的靈活辦公選擇。在靈活辦公領(lǐng)域，除了IWG集團(tuán)，你找不出第二家，尤其是在中國市場�！焙硎荆琁WG集團(tuán)通過其多品牌、多區(qū)域運(yùn)營，以滿足不同工作群體對靈活辦公模式的需求，旗下品牌包括雷格斯Regus、Spaces、HQ、No 18、Basepoint、Openoffice和Signature等品牌選擇，其中Regus、Spaces、HQ和Signature則是集團(tuán)特許經(jīng)營等主力品牌。
超強(qiáng)的運(yùn)營管理能力支撐
如果說，品牌是看得見的面子，那么包括系統(tǒng)體系、客戶資源、網(wǎng)點(diǎn)布控、經(jīng)營管理能力在內(nèi)的一系列運(yùn)營管理能力就是潛伏在品牌背后看不見的實(shí)力——支撐特許經(jīng)營模式落地與可持續(xù)發(fā)展。
筆者在梳理IWG集團(tuán)資料時(shí)發(fā)現(xiàn)，這家經(jīng)營30多年的“老牌”企業(yè)之所以敢在辦公領(lǐng)域第一個(gè)吃螃蟹試水特許經(jīng)營，其實(shí)基本功早已夯實(shí)：
一是體量優(yōu)勢，自1989年成立以來，IWG集團(tuán)一直是全球靈活辦公領(lǐng)域的領(lǐng)導(dǎo)者，目前在120多個(gè)國家的1,100多個(gè)城市及地區(qū)開展業(yè)務(wù)，開設(shè)并運(yùn)營超過3,500家靈活辦公中心，全球約84 %的財(cái)富500強(qiáng)公司已與IWG集團(tuán)簽約;
二是獨(dú)特性，IWG集團(tuán)的特許經(jīng)營模式理念并非復(fù)制、而是希望可以與合作伙伴打造獨(dú)特的靈活辦公空間，這其中也包含了差異化、且具有個(gè)性的合作模式;
三是回報(bào)高，IWG集團(tuán)特許經(jīng)營模式已經(jīng)全球合作伙伴驗(yàn)證，具有良好的投資回報(bào)，全球投資回報(bào)率處雙位數(shù)回報(bào)高段——該模式提供了集項(xiàng)目持有、管理決策、運(yùn)營支持及快速入軌的高品質(zhì)商業(yè)發(fā)展平臺(tái);
四是除了擁有運(yùn)營靈活辦公空間逾30年成功經(jīng)驗(yàn)之外，IWG集團(tuán)還提供八大特許經(jīng)營模式合作支持，比如，基于專業(yè)分析及商業(yè)顧問團(tuán)隊(duì)提出的選址建議、篩選最符合預(yù)期的樓宇及空間支持、IT技術(shù)及市場營銷推廣支持等等以確保特許經(jīng)營合作伙伴的投資達(dá)到最優(yōu)回報(bào)水平。
更具靈活性和開放度的合作關(guān)系
相較于委托管理，特許經(jīng)營備受青睞的原因在于其靈活性和開放度，也就是品牌方、資產(chǎn)方與管理方，在價(jià)值最大化的前提之下，可以因時(shí)因地去靈活開展合作模式。
曾經(jīng)有人說，在委托管理關(guān)系中，業(yè)主更像是請了一個(gè)管家，由他來負(fù)責(zé)所有這些物業(yè)經(jīng)營或者整個(gè)家庭的日常運(yùn)營;在特許經(jīng)營的關(guān)系中，業(yè)主只是接入了一個(gè)品牌和系統(tǒng)。這就意味著，其中的各方都要夠強(qiáng)(優(yōu)勢夠明顯)，才能確保合作關(guān)系是靈活而高效的。
“靈活性和開放度，其實(shí)都是建立在IWG集團(tuán)能為合作伙伴做些什么的基礎(chǔ)之上。IWG愈30年在靈活辦公領(lǐng)域的經(jīng)驗(yàn)和對特許經(jīng)營的支持，能夠確保加入其中的合作伙伴的成功率;如果加盟商要自己打造一套系統(tǒng)開設(shè)靈活辦公中心，老實(shí)講，失敗率會(huì)非常高�！焙硎�，在標(biāo)準(zhǔn)之下，每一個(gè)物業(yè)都是特別的，IWG集團(tuán)允許當(dāng)?shù)丶用松淘诓挥绊懫放七\(yùn)營的情況下根據(jù)實(shí)際需求去做一些變通去帶來附加值。
值得注意的是，在過分追求坪效的今天，越來越多的空間被塞入了主營業(yè)務(wù)之外的消費(fèi)場景里，例如酒店大堂的新零售、辦公空間里的健身房、長租公寓里的咖啡廳等等靈活經(jīng)營模式，對此，胡懋強(qiáng)調(diào)，不要為了靈活多元而刻意融合、錯(cuò)誤融合，有兩大原則必須關(guān)注——投入產(chǎn)出比是否過高、是否會(huì)對主營業(yè)務(wù)造成干擾損害。
從長遠(yuǎn)來看，也有業(yè)內(nèi)人士指出，中國目前絕大多數(shù)國際品牌的現(xiàn)有管理體系都是植根于全權(quán)委托管理的基因，故而需要重新建立特許經(jīng)營體系進(jìn)行轉(zhuǎn)型;而與此同時(shí)，來自于業(yè)主方對于特許經(jīng)營加大自主經(jīng)營自由度的同時(shí)期待提升業(yè)績的要求也對品牌方提出了更高的要求——國際品牌特許經(jīng)營模式在中國進(jìn)行推廣的過程中急需建立中國模板。
投資風(fēng)口將在哪兒爆發(fā)?
回顧商業(yè)發(fā)展史，特許經(jīng)營曾在零售和服務(wù)行業(yè)取得成功，并造就了無數(shù)家喻戶曉的杰出品牌。如今，這一商業(yè)模式正往新的領(lǐng)域延伸，為那些想投資特許經(jīng)營品牌，以及有意開啟個(gè)人事業(yè)、尋求一站全包式解決方案的個(gè)人提供更多發(fā)展機(jī)遇。
毫無疑問，后疫情時(shí)代，特許經(jīng)營處于“加速跑”狀態(tài)，那么，誰能借勢成為下一個(gè)投資風(fēng)口呢?
Hybrid Hospitality興起
去年以來，Workations這個(gè)詞在旅游圈很流行，它沒有精辟而準(zhǔn)確的中文翻譯，大概的意思是在度假目的地進(jìn)行遠(yuǎn)程辦公。高端豪華酒店因此成為Workations最佳選擇——豪華酒店每天都在出租客房(通常打折幅度很大)，并提供額外的特權(quán)，例如健身房，桑拿浴室和中午休息的游泳池;與人們當(dāng)?shù)氐目Х鹊昊蚣依飼坎煌氖�，酒店的套間豪華舒適，可進(jìn)行小微會(huì)議，無需打包便可以輕松送達(dá)美食，只需打個(gè)電話即可。
IWG集團(tuán)順勢提出了Hybrid Hospitality(混合業(yè)態(tài)酒店)模式，即將多余的空間轉(zhuǎn)換成辦公空間以提高酒店入住率和刺激營業(yè)額。簡單來說，酒店與IWG集團(tuán)合作，將有效轉(zhuǎn)換其入駐企業(yè)的商旅需求為酒店自身的客源流量入口，反之酒店商旅客人也可以前往IWG靈活辦公空間辦公。這種模式的優(yōu)越性在于：一方面，作為運(yùn)營商的酒店和辦公可以互為引流、提高業(yè)績;另一方方面，業(yè)態(tài)融合，可以有效降低空置率、增加多元化收益，大大提升了業(yè)主的投資回報(bào)率。
這種合作模式，既可以用于在營酒店的升級(jí)改造，也可以前置于建筑大樓設(shè)計(jì)規(guī)劃、便開始量身定制打造靈活辦公空間(默契度會(huì)更高)，最終實(shí)現(xiàn)酒店品牌方、業(yè)主方與靈活辦公運(yùn)營商的整體價(jià)值最大化。
例如，在今年2月，IWG集團(tuán)與在歐洲擁有160多家酒店的法國法塔爾(Fattal)酒店集團(tuán)旗下酒店萊昂納多皇家酒店(Leonardo Royal Hotels)簽署了合作協(xié)議，為位于阿姆斯特丹的萊昂納多皇家酒店提供升級(jí)改造，打造了雷格斯Regus品牌約2000平方米的三層辦公空間。
長遠(yuǎn)來看，靈活辦公品牌與酒店場景的合作加深，未來靈活辦公品牌有望探索更多的合作場景，跨界營銷和跨界運(yùn)營成為年度新玩法。
遠(yuǎn)郊市場的物業(yè)投資選擇
與Workations一樣火的，還有“居家辦公”。去年以來，F(xiàn)acebook、google、微軟、Twitter等大型科技公司宣傳允許員工永久在家辦公。
事實(shí)上，早在疫情之前，很多公司由于出差外出頻率較高，主要辦公空間日均使用率在80%左右;不少公司也陸續(xù)將辦公地點(diǎn)從市中心搬往郊區(qū)或者在郊區(qū)建立分公司——得益于云辦公技術(shù)發(fā)展。出于通勤距離等因素考慮，一些公司已經(jīng)開始出現(xiàn)“居家辦公”或“遠(yuǎn)程辦公”。
“居家辦公，也會(huì)有一些困擾，一方面受制于家庭辦公環(huán)境、網(wǎng)速、信息安全等因素，另一方面，也缺乏同事之間互動(dòng)交流、小組討論、思想碰撞等氛圍。這時(shí)候，靈活辦公就出現(xiàn)了�！焙赋�，其實(shí)，這些靈活辦公的人并不需要太大的辦公空間，同時(shí)公司還能將很多信息儲(chǔ)存在IWG全球網(wǎng)絡(luò)中心去，員工可以在任何一個(gè)離家近的辦公中心去辦公。
在筆者看來，這一模式的發(fā)展，將會(huì)為城市遠(yuǎn)郊市場的物業(yè)帶來新的投資機(jī)會(huì)�？梢灶A(yù)見，特許經(jīng)營+共享收益的雙輪推動(dòng)，將加速IWG在更廣泛城市和區(qū)域的開店速度。
與此同時(shí)，邁點(diǎn)研究院《中國辦公空間品牌發(fā)展報(bào)告(2020-2021)》顯示，整體上來說，當(dāng)下靈活辦公品牌依然是以一線為主，但今年明顯出現(xiàn)了向新一線擴(kuò)張的態(tài)勢，從數(shù)據(jù)來看，2020年北上廣深占據(jù)了國內(nèi)聯(lián)合辦公近70%的市場份額，與2019年比，下降了2%，上海依舊保持領(lǐng)先，而成都、西安、杭州、南京等地成為頭部品牌搶占份額的新戰(zhàn)場。這就意味著，辦公品牌的“下沉”戰(zhàn)打響。
2500億美元藍(lán)海機(jī)會(huì)
“以前很多競爭對手把自己定義為聯(lián)合辦公，它們其實(shí)是從辦公空間視覺去定義行業(yè)——將不同的公司聯(lián)合/混合在一個(gè)空間，但你會(huì)發(fā)現(xiàn)，這有時(shí)候會(huì)變得很奇怪。比如，我們的大客戶渣打銀行，它為什么要跟其他公司一起聯(lián)合辦公呢?它的訴求是，員工可以更近距離與客戶交流、更方便通勤辦公。所以，我們應(yīng)該站在客戶需求去定義這個(gè)行業(yè)——辦公的地點(diǎn)、空間和形式是靈活的，即靈活辦公�！焙畯�(qiáng)調(diào)，對于大公司來說，靈活辦公更像是一種員工福利，可以作為吸引和留住人才的方式。
據(jù)報(bào)告顯示，全球有50%的企業(yè)員工希望在疫情后能采用“辦公室+遠(yuǎn)程”的混合辦公模式，并且遠(yuǎn)程辦公的頻率保持在每周2.4天左右。不難看出，未來，員工對混合辦公的需求不減反增。
仲量聯(lián)行于今年5月發(fā)布的《全球企業(yè)不動(dòng)產(chǎn)十大趨勢》報(bào)告數(shù)據(jù)顯示，在后疫情時(shí)代，全球33%的企業(yè)不動(dòng)產(chǎn)負(fù)責(zé)人表示將擴(kuò)大聯(lián)合辦公/靈活空間的應(yīng)用范圍，靈活空間也將成為新常態(tài)下企業(yè)提升不動(dòng)產(chǎn)組合靈活性的重要戰(zhàn)略。
“對這個(gè)市場的看好，也取決于不同公司對這個(gè)辦公形式的需求增長的動(dòng)力，其中包括了環(huán)保意識(shí)、優(yōu)化成本，對公司員工的激勵(lì)所謂，網(wǎng)絡(luò)的安全，尤其是它能夠優(yōu)化每家公司的損益表，你不需要投入固定資產(chǎn)，能夠按需使用，這樣你的損益表看上去就比較漂亮，沒有固定資產(chǎn)的投入。”胡懋多次在采訪中表示對于靈活辦公空間行業(yè)未來的非�？春�，預(yù)估未來10年整個(gè)市場成長大概會(huì)帶來2500億美金的規(guī)模。
不得不說，受疫情不確定性的影響，實(shí)體經(jīng)濟(jì)尤其是地產(chǎn)領(lǐng)域遭受了嚴(yán)重打擊。今年以來，筆者所接觸到的不少業(yè)主投資人都徘徊在投資決策的十字路口——要不要繼續(xù)在地方行業(yè)投資;如果繼續(xù)堅(jiān)守地產(chǎn)行業(yè)，那么該投酒店、公寓、靈活辦公還是其他商業(yè)空間業(yè)態(tài)呢?
“每個(gè)投資人都有自己的判斷。我們要做的是，讓他們了解靈活辦公這個(gè)行業(yè)發(fā)展的潛在的空間在哪里。這個(gè)市場目前處于增長爆發(fā)期，它不是存量市場、而是增量市場。這也就是為什么我們要抓住時(shí)機(jī)推出特許經(jīng)營模式的原因�！焙嘎�，IWG集團(tuán)特許經(jīng)營模式在全球范圍內(nèi)推出的近兩年時(shí)間內(nèi)，已成功簽約近60家加盟機(jī)構(gòu)及業(yè)主，在未來將開設(shè)375個(gè)左右的靈活辦公中心;在中國，IWG集團(tuán)已收到市場對加盟特許經(jīng)營模式的熱烈反饋，并正在與諸多項(xiàng)目進(jìn)行積極洽談，有望在2022年上半年開幕首家在華的特許經(jīng)營模式合作的靈活辦公中心。
