房訊網(wǎng)訊 6月24日，第三屆中國商業(yè)地產(chǎn)品牌建設(shè)論壇在北京富力萬麗舉辦，以"開拓新渠道 開創(chuàng)新生態(tài)"為主題。論壇由全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)聯(lián)合房訊網(wǎng)共同主辦，房訊指數(shù)研究院與全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)寫字樓分會(huì)承辦，聚集新周期下商業(yè)地產(chǎn)品牌建設(shè)與發(fā)展，探索品牌引領(lǐng)下行業(yè)企業(yè)的創(chuàng)新趨勢(shì)，以品牌力量推動(dòng)中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展進(jìn)程。
貝殼研究院首席分析師許小樂在論壇上分享了對(duì)中國新商辦行業(yè)的研究，并描述了新商辦的發(fā)展圖景和路徑。他表示，中國商業(yè)地產(chǎn)總體處于下行周期，但在不同區(qū)域、不同產(chǎn)業(yè)需求之中仍有結(jié)構(gòu)性的機(jī)會(huì)；行業(yè)發(fā)展整體效率仍然比較低，應(yīng)該從三個(gè)維度去突破，一是服務(wù)者進(jìn)化，二是技術(shù)進(jìn)化，三是制度進(jìn)化。他認(rèn)為，未來的新商辦將是以數(shù)據(jù)和技術(shù)驅(qū)動(dòng)職業(yè)化服務(wù)者、線上線下相結(jié)合，涵蓋開發(fā)建設(shè)、銷售出租、裝修設(shè)計(jì)、房屋改造、換租搬遷、運(yùn)營物管等服務(wù)環(huán)節(jié)的綜合交易服務(wù)平臺(tái)。
以下是許小樂演講內(nèi)容整理：
首先跟大家分享之前在思考的兩個(gè)問題，一是我們通過今天的展會(huì)，可以交換名片、交換信息、交換資源，這些都是在線下進(jìn)行的，我們是否可以把這一些都搬到網(wǎng)上，通過線上的形式去實(shí)現(xiàn)呢？這是我思考的第一個(gè)問題。二是當(dāng)下商辦市場(chǎng)在經(jīng)歷了疫情沖擊后雖然出現(xiàn)了一定的復(fù)蘇，給從業(yè)者帶來了一些信心，但是，如果未來市場(chǎng)延續(xù)下行的大趨勢(shì)，市場(chǎng)表現(xiàn)不及預(yù)期，大家還會(huì)堅(jiān)守在這個(gè)行業(yè)里嗎？在市場(chǎng)不好的時(shí)候我們應(yīng)該怎么辦？應(yīng)該干什么？這是開篇跟大家分享的兩個(gè)思考。
下行周期中的結(jié)構(gòu)機(jī)會(huì)
整體來看，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)總體處在下行周期，但是仍然存在結(jié)構(gòu)性的機(jī)會(huì)。商業(yè)地產(chǎn)的概念在中國已經(jīng)存在25年左右，在過去超量的投資開發(fā)和土地供給模式之下，商辦市場(chǎng)發(fā)展至今已經(jīng)出現(xiàn)增量市場(chǎng)向存量市場(chǎng)轉(zhuǎn)變的局面，原因是供給已經(jīng)大于需求。當(dāng)下商辦市場(chǎng)面臨的主要問題是這些巨大的存量怎么去化。
從數(shù)據(jù)來看，全國商業(yè)辦公物業(yè)總的新開工面積在2013年到達(dá)頂峰，之后連續(xù)7年都是負(fù)增長；從銷售的情況來看同樣如此，商業(yè)辦公物業(yè)銷售面積在2017年達(dá)到高峰是，之后連續(xù)3、4年時(shí)間一直處于下降的態(tài)勢(shì)。這是商業(yè)辦公物業(yè)總體在增量市場(chǎng)里表現(xiàn)出來的情況。
從一些微觀、中觀的角度可以分析出市場(chǎng)走勢(shì)。首先是北京重點(diǎn)商圈租金和空置的統(tǒng)計(jì)，代表了市場(chǎng)的需求，得出的結(jié)論一是代表性的甲乙級(jí)寫字樓租金的水平在下降，二是空置率在上升。與此同時(shí)，北京的寫字樓庫存在上升，而在2017年之后，商辦的銷售能力在下降，銷售速度在減慢。在供給不斷增加的情況下，庫存上升，進(jìn)而導(dǎo)致去化更難。不只是北京，深圳、上海這些特大城市都面臨同樣的問題：在市場(chǎng)總體供給大于需求的情況下，疊加外部對(duì)于需求的沖擊，會(huì)導(dǎo)致市場(chǎng)在去化、銷售以及運(yùn)營等各個(gè)環(huán)節(jié)上都面臨很大的難題，這也是造成從業(yè)者當(dāng)下心理焦慮的很重要的原因。
但是在下行市場(chǎng)中，有一些區(qū)域依舊表現(xiàn)亮眼。在我們統(tǒng)計(jì)的八個(gè)重點(diǎn)商圈中，有的區(qū)域租金在今年一季度依舊維持比較好的增長，空置率在下降。當(dāng)然麗澤雖然現(xiàn)在情況不是特別樂觀，但它正處于發(fā)展中，需要有一個(gè)過程，未來它仍然有比較大的增長潛力。
這些區(qū)域?yàn)槭裁茨茉诳傮w下行的環(huán)境里得以增長？從市場(chǎng)背后供需情況可以看到，這些商圈通常都是金融、互聯(lián)網(wǎng)、健康等產(chǎn)業(yè)在背后支撐。以麗澤商圈為例，在今年一季度的吸納量是全市商圈第一，商圈租戶正是以信息技術(shù)、金融類企業(yè)為主。在未來市場(chǎng)仍具有很大不確定性的背景下，信息技術(shù)、金融業(yè)、健康業(yè)、醫(yī)美等新興產(chǎn)業(yè)依舊不斷增長，這些產(chǎn)業(yè)讓商辦市場(chǎng)出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性的機(jī)會(huì)。所以，當(dāng)今的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，市場(chǎng)整體快速增長發(fā)展的機(jī)會(huì)已經(jīng)不再有了，但是結(jié)構(gòu)性的機(jī)會(huì)仍然是存在的。這就需要從業(yè)者能夠辨別出中國未來20年哪些產(chǎn)業(yè)、哪些行業(yè)、哪些新的業(yè)態(tài)會(huì)得到迅猛發(fā)展，從而根據(jù)這些業(yè)態(tài)去選擇所服務(wù)的行業(yè)及區(qū)域。
三個(gè)維度提升商辦行業(yè)效率
當(dāng)前，商辦行業(yè)面臨著效率低的問題，從人均成單量、成交周期等數(shù)據(jù)都可以體現(xiàn)出來，其本質(zhì)原因是行業(yè)生產(chǎn)方式非常原始與落后。中國的房地產(chǎn)在各行各業(yè)中，數(shù)字化水平幾乎是最低的，有很多原因，包括行業(yè)資產(chǎn)重、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化程度低等。以客源信息獲取為例，當(dāng)前很多人并沒有通過互聯(lián)網(wǎng)的方式去獲客，而是圈子式的打聽消息。商辦行業(yè)并沒有一個(gè)互聯(lián)網(wǎng)化或者網(wǎng)格化的生產(chǎn)方式，更像是一個(gè)個(gè)小圈子、一個(gè)個(gè)信息孤島，這些孤島之間沒有相互打開，生產(chǎn)的內(nèi)容沒有分享，這就造成了大量重復(fù)生產(chǎn)、重復(fù)建設(shè)，結(jié)果導(dǎo)致行業(yè)效率非常低。
當(dāng)前來看，商辦整個(gè)市場(chǎng)仍然是非常分散的，為什么沒有像住宅那樣誕生出鏈家、我愛我家那樣的龍頭企業(yè)呢？有兩大因素。一是內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)成本太高。在一個(gè)充滿惡性競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)機(jī)制里，經(jīng)紀(jì)人之間和品牌之間為了爭(zhēng)奪客源、房源經(jīng)常出現(xiàn)撬單的情況，在沒有產(chǎn)權(quán)信息保護(hù)的情況下市場(chǎng)充滿惡性競(jìng)爭(zhēng)，致使不能產(chǎn)生規(guī)模效應(yīng)。內(nèi)耗越大企業(yè)就越難做大，所以行業(yè)的集中度很難做高。二是基礎(chǔ)設(shè)施嚴(yán)重不足。在商辦領(lǐng)域，很多信息是沒有共享的，例如房源信息，北京現(xiàn)在有多少可租房源、存量房源，是沒有統(tǒng)一數(shù)據(jù)的。所以基礎(chǔ)設(shè)施的欠缺也是導(dǎo)致這個(gè)行業(yè)沒法做大的一個(gè)重要的原因。
為什么這個(gè)行業(yè)沒有實(shí)現(xiàn)全面的基礎(chǔ)實(shí)施？商辦市場(chǎng)已經(jīng)存在25年，比住宅的時(shí)間還要早，并且不像住宅還有一些福利分房，沒有轉(zhuǎn)型帶來的歷史包袱。為什么高度市場(chǎng)化的體系里沒有誕生出應(yīng)該有的功能和模塊，這些問題值得去反思。通過住宅領(lǐng)域市場(chǎng)發(fā)展的道路，可以給商辦行業(yè)一些啟示和借鑒。
來看一個(gè)公式：效率=f（勞動(dòng)力，資本，技術(shù)，制度，……），也就是說，效率等于勞動(dòng)力的投入、資本的投入、技術(shù)和制度以及潛在的全要素投入。效率的提升一是來自于要素的增加，二是來自于制度的改良，三是來自于技術(shù)提升。無論是從宏觀的國家GDP的增長，還是行業(yè)的增長來看，這些因素都是一樣的。過去商業(yè)地產(chǎn)的投資開發(fā)能保持高速增長，是因?yàn)樗钦脕碚猩桃Y的工具，是獨(dú)特的土地財(cái)政金融方式帶來的結(jié)果。2008年之后在要素成本越來越高，而要素?cái)?shù)量越來越少的情況下，要素驅(qū)動(dòng)增長已經(jīng)不現(xiàn)實(shí)了。以前行業(yè)通過大量的經(jīng)紀(jì)人去搞"人海戰(zhàn)術(shù)"去擴(kuò)大規(guī)模，通過大量的資本去建立行業(yè)壁壘，進(jìn)行企業(yè)規(guī)模的擴(kuò)大，這都是過去粗放的生產(chǎn)方式。未來我們要更多地靠技術(shù)和智能創(chuàng)新，真正去考慮技術(shù)難點(diǎn)在哪里，技術(shù)創(chuàng)新在哪里，行業(yè)增值部分在哪里。
從業(yè)人群職業(yè)化程度較低，也會(huì)帶來效率低。經(jīng)紀(jì)人的從業(yè)有兩個(gè)指標(biāo)，一個(gè)是從業(yè)年齡，不同年齡段的人社會(huì)閱歷、社會(huì)資源不同，應(yīng)對(duì)各種問題的能力差別也很大，帶來的生產(chǎn)效率差別也會(huì)很大。二是從業(yè)年限，一個(gè)人從業(yè)的周期決定了這個(gè)人會(huì)在多大程度上投入時(shí)間和精力提升自己，如果周期太短，干不好就走了，會(huì)導(dǎo)致這個(gè)人根本不會(huì)去學(xué)習(xí)和提升自己的專業(yè)技能，更不會(huì)遵守行業(yè)的基本道德規(guī)范和利益的價(jià)值觀。所以人的要素可以說是效率高低的根源。
那么，商辦領(lǐng)域怎么突破？三個(gè)維度。一是服務(wù)者進(jìn)化。行業(yè)服務(wù)者是行業(yè)最關(guān)鍵的力量、最核心的資本，沒有人，再多的技術(shù)、再好的制度都不能發(fā)揮作用。所以專業(yè)、高素質(zhì)的人非常重要，一方面是學(xué)歷，另一方面是專業(yè)能力。通過建立更高品質(zhì)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，通過高素質(zhì)人才的招、訓(xùn)與管，可以帶來服務(wù)者的進(jìn)化，提升客戶的服務(wù)體驗(yàn)。
二是技術(shù)進(jìn)化。通過數(shù)字化的方式去為服務(wù)者賦能，核心是數(shù)字化的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，包括"房"的數(shù)字化以及圍繞"房"的智能化，例如VR找房、線上看房等。同時(shí)通過技術(shù)應(yīng)用將數(shù)據(jù)與場(chǎng)景相結(jié)合，給客戶以空間的代入感和真實(shí)體驗(yàn)。
三是制度進(jìn)化。通過產(chǎn)權(quán)的保護(hù)機(jī)制，讓經(jīng)紀(jì)人能放心大膽地將他們掌握的房源信息在體系內(nèi)體系外打通，打破了原來的惡性競(jìng)爭(zhēng)，實(shí)現(xiàn)效率最大化。通過技術(shù)的手段、通過合作的方式，讓效率變得更高。
新商辦的圖景和路徑
商辦行業(yè)的環(huán)節(jié)，無論是開發(fā)、運(yùn)營，還是招商或者銷售，都只是商辦圖景一個(gè)個(gè)分割的模塊，過去這些模塊是比較單一的，現(xiàn)在這些模塊正在打破邊界，正在融合。未來的新商辦的圖景，將是以數(shù)據(jù)和技術(shù)驅(qū)動(dòng)職業(yè)化服務(wù)者、線上線下相結(jié)合，涵蓋開發(fā)建設(shè)、銷售出租、裝修設(shè)計(jì)、房屋改造、換租搬遷、運(yùn)營物管等服務(wù)環(huán)節(jié)的綜合交易服務(wù)平臺(tái)。
實(shí)現(xiàn)這一圖景，需要商業(yè)地產(chǎn)主動(dòng)擁抱數(shù)字化，擁抱互聯(lián)網(wǎng)，重新去重構(gòu)行業(yè)優(yōu)勢(shì)。未來分三步走。第一步，信息化，構(gòu)建起行業(yè)的基礎(chǔ)設(shè)施。這個(gè)工作很難，而且可能得花10年左右的時(shí)間，會(huì)有一個(gè)無回報(bào)期，需要有足夠的耐心。但是，商業(yè)地產(chǎn)樓盤底層的數(shù)據(jù)庫一定要建立起來，這是后面各種場(chǎng)景的基礎(chǔ)。
第二步，數(shù)字化，以交易服務(wù)為杠桿，切入商辦經(jīng)紀(jì)數(shù)字化。往行業(yè)上下游去延伸，比如線下的裝修、樓宇物業(yè)管理，都可以以交易為切入點(diǎn)去延伸，因?yàn)榻灰追⻊?wù)天然掌握房源和客源兩端，所有信息都在這里進(jìn)行交叉匯集，有很大的便利延伸至前后兩端。
第三步，平臺(tái)化，垂直生長、橫向開放。一般先從行業(yè)垂直領(lǐng)域做起，通過數(shù)字化實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化的數(shù)據(jù)積累，進(jìn)而優(yōu)化流程實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品交易智能化。完成垂直領(lǐng)域之后，再把線上化的數(shù)據(jù)內(nèi)容橫向復(fù)制，拓展裝修、物業(yè)管理等業(yè)務(wù)，為商辦空間產(chǎn)生更好的服務(wù)價(jià)值。
總結(jié)來說，商辦行業(yè)是多變的，需要從業(yè)者不斷發(fā)掘可利用的空間。市場(chǎng)趨勢(shì)的變化只是外部的影響，我們需要更在意的是如何去面對(duì)市場(chǎng)做好產(chǎn)品，如何通過數(shù)字化的方式去改造行業(yè)，如何通過更好的服務(wù)去洞察市場(chǎng)需求，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)對(duì)商辦空間的再造，這是價(jià)值生成和增長的關(guān)鍵舉措。市場(chǎng)好的時(shí)候我們?nèi)プ鍪袌?chǎng)，市場(chǎng)不好的時(shí)候就不斷積累我們的能力，為下一次的市場(chǎng)周期做好準(zhǔn)備。謝謝大家！
來源：房訊網(wǎng)
編輯：wangdc
