高大的國(guó)槐灑下濃蔭，樹蔭下人們一邊漫步一邊欣賞著綻放的金光菊、紫錐花和芙蓉葵，走乏了，在水霧噴泉旁或環(huán)形長(zhǎng)椅上歇一歇……這，是2020年11月的麗都，改造后的街道不負(fù)秋天的盛景。
如同人的一生是從呱呱墜地到耄耋之年，城市也會(huì)“衰老”。當(dāng)城市機(jī)體變老了，原有功能已不能滿足新的消費(fèi)需求，城市更新自然成了題中應(yīng)有之義。如何通過更新讓城市生活更美好？一年來，北京多個(gè)街道勇于探索，分別在商圈改造、街區(qū)改造、老舊小區(qū)改造中嘗試引入社會(huì)資本，用“小支點(diǎn)”撬動(dòng)大資源，讓社會(huì)力量加入城市更新，在尊重歷史文脈的基礎(chǔ)上再造城市活力。
麗都 商圈之變
遭遇“圍堵”最早涉外商圈活力不再
提起麗都，很多人首先想到的就是麗都飯店。1984年，鄰近機(jī)場(chǎng)的麗都飯店開業(yè)，成為中國(guó)第一家涉外假日酒店。隨后的十多年間，以麗都飯店為核心，形成大大小小十幾個(gè)涉外公寓和別墅，以及其他配套設(shè)施。國(guó)際交往的增多，讓麗都商圈在上世紀(jì)就成為北京最早的涉外商圈、城市國(guó)際化的“橋頭堡”。
然而，隨著城市的快速發(fā)展，30年歷史的老商圈也不可避免地迎來了城市更新的臨界點(diǎn)�！霸趺崔k？根據(jù)新版北京城市總規(guī)和朝陽(yáng)分區(qū)規(guī)劃的要求，2017年，我們?cè)趯⑴_(tái)地區(qū)啟動(dòng)全面大調(diào)研，為麗都商圈找定位�！睂⑴_(tái)地區(qū)工委副書記、辦事處主任李勃說。
調(diào)研后，擺在地區(qū)工委、辦事處面前的問題很集中：道路擁堵、公共空間缺乏、戶外活動(dòng)場(chǎng)所少。麗都片區(qū)方圓0.8平方公里，有效路網(wǎng)卻只有短短1400米，其他要么是斷頭路，要么是未修建的規(guī)劃路。同時(shí)，區(qū)域內(nèi)的飯店、公園等都用一道道圍墻“圈”起來，不僅導(dǎo)致交通內(nèi)循環(huán)幾乎完全缺失，也讓人們無(wú)法走近綠地空間。
“雅靜慢綠”共同打造開放活力街區(qū)
“城市街道應(yīng)當(dāng)作為人們生活的第二空間�！北局匀藶楸�、讓城市更有人情味的理念，2019年，朝陽(yáng)區(qū)啟動(dòng)麗都國(guó)際商務(wù)生活區(qū)環(huán)境提升及設(shè)施更新項(xiàng)目，共分為三期。其中，一期建設(shè)主要包括麗都花園路、麗都花園北路、麗都文投環(huán)路這三條商街的環(huán)境提升。
“我們要在尊重麗都30多年形成的國(guó)際多元人文、商務(wù)生活方式和生態(tài)環(huán)境底蘊(yùn)的基礎(chǔ)上，創(chuàng)造喧囂都市中的一片安寧之地�！表�(xiàng)目總設(shè)計(jì)師金鑫將打造開放街區(qū)、塑造“人的城市”作為更新改造方案的核心。
最新完成改造的麗都花園路和麗都花園北路，就讓人眼前一亮。
在麗都花園路，獨(dú)特的底蘊(yùn)隨著原生樹木一起保留下來，彩色透水混凝土鋪成的漫步道蜿蜒于林下，還林下空間于民，而在步行空間和綠化隔離帶間，穿插增設(shè)了微型兒童游樂園、水霧噴泉、微花園；在麗都花園北路，綠籬被移至行道樹下，拓寬了人的行走空間，打開了幾個(gè)可通行的過街口，抹平了絆人的路牙石，并建起了有雕塑、有彩球墻的開放廣場(chǎng)。
“預(yù)計(jì)到11月底，麗都文投環(huán)路也將建設(shè)完成�！崩畈嘎�，正是在一期建設(shè)的過程中，街道辦發(fā)現(xiàn)，可以調(diào)動(dòng)社會(huì)資本的力量參與到商圈改造中，形成一條“黨政群企”共商共治的新路徑。
“地區(qū)也計(jì)劃在二期、三期的建設(shè)中，引入社會(huì)資本，投入到商圈交通設(shè)施和文化服務(wù)設(shè)施的完善之中，以持續(xù)提升商圈的環(huán)境。”在李勃的設(shè)想中，未來的麗都必將是一個(gè)雅、靜、慢、綠并存的開放活力街區(qū)。
望京小街 街巷之變
“騰籠換鳥”昔日老臟街變成打卡地
“全新的望京坊下沉廣場(chǎng)，餐廳一面都是開放式的，外面就能看到噴泉，呼吸新鮮空氣，環(huán)境非常愜意�！�
“街邊的雜亂無(wú)章被各具特色的商亭和集市所取代，新改造的望京小街果然煥然一新�！�
……
大眾點(diǎn)評(píng)上，輸入望京小街四個(gè)字，種種好評(píng)躍入眼簾。從亂糟糟、臟兮兮，到愜意、驚艷，仿佛就在一夜間，望京人記憶中的“臟街”變樣了，也“出圈”了。從2020年8月8日正式開街到10月31日，僅僅三個(gè)月的時(shí)間，這里就迎來130萬(wàn)人次“打卡”。
望京小街的改變，是街巷改造更新的結(jié)果。但略有不同的是，這場(chǎng)改造并沒有遵循傳統(tǒng)的“修補(bǔ)”思路，而是“騰籠換鳥”，直接將市政道路改造為步行街，并引入小街商業(yè)物業(yè)的產(chǎn)權(quán)方之一萬(wàn)科參與投資，圍繞“品質(zhì)商業(yè)、文化體驗(yàn)、戶外體育、藝術(shù)交流”這十六個(gè)字，對(duì)昔日的老舊街區(qū)進(jìn)行改造升級(jí)。其中，望京街道辦投入1300萬(wàn)元改造小街的基礎(chǔ)設(shè)施硬件，萬(wàn)科投入3500萬(wàn)元提升小街環(huán)境和智慧化等軟件水平。
實(shí)際上，這是北京第一次嘗試在街區(qū)改造中引入社會(huì)資本。講起參與改造的緣由，萬(wàn)科北方區(qū)域產(chǎn)城產(chǎn)辦事業(yè)部總經(jīng)理欒寧提起了兩年前的一件事。2018年，她聽說新希望集團(tuán)在望京區(qū)域?qū)ふ肄k公間就主動(dòng)去對(duì)接，卻遭到回絕，負(fù)責(zé)人給出的理由就是望京小街太臟太亂�！澳阍谛〗稚�，就是它的‘公民’，建筑本體之外的街區(qū)環(huán)境太重要，小街環(huán)境不改善，好的企業(yè)也招不進(jìn)來�！�
“跑步上場(chǎng)”社會(huì)資本參與街區(qū)共治
社會(huì)資本第一次“跑步上場(chǎng)”，很多人關(guān)心的是這條路徑是否適合現(xiàn)代治理體系下城市老舊商業(yè)街區(qū)的盤活？萬(wàn)科方面給出的估算是，算上商亭的租金、廣告燈箱收入和活動(dòng)收入等，不算后續(xù)物業(yè)運(yùn)營(yíng)的投入，預(yù)計(jì)10到15年能夠收回投入改造的成本。
為此，望京小街開街后，主要通過小街管委會(huì)和商戶自治委員會(huì)對(duì)街區(qū)事物進(jìn)行共治。在商戶自治委員會(huì)的倡導(dǎo)下，商戶簽訂了自治公約和街區(qū)文明公約，形成了一套共同的行為規(guī)范。同時(shí)，在街道辦的授權(quán)下，萬(wàn)科負(fù)責(zé)街區(qū)的物業(yè)管理和經(jīng)營(yíng)，擁有經(jīng)營(yíng)收益權(quán)，并約定要將部分經(jīng)營(yíng)收益反哺于街區(qū)，保證小街未來品質(zhì)不下降。
就在上周末，望京小街開啟了德國(guó)風(fēng)情展，德甲聯(lián)賽、歐洲冠軍聯(lián)賽、德國(guó)杯三座冠軍獎(jiǎng)杯同時(shí)在小街展出。
“先播種再開花�！睓鑼幷f，街區(qū)環(huán)境的改善并非一朝之功，只要持續(xù)提升小街品質(zhì)，這里一定會(huì)高朋滿座、客似云來。
六合園南小區(qū) 老舊小區(qū)之變
整治改造 企業(yè)投資助力共治共享
“再過一個(gè)月，我們就能住上‘新’房了。”聽著叮叮當(dāng)當(dāng)?shù)氖┕ぢ�，六合園南小區(qū)的老住戶、物業(yè)管理委員會(huì)副主任孫小平，既開心又緊張。開心的是，小區(qū)改造正一步步走向收尾；緊張的是，改造過程中居民還有什么意見。
“建成于1993年的老樓，帶戶施工，需要協(xié)調(diào)的問題可不少�！睂O小平列舉，居民停車問題、施工噪音問題、窗戶安裝和下水道堵塞問題，“我們每天都在現(xiàn)場(chǎng)轉(zhuǎn)，方便第一時(shí)間發(fā)現(xiàn)問題。”
孫小平這種忙碌的狀態(tài)，已經(jīng)持續(xù)了半年。2020年4月，以魯谷街道為實(shí)施主體，將五芳園、六合園南、七星園南三個(gè)小區(qū)納入今年北京老舊小區(qū)綜合整治名單。5月2日，由居委會(huì)、物管委、設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)組成入戶小組，給六合園南小區(qū)的630戶居民送去了《老舊小區(qū)改造工程項(xiàng)目明細(xì)及征求意見表》。
“老樓不僅要改好還要管好�！濒敼冉值傈h工委書記李先俠介紹，老舊小區(qū)綜合整治后如何實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)效管理，魯谷街道制定了一個(gè)社會(huì)資本參與老舊小區(qū)改造的新模式：即物業(yè)先行、整治跟進(jìn)，政府支持、企業(yè)助力，群眾參與、共治共享，資本運(yùn)營(yíng)、反哺物業(yè)。
其中，基礎(chǔ)類項(xiàng)目由市區(qū)兩級(jí)財(cái)政資金投入，新建停車綜合體、集中充電樁、安防系統(tǒng)等自選類項(xiàng)目由社會(huì)資本投資。街道授權(quán)資本方通過運(yùn)營(yíng)區(qū)域內(nèi)低效閑置空間、停車管理權(quán)、廣告收益等來獲取合理回報(bào)，并要求資本方將部分收益反哺給物業(yè)公司。
居民意愿 老社區(qū)將建立體停車樓
7月4日，六合園南小區(qū)率先啟動(dòng)改造，此時(shí)，社會(huì)資本投資的2300萬(wàn)元已經(jīng)進(jìn)了賬�！熬C合居民的意見，除了節(jié)能保溫、屋面防水、架空線入地等改造內(nèi)容外，社區(qū)的中心位置要建設(shè)一個(gè)立體停車樓�！鄙鐓^(qū)黨委書記于雄伯說，緩解停車難是居民呼聲最高的事兒。
按照設(shè)計(jì)方案，立體停車樓分為兩層，地下一層為停車位，地上一層還會(huì)配建社區(qū)食堂、縫紉鋪、集中充電樁等設(shè)施，屋頂則會(huì)打造成一個(gè)露天花園，作為居民的公共活動(dòng)空間。
“社會(huì)資本花在哪兒，得看居民的意愿，建大家伙兒需要的基礎(chǔ)設(shè)施�！崩钕葌b算賬，社會(huì)資本將來可以從立體停車樓的運(yùn)營(yíng)、小區(qū)停車收費(fèi)、配套用房運(yùn)營(yíng)、廣告收益和增值服務(wù)收益等五部分獲取收益，“只要他們的服務(wù)能獲得居民認(rèn)可，最多10年就能收回成本�！�
專家觀點(diǎn)
城市更新要再造城市空間
住建部政策研究中心主任秦虹
如同西方城市更新走過的發(fā)展歷程，目前中國(guó)的城市更新已然進(jìn)入了有機(jī)更新的新階段。從傳統(tǒng)的物質(zhì)層面、拆舊建新式的城市更新，發(fā)展到承載新內(nèi)容、重視新傳承、滿足新需求、采用新方式的反映新時(shí)代要求的城市有機(jī)更新。承載新內(nèi)容體現(xiàn)在，目前中國(guó)的城市更新已不再僅是街道或建筑表面的改變，而是緊扣產(chǎn)業(yè)升級(jí)和消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)，再造城市空間；重視新傳承體現(xiàn)在，開始注重歷史傳承與文脈延續(xù)、用文化創(chuàng)意引領(lǐng)更新，再造城市活力；滿足新需求體現(xiàn)在，滿足城市由擴(kuò)張型轉(zhuǎn)向內(nèi)涵式發(fā)展的需求、房地產(chǎn)存量盤活，再造城市價(jià)值。
與此同時(shí)，成功的城市更新，要形成政府、投資人、民眾三者共同參與的機(jī)制。如政府要制定因時(shí)制宜的法律法規(guī)、實(shí)施靈活的彈性規(guī)劃管理、利用財(cái)政資金提供多元支持、構(gòu)建多主體合作的體制機(jī)制、執(zhí)行多種政策優(yōu)惠的新區(qū)制度、采用獨(dú)特的城市更新管理框架等。
來源：北京晚報(bào)
編輯：wangdc
