今年受疫情及宏觀經(jīng)濟預(yù)期轉(zhuǎn)弱等影響，廣深寫字樓市場活躍度降低，租金及空置率雙雙承壓。

　　廣州是目前四大一線城市中寫字樓空置率水平最低的城市，深圳則是最高的。戴德梁行近日發(fā)布的報告顯示，截至2022年底，廣州甲級寫字樓空置率同比上升6.4個百分點至14%，深圳同比上升3.6個百分點至22.8%，北京、上海則分別為16%、16.7%。

　　即便依然在四個一線城市中空置率最低，但廣州寫字樓空置率水平也明顯上升。第一太平戴維斯發(fā)布報告指出，廣州今年甲級寫字樓平均空置率連續(xù)四個季度上升，年末同比上升6.7個百分點，至16.3%。

　　第一太平戴維斯華南區(qū)市場研究部負責人謝靖宇表示，如一線城市寫字樓空置率超過15%，基本就可以認定為當前的市場是“買方市場”。

　　戴德梁行研究院副院長、華南及華中區(qū)研究部主管及董事張曉端對界面新聞表示，2017-2020年，廣州甲級寫字樓的年新增供應(yīng)量均維持在30萬平方米以內(nèi)的低水平，少量的新增供應(yīng)令廣州的寫字樓空置率維持在較低水平。進入2021年伴隨新供應(yīng)的增加，廣州甲級寫字樓的空置率也有所上升。

　　不同于廣州，張曉端指出，深圳甲級寫字樓新增供應(yīng)自2016年開始集中放量，過去7年累計供應(yīng)量高達445.6萬平方米，年均供應(yīng)量達到63.6萬平方米。雖然一些年份在供應(yīng)刺激下需求表現(xiàn)強勁，但除去階段性的需求疲軟外，持續(xù)高供應(yīng)顯然是拉高全市空置率的重要的原因之一。

　　2022年，廣州、深圳甲級寫字樓市場需求量都明顯下降，顯示出低迷的態(tài)勢。

　　謝靖宇表示，10月以來，本土疫情形勢對經(jīng)濟與商務(wù)活動產(chǎn)生了顯著沖擊，廣州房地產(chǎn)市場發(fā)展亦受一定影響。廣州2022年甲級寫字樓市場繼去年反彈后再遇冷，凈吸納量降至近十年最低，僅為3.9萬平方米，約為去年的9.5%。

　　據(jù)第一太平戴維斯報告，全年廣州各子市場需求均放緩，租戶搬遷及退租導(dǎo)致珠江新城、越秀等區(qū)域的凈吸納量轉(zhuǎn)負，并成為全市總量下降的主要原因。而得益于金融、貿(mào)易等企業(yè)需求的釋放，天河北、琶洲凈吸納量轉(zhuǎn)正或回升，進而推動廣州全市甲級寫字樓凈吸納量在第四季度轉(zhuǎn)正。

　　戴德梁行與第一太平戴維斯統(tǒng)計數(shù)據(jù)略有出入。據(jù)戴德梁行報告，廣州2022年寫字樓凈吸納量為負值，約為-0.1萬平方米，而近十年來該數(shù)據(jù)都是正值，且平均凈吸納量達到32.1萬平方米。

　　凈吸納量反應(yīng)了市場的新增需求水平，可以理解為凈增租賃面積，由新租面積+擴租面積-退租面積計算而來。

　　戴德梁行報告指出，上半年廣州寫字樓市場需求延續(xù)了去年較為活躍的態(tài)勢，進入下半年，由于疫情在國內(nèi)多個城市反復(fù)，多數(shù)企業(yè)在業(yè)務(wù)擴張與辦公租賃決策上表現(xiàn)謹慎。

　　由于市場整體觀望情緒濃厚，在成本控制驅(qū)動下的續(xù)租和搬遷成為年內(nèi)最主要的租賃活動。

　　雖然比廣州情況要更好些， 但深圳甲級寫字樓2022年的凈吸納量也大幅下降。戴德梁行數(shù)據(jù)顯示，深圳全年凈吸納量為22.2萬平方米，較2021年銳減66.3%。

　　在租賃需求當中，金融業(yè)超越TMT重新成為深圳全年甲級寫字樓最大需求來源。

　　據(jù)戴德梁行報告，從2022年全年來看，金融、TMT、專業(yè)服務(wù)業(yè)依然高踞需求前三甲，但各自占比出現(xiàn)較大變化：金融業(yè)在租賃成交中的占比達38%，較去年上升約12個百分點；TMT占比23.0%，較去年下降約15個百分點；專業(yè)服務(wù)業(yè)占比15.9%，上升約6個百分點。

　　面對激烈的市場競爭，2022年，業(yè)主對租戶資源的渴求更為明顯，業(yè)主去化壓力增大而繼續(xù)降租。受此影響，廣州、深圳甲級寫字樓平均租金均延續(xù)下行趨勢。

　　據(jù)第一太平戴維斯監(jiān)測數(shù)據(jù)，2022年底，廣州甲級寫字樓平均租金降至每平方米每月152.2元，租金指數(shù)同比下降3.8%。

　　謝靖宇表示，到四季度，很多業(yè)主依然執(zhí)行年初以來租金減免或延長免租期的舉措。

　　對于2023年的走勢，謝靖宇認為，需求的逐漸恢復(fù)仍難以抵消大量新增供應(yīng)入市所帶來的市場效應(yīng)，業(yè)主采取降租以獲得更高去化的主要競爭策略仍將系市場主流趨勢，廣州甲級寫字樓租金水平料將延續(xù)下行趨勢。

　　另據(jù)戴德梁行數(shù)據(jù)，截至2022年年底，深圳甲級寫字樓平均租金為每月每平方米203.5元，同比下降3.3%。

　　戴德梁行指出，與租金面價下調(diào)同步的是，越來越靈活的優(yōu)惠條件出現(xiàn)在深圳租賃實例中，除常規(guī)的延長免租期、裝修補貼之外，部分企業(yè)在合同中加入保留擴租權(quán)的條款，在以較低的成本滿足當前辦公需求的同時，更保留中短期便利擴租的權(quán)利。

　　張曉端認為，2023年伴隨著經(jīng)濟面的逐步回穩(wěn)，深圳寫字樓需求端也有望迎來預(yù)期改善，但集中供應(yīng)背景下市場的修復(fù)可能徐緩而波折，租金走低、空置走高的局面或?qū)⒃谥卸唐谘永m(xù)。

　　業(yè)主對所持有寫字樓物業(yè)的資本價值的期望值有所下調(diào)。第一太平戴維斯指出，為滿足資金周轉(zhuǎn)需求，更多廣州小業(yè)主愿降價出售資產(chǎn)，截至年底的平均售價約為3.5萬元/平方米，價格指數(shù)環(huán)比下降1.0%、同比下降3.2%。

　　謝靖宇透露，現(xiàn)在廣州甲級寫字樓買賣市場上，業(yè)主的期望值與投資方的出價能力之間還是存在一定差距，可以達到20%之多。

　　戴德梁行報告指出，2022年全年廣州商業(yè)房地產(chǎn)大宗交易共錄得19宗成交，成交總額為199億元，成交總額同比下降約14.7%，較近6年平均成交額(約211億元)也略低。

　　盡管如此，辦公含研發(fā)辦公物業(yè)仍然是最受投資者青睞的物業(yè)類型。

　　據(jù)戴德梁行統(tǒng)計，2022年廣州辦公類物業(yè)成交額占比達65%，而辦公類別成交額中51%為自用買家購置物業(yè)作為總部/區(qū)域總部辦公之用，如太平洋保險購入粵海金融中心T1座、九毛九集團董事長購入廣州國金天地項目部分樓層、利口福集團(廣州酒家)購入廣州信息港D座等。

　　近年金融、TMT、餐飲、物流等領(lǐng)域的企業(yè)辦公場所需求增加，其購買力較強，逐漸成為大宗交易市場主力軍之一。

　　戴德梁行華南區(qū)資本市場部主管及董事陳俊儒表示，深圳投資人情緒也更為保守謹慎，然而今年房企資產(chǎn)處置項目增多，推高了深圳大宗交易成交規(guī)模。

　　據(jù)戴德梁行數(shù)據(jù)，2022年深圳全年迄今共錄得38宗、共計約427億元大宗物業(yè)交易，同比增長34%，創(chuàng)2019年以來成交額新高。其中政府投資平臺貢獻逾140億，是今年市場上最活躍的買家類型。

　　與住宅市場一樣，深圳大宗物業(yè)的投資型買家的占比持續(xù)下降，僅占全年總交易額的19%，自用型的買家則逆勢增長，貢獻過半的成交額。

來源：戴德梁行、第一太平戴維斯

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