2017年的尾巴，楊國(guó)強(qiáng)站臺(tái)，碧桂園正式發(fā)布長(zhǎng)租公寓品牌“BIG+碧家國(guó)際社區(qū)”，并提出建設(shè)“長(zhǎng)租城市”的宏圖。

　　彼時(shí)正是長(zhǎng)租公寓最為風(fēng)光的時(shí)候，各方角色在租購(gòu)并舉政策導(dǎo)向下扎入這片藍(lán)海，長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)迎來(lái)真正的規(guī)�；瘮U(kuò)張。

　　雖在此前已有萬(wàn)科、龍湖、旭輝等搶先布局，但后來(lái)者碧桂園仍是“初生牛犢不怕虎”地喊出了“3年100萬(wàn)套”的目標(biāo)。

　　如今，楊國(guó)強(qiáng)有了其他讓他全身心投入的新業(yè)務(wù)，碧桂園文商旅集團(tuán)負(fù)責(zé)人也有了更換。而2020年蛋殼公寓的暴雷，更是讓整個(gè)長(zhǎng)租公寓陷入一陣低潮期。

　　三年過(guò)去，碧桂園的長(zhǎng)租理想如何了？

　　近來(lái)，碧桂園長(zhǎng)租公司簽下大連、煙臺(tái)、青島3個(gè)項(xiàng)目管理合同的消息，讓外界再次關(guān)注起碧桂園的長(zhǎng)租業(yè)務(wù)。

　　三年長(zhǎng)租路

　　碧桂園踏入長(zhǎng)租市場(chǎng)的時(shí)間，并不算最早那一批。

　　長(zhǎng)租這股風(fēng)最開(kāi)始吹起的時(shí)候是在2010年，當(dāng)時(shí)類似于自如公寓、魔方公寓、you+公寓等面向青年群體的長(zhǎng)租公寓出現(xiàn)。

　　開(kāi)發(fā)商當(dāng)中，萬(wàn)科、龍湖、旭輝、金地等率先涉足長(zhǎng)租。如萬(wàn)科自2014年介入長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)，旗下品牌主要為“泊寓”；龍湖于2016年8月宣布正式涉足長(zhǎng)租公寓業(yè)態(tài)，并推出“冠寓”品牌；2016年12月，旭輝另辟蹊徑，與華東師范大學(xué)合作推出長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目，后有長(zhǎng)租品牌領(lǐng)寓。

　　直到2017年，“租購(gòu)并舉”正式進(jìn)入加速模式，并成為當(dāng)年的經(jīng)濟(jì)關(guān)鍵詞。全國(guó)各地發(fā)布相關(guān)政策細(xì)化房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)的監(jiān)管細(xì)則，廣州、深圳、南京等12個(gè)城市成為首批展開(kāi)住房租賃試點(diǎn)的城市。

　　觀望了一陣時(shí)期的碧桂園決定入局。

　　2017的中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，集團(tuán)總裁莫斌就透露碧桂園已圍繞一線城市區(qū)域，在不同的組織架構(gòu)里設(shè)立了長(zhǎng)租事業(yè)部。

　　同年12月，碧桂園召開(kāi)長(zhǎng)租業(yè)務(wù)發(fā)布會(huì)，楊國(guó)強(qiáng)腳步歡快地走上臺(tái)，鞠了一躬。在那次演講上，他又動(dòng)情地講起了自己年輕時(shí)的故事：“我年輕的時(shí)候，也很貧困，我就借住在我做老師的哥哥的幾平方米房子里面，并且住了很多年。因?yàn)槲?8歲之前，連鞋都沒(méi)得穿……”

　　在楊國(guó)強(qiáng)看來(lái)，經(jīng)濟(jì)實(shí)力不足的時(shí)候年輕人暫時(shí)買不到房子很正常；所以，推進(jìn)長(zhǎng)租公寓也有其實(shí)際的社會(huì)意義。

　　與一路高歌的住宅業(yè)務(wù)一致，在新業(yè)務(wù)上碧桂園也帶了些”激進(jìn)”，在布局之時(shí)就喊出了“BIG+碧家國(guó)際社區(qū)”計(jì)劃在三年內(nèi)建設(shè)100萬(wàn)套長(zhǎng)租公寓的目標(biāo)。

　　可以橫向?qū)Ρ鹊氖�，�?dāng)時(shí)發(fā)展長(zhǎng)租業(yè)務(wù)已有三年的萬(wàn)科，于2017年加速規(guī)模擴(kuò)張?jiān)谌珖?guó)范圍內(nèi)開(kāi)發(fā)8.4萬(wàn)間公寓，并計(jì)劃在2018年拓展45萬(wàn)間公寓房源；發(fā)展一年左右的龍湖冠寓開(kāi)業(yè)逾1.5萬(wàn)間，旭輝領(lǐng)寓則計(jì)劃未來(lái)5年打造20萬(wàn)間公寓。

　　此后，政策的支持、龐大的租賃市場(chǎng)規(guī)模還是助推著入局者朝前走。

　　碧桂園于其中一度擴(kuò)張迅猛。如發(fā)布會(huì)話音剛落，于2017年12月29日，碧桂園集團(tuán)首個(gè)長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目“BIG+碧家國(guó)際社區(qū)上海國(guó)家會(huì)展中心店”正式開(kāi)業(yè)運(yùn)營(yíng)，開(kāi)業(yè)不到3個(gè)月滿租率實(shí)現(xiàn)95%。

　　此后半年碧桂園在上海、武漢、深圳、廈門、廣州等一二線城市落地門店數(shù)達(dá)到10余家。

　　2018中期業(yè)績(jī)會(huì)上，碧桂園披露，截至七月底建設(shè)的長(zhǎng)租公寓超過(guò)3萬(wàn)個(gè)單位，開(kāi)業(yè)2000多間。事實(shí)上當(dāng)時(shí)碧桂園集團(tuán)副總裁兼營(yíng)銷中心總經(jīng)理程光煜的說(shuō)法已有了些改變，稱未來(lái)會(huì)合理推進(jìn)房間數(shù)目，但不會(huì)制定目標(biāo)。

　　這一年，碧桂園將其在住宅方面競(jìng)得的宅地自持部分納入碧家的已拓房源范圍內(nèi)，因此也迎來(lái)規(guī)模的迅速擴(kuò)張。當(dāng)年，碧桂園已拓房源接近4萬(wàn)個(gè)單位，已開(kāi)業(yè)5700多間。

　　經(jīng)過(guò)兩年熱情高漲期，到了2019年，事實(shí)上整個(gè)長(zhǎng)租行業(yè)已逐漸回歸審慎理性預(yù)期，房企進(jìn)入的熱情也顯著下降。

　　在這一階段，碧桂園與萬(wàn)科、龍湖一樣保持著較快速的增長(zhǎng)，同時(shí)提高了已拓房源的轉(zhuǎn)化。2019年，碧桂園碧家布局超6萬(wàn)間，同時(shí)開(kāi)業(yè)數(shù)量增至接近1.5萬(wàn)間；同期房企中布局規(guī)模最大的萬(wàn)科，管理數(shù)量達(dá)23萬(wàn)間，開(kāi)業(yè)10萬(wàn)間。

　　長(zhǎng)租低潮期

　　2020年，前有疫情影響，后有蛋殼暴雷風(fēng)波，長(zhǎng)租公寓并不平靜。

　　尤其是蛋殼公寓的暴雷一度讓許多人對(duì)整個(gè)長(zhǎng)租行業(yè)的印象跌入谷底，碧桂園等開(kāi)發(fā)商涉足的長(zhǎng)租業(yè)務(wù)也一度被誤解。

　　但事實(shí)上，蛋殼公寓事件具有其獨(dú)特的模式與弊端。首先目前做長(zhǎng)租公寓的主要有重資產(chǎn)和輕資產(chǎn)兩種模式，如萬(wàn)科、龍湖、碧桂園大多是利用自身的商辦物業(yè)轉(zhuǎn)化長(zhǎng)租房源，即為重資產(chǎn)。

　　輕資產(chǎn)中又分為集中式和分散式，集中式為整租一棟過(guò)來(lái)統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)，分散式便是從散戶房東手里簽下再轉(zhuǎn)租的，通過(guò)收過(guò)來(lái)統(tǒng)一裝修后賺取租金差，蛋殼便是后者分散式模式。

　　此外，蛋殼又運(yùn)用了金融杠桿最為詬病的“租金貸”，即通過(guò)長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商與金融機(jī)構(gòu)合作，以租客名義辦理貸款、按月付租，金融機(jī)構(gòu)則將租期內(nèi)的所有租金一次性付給運(yùn)營(yíng)商。因此，租客向長(zhǎng)租公寓交租的行為就轉(zhuǎn)變?yōu)樽饪偷倪�貸行為。

　　這一切隨著蛋殼資金循環(huán)斷裂，租客、業(yè)主的拉鋸，而暴露在陽(yáng)光下。

　　值得一提的是，在資金問(wèn)題上，諸如碧桂園等開(kāi)發(fā)商可通過(guò)政策方面獲得長(zhǎng)租公寓的專項(xiàng)融資，發(fā)行長(zhǎng)租公寓類的融資產(chǎn)品；又或者以配套建設(shè)長(zhǎng)租公寓為由，通過(guò)在一二線城市進(jìn)行產(chǎn)業(yè)合作取得更低成本的地，這對(duì)于資金沉淀和成本來(lái)說(shuō)都是優(yōu)勢(shì)。

　　如碧桂園就曾在2018年2月獲批百億租賃住房REITs，成為國(guó)內(nèi)迄今為止最大的一筆租賃住房REITs，此后還相繼與中信銀行、中國(guó)建設(shè)銀行等簽署長(zhǎng)租公寓融資戰(zhàn)略協(xié)議，并陸續(xù)接受放款。

　　所以在一定程度上他們的模式與金融能力，都可以相應(yīng)規(guī)避資金鏈問(wèn)題。

　　當(dāng)然，2020年對(duì)于開(kāi)發(fā)商們而言，所面臨的還不止長(zhǎng)租市場(chǎng)的波動(dòng)。這一年，于他們而言最大的困難或許是住宅開(kāi)發(fā)主業(yè)遭遇疫情與紅線的壓力。

　　碧桂園長(zhǎng)租業(yè)務(wù)相關(guān)人士向觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體披露，目前碧桂園儲(chǔ)備房源6萬(wàn)間，簽約管理面積超過(guò)160萬(wàn)平米，其中自持租賃物業(yè)13萬(wàn)平米，累計(jì)投入資金超過(guò)25億元。

　　全品牌籌建門店數(shù)超過(guò)70家，開(kāi)業(yè)籌建房間數(shù)累計(jì)超過(guò)1.7萬(wàn)間，全國(guó)門店平均出租率90%。

　　粗略對(duì)比的話，2020年碧桂園在儲(chǔ)備房源方面并無(wú)太大增長(zhǎng)，持續(xù)轉(zhuǎn)化了僅2000間開(kāi)業(yè)房間數(shù)，相比過(guò)去兩三年的速度應(yīng)該是較為放緩的一年。

　　其相關(guān)人士也表示，這一年公司抓精細(xì)化管理，尤為注重人房比、費(fèi)效比——事實(shí)上這也與碧桂園集團(tuán)今年整體的方向較為一致。

　　當(dāng)然，不可避免的是，直到這一年落下帷幕，碧桂園長(zhǎng)租業(yè)務(wù)三年前喊出的百萬(wàn)間目標(biāo)，放在哪家開(kāi)發(fā)商、運(yùn)營(yíng)商身上都無(wú)人實(shí)現(xiàn)。

　　而在2021年伊始，于1月22日碧桂園文商旅集團(tuán)長(zhǎng)租公司宣布，其于1月成功簽下大連、煙臺(tái)、青島3個(gè)項(xiàng)目管理合同，儲(chǔ)備房源超3000套。

　　這次所獲房源并不是以碧家品牌的名義，而是2020年8月碧桂園與奧克伍德集團(tuán)共同合作創(chuàng)建的中高端服務(wù)式公寓產(chǎn)品“奧克伍德碧軒”。

　　碧桂園文商旅集團(tuán)長(zhǎng)租公司負(fù)責(zé)人陳顯剛便表示，奧克伍德碧軒的引入拓寬了長(zhǎng)租公司既往服務(wù)模式與內(nèi)容，完善了租賃全價(jià)值產(chǎn)業(yè)鏈體系，使長(zhǎng)租公寓板塊對(duì)外更具吸引力與競(jìng)爭(zhēng)力，為提升租賃盈利水準(zhǔn)做出新貢獻(xiàn)。

　　消息指出，根據(jù)計(jì)劃，2030年奧克伍德碧軒服務(wù)公寓力爭(zhēng)簽約達(dá)到100家。

　　這次交易另一方面也反映了碧桂園在長(zhǎng)租業(yè)務(wù)上輕重結(jié)合的發(fā)展戰(zhàn)略。據(jù)悉，碧桂園長(zhǎng)租業(yè)務(wù)未來(lái)輕重比例會(huì)達(dá)到50：50。

　　擴(kuò)張對(duì)于長(zhǎng)租行業(yè)來(lái)說(shuō)，一定程度上仍代表積極的信號(hào)。不過(guò)長(zhǎng)久以來(lái)尚未解決的仍是盈利問(wèn)題，截至目前開(kāi)發(fā)商多數(shù)披露的是租賃收入，在建、管理房間數(shù)，卻從未直面業(yè)務(wù)的盈利問(wèn)題。

　　這不由得讓人想起2017年長(zhǎng)租業(yè)務(wù)風(fēng)起時(shí)，許多開(kāi)發(fā)商、運(yùn)營(yíng)商都不約而同地有相同表述：前三年發(fā)展都還是在消耗階段、投入階段；盈利不是當(dāng)前最主要的目標(biāo)……

來(lái) 源：觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) 

     編 輯：liuy