國住房租賃市場極其重要且具有標志性的一年”，政策的定調、細化、推進，使得行業(yè)完成了從頂端到微觀的全面構建。
土地政策、金融財稅政策、市場監(jiān)管政策等多管齊下，致力于扶持和完善住房租賃特別是保障性租賃住房“投、融、建、管、退”的商業(yè)閉環(huán)，并積極引導和鼓勵多元化市場主體參與行業(yè)建設和發(fā)展，充分調動市場的積極性。
租購并舉的大背景下，住房租賃行業(yè)也被認為迎來了新的發(fā)展機遇。如何充分發(fā)揮市場主體的積極性和創(chuàng)新性，進一步滿足廣闊的租住需求，呈現(xiàn)出的是一片新藍海。
但住房租賃又是個極其需要沉淀的領域，投入大、回報周期長、運營壓力重、非常考驗服務能力。資本炒作最盛之時，市場亂象頻出，盲目擴張的浪潮退去之后，留下來的企業(yè)更需要厘清生存與發(fā)展的平衡，才有望以多年積累的投資、開發(fā)、運營和管理能力，在多元化住房租賃體系中發(fā)揮作用。
基于這樣的背景，21世紀經濟報道近日專訪了我愛我家集團副總裁、相寓總經理劉洋，就住房租賃的新發(fā)展模式和企業(yè)的生存邏輯展開思辨。作為深耕住房租賃領域近二十年的“老兵”，劉洋經歷過行業(yè)最初的荒蕪，也在市場最喧囂的時候帶著相寓走過沉浮。
劉洋認為，緊扣“保障民生”的主線，支持住房租賃的宏觀政策越來越堅定，也為行業(yè)帶來了暖風。
“在租購并舉的大格局之下，住房租賃行業(yè)是民生保障型行業(yè)里的一支不可或缺的力量。安居樂業(yè)，先安居而后樂業(yè)，保障和改善新市民的居住環(huán)境，成熟的機構化經營企業(yè)可以有效推動租購并舉格局的發(fā)展，作為市場鏈接的紐帶，是多層次供給體系的必要組成部分。”劉洋說，住房租賃企業(yè)在盤活供給存量、保障居住體驗起到重要的作用，成熟的住房租賃企業(yè)會通過數(shù)字化能力建設、數(shù)字化工具的運營，不斷迭代提升運營質量與服務水平。
另一方面，探索新的發(fā)展模式意味著“看長”和“行穩(wěn)”。劉洋認為，與居住緊密相關的房地產行業(yè)近年來經歷了深度變革，房地產開發(fā)企業(yè)中高杠桿、高周轉的模式已經難以為繼，產業(yè)結構轉變進入關鍵期，房地產從開發(fā)模式向服務模式的轉變愈發(fā)明顯，無論是開發(fā)型房企還是租賃住房企業(yè)，都需要“看長”，更需要“行穩(wěn)”。
具體到長租企業(yè)本身的生存邏輯，劉洋認為當今企業(yè)的發(fā)展要根植于市場需求洞察，“想客戶之所想”，要依托大數(shù)據(jù)及數(shù)字化能力建設，“利企業(yè)運營之器”，完善產品矩陣提升客戶服務體驗及企業(yè)運營能力，“超客戶之所需”。
長租企業(yè)的規(guī)模擴張曾出現(xiàn)過極端案例，兩家長租企業(yè)在比拼加價收房的過程中兩敗俱傷。劉洋對于規(guī)模的觀點是，企業(yè)最重要的“內核”是穩(wěn)定、持續(xù)且有效的核心能力建設，而非盲目追求“表象”一些淺層指標的提升。
關于未來競爭格局，劉洋認為，市場化依然會成為住房租賃行業(yè)的供給主體，機構化企業(yè)在市場供給中的位置會進一步提升和加強，整體市場會以規(guī)模性機構化企業(yè)為主力，個性化產品作為補充，形成多元穩(wěn)定的組成結構。
（我愛我家集團副總裁、相寓總經理劉洋。圖片提供/相寓）
新發(fā)展模式
記者：2021年12月，中央經濟工作會議提出，要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加強預期引導，探索新的發(fā)展模式，堅持租購并舉，加快發(fā)展長租房市場，推進保障性住房建設，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，因城施策促進房地產業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。
如何理解“探索新的發(fā)展模式”？加快發(fā)展長租房市場對于長租行業(yè)意味著什么？
劉洋：自2015年中央經濟工作會議首次提出“租購并舉”和2016年中央經濟工作會議首次提出“房住不炒”以來，支持租賃住房的宏觀政策越來越堅定。
從原來的廉租房、公租房到共有產權房，政策一步一步在完善，去年又明確了保障性租賃住房，致力于解決新市民、青年人群體的住房問題。
探索新的發(fā)展模式，我理解應該包括兩個層面，一方面是開發(fā)型房企原來的高杠桿、高周轉模式行不通了，需要去金融化、防風險，需要進行產業(yè)結構的轉變，不能只掙快錢、短錢，從關注短期收益轉變?yōu)榇蛟炱髽I(yè)長期核心基礎能力建設和價值體現(xiàn)。
另一方面，房地產從開發(fā)模式向服務模式的轉變是一個大趨勢，但是行業(yè)轉型需要時間，行業(yè)上下相關產業(yè)鏈極其長，我們需要耐心一些來觀察。
但十分確定的一點是“保障基礎民生”，這是非常明確的主線。在租購并舉的大格局之下，長租企業(yè)是民生保障型行業(yè)里的一支重要力量。成熟的長租企業(yè)，恰恰是推動租購并舉的有效力量，是多層次供給體系的一環(huán)，企業(yè)長期積累的運營能力或許可以用于保障性租賃住房的運營，這些都是有益探索。
未來長租行業(yè)的發(fā)展區(qū)域也會有變化，可能逐步從北上廣深一線城市逐步向強二線城市擴展。
生存邏輯
記者：過去幾年，長租市場曾有過輝煌時刻，房企和資本爭相入局，但這本質上是一個“慢生意”，需要大量的前期投入、專業(yè)化長期運營，才能獲得最終的正循環(huán)。也有多個長租企業(yè)負責人曾公開表達過行業(yè)魚龍混雜、利潤微薄等問題。長租企業(yè)的業(yè)務邏輯是什么樣的？怎么平衡“慢和快”的關系？
劉洋：住房租賃企業(yè)本質是服務行業(yè)，同時也是民生行業(yè)， 幫助新市民、青年人實現(xiàn)安居，是時代賦予住房租賃企業(yè)的使命。長租企業(yè)致力于解決居民在購房之前的安居問題，我們面向的是剛需群體，需要從根本上了解消費者需要什么，先要滿足消費者最核心的基本要求。
“想客戶之所想”，要依托大數(shù)據(jù)及數(shù)字化能力建設，“利企業(yè)運營之器”，完善產品矩陣提升客戶服務體驗及企業(yè)運營能力，“超客戶之所需”。
另外，這是一個需要長期投入的行業(yè)，企業(yè)最重要的“內核”是穩(wěn)定、持續(xù)且有效的核心能力建設，而非盲目追求“表象”一些淺層指標的提升。
我認為，“看長”、“行穩(wěn)”的初心很重要，經營理念保持理性，不設單一優(yōu)先指標，不盲從，不跟風，遵循經營原則和經濟規(guī)律，踏實走好每一步，將政策與經營結合到實處，從客戶需求出發(fā)，真正體現(xiàn)企業(yè)價值。
越是行業(yè)喧囂和浮躁的時刻，越要冷靜判斷，厚積薄發(fā)，重視優(yōu)質資產，調整產品結構，才能為后續(xù)更健康的發(fā)展留下充分準備。
長租公寓的發(fā)展布局將與此前有所不同，供給端正在告別傳統(tǒng)中介模式，進入多元化運營探索轉型的關鍵時期，服務變得越來越重要。
對于企業(yè)本身來說，“慢即是快”，能夠慢慢打磨出包括委托、裝修、租住、家政服務和家居產品等在內的公寓服務生態(tài)體系才是需要關注的部分，并且需要注重優(yōu)化品牌服務質量，提升用戶的服務體驗。
未來競爭格局
記者：決定長租企業(yè)未來競爭格局的是哪些關鍵能力？
劉洋：租賃機構化、專業(yè)化運營是未來行業(yè)發(fā)展趨勢，且在幫助業(yè)主提供專業(yè)的管理服務，為租客提供規(guī)范的租后服務方面，均已得到驗證。
機構化和專業(yè)化運營包括對管理標準、產品結構、租后服務等各業(yè)務鏈條進行優(yōu)化改造，通過數(shù)字化的能力建設提升管理效率等。
市場化依然會成為住房租賃行業(yè)的供給主體，機構化企業(yè)在市場供給中的位置會進一步提升和加強，整體市場會以規(guī)模性機構化企業(yè)為主力，個性化產品作為補充，形成多元穩(wěn)定的組成結構。
此外，長租企業(yè)還需要具備幾點關鍵能力，一是對市場要有深入理解，二是要有“看長”、“行穩(wěn)”的決心，三是要有深厚的能力建設和長期的投入�！霸谶@樣的基礎上，圍繞居住生活的大場景做創(chuàng)新性外延，探索更多可能性。”
未來，能力輸出也會變得愈發(fā)重要，比如把管理能力和系統(tǒng)能力輸出出去，用自己的所積累的市場資源與經營經驗推動行業(yè)發(fā)展。
記者：相寓接下來的發(fā)展戰(zhàn)略是什么樣的？還會有哪些新的探索？
劉洋：一方面是空間和地域的拓展，未來將從純一線城市逐步向強二線城市加大業(yè)務量，尋找新的可能性。
二是在產品結構上的拓展，圍繞著居住生活場景去迭代和升級，推出個性化租住產品，來滿足消費者多種需求。
三是加大輕托管業(yè)務。相寓輕托管模式向第三方提供品牌、系統(tǒng)、產品運營支持，目前位于深圳市光明區(qū)的輕托管項目已正常運營，具備快速復制推廣的條件，也落戶了天津市濱海高新區(qū)城市更新項目與智能智慧產業(yè)聯(lián)合加速基地。
藍領公寓和運營業(yè)務也是方向。除了公寓的運營以外，相寓也在嘗試園區(qū)的生活配套規(guī)劃運營。
同時，相寓會持續(xù)堅定數(shù)字化能力建設與投入，以數(shù)字化工具賦能企業(yè)運營效率及服務水平的不斷升級。
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