深圳向來不缺少話題。過去數(shù)十年里無數(shù)財富故事誕生于此，如今，買房造富的神話也不斷在此上演。
1月23日，深圳市住房和建設(shè)局（以下簡稱“深圳住建局”）發(fā)布《深圳市住房和建設(shè)局關(guān)于進(jìn)一步加強我市商品住房購房資格審查和管理的通知》（以下簡稱“通知”），稱將啟用“購房意向登記系統(tǒng)”、利用只凍結(jié)進(jìn)入公證搖號控制范圍購房人的認(rèn)籌金等方式加強購房意向登記管理，同時，將嚴(yán)格審查購房人資格，嚴(yán)厲打擊違規(guī)行為。
對此，行業(yè)普遍觀點認(rèn)為，此類懲罰措施能發(fā)揮震懾作用，使各類購房資格造假成本增大，杜絕“炒房”行為。
通知發(fā)布的前一天，深圳住建局曾發(fā)文，表示對華潤城潤璽一期認(rèn)購人購房資格、購房資金來源、流水等情況進(jìn)行了審查。經(jīng)核，有12人存在隱瞞真實情況、提供虛假材料及資金流水記錄等情況。
此前，華潤城潤璽一期13.1萬元/平方米限價引發(fā)萬人“打新”，由于一二手房價格嚴(yán)重倒掛，該項目“買到就能賺500萬元”成為購房者們共識。
除了“打新熱”外，二手房市場也值得注意，1月15日，國家統(tǒng)計局公布2020年12月份70城房價變動情況，同比2019年12月深圳二手房價格上漲14.1%，領(lǐng)漲全國。
在深圳整個樓市狂歡與調(diào)控趨嚴(yán)的循環(huán)往復(fù)中，有人伺機而動，有人待價而沽，也有人望而卻步。他們的一舉一動組成了深圳樓市的魔幻與現(xiàn)實。
“越調(diào)控越漲價”？
深圳2020年月度二手房市場均價及成交數(shù)據(jù) 來源：諸葛找房
這不是今年以來深圳住建局首次對“炒房”行為重拳出擊。
1月19日，深圳市不動產(chǎn)登記中心就下發(fā)過一份《關(guān)于明確<關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知>若干問題的函》，對2020年深圳樓市調(diào)控文件中的3個問題執(zhí)行進(jìn)行了細(xì)化。要求“7·15新政”在途交易辦理手續(xù)截止日期延長1個月，至2021年1月31日。高層次人才購買首套住宅無需社保或個稅證明，購買二套住宅按深圳現(xiàn)行限購政策執(zhí)行。家庭購買商品住房，只能登記在具有購房資格的家庭成員名下。
“調(diào)控影響我的房子漲價嗎？”在眾多深圳買房交流群中，老徐（化名）創(chuàng)建的這個是較為活躍的。作為群主，除了為新手買房答疑解惑外，老徐還贈送多年來“炒房”積累的經(jīng)驗。
對于深圳為“7·15”新政打補丁的《關(guān)于明確<關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知>若干問題的函》，老徐不以為意，“‘7·15’新政也說是史上最嚴(yán)，可結(jié)果大家也看到了，僧多粥少局面下深圳注定房價走高，這不是以人的意志為轉(zhuǎn)移的�！�
這個觀點迅速得到群內(nèi)多位手握多套房產(chǎn)業(yè)主贊同。
老徐所說的“7·15”新政即2020年7月15日深圳發(fā)布樓市調(diào)控新政策。
政策提出，落戶滿3年且連續(xù)繳納36個月個稅或社保才能買商品房。個人住房轉(zhuǎn)讓增值稅征免年限由2年調(diào)整到5年。普通住房應(yīng)當(dāng)同時滿足以下條件：容積率在1以上；建筑面積144平方米以下；實際成交總價低于750（含本數(shù)）萬元。在本市無房但有貸款記錄的，首付5成；擁有1套房的，貸款首付比例不低于70%；離婚3年內(nèi)購房，其擁有住房套數(shù)按離異前家庭總套數(shù)計算。
多方數(shù)據(jù)顯示，“7·15”新政實施后，深圳二手房市場熱度有所下降，房價方面則不然。
福田某中介機構(gòu)經(jīng)紀(jì)人小王（化名）在接受中國房地產(chǎn)報記者采訪時坦言，“‘7·15’對成交量有不小影響，但業(yè)主除非急售，否則都選擇堅決不降價，因此，對房價并沒有產(chǎn)生較大影響，甚至不少業(yè)主上調(diào)了房價來覆蓋稅費。”
有業(yè)主介紹，“這幾年每年都有小區(qū)被報出‘抱團(tuán)漲價’，這也就是被報道出來了，我知道有小區(qū)業(yè)主都達(dá)成共識了，哪怕高價掛著不賣也不會降價。”
“不要猶豫，猶豫就會敗北�！彼又硎�，2020年年初時候我有一同事看上福田天然居一個三居，當(dāng)時掛牌價總價980萬（元），中介幫忙砍到了950萬（元）。就是觀望沒買，現(xiàn)在那個小區(qū)同樣戶型最低價賣1450萬（元）。
以諸葛找房提供的數(shù)據(jù)為例，7月以后深圳二手房成交量曾呈現(xiàn)出每月下降趨勢，房價卻逐月上漲。
就“越調(diào)控越漲價”這一現(xiàn)狀，中國房地產(chǎn)報記者采訪了IP Global中國區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜。
柏文喜分析，深圳產(chǎn)業(yè)聚集程度與科技創(chuàng)新能力讓深圳市場基礎(chǔ)與人口基數(shù)對市場需求形成了強有力支撐，貨幣超發(fā)引發(fā)的通脹壓力下的避險性投資需求又推高了市場需求，加上深圳新盤入市較少，自然就無法避免房價上揚之勢。
中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院院長陳晟亦稱，“同樣的情況也正在上海發(fā)生。”
矛盾兩面
對于還沒有“上車”的剛需客戶來說，“炒房”話題遙不可及。
“說‘來了就是深圳人’，可沒有房子在哪里都是漂泊者。”阿強（化名）畢業(yè)后就到深圳工作，到今年1月已滿6年。“漲工資速度趕不上房價上漲速度，2019年就提上日程的買房結(jié)婚計劃，到現(xiàn)在還沒下手。”
一方面阿強鄙視著群內(nèi)其他人“炒房”行為；另一方面，阿強表示如果現(xiàn)在“上了車”，肯定也不希望房價跌。
這樣矛盾的想法也體現(xiàn)在其他有購房意向的剛需客身上，“打新”成為他們最好的選擇。
所謂“打新”原來指股市或基金領(lǐng)域，用資金參與新股和基金的申購，如果中簽的話，就買到了即將上市的股票或基金。由于深圳樓市新房和二手房價格倒掛的嚴(yán)重情況，買到新房就如購入新股，更像是一種投資行為。也就是說，在深圳樓市“打新”中中簽就可以大賺一筆。
2020年8月，光明區(qū)剛需盤中海寰宇時代花園以均價約5.99萬元/平方米價格開盤，彼時，附近二手房源均價在6.6萬元/平方米左右。據(jù)了解，該樓盤包含商業(yè)和住宅兩種類型產(chǎn)品，其中住宅產(chǎn)品1232套，總價區(qū)間在452萬-850萬元/套，最終認(rèn)籌人數(shù)3696人。
阿強也是其中一員，遺憾的是他沒有中簽，“幾秒就搶光了�！�
事后，他看見新聞上說，“有網(wǎng)友特意花了1萬多元買了最好的路由器，就是為了線上選房比別人快一點�！�
同年11月，華潤城潤璽一期項目以13.2萬元/平方米開盤，由于周邊二手房均價已經(jīng)到了18萬元/平方米，新房和二手房差價倒掛近5萬元，按一套100平方米新房計算，約等于中簽者倒手就能賺500萬元。該樓盤在開盤之后引發(fā)萬人“打新”，11月25日-26日兩天，1171套房源便全部清盤。
不過，這種總價千萬級別新房并不在阿強“打新”名單內(nèi)。
“我掏空‘4個錢包’加上這些年積蓄也就湊夠首付200萬元，還要考慮之后收入是否能承受月供，這種項目面積都是100平方米以上，認(rèn)籌金也是幾百萬元，怎么可能是‘剛需’盤？”阿強告訴記者，不排除有人第一次買房就一步到位，但是我了解到的這類項目投資“炒房”的也不少，他們中的購房名額要么是親戚之間套用名額，要么就是買名額代持。
華潤城潤璽一期這次萬人“打新”活動，也引發(fā)了媒體關(guān)注。
2021年1月22日晚，深圳住建局發(fā)文，表示對華潤城潤璽一期認(rèn)購人購房資格、購房資金來源、流水等情況進(jìn)行審查。經(jīng)核，有12人存在隱瞞真實情況、提供虛假材料及資金流水記錄等情況。
1月23日，深圳住建局發(fā)布通知稱，將啟用“購房意向登記系統(tǒng)”、利用只凍結(jié)進(jìn)入公證搖號控制范圍購房人的認(rèn)籌金等方式加強購房意向登記管理，同時，將嚴(yán)格審查購房人資格，嚴(yán)厲打擊違規(guī)行為。
政策明確，對于違反規(guī)定的購房者或相關(guān)責(zé)任人，住房建設(shè)部門將依法采取相關(guān)措施。其中有三點值得關(guān)注。第一，停止相關(guān)人員使用我市“購房意向登記系統(tǒng)”以及合同網(wǎng)簽系統(tǒng)三年。第二，停止相關(guān)人員在我市購買、承租保障性住房和人才住房資格三年；已在公共住房輪候名單內(nèi)的，取消其輪候資格。第三，停止相關(guān)人員在我市的住房公積金貸款資格三年。
對此，業(yè)內(nèi)人士表示，此類懲罰措施，能發(fā)揮震懾作用，使各類購房資格造假的成本增大，杜絕“炒房”行為。
政策持續(xù)升級 能否走出“怪圈”？
不少剛需客對近日不斷升級的政策表示支持。
“這類打擊‘代持’行為的政策對我們首次買房的剛需來說是利好的，希望這些政策最終能落到實處，不是‘雷聲大雨點小’�！辟彿咳嘶ń悖ɑ┰谂c記者交談中表示。
對于“7·15”新政中的補丁政策及一系列后續(xù)升級的樓市政策，深職院房地產(chǎn)研究所所長、深圳市經(jīng)濟(jì)學(xué)會副會長鄧志旺表示，對于普通購房者來說應(yīng)該是利好的�，F(xiàn)在這個政策，一方面對高層次人才是允許買房的，在沒有社保的情況下，被引進(jìn)人才確實有沒有房的，這是一個保護(hù)。另外一方面，對于那些利用假結(jié)婚掛靠戶口戶籍的，不允許他們買房，其實也是為真正剛需預(yù)留了更多空間，為剛需購房者提供了一個好的政策環(huán)境。
他提醒，對于普通剛需置業(yè)者來說，有需求的還是要盡快出手，去尋找適合自己的房子。
不過，花姐也擔(dān)心，近日升級的政策對二手房市場影響或許不大�！啊执蛐隆m然被堵，二手房方面仍是買家市場，定價權(quán)利在他們手中�！�7·15’之后二手房房價上漲就是這樣形成的�！�
政策在升級，二手房價、的變化卻仍讓人覺得不可控。
對此，中國人民大學(xué)助理教授王鵬告訴中國房地產(chǎn)報記者，任何商品都符合經(jīng)濟(jì)學(xué)基本原理，價值決定價格、供求影響價格。深圳本身地價和生產(chǎn)成本、人工成本就比較高，所以它的房價具有一定基礎(chǔ)。另外，從供需角度來說，深圳一方面包容性強，疊加設(shè)置先行示范區(qū)特區(qū)和粵港澳大灣區(qū)的建設(shè)，也吸納了大量人才，當(dāng)?shù)卣w工資水平、消費能力也比較強，因此它具備了所謂供需錯配，在短時間內(nèi)需求大于供給，價格就會有所上升。
怎樣走出調(diào)控持續(xù)升級和房價仍不可控的“怪圈”？
中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院院長陳晟認(rèn)為，政府方面不會放任房價快速上漲，會想盡各種辦法，比如增加入市土地數(shù)量以提升樓市供給量等。
柏文喜也表示，未來政府一方面會增加入市土地數(shù)量以提升樓市供給量，另一方面也會通過涉房貸款分級管理來從需求端進(jìn)行調(diào)控，因此2021年深圳樓市應(yīng)該還會呈上升勢頭，但漲勢應(yīng)該會受到較大遏制。
來源：中國房地產(chǎn)網(wǎng)
編輯：wangdc
