6月18日，國務院常務會議召開，確定加快發(fā)展保障性租賃住房政策。人口凈流入的大城市等，允許將閑置和低效利用的商業(yè)辦公用房、廠房等改建為保障性租賃住房。此前，北京、上海、深圳、廈門、南京等多個城市也相繼發(fā)布“非改租”相關政策。
“非改租” 一盤關于存量的大棋
有分析人士指出，在各地發(fā)布“非改租”相關政策后，國常會再強調“改建保障性租賃住房”，說明在宏觀調控層面，增加租賃供應的重點或在發(fā)生變化，由新增租賃用地轉向與存量改造并重。存量資產和空置資源極有可能成為長期宏觀調控的靈活手段，在每個周期的角色都不一樣。這一分析，隨著7月2日國務院辦公廳正式印發(fā)《關于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》落地，得到部分印證。
近年來，中國房地產行業(yè)出現(xiàn)了結構性失衡，幾乎所有的城市都存在商辦、產業(yè)用地供應過剩，導致這兩類資產“空心化”，空置率偏高，估值下降。即便是核心城市、核心地段的商辦綜合體，其吸引力也正在減弱。隨著城鎮(zhèn)化進程加速，流動人口規(guī)模擴大，租房需求日益突出�！胺歉淖狻闭哳l出的背后，是為了存量資產、空置資源與緊缺的租房需求進行有效對接，一方面緩解城市住房壓力，另一方面促進存量資產流通。
后疫情時代 中小單體酒店的“空置焦慮”
疫情“黑天鵝”讓不少經營效率不高的中小單體酒店難以為繼，據(jù)中國飯店協(xié)會統(tǒng)計，2020年有超過10萬家中小單體酒店倒閉“退場”，物業(yè)條件不足、競爭環(huán)境激烈、業(yè)態(tài)過于單一、產品服務落后，成為引發(fā)中小單體酒店倒閉潮的主要原因。即使出售物業(yè)，在目前的行情下也難以取得理想價格。
而大型酒店集團則展現(xiàn)出更強勁的恢復能力，公開信息顯示，2020年第四季度華住中國的出租率達80.6%，經營數(shù)據(jù)基本恢復到上年同期水平。華住集團通過連鎖管理支持、超1.7億會員體系、多品牌多業(yè)態(tài)組合等方式幫助加盟商共渡后疫情時代。近期，“非改租”政策頻頻出臺，以宏觀調控的手段大力支持長租房發(fā)展，則再一次為中小單體酒店業(yè)主、“非住”存量資產持有人提振了信心。
酒店+公寓多業(yè)態(tài)組合 華住城家率先破局
由華住集團投資的長租住宿資產運營品牌——城家，通過“酒店+公寓”業(yè)態(tài)組合，將需求旺盛的長租與短租相結合，降低客房空置率，提升收益穩(wěn)定性，幫助業(yè)主實現(xiàn)資產配置的互補，增強抗周期能力。
▲上海某酒店改造前后對比圖
據(jù)了解，上海一家酒店的業(yè)主，將酒店部分樓層改造成城家公寓，改造后RevPAR(每間可售客房收入)由80元提升到120元，出租率長期保持95%以上；周邊2家同檔次酒店出租率則不超過70%，RevPAR不超過100元。由于長租業(yè)務客源穩(wěn)定，改造后的經營效率，幫助曾專注單一業(yè)態(tài)投資的業(yè)主嘗到了甜頭，未來該項目將進一步完成整體改造。
注：“整體出租率”是指在同一段時間內該門店公寓業(yè)務“長租出租率”+“短租出租率”綜合所得
守正出奇 資產持有的攻守道
來自華住的城家管理團隊，深耕住宿行業(yè)超15年以上，積累了深厚的操盤經驗。
2015年，華住集團創(chuàng)始人、董事長季琦，投資創(chuàng)建城家，布局長租賽道；
2017年，華住集團總裁、華住中國CEO、城家董事長金輝，主導城家研發(fā)了國內首個長短租結合的住宿管理系統(tǒng)（CAS系統(tǒng)）；
2020年，華住集團執(zhí)行副總裁、城家CEO王玲，建立大直銷體系，經過研發(fā)和試運營，于2021年正式推出長租領域首個私域營銷平臺——橙小推，該平臺上線以來，城家直銷比例提升至90%。
隨著這三次重磅接力，發(fā)展布局、模式互補、直銷賦能三大底層邏輯在技術驅動下完成構建，
酒店+公寓的發(fā)展布局，主要解決4類資產痛點：
1. 物業(yè)地段不佳：周邊缺乏商圈、景點、會展中心，短租客流不足以支撐投資酒店的，可以改建為長租公寓，對接長租剛需客群。截止2021年第二季度，城家整體出租率保持95%以上，直銷比例達90%。
2. 物業(yè)體量過大：單一業(yè)態(tài)經營導致供應房量高于實際短租需求，拉高客房空置率，城家通過“白領公寓+藍領公寓+服務式公寓”的多產品組合方式，或與華住聯(lián)動，提供“酒店+公寓”的多業(yè)態(tài)組合方式，幫助資產持有人實現(xiàn)穩(wěn)定的投資回報。
3. 同質化競爭：在同業(yè)態(tài)高度集中區(qū)域，市場飽和，競爭激烈，導致部分樓層長期空置，將這些空置樓層改建為“店中店”，城家在2020年全面升級的CAS系統(tǒng)覆蓋長租、短租、長短租三種住宿需求管理和服務，兼顧“酒店+公寓”組合經營方式。
4. 翻新成本壓力：酒店通常每隔5年需要進行維護裝修，以經濟型酒店為例，二次裝修成本約1萬元/間，如需產品迭代升級，單間投入約4-5萬元，工程相對復雜，工期長短不一。相較下，改建公寓則“輕快”了許多，成本可控，數(shù)日即可繼續(xù)經營。
城家于2021年推出全新集中式青年公寓品牌——勵業(yè)，幫助青年人開啟獨居租房第一步。該產品以“輕配置、低成本、靈活合作”為特色，業(yè)主僅需將物業(yè)有限改造，進行輕簡配置，例如需二次裝修的酒店和公寓，單間房改造最低僅需數(shù)千元，便可快速開門營業(yè)。
截止目前，城家旗下已形成包含城家公寓、勵業(yè)公寓、員宿、CitiGO HOUSE歡閣服務公寓、Citadines馨樂庭公寓酒店等品牌的產品矩陣，滿足新就業(yè)大學生、白領、藍領、高端商務人士等細分客群的長租需求。
即安居也樂業(yè) 奮進下個百年
隨著國家經濟體量的飛升，經濟周期輪動帶來的共振越來越強，每次宏觀調控都引領著全局，指引著進入新周期的方向。
城家，是華住集團對接存量物業(yè)，服務長租需求的重要布局。與“非改租”政策加速落地背后的深意不謀而合：即安居，也樂業(yè)。成就新市民、年輕人的美好生活；同時推動存量資產價值再創(chuàng)造。通過業(yè)態(tài)和模式的靈活組合、精細化的運營能力、酒店標準的入住服務，構建行業(yè)發(fā)展新優(yōu)勢，增進民生福祉，助力實踐新的百年奮斗目標！
