即使在疫情影響下，2020年北京二手房市場(chǎng)購(gòu)房需求仍持續(xù)釋放，推動(dòng)市場(chǎng)韌性復(fù)蘇。

　　數(shù)據(jù)顯示，全年全市二手住宅成交16.9萬套，同比增長(zhǎng)16%，成交絕對(duì)水平及增幅均是2017年以來最高。此外，貝殼研究院公布的北京鏈家成交數(shù)據(jù)也顯示，全年通過其成交的二手住宅成交均價(jià)60485元/平方米，同比微跌0.5%，連續(xù)三年保持相對(duì)平穩(wěn)態(tài)勢(shì)，同時(shí)二手房業(yè)主調(diào)價(jià)仍以降價(jià)為主。

　　具體來看，疫情擾亂市場(chǎng)需求釋放節(jié)奏，一季度成交腰斬，此后不斷追趕。從更加實(shí)時(shí)的北京鏈家二手住宅成交數(shù)據(jù)看，疫情最嚴(yán)重的2月，成交同比下滑86%；隨著疫情逐步得到控制，被阻滯需求逐步釋放，4月起，單月成交同比轉(zhuǎn)正；年內(nèi)后8月二手住宅成交量同比增加43%，這使得全年總成交不降反增。

　　分區(qū)域來看，外圍城區(qū)量升，中心城區(qū)價(jià)漲。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，2020年成交的二手住宅的面積結(jié)構(gòu)及總結(jié)結(jié)構(gòu)基本穩(wěn)定，區(qū)域上分化較明顯，表現(xiàn)為外圍量升、中間價(jià)漲的特點(diǎn)：外圍的城區(qū)如房山、昌平及大興等城區(qū)成交同比增幅靠前，增速在20%以上，而中心城區(qū)中西城、東城及石景山等增速僅在5%以內(nèi)；價(jià)格方面，4個(gè)遠(yuǎn)郊區(qū)除外的12個(gè)區(qū)中3區(qū)房?jī)r(jià)上漲，分別是海淀、西城及朝陽，東城基本持平，其余城區(qū)均下跌，海淀區(qū)均價(jià)同比上漲2.4%，領(lǐng)先其他各區(qū)，西城以1.9%的漲幅位列第二，在多校劃片實(shí)施的影響下，價(jià)格漲幅收窄。

　　此外，低樓齡房源成交占比提升。2020年樓齡在10年以下的二手住宅成交占比提升2兩個(gè)百分點(diǎn)，樓齡在30年以上的房源成交占比相應(yīng)下降2個(gè)百分點(diǎn)�？梢娫谀瓿跻咔橛绊懴�，購(gòu)房者對(duì)社區(qū)軟實(shí)力、物業(yè)管理能力的重視程度得到提升，購(gòu)房更傾向于樓齡新、物業(yè)配套優(yōu)的社區(qū)。

　　據(jù)分析，房貸利率下降也帶動(dòng)市場(chǎng)需求釋放。貝殼方面解釋，2020年北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的升溫是上半年貨幣寬松影響下，房貸利率下調(diào)促進(jìn)自住需求正常釋放所致，到2020年12月北京首、二套主流房貸利率同比均下降15個(gè)基點(diǎn)。

　　“2020年北京二手房均價(jià)依舊平穩(wěn)，大漲可能性極低�！必悮ぱ芯吭合嚓P(guān)研究人員分析，2020年全年北京二手房業(yè)主調(diào)價(jià)仍以降價(jià)為主，2020年二手房業(yè)主調(diào)價(jià)中降價(jià)次數(shù)占比86%，同比基本持平，市場(chǎng)預(yù)期仍不強(qiáng)。房源成交周期130天，客源成交周期99天，同比分別拉長(zhǎng)28天和14天，市場(chǎng)成交節(jié)奏依舊慢。在貨幣政策逐步回歸常態(tài)、房地產(chǎn)金融降杠桿逐步深化的政策背景下，預(yù)計(jì)2021年北京二手房成交均價(jià)繼續(xù)保持平穩(wěn)狀態(tài)。

　　新房方面，2020年北京商品住宅供應(yīng)面積達(dá)801萬平方米，成交面積達(dá)702萬平方米，供求相對(duì)平衡�！�2020年商品住宅成交量呈現(xiàn)先抑后揚(yáng)的走勢(shì)，上半年受疫情影響成交量同比下滑近3成，下半年逐漸恢復(fù)，全年成交量同比上漲5%，其中限競(jìng)房成交量逐年提升，成為拉動(dòng)整體成交量上漲的因素之一�！毕嚓P(guān)研究人員分析。價(jià)格上，2020年商品住宅成交均價(jià)為48147元/平方米，同比上漲3%，與去年基本持平。

　　值得關(guān)注的是，去年不限價(jià)地塊成交比例由2019年的48%提升至84%，這是否會(huì)影響2021年的房?jī)r(jià)？

　　目光先投向限競(jìng)房。限競(jìng)房自2018年開始入市，且近三年限競(jìng)房成交量占整體市場(chǎng)成交量的比例逐年上升，2020年成交占比接近五成。未來仍有充足的限競(jìng)房產(chǎn)品補(bǔ)充市場(chǎng)，預(yù)計(jì)2021年限競(jìng)房仍將對(duì)整體市場(chǎng)成交量起到較好的支撐作用�！巴瑫r(shí)價(jià)格穩(wěn)定器作用也將持續(xù)，預(yù)計(jì)2021年新建商品住宅成交均價(jià)大幅上漲的可能性不大�！毖芯咳藛T分析，截止到2020年底，北京商品住宅庫(kù)存面積為1173萬平方米，出清周期持續(xù)回落至20個(gè)月，預(yù)計(jì)未來北京新房市場(chǎng)在“穩(wěn)定”調(diào)控基調(diào)下，將保持供需平衡狀態(tài)，庫(kù)存量亦將保持穩(wěn)定。

 來 源：北京日?qǐng)?bào)

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