4月8日，第一太平戴維斯發(fā)布《2020年第一季度深圳商用物業(yè)市場(chǎng)報(bào)告》。甲級(jí)寫字樓方面，內(nèi)外部不確定因素令市場(chǎng)需求顯著放緩，租賃及投資市場(chǎng)同時(shí)向需求方傾斜。

　　2020年第一季度，受疫情防控政策而停工停業(yè)之影響，多個(gè)原籌備季內(nèi)入市的項(xiàng)目順延交付。因此，一季度深圳僅錄得一個(gè)位于南山區(qū)的新增項(xiàng)目（華橋城大廈）入市，全市寫字樓市場(chǎng)總存量環(huán)比擴(kuò)容1.2%，至738萬(wàn)平方米。同時(shí)，南山區(qū)正持續(xù)向多商務(wù)片區(qū)均衡發(fā)展。

　　受春節(jié)傳統(tǒng)假期和防疫活動(dòng)的綜合影響，甲級(jí)寫字樓租賃市場(chǎng)活動(dòng)在一月末至三月初期間明顯受阻，直至季末隨著復(fù)工復(fù)產(chǎn)的逐步推進(jìn)，市場(chǎng)問(wèn)詢度及成交量才始現(xiàn)活躍。多數(shù)租賃交易于疫情前已開展商務(wù)洽談，才得以在疫情后迅速簽署租賃合約。然而，由于持續(xù)的供過(guò)于求市場(chǎng)特性疊加疫情之負(fù)面影響，季內(nèi)總體市場(chǎng)去化表現(xiàn)低迷，全市凈吸納量下降至1.3萬(wàn)平方米。

　　第一太平戴維斯數(shù)據(jù)顯示，在市場(chǎng)需求顯著放緩的背景下，主要受新增供應(yīng)影響，全市平均空置率結(jié)構(gòu)性環(huán)比上升1.2個(gè)百分點(diǎn)，至26.2%。

　　今年一季度，各個(gè)行業(yè)需求均有所放緩。分行業(yè)來(lái)看，來(lái)自金融、房地產(chǎn)和TMT行業(yè)的租賃需求則維持相對(duì)穩(wěn)定。其中，行業(yè)領(lǐng)軍企業(yè)受疫情影響有限，其季內(nèi)租賃需求維持旺盛，且資金實(shí)力強(qiáng)勁的部分企業(yè)仍有擴(kuò)租需求。另一方面，商務(wù)中心及共享辦公空間行業(yè)租戶多持謹(jǐn)慎態(tài)度，部分現(xiàn)金流承壓的租戶存在縮減租賃面積之現(xiàn)象。

　　根據(jù)報(bào)告數(shù)據(jù)，深圳多數(shù)業(yè)主由于對(duì)季內(nèi)市場(chǎng)成交額持有較低期望，故仍延續(xù)上季度的以價(jià)換量策略，未采取更為激進(jìn)的優(yōu)惠措施；少數(shù)業(yè)主推出有限的中低層優(yōu)惠單位，以期吸引優(yōu)質(zhì)租戶。截至季末，深圳全市平均租金下降至人民幣每平方米每月201.7元，租金指數(shù)環(huán)比下跌1.6%。

　　截至季末，投資市場(chǎng)受春節(jié)及疫情影響而活動(dòng)暫緩，未錄得大宗物業(yè)交易公布。

　　深圳資本值位居全國(guó)前三，僅次于香港及北京。同時(shí)，租金跌幅壓力增大，因此投資收益率進(jìn)一步萎縮。然而，基于深圳穩(wěn)健的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和獨(dú)有的政府政策支持，市場(chǎng)投資興趣未減。大多數(shù)已積極于市場(chǎng)內(nèi)尋找投資機(jī)會(huì)的國(guó)內(nèi)外投資者仍維持開放的問(wèn)詢態(tài)度，但實(shí)地考察則受交通限制而無(wú)法開展，與此同時(shí)，多數(shù)投資者認(rèn)為疫情將有助于資本值于持續(xù)的歷史高位中有所修正，新的機(jī)遇或從危機(jī)中醞釀。

　　另一方面，深圳2020年迎來(lái)未來(lái)五年內(nèi)的甲級(jí)寫字樓供應(yīng)高峰，全年預(yù)計(jì)累計(jì)共有134萬(wàn)平方米的新增寫字樓面積交付，且未來(lái)五年新增供應(yīng)總計(jì)達(dá)507萬(wàn)平方米，去化速度和質(zhì)量有待疫情結(jié)束后中國(guó)及本地經(jīng)濟(jì)的發(fā)展而相應(yīng)改變，但租賃市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)料將持續(xù)。

　　第一太平戴維斯預(yù)計(jì)，疫情對(duì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)或存在中短期的沖擊影響，加之已然存在的供過(guò)于求現(xiàn)狀以及即將來(lái)臨的供應(yīng)高峰，預(yù)示著深圳市場(chǎng)平均空置率將持續(xù)走高，市場(chǎng)去化的提速或有賴于政策導(dǎo)向及相關(guān)激勵(lì)手段。

　　2020年，如前述的多方面的市場(chǎng)不利影響，預(yù)計(jì)租金將于未來(lái)3-6個(gè)月內(nèi)呈現(xiàn)更為明顯的下跌趨勢(shì)，將有助于促進(jìn)租賃成交量增長(zhǎng)。

　　來(lái)源：網(wǎng)易房產(chǎn)

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