1月21日，深圳歡樂海岸音樂噴泉，一群兒童在泉眼開合、水柱升起與跌落之間穿梭嬉戲，在這個遍布網(wǎng)紅打卡地的都市娛樂目的地，前來曲水灣、心湖、OCT狂歡廣場拍照打卡的不止追求潮流的年輕人，還有年前剛剛從各地趕來和兒女共度春節(jié)的老者。

　　在歡樂海岸椰林沙灘，第六屆深圳歡樂燈會已然張燈結(jié)彩，按照慣例，這一深圳市民春節(jié)期間必去的盛會將在幾天后迎來人流高峰。此時，距離鐘南山表示新型冠狀病毒肺炎可能存在人傳人剛剛1天，大部分人尚未意識到疫情嚴(yán)峻，更無法預(yù)料這場疫情將給實(shí)體商業(yè)帶來的嚴(yán)重影響。

　　1月25日，上海久光百貨取消原定1月25日-1月27日新春福袋活動；1月27日，北京僑福芳草地調(diào)整1月27日-2月2日營業(yè)時間，更改為11:00-19:00；2月1日，深圳歡樂海岸發(fā)表公告，歡樂海岸購物中心營業(yè)時間調(diào)整為11:00-19:00，購物中心Ole精品超市購物時間調(diào)整為10:00-20:30，華僑城秘境、“深藍(lán)秘境”水秀劇場、海洋奇夢館、深圳歡樂燈會暫停開放。

　　據(jù)商務(wù)部監(jiān)測，2019春節(jié)假期（2019年2月6日-10日），全國零售及餐飲企業(yè)實(shí)現(xiàn)銷售額約10050億元，2020受疫情影響，零售、餐飲業(yè)的春節(jié)檔遭遇“寒冬”。

　　中商網(wǎng)保守估計，春節(jié)期間餐飲（重創(chuàng)八成）、零售（損失五成）、休閑娛樂（幾近全損）的損失預(yù)測高達(dá)5000億元以上，購物中心業(yè)營業(yè)額整體損失估算達(dá)到八成以上。

　　作為業(yè)主方，數(shù)以百計的地產(chǎn)商推出不同程度的租金減免等政策，如何共度時艱，成為這一時期商業(yè)地產(chǎn)從業(yè)者集體思考、探索并付諸實(shí)踐的問題。

　　2020年2月8日，上海東方明珠亮燈為武漢加油。

　　集體減租

　　1月26日，大年初二，上海久光百貨剛剛在一天前取消了新春福袋活動，被稱作國內(nèi)商場“銷冠”的北京SKP發(fā)布調(diào)整營業(yè)時間的通知。就在這一天，保利商業(yè)發(fā)布公告，其全國旗下22家購物中心年初一至年初六期間，減免品牌商戶6天租金。同日，東原商業(yè)快速啟動“共度”行動，首期由年初一至十五連續(xù)15天，對東原商業(yè)旗下購物中心各品牌商戶租金減半。

　　1月27日，寶龍商業(yè)決定給予旗下各在營購物中心品牌商戶從大年初一至初九租金減半的優(yōu)惠措施。

　　1月28日，萬達(dá)商管集團(tuán)宣布，將對全國各地所有萬達(dá)廣場的商戶自1月24日-2月25日時間內(nèi)的租金及物業(yè)費(fèi)，實(shí)行全免政策。此項(xiàng)政策的實(shí)施，預(yù)計減免租金額度將達(dá)到30億-40億元。

　　隨后的幾天，隨著疫情嚴(yán)峻與“全民宅家”的持續(xù)，地產(chǎn)商減免租金的消息紛至沓來，僅在1月30日當(dāng)天，就有新城控股、龍湖集團(tuán)、愛琴海集團(tuán)、合景泰富集團(tuán)、瑞安房地產(chǎn)有限公司、祥生集團(tuán)等多家企業(yè)宣布不同程度的減免政策。

　　龍湖集團(tuán)宣布，在2020年1月25日至2020年3月31日期間，對旗下商場的所有商戶租金費(fèi)用減半。上述租金減免政策覆蓋龍湖商業(yè)布局的重慶、成都、西安、北京、上海、杭州、蘇州、常州、南京、合肥10座城市，涉及在營的39座商場（包括天街、星悅薈、家悅薈），支持到超過4500家合作品牌。

　　新城控股宣布，旗下分布全國各地的吾悅廣場對全體商戶自1月25日至2月13日期間的租金，實(shí)施減半政策，攜手共渡難關(guān)。截至目前，新城控股在全國已開業(yè)64座吾悅廣場，其中，自持經(jīng)營的吾悅廣場，均按上述20天租金減半政策執(zhí)行。

　　根據(jù)全聯(lián)房地產(chǎn)商會商業(yè)地產(chǎn)工作委員會（簡稱“全聯(lián)商業(yè)地產(chǎn)工作委員會”）對旗下會員單位捐贈或措施進(jìn)行的調(diào)查統(tǒng)計，截至2月3日，在回復(fù)的企業(yè)中，共有79家商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營商實(shí)施了租金減免的優(yōu)惠政策。

　　爭議待解

　　就在商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營商紛紛加入“減租潮”的同時，2月1日，一篇題為《西貝賈國龍：疫情致2萬多員工待業(yè) 貸款發(fā)工資也只能撐3月》的文章在朋友圈刷屏，西貝餐飲董事長賈國龍接受投中網(wǎng)專訪時表示，西貝400家線下門店基本都已停業(yè)，2萬多員工工資支出就在1.5億元左右，倘若疫情在短時間內(nèi)得不到有效控制，西貝賬上的現(xiàn)金撐不過三個月。

　　當(dāng)記者提及許多商場物業(yè)對租戶推出了不同程度減免租金的措施，賈國龍表示，“是你讓我停業(yè)了，你還收我房租，你肯定不能收了”。

　　賈國龍的觀點(diǎn)并非個例，甚至許多租戶認(rèn)為，疫情是不可抗力，因不可抗力不能履行合同，不承擔(dān)民事責(zé)任。

　　全聯(lián)商業(yè)地產(chǎn)工作委員會會長王永平認(rèn)為，造成這一現(xiàn)象的原因在于“我們重視道德的互助卻輕視了法律的責(zé)任”。譬如由政府下達(dá)通知關(guān)店的，業(yè)主方應(yīng)承擔(dān)哪些責(zé)任？租金是商場的主要來源，業(yè)主減免租金后，政府是否有減稅等相關(guān)政策扶持、銀行貸款是否可以延緩？

　　在全聯(lián)房地產(chǎn)商會商業(yè)地產(chǎn)工作委員會發(fā)給商業(yè)地產(chǎn)集團(tuán)的問卷中，相關(guān)政策建議一欄里，商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營商提出了一系列建議：對受沖擊企業(yè)從稅收方面給予支持，減免各項(xiàng)稅負(fù)；銀行對貸款利息進(jìn)行一定減免，因疫情影響導(dǎo)致的違約給予寬限期，不能追究違約責(zé)任；減少或延遲實(shí)體行業(yè)，尤其是消費(fèi)相關(guān)行業(yè)的政策性支出，比如：延緩五險一金的繳納；鼓勵企業(yè)創(chuàng)造就業(yè)崗位，給予專項(xiàng)獎勵；建議營業(yè)中斷險適當(dāng)放寬在保險理賠條件方面，或者可以按一定比例賠付……

　　王永平表示，以租金收入為主要收入來源的地產(chǎn)運(yùn)營商，只有在明晰自身的收支狀況后才能夠在自救的同時給予租戶進(jìn)一步的支持，希望相關(guān)政策盡早出臺。

　　截止記者發(fā)稿前，上海市已于2月8日出臺《上海市全力防控疫情支持服務(wù)企業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干政策措施》，其中第九條“減免企業(yè)房屋租金”中，鼓勵大型商務(wù)樓宇、商場、園區(qū)等各類市場運(yùn)營主體為實(shí)體經(jīng)營的承租戶減免租金。主動為租戶減免房產(chǎn)或土地租金的企業(yè)，繳納房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅確有困難的，可申請減免相應(yīng)的房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅。

　　律師說法

　　本次新冠肺炎疫情作為國家級別“重大突發(fā)公共衛(wèi)生事件”，承租方能否藉此主張減免租金？上海邦信陽中建中匯律師事務(wù)所鄭鈺律師給出如下解讀：

　　法律界多數(shù)認(rèn)為，本次新冠肺炎疫情是不可預(yù)見、不可避免，且截至目前的醫(yī)療水平仍無法克服的客觀情況，符合《合同法》第117條以及《民法總則》第180條規(guī)定的“不可抗力”的構(gòu)成條件。

　　但是，即便新冠肺炎疫情構(gòu)成不可抗力，也并不必然適用于商業(yè)地產(chǎn)租賃合同，同樣，不必然導(dǎo)致租金減免。承租方主張?jiān)谛鹿诜窝滓咔槠陂g租金減免是否能適用不可抗力，則首先需要判斷相應(yīng)的商業(yè)地產(chǎn)租賃合同是否根本無法履行，且商業(yè)地產(chǎn)租賃合同的無法履行與新冠肺炎疫情之間必須存在直接因果關(guān)系。而因不可抗力導(dǎo)致合同確實(shí)根本無法履行的法律后果是解除合同，當(dāng)事人的法律責(zé)任是根據(jù)不可抗力的影響可部分或全部免除。也就是說，在能適用不可抗力解除合同的情形下，承租人能否全部免除或部分免除租金還需要依據(jù)新冠肺炎疫情造成的影響程度。

　　另外，亦有部分承租人以此次新冠肺炎疫情是無法預(yù)見的為由，主張情勢變更，要求減免租金。目前法律界普遍認(rèn)為，在排除商業(yè)風(fēng)險后，若確實(shí)因疫情導(dǎo)致的繼續(xù)履行合同對于一方當(dāng)事人明顯不公平或者不能實(shí)現(xiàn)合同目的的，承租方可以根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋（二）》第二十六條的規(guī)定，向人民法院主張適用情勢變更規(guī)則。但情勢變更情形必須經(jīng)由人民法院認(rèn)定，即如果承租方擬以此為由主張變更租賃合同減免租金的，則需由人民法院根據(jù)公平原則來判定。

　　休戚與共

　　商業(yè)不動產(chǎn)企業(yè)和品牌商家，作為房東與租戶，原本是利益的對立面，共同組成為消費(fèi)提供內(nèi)容服務(wù)的聯(lián)合體。本次新冠疫情下，二者都被推到了同一個戰(zhàn)壕，面臨同樣的生死考驗(yàn)。

　　萬商俱樂部針對110家線下商業(yè)及商業(yè)不動產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行調(diào)研，并提出若干“疫情生死戰(zhàn)”下的行動與建議。

　　創(chuàng)始人楊澤軒在接受記者采訪時表示，作為一條線上的螞蚱，疫情之下如果品牌商家難以存活，以租費(fèi)為主要收入來源的商業(yè)不動產(chǎn)企業(yè)自然也會朝不保夕，因此本次商業(yè)不動產(chǎn)企業(yè)空前團(tuán)結(jié)地接龍進(jìn)行減免租發(fā)布，但是商業(yè)不動產(chǎn)企業(yè)的困難是什么呢？除了作為空間提供方的疫情防控問題壓力外，預(yù)測租金收入大幅下滑和租戶可能大面積掉鋪成為最主要的擔(dān)心。

　　楊澤軒認(rèn)為，開源、節(jié)流是疫情期間商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營商自救與互助的兩大方向。

　　開源即尋找更多的銷售路徑，幫助品牌商家開辟線上渠道或增進(jìn)線上渠道等，也許這次疫情將促進(jìn)線下為主的品牌商家在渠道融合方面的加速。

　　在節(jié)流措施方面，商業(yè)不動產(chǎn)企業(yè)采取重點(diǎn)行動主要是內(nèi)部管理措施和尋求政府的稅費(fèi)減免或返還補(bǔ)貼。

　　目前，為了幫助品牌商家共渡難關(guān)，商業(yè)不動產(chǎn)采取了減免租費(fèi)措施，以及相應(yīng)的節(jié)流措施，并一方面與租戶聯(lián)合制定應(yīng)對措施，另一方面尋求政府或行業(yè)協(xié)會支持。

來源：澎湃新聞

 編輯：liu