原標(biāo)題：文旅地產(chǎn)狂奔時(shí)代未了局：敗退出局、接盤(pán)洗牌、再進(jìn)場(chǎng)，命運(yùn)殊途
近年，文旅地產(chǎn)很火，也很熱鬧。但有時(shí)火得有點(diǎn)一塌糊涂、一敗涂地，一方唱罷一方休，先有融創(chuàng)接手萬(wàn)達(dá)文旅；后有融創(chuàng)接手山水文園。萬(wàn)達(dá)并沒(méi)有“萬(wàn)事如意”，李轍終究是沒(méi)“轍”了，倒是融創(chuàng)始終是主角。接盤(pán)后的融創(chuàng)是攪局者，還是終結(jié)者？是否可以持久融合一切、走出創(chuàng)新發(fā)展之路？看過(guò)融創(chuàng)不少盤(pán)子，好多都在建中，即使接手別人的，也沒(méi)比原先紅火到哪里去，倒是風(fēng)卷殘?jiān)�、一陣緊似一陣的收拾殘局，愣是沒(méi)有看出門道來(lái)，文旅江湖著實(shí)是搞不懂了。
孫宏斌最終選擇了出手接盤(pán)，山水文園老板李轍終究“沒(méi)轍”，最終選擇清盤(pán)退場(chǎng)。
6月2日，融創(chuàng)官宣開(kāi)發(fā)建設(shè)浙江省海鹽濱海國(guó)際度假區(qū)——杭州灣融創(chuàng)文旅城。李轍一手推動(dòng)的，載有山水文園轉(zhuǎn)型宏圖的浙江海鹽山水六旗國(guó)際度假區(qū)，也由此被“抹去”，成為融創(chuàng)文旅城體系新的一員。
一度，地產(chǎn)玩家進(jìn)入文旅領(lǐng)域，大量的資金、資源砸入，以文旅項(xiàng)目撬動(dòng)土地獲取，堪稱攻城略地，文旅地產(chǎn)項(xiàng)目遍地開(kāi)花，在公開(kāi)的文旅項(xiàng)目投資名單中，他們一直是主力。這使得文旅領(lǐng)域的產(chǎn)品供給、產(chǎn)品模式等帶來(lái)巨大變化，也直接或間接導(dǎo)致文旅項(xiàng)目地產(chǎn)化傾向
在大環(huán)境以及企業(yè)自身因素多重作用下，不少文旅地產(chǎn)大盤(pán)陷入危局，上述山水文園項(xiàng)目即是一個(gè)顯例。
小玩家或中小玩家陷困退場(chǎng)，大玩家進(jìn)場(chǎng)接盤(pán)，這是命運(yùn)的殊途，命運(yùn)的分叉，他們能否再見(jiàn)？
幾番輪轉(zhuǎn)，文旅地產(chǎn)江湖，依舊熱鬧，只是物是人非。
一
那個(gè)文旅地產(chǎn)狂奔的時(shí)代
去年12月中旬，浙江山水六旗國(guó)際度假區(qū)（位于浙江海鹽）施工方相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴執(zhí)惠，因拖欠工程款，該項(xiàng)目已全面停工。
融創(chuàng)接盤(pán)帶來(lái)轉(zhuǎn)機(jī)。
“項(xiàng)目在（今年）5月已重啟，5月20日正式協(xié)議簽訂，股權(quán)交割完成，”上述負(fù)責(zé)人透露，對(duì)拖欠的工程款，融創(chuàng)列了一個(gè)付款計(jì)劃，今年年底付清。
這次接盤(pán)，并不算意外。早在今年1月13日，即有知情人士告訴執(zhí)惠，與山水文園的浙江海鹽項(xiàng)目密切相關(guān)的國(guó)內(nèi)top5房企（其實(shí)就是融創(chuàng)）已看項(xiàng)目，有可能接盤(pán)，當(dāng)?shù)卣峭剖种�。而此前�?dāng)?shù)卣步o到山水文園“最后通牒”：今年（2020年）過(guò)年前引入新股東盤(pán)活項(xiàng)目，否則“撤場(chǎng)”。
山水文園老板李轍自有不甘。來(lái)自山水文園及知情人士的信息顯示，為避免清盤(pán)退出，李轍此前已在尋求將山水文園其他部分資產(chǎn)變現(xiàn)，以及引入其他投資方入局助力。但結(jié)局未如愿。
這個(gè)結(jié)局，成為那個(gè)文旅地產(chǎn)狂奔時(shí)代的一個(gè)顯眼注腳。
2015年-2017年，山水文園揚(yáng)起國(guó)內(nèi)獨(dú)家合作的國(guó)際IP六旗娛樂(lè)的大旗，尋求從單純地產(chǎn)到文旅地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型，大規(guī)模進(jìn)入文旅地產(chǎn)領(lǐng)域，分別在浙江嘉興海鹽、重慶璧山、南京溧水簽約落地的度假區(qū)、主題小鎮(zhèn)項(xiàng)目，單個(gè)項(xiàng)目300億左右，擬總投資超900億元（自然有不少水分）。
這和曾經(jīng)中弘系（號(hào)稱“小萬(wàn)達(dá)”）掌舵人王永紅的選擇有類似。在商住地產(chǎn)等項(xiàng)目獲得“大勝”后，王永紅也開(kāi)始了多元化轉(zhuǎn)型，其中2012年即已拿下的海南填海造島項(xiàng)目——如意島項(xiàng)目，擬投資超百億，另在濟(jì)南、浙江安吉、三亞半山半島等地，多面開(kāi)花布局文旅項(xiàng)目。在嘗試了影視、手游、主題樂(lè)園和文旅地產(chǎn)等生意后，最終將重注壓在文旅地產(chǎn)領(lǐng)域。
而百?gòu)?qiáng)房企之一，號(hào)稱“河北地王”的榮盛發(fā)展在2014年也已開(kāi)始布局文旅。不完全統(tǒng)計(jì)，到2016年下半年，榮盛發(fā)展已在秦皇島、野三坡、承德、邢臺(tái)、衡水、黃山、九華山、神農(nóng)架、海南、成都、西安和南京等地布局了14個(gè)康旅項(xiàng)目。
彼時(shí)，更大的大佬恒大許家印計(jì)劃投資1600億元開(kāi)發(fā)建設(shè)海南�；◢u，集中簽約江蘇、貴州等地6個(gè)大型文旅項(xiàng)目，開(kāi)始謀劃構(gòu)建以恒大童世界為主打產(chǎn)品的文旅綜合體。
當(dāng)時(shí)王健林算是站在文旅地產(chǎn)頂峰者之一，南昌、合肥萬(wàn)達(dá)城已開(kāi)業(yè)，重慶、桂林萬(wàn)達(dá)城開(kāi)工，長(zhǎng)沙、西安、�？凇叭f(wàn)達(dá)城”項(xiàng)目簽約。2016年，萬(wàn)達(dá)文旅已算基本完成全國(guó)布局，其旅游收入超170億元，同比增長(zhǎng)近四成。
那真算是一個(gè)“好時(shí)代”，主動(dòng)與無(wú)奈被動(dòng)的的雙相交織下，愈加多的地產(chǎn)商躬身入場(chǎng)。
當(dāng)時(shí)，留給純地產(chǎn)的市場(chǎng)空間已然走小，土地價(jià)格逐漸高企，加之地方政府對(duì)地產(chǎn)商拿地門檻要求提高，地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策加碼，土里刨金的粗放式地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式，已逐漸被更精細(xì)化的運(yùn)營(yíng)方式所取代，“大魚(yú)吃小魚(yú)”的市場(chǎng)擠壓，已在不斷壓縮類似山水文園、中弘這類中等往下的地產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)空間（比如拿地已難有突出優(yōu)勢(shì)），地方開(kāi)發(fā)更多成為（偏）巨頭大佬的游戲場(chǎng)或角斗場(chǎng)，山水文園需另尋新路。
同時(shí)，文旅業(yè)的發(fā)展態(tài)勢(shì)進(jìn)一步顯現(xiàn)，其之于一地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展重要性凸顯，而地方政府也期許擺脫或弱化單一的土地財(cái)政模式，對(duì)大型文旅（地產(chǎn)）項(xiàng)目有了更多期待和熱衷：1、文旅項(xiàng)目有可能擺脫傳統(tǒng)住宅地產(chǎn)的一竿子買賣模式，既帶來(lái)項(xiàng)目周邊的土地升值，也激活周邊人氣，帶來(lái)更多的商流人流，帶來(lái)超過(guò)住宅地產(chǎn)的更長(zhǎng)遠(yuǎn)經(jīng)濟(jì)收益；2、大型文旅綜合體項(xiàng)目，文娛、商業(yè)等對(duì)推動(dòng)當(dāng)?shù)鼐蜆I(yè)，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)等也有助力。
這也就使得基于文旅項(xiàng)目名義去拿地，相對(duì)傳統(tǒng)住宅項(xiàng)目拿地更容易、更便宜，文旅外衣、地產(chǎn)內(nèi)核的項(xiàng)目開(kāi)始流行，諸如山水文園拿著的國(guó)際IP充當(dāng)了“敲門磚”，它找到了一個(gè)潛力新戰(zhàn)場(chǎng)。
文旅IP、資金、資源等，諸多地產(chǎn)商各顯其能，在海南、云南、長(zhǎng)三角等區(qū)域，多番撬動(dòng)。
高峰急轉(zhuǎn)的節(jié)點(diǎn)，出現(xiàn)在2017年7月10日，萬(wàn)達(dá)與融創(chuàng)聯(lián)合公告稱，萬(wàn)達(dá)將十三個(gè)文化旅游城項(xiàng)目（南昌、合肥、哈爾濱、無(wú)錫等地，部分已開(kāi)業(yè)）的91%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給融創(chuàng)，融創(chuàng)以335.95億元收購(gòu)萬(wàn)達(dá)項(xiàng)目76個(gè)酒店（后被富力地產(chǎn)接手）。
錢，是致命要素。王健林彼時(shí)給出的原因是，轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目能大幅降低萬(wàn)達(dá)商業(yè)的負(fù)債，這次回收資金全部用于還貸。而若不轉(zhuǎn)讓，部分項(xiàng)目的繼續(xù)投建運(yùn)營(yíng)，也還需大量資金支持。
而王永紅的中弘系也陷入危境。這個(gè)激進(jìn)擴(kuò)張的“非巨頭”，在2018年面臨多個(gè)項(xiàng)目停工、逾期債務(wù)規(guī)模不斷擴(kuò)大的危機(jī)。艱難推進(jìn)的如意島項(xiàng)目全部股權(quán)也被迫轉(zhuǎn)讓他人。
山水文園也不順。據(jù)知情人士透露，早在2018年開(kāi)始，山水文園就開(kāi)始為項(xiàng)目找接盤(pán)者，包括不限于政府背景的基金機(jī)構(gòu)、國(guó)內(nèi)某頭部房企等，但未能敲定，價(jià)格可能是主因之一。那時(shí)山水文園的境況沒(méi)有最近這么糟，該項(xiàng)目約1500畝住宅用地是籌碼之一，另文旅地產(chǎn)領(lǐng)域的基本面本質(zhì)上也過(guò)得去。李轍可能希望實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目溢價(jià)交易。
二
大小玩家命運(yùn)分叉、物是人非
王永紅當(dāng)前的信息已基本“遁跡”。而山水文園在重慶和南京的項(xiàng)目，也不樂(lè)觀。
此前有知情人士告訴執(zhí)惠，對(duì)山水文園的重慶項(xiàng)目，當(dāng)?shù)卣赡軙?huì)更多接手操盤(pán)，不想看到爛尾項(xiàng)目出現(xiàn)。但這一信息尚未得到官方確認(rèn)。
山水文園算是觀察文旅地產(chǎn)玩家命運(yùn)分叉的有效體。由曾經(jīng)的“高光”入場(chǎng)到現(xiàn)今的退場(chǎng)落寞，有著多重主客觀因素的共同作用。
其一，房地產(chǎn)調(diào)控政策變化，房住不炒的多番強(qiáng)調(diào)，房地產(chǎn)交易市場(chǎng)變化，那些非一線、強(qiáng)二線的城市，地產(chǎn)整體交易走低，市場(chǎng)觀望情緒走高，傳統(tǒng)的高周轉(zhuǎn)受制；
其二，銀行貸款環(huán)境變化，從銀行獲取大量資金推動(dòng)地產(chǎn)及文旅項(xiàng)目建設(shè)的傳統(tǒng)模式，轉(zhuǎn)動(dòng)受阻，地產(chǎn)商資金承壓加劇；
其三，地方政府考量變化，其對(duì)文旅項(xiàng)目包括文旅地產(chǎn)項(xiàng)目的認(rèn)知與策略有變，如上所述地方政府對(duì)文旅地產(chǎn)中文旅的屬性比重已較以往多有看重，是一個(gè)囊括住宅、商業(yè)、文旅文娛等，能帶給城市綿續(xù)活力的綜合項(xiàng)目，而不太希望依然僅僅是一個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目。這從山水文園海鹽項(xiàng)目被要求樂(lè)園與住宅項(xiàng)目幾乎同步推動(dòng)建設(shè)，也看出一二。
其四，文旅地產(chǎn)項(xiàng)目操盤(pán)企業(yè)的能力，包括資源整合能力、文旅項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)操盤(pán)能力等，這又涉及到項(xiàng)目的模式、企業(yè)資金體量包括獲取外部資金的能力和賣房能力、合作IP強(qiáng)弱、項(xiàng)目選址優(yōu)劣、內(nèi)部管理強(qiáng)弱等密切相關(guān)。這些影響項(xiàng)目進(jìn)度，也影響地方政府的信心。
文旅地產(chǎn)項(xiàng)目一直遵循著一個(gè)循環(huán)邏輯，即地產(chǎn)售賣回流資金反哺文旅、文旅運(yùn)營(yíng)增值地產(chǎn)包括抬高周邊區(qū)域商業(yè)價(jià)值。文旅項(xiàng)目來(lái)撬動(dòng)，地產(chǎn)板塊建設(shè)及售賣前置，后接文旅項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)。
但上述四重因素的多向作用，使得這一循環(huán)時(shí)有卡殼，進(jìn)而導(dǎo)致文旅地產(chǎn)項(xiàng)目資金壓力、運(yùn)營(yíng)能力疊加壘高，抬高項(xiàng)目危機(jī)，尤其是其中的資金危機(jī)。
曾有媒體報(bào)道稱，如意島預(yù)計(jì)一期項(xiàng)目完成后將帶來(lái)224.63億元的銷售總額，實(shí)現(xiàn)57.02億元凈利潤(rùn)，將解決王永紅的危機(jī)，但他沒(méi)能等到這一刻。
地產(chǎn)商的資金壓力或危機(jī)，已再愈加繃緊。尋求更多融資渠道成為一個(gè)選擇。近期榮盛發(fā)展推動(dòng)物業(yè)板塊上市，不排除增加新的融資渠道的考慮。
沒(méi)錢，讓李轍“沒(méi)轍”。近期出現(xiàn)資金危機(jī)的新華聯(lián)文旅，也有戚戚同感。
新華聯(lián)文旅也由曾經(jīng)的純地產(chǎn)企業(yè)，轉(zhuǎn)尋文旅轉(zhuǎn)型而來(lái)，但轉(zhuǎn)型多年，地產(chǎn)收益仍是絕對(duì)重頭。部分可以理解為文旅項(xiàng)目投資回報(bào)較慢，也可理解為文旅項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)不及預(yù)期，本質(zhì)還在于依賴地產(chǎn)收益，但文旅地產(chǎn)項(xiàng)目的布局弊端，項(xiàng)目模式弊端，以及不樂(lè)觀的業(yè)績(jī)、多個(gè)項(xiàng)目推動(dòng)的大量投入等，將資金、債務(wù)等風(fēng)險(xiǎn)疊加。
2019年，新華聯(lián)文旅出現(xiàn)近五年來(lái)最差業(yè)績(jī)，營(yíng)收和凈利潤(rùn)雙雙同比下滑。疫情影響下，其今年一季度營(yíng)收同比下滑61.1%，凈利潤(rùn)由盈轉(zhuǎn)虧，虧損3.3億元。而其近期短期償債壓力也可能加劇。（甚至我們也可猜測(cè)到，疫情影響應(yīng)該加快了山水文園最終清盤(pán)退出海鹽項(xiàng)目的進(jìn)程）
而新華聯(lián)文旅控股股東新華聯(lián)控股持續(xù)的前者所有股份，已累計(jì)被凍結(jié)和被輪候凍結(jié)，原因在于新華聯(lián)控股資金極度緊張，多個(gè)債務(wù)違約，就算出售旗下優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，也難真正紓困解危。
新華聯(lián)控股近期表示擬引進(jìn)央企或國(guó)企等戰(zhàn)略投資者。目前主要兩個(gè)情況：1、國(guó)資戰(zhàn)投不一定成功引入，危機(jī)進(jìn)一步加�。�2、成功引入，不排除公司控制權(quán)發(fā)生變更。
這對(duì)新華聯(lián)文旅來(lái)說(shuō)，應(yīng)都不算好的結(jié)局，但這就是現(xiàn)實(shí)。價(jià)格將可能是影響不同結(jié)局的關(guān)鍵因素之一。若出現(xiàn)第二種結(jié)局，比之山水文園，應(yīng)稍好些。
市場(chǎng)的洗牌變革，即如是，誰(shuí)讓中小玩家抗御風(fēng)險(xiǎn)的能力偏弱？國(guó)資、大玩家比如融創(chuàng)等，成為更多的潛在接盤(pán)俠。
近兩個(gè)月，除了接盤(pán)山水文園項(xiàng)目，打造杭州灣融創(chuàng)文旅城，孫宏斌還擬在武漢、南通、桂林和河南新鄉(xiāng)落地文旅城。
早在融創(chuàng)2019年業(yè)績(jī)會(huì)上，孫宏斌曾表示，今年的并購(gòu)機(jī)會(huì)肯定比往年大很多，我們內(nèi)部把它定義成洗盤(pán)年，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)任何一輪機(jī)會(huì)。他同時(shí)表示，在價(jià)格合適時(shí)，會(huì)賣掉一些持有的資產(chǎn)，比如酒店、商業(yè)甚至一些樂(lè)園，但同時(shí)也有新的產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目在做等。
大玩家仍在做強(qiáng)。
而王健林在賣掉文旅城后，也有重啟文旅項(xiàng)目動(dòng)作，蘭州、延安等地已簽約，金額都是百億之巨。
這是文旅地產(chǎn)的未了之局，江湖尚熱鬧，只是有人已退場(chǎng)，有人不舍離場(chǎng)。
來(lái)源：執(zhí)惠（tripvivid2）
編 輯：chenhong
