在北京某投行做品牌經(jīng)理的思寧，最近一天能接到兩三個中介的電話，對方幾乎都問著同樣的問題：“貴公司需要換寫字樓嗎？”
“都是錢的事�！标惓渴潜本┗ヂ�(lián)網(wǎng)某創(chuàng)業(yè)公司的負(fù)責(zé)人，主要從事線上業(yè)務(wù)，受疫情影響并不大。但近期寫字樓租金普遍下降，也讓陳晨有了換租的想法。“對我們小公司來說，活下去才是最值得考慮的事情，在哪辦公都無所謂。”
當(dāng)陳晨和寫字樓業(yè)主方去談退租事宜，卻在最后收到了對方一份降價約13%的租賃新合同，業(yè)主方主動降價換來了他放棄搬家的念頭，“少交好幾萬的房租呢，劃算�！�
但還有更多企業(yè)計劃向麗澤等新興或非核心區(qū)域搬遷，以降低租金成本，讓公司活下去。采訪中一位機(jī)構(gòu)從業(yè)人員透露，他們手上有一家廣告公司從CBD搬到了亦莊，
“他們的租金預(yù)算從20塊錢變成5塊錢�！�
退租
大幅下降的租金，成為中介銷售員兜售甲級寫字樓、勸人換租的最大賣點。一位業(yè)內(nèi)資深人士告訴36氪，北京有部分寫字樓的租金下降幅度超過10%，“是非常大的折扣�！�
但實際上租賃成交情況并不理想。上海商業(yè)地產(chǎn)中介資深員工對36氪稱，他年前手上有兩三個上市公司在看辦公室，有一個已經(jīng)談了一年多，本來準(zhǔn)備年后簽約，今年碰上疫情后，這塊支出就被凍結(jié)了。整個中介市場今年“開單特別難”。
疫情下的封閉和隔離讓整個寫字樓市場在一季度基本上處于冰凍期，由于無法進(jìn)行客戶帶看及簽約，導(dǎo)致租賃成交活動大幅下滑。
據(jù)第一太平戴維斯統(tǒng)計，北京市甲級寫字樓的空置率在一季度上升至13.2%的高位，創(chuàng)下自2010年以來10年最高值。
在北京市場上，因為新增租戶不及退租企業(yè)多，甚至出現(xiàn)了凈吸納量為負(fù)的情況。
李清原本在北京經(jīng)營一家員工規(guī)模二百多人的互聯(lián)網(wǎng)旅游公司，疫情中的營業(yè)額幾乎為0，公司在疫情初始期讓員工居家辦公，但沒多久就裁掉了一半人。繼續(xù)撐了兩個月之后，又退掉了租賃的辦公室。
“當(dāng)沒收入的時候，還要辦公室干什么呢？”李清砍掉了支出，攜全家老小回到了老家，準(zhǔn)備修整后再做打算。
像這樣退租離場的企業(yè)不在少數(shù)。“疫情是對所有企業(yè)都是韌性的考量�！钡谝惶酱骶S斯華北區(qū)交易及咨詢服務(wù)業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人溫書閱認(rèn)為位于金字塔頂端的優(yōu)秀企業(yè)在抗風(fēng)險能力上的韌性較強(qiáng)。而中小企業(yè)面臨著更大的風(fēng)險，他們也成為引發(fā)今年寫字樓市場波動的最大群體。
某聯(lián)合辦公員工逍芙五一前后正在擔(dān)心自己會失業(yè)，受疫情影響，逍芙所在的職能部門二月份已經(jīng)裁員了三分之二，四月至六月的工資將暫緩發(fā)放50%�！安恢拦具�能撐到什么時候�！币驗楹芏喙就俗饣蛘呖s減了租賃面積。
程明是聯(lián)合辦公的租戶，他所在的公司因為投融資市場入冬，自2019年下半年就已開始陸陸續(xù)續(xù)進(jìn)行裁員，去年底還違約退租原來的獨立辦公室，換到了聯(lián)合辦公區(qū)域，但疫情來臨之后，員工們只能遠(yuǎn)程在家辦公，索性連聯(lián)合辦公的租約也給退了。
“永遠(yuǎn)是市場說了算。”溫書閱認(rèn)為，現(xiàn)階段企業(yè)對租金預(yù)算的下調(diào)已不可避免。
原本對立的甲乙方，現(xiàn)在也開始抱團(tuán)“共克時艱”。
據(jù)戴德梁行的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，今年一季度北京全市寫字樓的凈吸納量為負(fù)36782平方米。四個一線城市全部面臨同樣的問題：一季度深圳寫字樓空置率24.6%，環(huán)比上升2.6個百分點；同期上�？罩寐蕿�21%，廣州為5.2%，均有不同程度的上升。
抄底
因為租金下降，一些北京CBD的寫字樓正在喊話讓之前流失的租客回來，后者是被不斷上漲的高租金擠走的，但現(xiàn)在他們降價了。
“目前有醫(yī)藥及IT等業(yè)績依舊較好的行業(yè)企業(yè)在換新辦公室，準(zhǔn)備從乙級寫字樓換到甲級，成本比以前（租乙級）還低，這在之前是不可能做到的�！备吡H華北區(qū)董事總經(jīng)理嚴(yán)區(qū)海4月底剛剛帶了一批客戶看樓，然后在朋友圈里寫道，“2020年首都的企業(yè)有更多的甲級/超甲級辦公樓可供選擇，請大家緊緊抓住這個難得的窗口機(jī)會�！�
據(jù)CAIC數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2020年一季度一線城市平均租金降幅超前5個季度的租金平均降幅2.1%。出租率下跌1.2%，高于前5個季度的出租率平均跌幅0.7%，創(chuàng)2019年一季度以來的最大降幅。其中北京平均租金已經(jīng)連續(xù) 6 個季度下跌，一直處于下行態(tài)勢。
溫書閱也認(rèn)為，對于希望入駐CBD核心區(qū)的企業(yè)來說，這是一個很好的機(jī)會，一般寫字樓的租約鎖定至少三到五年，如果預(yù)期公司業(yè)績會上漲，在市場下行窗口期鎖定未來幾年內(nèi)的低租金不失為一個好辦法。
目前在北京市場上相對堅挺的區(qū)域只有金融街和中關(guān)村，前者聚集了大型金融企業(yè)，后者則以互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)為主要租戶。CBD區(qū)域則吸納相對緩慢，一季度空置率上升至12.5%。在好租網(wǎng)上，僅CBD核心區(qū)，目前就有1890 套寫字樓房源等待出租。
不過，因為大部分企業(yè)在租金預(yù)算上收緊，CBD甲級寫字樓并未能被及時填補(bǔ)空置。相反，和核心區(qū)相比，整體的需求量、看房量、來電來訪以及簽約量的數(shù)據(jù)，都較疫情前有所增長，寫字樓也租賃降級了。
洗牌
如果說疫情是壓倒駱駝的最后一根稻草，那么實際上它也只是加速了寫字樓租金下降的過程，特別是在聯(lián)合辦公的細(xì)分市場中，市場風(fēng)險已經(jīng)積累。
聯(lián)合辦公行業(yè)在2015年興起，并在2016-2017年迎來兇猛擴(kuò)張，這一時期正是寫字樓市場租金高峰期�！坝绕湓诒本┦袌觯行┺k公地點的租金一天就是五六千�！碑�(dāng)遭遇市場下行，“二房東”的盈利模式面臨著嚴(yán)峻挑戰(zhàn)，一方面要交高額租金，另一方面最主要的客戶是受疫情影響最大的中小型企業(yè)主。
第一太平戴維斯和高力國際均指出即使沒有疫情，聯(lián)合辦公行業(yè)也面臨著大規(guī)模的洗牌。
從去年開始，北京甲級寫字樓的租金也開始出現(xiàn)緩慢下調(diào)。第一太平戴維斯報告顯示，北京甲級寫字樓已經(jīng)連續(xù)第五個季度出現(xiàn)環(huán)比下滑，至每月每平方米人民幣363.0元，同比下降了2.6%。
“僅從甲級寫字樓凈吸納量創(chuàng)歷史記錄最低來看，意味著企業(yè)開始出現(xiàn)從甲級寫字樓向乙級或產(chǎn)業(yè)園區(qū)搬遷的跡象，同時還包含了由于成本因素退租或正常合約到期而新出的空置面積�！备吡H華北區(qū)董事總經(jīng)理嚴(yán)區(qū)海認(rèn)為，目前保證出租率是最為重要的事情。
但從企業(yè)租戶角度看，此前甲乙級寫字樓之間的租金差過大，甚至超出了品質(zhì)級別差距，這意味著甲級寫字樓的溢價過高了。
李晶是某互聯(lián)網(wǎng)公司高管，她為挑選合適的寫字樓幾乎跑遍了整個北京。“甲級寫字樓的價格都差不多，在公司承受范圍內(nèi)能入眼的其實沒幾家�！绷己玫目照{(diào)送風(fēng)系統(tǒng)和安保措施、交通便利、獨立衛(wèi)生間、足夠的餐飲配套是李晶對寫字樓的硬性條件�！坝械拇髽强雌饋砀叽笊�，挑高恨不得八米，結(jié)果夏熱冬冷完全不實用。更別提有些甲級標(biāo)的，連基礎(chǔ)的安保都做不好。”看完市面上樓宇后，她吐槽很多寫字樓的設(shè)計“全用在了大堂上”。
經(jīng)歷疫情洗禮后，企業(yè)對寫字樓服務(wù)有了更多體驗。溫書閱告訴作者，租金之外，優(yōu)秀的物業(yè)管理會讓用戶的粘性變得更強(qiáng)，好的物業(yè)管理在突發(fā)事件下極有可能成為留住客戶的關(guān)鍵因素。甲級寫字樓在降租金之外，還需要提高樓宇的綜合條件和物業(yè)服務(wù)才對得起高租金。
�。☉�(yīng)采訪對象要求，文中思寧、陳晨、逍芙、程明、李晶均為化名）
來源：36Kr（未來可棲）
編輯：wangdc
