“每幢樓，都是一條垂直金融街�！边@是在樓宇經(jīng)濟中被廣泛流傳的一句話。處在自貿港建設中心的�？谝灿杏媱澩瞥龆鄺l“垂直金融街”。
8月23日下午，首屆�？跇怯罱�(jīng)濟論壇在�？谖骱０杜e行，這次論壇受到政府高度重視，它是由中共�？谑形麄鞑�、中共�？谑形W(wǎng)絡安全和信息化委員會辦公室指導，�？谑猩虅站�、錦誠·海島服務商聯(lián)合主辦。
重視的背后是當?shù)卣块T對于樓宇經(jīng)濟的寄望。
兩年前，海南省黨政代表團曾去到上海陸家嘴金融城，登臨上海中心大廈，隨即被它的繁榮與產(chǎn)業(yè)價值所折服。當時，海南省委書記劉賜貴這樣表示，樓宇經(jīng)濟不僅僅是產(chǎn)生了多少經(jīng)濟價值、經(jīng)濟效益，更體現(xiàn)了這個地方大家是不是看好、是不是愿意來�？疾靾F人員也認為，陸家嘴高樓林立的背后是極為優(yōu)越的營商環(huán)境，這才是樓宇經(jīng)濟發(fā)展的內核。
目前，�？谡谕七M大建設，樓宇經(jīng)濟是其中重點，它代表著諸多企業(yè)的聚集。經(jīng)過多年的發(fā)展，�？跇怯罱�(jīng)濟形成了一定規(guī)模，會上發(fā)布的《2019年�？跇怯罱�(jīng)濟白皮書》（以下簡稱“白皮書”）顯示，�？跇怯钯Y源存量、潛在增量共有521.8萬平方米。
但發(fā)展的另一面也面臨著產(chǎn)業(yè)要素不全、規(guī)模經(jīng)濟有限及企業(yè)參差不齊等問題，缺少活力。
目前，對于�？诙�，如何盤活這一龐大的樓宇資源、合理驅動產(chǎn)業(yè)布局、借自貿港大勢激發(fā)市場活力成為當前重要“考題”。
海口“樓宇經(jīng)濟4.0”
在普遍認為“住宅利空已基本出盡，住宅帶動海南經(jīng)濟發(fā)展的使命也已結束”的觀點之下，“首屆�？跇怯罱�(jīng)濟論壇”引起了海南房企及相關行業(yè)廣泛關注，以至于當?shù)囟嗉掖笮头科蠖麻L、總經(jīng)理親臨現(xiàn)場，聆聽專家對�？跇怯罱�(jīng)濟的分析。
樓宇經(jīng)濟是近些年隨著城市經(jīng)濟發(fā)展涌現(xiàn)出的一種新型經(jīng)濟形態(tài)。對于樓宇經(jīng)濟的定義，是指以商務樓、功能性板塊和區(qū)域性設施為主要載體，以開發(fā)、出租樓宇引進各種企業(yè)，帶動區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展。樓宇經(jīng)濟的特征是集約型、高密度的一種經(jīng)濟形態(tài)。
早在兩年前，海南省黨政代表團前往上海浦東新區(qū)陸家嘴金融城的上海中心大廈等地考察。陸家嘴金融城的高樓林立、企業(yè)高度集聚、高度發(fā)達的樓宇經(jīng)濟，給海南省黨政代表團成員留下深刻印象。后來，當?shù)孛襟w以“借力樓宇經(jīng)濟 發(fā)力總部經(jīng)濟”為題，發(fā)表評論員文章認為，上海的樓宇經(jīng)濟已經(jīng)成為享譽世界的“效益高地”；海南要學習借鑒浙江、上海中心樓宇經(jīng)濟先進經(jīng)驗，堅持打造國際一流生態(tài)CBD定位。
那么，海南的樓宇經(jīng)濟現(xiàn)狀如何？
中國房地產(chǎn)報記者從該論壇了解到，以�？跒榇淼暮Ｄ蠈懽謽鞘袌龅陌l(fā)展歷程大致分為四個階段：行政辦公樓1.0、商住兩用樓2.0、中端純寫字樓3.0及智能化寫字樓4.0。
海口“樓宇經(jīng)濟4.0”出現(xiàn)在2015年之后，隨著�？诩准墝懽謽潜戎嘏噬�，智能寫字樓成主流趨勢，部分樓宇達到5A甲級標準。海口4.0智能化寫字樓典型代表有百方大廈、國瑞大廈、華潤大廈等。
隨著近些年城市發(fā)展和擴張，�？跇怯罱�(jīng)濟逐漸呈現(xiàn)帶狀格局，即隨著城市主干道縱深發(fā)展。比如�？诖笥⑸剑▏d大道）CBD、濱海大道、椰海大道等帶狀樓宇集群。白皮書將海口主要商圈歸納為“核心商圈”之國貿、濱海、國興，“新興商圈”之西海岸，“萌芽商圈”之江東新區(qū)，以及其他類型商圈�！吧倘Α敝乇闶菢怯罱�(jīng)濟發(fā)達區(qū)域。
以國興商圈為例，該商圈依托�？诖笥⑸叫鲁鞘兄行膮^(qū)規(guī)劃，結合甲級寫字樓市場存量及未來增量，有望邁進百萬級市場，核心商務區(qū)的整體活力進而提升。有數(shù)據(jù)統(tǒng)計，至2019年金融保險業(yè)在該區(qū)域甲級寫字樓使用面積較濱海商圈高出46%，是�？凇袄吓粕倘Α薄獓Q商圈的6.5倍。
尚未形成產(chǎn)業(yè)規(guī)模效益
數(shù)據(jù)向好背后也有問題盤亙。
白皮書中稱，海口早期的樓宇經(jīng)濟呈現(xiàn)“點式分散格局”，比如最早的國貿商圈、大同路商圈、海秀路明珠商圈等樓宇。但嚴格講，這些“點式分散格局”樓宇經(jīng)濟并不算真正意義上的樓宇經(jīng)濟，簡單粗放的租賃關系并未形成產(chǎn)業(yè)規(guī)模效益。
“據(jù)統(tǒng)計，全�？谑屑准墝懽謽强罩寐蕿�39%，乙級寫字樓空置率為23.8%�！焙？谑蟹繀f(xié)秘書長、錦誠·海島服務商董事長王路告訴中國房地產(chǎn)報記者，在省會城市�？诩准壓鸵壹墝懽謽瞧骄伦饨鸱謩e為118元/平方米、75元/平方米，折算平均日租金分別為3.9元/平方米、2.5元/平方米。
王路表示，相比省外樓宇經(jīng)濟發(fā)達城市，�？谶@一租金價格并不高。
另外，白皮書統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，海南樓宇資源存量為227萬平方米、潛在樓宇增量為294.8萬平方米，樓宇存量與增量的總和多達521.8萬平方米。如何盤活這個龐大的樓宇資源、驅動產(chǎn)業(yè)布局、借自貿港大勢激發(fā)市場活力，也是擺在政府、開發(fā)商面前的一道“燒腦”難題。
與會專家也指出了目前�？跇怯罱�(jīng)濟發(fā)展存在的一些問題：樓宇自身品質限制了當?shù)貥怯罱?jīng)濟發(fā)展，海口樓宇特色不明顯，競爭性因素制約了發(fā)展；政府與業(yè)主的招商協(xié)同等也是問題。
如何盤活樓宇經(jīng)濟？
�？趯⑷绾悟寗赢a(chǎn)業(yè)布局、借自貿港大勢，激發(fā)這一龐大樓宇市場活力？
目前，在海南十二大重點產(chǎn)業(yè)中，產(chǎn)業(yè)增加值排在前5名的分別為海洋產(chǎn)業(yè)、熱帶特色高效農業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、教育文化體育產(chǎn)業(yè)、旅游產(chǎn)業(yè)，但在寫字樓分布比重最高的仍是房地產(chǎn)業(yè)，占比為33.9%。即便在核心商圈產(chǎn)業(yè)機構取樣的國貿商圈、濱海商圈、國興商圈中，房地產(chǎn)依然占據(jù)榜首，比重高達30%至40%之多。
當?shù)仄髽I(yè)增長趨勢也是樓宇經(jīng)濟的“晴雨表”。去年10月份，私營企業(yè)增長呈現(xiàn)井噴趨勢，增長了4173家，外資企業(yè)增長25家；今年4月份，內資企業(yè)增長215家，外資企業(yè)21家，私營企業(yè)增長多達2908家。
在企業(yè)增長的同時，寫字樓吸納量也在增加。以甲級寫字樓為例，去年四季度吸納量為54948平方米，今年一季度和二季度吸納量分別為17022平方米、46814平方米。
海口市商務局局長蔡俏表示，政府要與專業(yè)機構、企業(yè)共同融合，整合更多專業(yè)資源，共同推動產(chǎn)業(yè)結構優(yōu)化和樓宇經(jīng)濟發(fā)展。
對此，王路提出了三點建議：一是注重資金運作能力與項目運營能力，加強頂層設計；二是做好樓宇經(jīng)濟發(fā)展規(guī)劃，聯(lián)合政企加強招商宣傳；三是與國內外招商中介機構合力招商引資，加強分工協(xié)作。
作為開發(fā)商代表，海南峰森地產(chǎn)華盛·御秀項目副總經(jīng)理張良表示，自貿港時代背景下，未來商務辦公將會呈現(xiàn)出園區(qū)形態(tài)的辦公需求，海南自貿港11個重點園區(qū)將會是未來海南商業(yè)地產(chǎn)的方向。
麥哲中國創(chuàng)始人、產(chǎn)業(yè)專家楊東表示，疫情之下，海南自貿港招商工作需要多方平衡，以全球視野、高起點建設好招商隊伍體系，自建一批產(chǎn)業(yè)載體，提高招商效率。
記者了解到，此前海南省出臺了關于促進總部經(jīng)濟發(fā)展的工作意見，重點在海口、三亞規(guī)劃發(fā)展企業(yè)總部經(jīng)濟。隨后，�？谌齺唭傻匾蚕嗬^出臺了相關政策。事實上，樓宇經(jīng)濟正是總部經(jīng)濟的體現(xiàn)。
來源：中國房地產(chǎn)報
編輯：wangdc
