新型冠狀病毒感染疫情席卷全國(guó)，在疫情關(guān)鍵時(shí)刻，仲量聯(lián)行華北區(qū)研究部及時(shí)做出解讀并作系列報(bào)告分享，這是第一篇關(guān)于北京商業(yè)地產(chǎn)的影響初判，與諸位分享討論。
2020年的春節(jié)注定讓中國(guó)銘記，我們剛剛經(jīng)歷了2019年“經(jīng)濟(jì)不確定性”所帶來(lái)的種種變化，又迅速面臨開(kāi)年第一只“黑天鵝”——新型冠狀病毒感染疫情。局勢(shì)的變化讓中國(guó)人在春節(jié)期間由走親訪友變?yōu)椤熬�上拜年”，本該舉國(guó)歡慶的節(jié)日氣氛變成抗擊肺炎、共同戰(zhàn)“疫”的全民關(guān)注。全國(guó)交通運(yùn)輸、消費(fèi)市場(chǎng)、經(jīng)濟(jì)活動(dòng)均受疫情沖擊。房地產(chǎn)市場(chǎng)相繼傳出消息，住宅開(kāi)發(fā)商暫時(shí)關(guān)停售樓處，而多家零售運(yùn)營(yíng)者則減租、免租，與商家共度難關(guān)。在此時(shí)期，探索疫情對(duì)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)，特別是對(duì)我們所處的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的潛在影響將格外關(guān)鍵。
天災(zāi)、疾病、戰(zhàn)亂等獨(dú)立社會(huì)事件在所有經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè)模型中被視作外生變量，它具有突然性、偶然性、不可預(yù)測(cè)性的特征。這一次的疫情也正是這樣的一宗“黑天鵝”事件，并已開(kāi)始對(duì)經(jīng)濟(jì)和生活產(chǎn)生重大影響。對(duì)于剛剛經(jīng)歷了2019年的壓力和挑戰(zhàn)的北京市場(chǎng)，不少辦公樓業(yè)主直呼此次新冠疫情使得市場(chǎng)形勢(shì)“雪上加霜”。此次研究，我們首先將著重分析北京市非典時(shí)期的經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)情況，并與本市當(dāng)前環(huán)境進(jìn)行對(duì)比，隨后對(duì)北京辦公樓市場(chǎng)需求行業(yè)進(jìn)行針對(duì)性研究，最后將闡釋對(duì)業(yè)主所進(jìn)行的訪談?wù){(diào)查，希望對(duì)各位作出市場(chǎng)研判有一定幫助。
一、“非典”年北京顯著受挫，本次疫情風(fēng)險(xiǎn)程度或更高
本次新型冠狀病毒疫情所帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)和市場(chǎng)影響，預(yù)計(jì)與2003年非典時(shí)期的表現(xiàn)將多有可比之處。因此，將當(dāng)前經(jīng)濟(jì)、市場(chǎng)環(huán)境與2003年進(jìn)行對(duì)比，有助于我們更好的分析和理解北京可能面對(duì)的挑戰(zhàn)與市場(chǎng)趨勢(shì)。目前，已有多篇相關(guān)的全國(guó)性經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)分析，因此本文將聚焦北京市，探討北京所受經(jīng)濟(jì)社會(huì)影響。
第一，北京市經(jīng)濟(jì)體量已番十倍，但增長(zhǎng)動(dòng)能放緩，本次疫情風(fēng)險(xiǎn)程度或更高，市級(jí)針對(duì)性政策扶持尤為重要。
2003年北京市地區(qū)生產(chǎn)總值僅約3,700億元，而16年后，全市2019年實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值3.5萬(wàn)億元，經(jīng)濟(jì)體量達(dá)到“非典”年的10倍。通過(guò)十余年的發(fā)展，北京當(dāng)前經(jīng)濟(jì)實(shí)力遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于2003年水平，應(yīng)對(duì)內(nèi)外部變化和危機(jī)挑戰(zhàn)的能力不可同日而語(yǔ)。在經(jīng)濟(jì)環(huán)境原已面臨內(nèi)外部雙重壓力與挑戰(zhàn)的基礎(chǔ)上，本次疫情進(jìn)一步加深了制造、投資、消費(fèi)等行業(yè)所面臨的壓力，風(fēng)險(xiǎn)程度與2003年的非典疫情相比或?qū)⒏摺Ｒ虼舜舜慰箟耗芰�、�?jīng)濟(jì)及產(chǎn)能恢復(fù)速度有望優(yōu)于全國(guó)其他省市，進(jìn)而有助于北京保持穩(wěn)健的基本面。
但是，我們同時(shí)也應(yīng)看到，當(dāng)前中國(guó)經(jīng)濟(jì)已進(jìn)入增長(zhǎng)動(dòng)能放緩、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的“由增量轉(zhuǎn)向增質(zhì)”的轉(zhuǎn)型階段。2019 年，受經(jīng)濟(jì)下行壓力影響，北京市全年GDP 增速最終落在6.1%（同比下降0.5 個(gè)百分點(diǎn)）；而2020 年北京市預(yù)期全市承壓企穩(wěn)，增長(zhǎng)目標(biāo)設(shè)定為6%左右。隨著當(dāng)前經(jīng)濟(jì)壓力持續(xù)，加之開(kāi)年突發(fā)疫情，局勢(shì)尚在變化中，英國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)人智庫(kù)（EIU）預(yù)測(cè)本次疫情對(duì)中國(guó)2020 年GDP 增長(zhǎng)率的影響將達(dá)到0.5-1.5 個(gè)百分點(diǎn)，下行將集中于今年一、二季度。在經(jīng)濟(jì)環(huán)境原已面臨內(nèi)外部雙重壓力與挑戰(zhàn)的基礎(chǔ)上，本次疫情進(jìn)一步加深了制造、投資、消費(fèi)等行業(yè)所面臨的壓力，風(fēng)險(xiǎn)程度與2003 年的非典疫情相比或?qū)⒏摺?/P>
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第二，非典期間北京短期受挫更為迅猛，疫情過(guò)后回升速度較緩。
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整體而言，2003年的“非典”疫情于2月春運(yùn)期間開(kāi)始初步傳播擴(kuò)散，3月進(jìn)入集中爆發(fā)期，并于6月解除。通過(guò)上圖可見(jiàn)，全國(guó)經(jīng)濟(jì)主要在2003年第二季度受到明顯影響，GDP增速下降約2個(gè)百分點(diǎn)，但下半年運(yùn)行較快回歸正軌，全年增速達(dá)10.0%，同比增長(zhǎng)約1個(gè)百分點(diǎn)，全國(guó)整體經(jīng)濟(jì)仍保持增長(zhǎng)加速的大趨勢(shì)。
但是，北京為“非典”疫情集中的主要區(qū)域，因此全市受疫情影響明顯大于全國(guó)整體情況，不僅短期所受沖擊更為顯著，而且全年整體增勢(shì)受挫放緩。2003年非典集中爆發(fā)之前，北京GDP開(kāi)年錄得12-13%的增長(zhǎng)率，表現(xiàn)強(qiáng)勁。但受疫情影響，二季度增速環(huán)比大幅下降3.4個(gè)百分點(diǎn)，降至9.6%（而上一年同期，經(jīng)濟(jì)增速上提約2個(gè)百分點(diǎn)）。此后，隨著疫情結(jié)束，全市經(jīng)濟(jì)活動(dòng)逐步恢復(fù)，但經(jīng)濟(jì)增勢(shì)未見(jiàn)大幅回升，于三季度末微升至10.0%。而全年北京GDP增長(zhǎng)率僅達(dá)10.5%，同比僅微增0.1個(gè)百分點(diǎn)，全市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)水平較去年同期持平，未能如全國(guó)整體經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)一般迅速恢復(fù)上漲勢(shì)頭。2003年全年，北京經(jīng)濟(jì)運(yùn)行呈現(xiàn)出“高開(kāi)—下行—微幅回升—基本持平”的趨勢(shì)。
而今年，雖然北京并非疫情最為集中爆發(fā)的區(qū)域，但本次疫情已為全國(guó)性公共衛(wèi)生事件，延長(zhǎng)假期、停產(chǎn)停工、限制交通出行等全國(guó)性防疫部署對(duì)各省市均會(huì)產(chǎn)生顯著影響。截至2月3日17時(shí)，北京市確診病例已達(dá)212例，在全國(guó)省市中居中高水平。由于北京人口遷移相對(duì)活躍、人流相對(duì)密集，因此本市疫情防控形勢(shì)較為嚴(yán)峻，預(yù)計(jì)疫情所帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和市場(chǎng)壓力較高。因此，今年北京經(jīng)濟(jì)運(yùn)行趨勢(shì)是否能在短期受挫后快速回彈，亦或?qū)⒊袎哼M(jìn)一步下行，仍有待觀察。
第三，本次新冠疫情期間，北京市需制定較2003年更有力的支持性政策，并重點(diǎn)扶持中小型企業(yè)。
2003年非典時(shí)期，北京自5月中旬起陸續(xù)推出多項(xiàng)舉措，明確針對(duì)受疫情影響營(yíng)業(yè)額下滑幅度達(dá)50%以上的餐飲、酒店、旅游和交通運(yùn)輸行業(yè)（不含商業(yè)零售業(yè)），包括半年期減稅（含營(yíng)業(yè)稅、個(gè)稅和部分房產(chǎn)類稅）、減費(fèi)、部分緩繳社保、提供貼息貸款等；并針對(duì)部分制造業(yè)提供補(bǔ)助，包括對(duì)汽車制造業(yè)等現(xiàn)代制造業(yè)提供貼息貸款，以及加大對(duì)出口企業(yè)補(bǔ)助。
而本次新冠疫情期間，隔離防護(hù)、停工停產(chǎn)等措施顯然更為嚴(yán)格，預(yù)計(jì)會(huì)短期內(nèi)對(duì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)所施壓力將更為明顯，當(dāng)然在一定程度上也有助于限制疫情影響范圍、縮短疫情對(duì)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的影響時(shí)間。預(yù)計(jì)政府將在非典時(shí)期政策經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，不斷出臺(tái)更為廣泛的支持性政策，尤其是重點(diǎn)扶持因短期停工而現(xiàn)金流壓力增長(zhǎng)、但融資渠道受限的中小型企業(yè)。
2月1日，中國(guó)人民銀行等五部門已聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步強(qiáng)化金融支持防控新型冠狀病毒感染肺炎疫情的通知》，以加強(qiáng)信貸投放、提供充足流動(dòng)性，保障本次疫情防控時(shí)期實(shí)體經(jīng)濟(jì)的金融支持。2月3日起，中國(guó)人民銀行開(kāi)展1.2萬(wàn)億元公開(kāi)市場(chǎng)逆回購(gòu)操作投放資金，以確保貨幣市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行，流動(dòng)性較去年同期高9,000億元。預(yù)計(jì)未來(lái)，更多的國(guó)家級(jí)利好經(jīng)濟(jì)環(huán)境的整體性政策，以及針對(duì)特定行業(yè)的支持性政策，將陸續(xù)出臺(tái)。
此外，地方政府也須制定、落實(shí)針對(duì)性舉措，以保證本市企業(yè)在疫情期間能合理運(yùn)行、渡過(guò)難關(guān)。蘇州市率先出臺(tái)了針對(duì)中小型企業(yè)的十條政策意見(jiàn)，確保小微企業(yè)金融支持，實(shí)施援企穩(wěn)崗、部分緩繳社保費(fèi)等政策，并減免中小企業(yè)房租、稅費(fèi)及延期稅款繳納等負(fù)擔(dān)。上海也已發(fā)布四條政策，包括延長(zhǎng)社保繳費(fèi)期至疫情解除后3個(gè)月，及對(duì)企業(yè)職工培訓(xùn)進(jìn)行補(bǔ)貼。北京2月3日也已發(fā)布數(shù)條緩解企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)困難的措施，包括實(shí)施靈活用工政策、適當(dāng)下調(diào)貸款利率、解決融資加快續(xù)貸、及分行業(yè)延長(zhǎng)社保征收期，并鼓勵(lì)辦公樓、商城等運(yùn)營(yíng)方對(duì)中小微租戶適度減免疫情期間的租金，要求各區(qū)為此類企業(yè)提供適度財(cái)政補(bǔ)貼。預(yù)計(jì)在此基礎(chǔ)上，北京市各區(qū)、各機(jī)構(gòu)將陸續(xù)及時(shí)制定更多更具針對(duì)性、更為細(xì)化的相關(guān)舉措， 并著重支持中小微企業(yè)在困難時(shí)期的發(fā)展，如此方能高效有力地應(yīng)對(duì)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)所面臨的結(jié)構(gòu)性和外生性雙重壓力。
第四，相較于非典年，此次疫情時(shí)期北京辦公樓市場(chǎng)容錯(cuò)空間預(yù)計(jì)更小。
仲量聯(lián)行：基于疫情對(duì)華北區(qū)商業(yè)地產(chǎn)影響的初判 | 北京篇
具體到辦公樓市場(chǎng)，非典時(shí)期的北京市場(chǎng)僅受到短期影響。甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)租金在2003 年2- 3 季度分別環(huán)比下降3%和4%，而2003 年全年租金水平僅同比下降6%。若排除新項(xiàng)目低價(jià)入市等其他影響因素，非典疫情對(duì)辦公樓市場(chǎng)租金的短期影響僅為-2%左右。隨著疫情得到有效控制，全市租金水平旋即回調(diào)，2004 年北京甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)租金即錄得同比11.2%的高速增長(zhǎng)。雖然市場(chǎng)空置率并未因疫情影響表現(xiàn)出明顯變化，但全市租賃活躍度大幅下降，2003 年北京甲級(jí)辦公樓凈吸納量?jī)H4.7 萬(wàn)平方米，僅為去年同期的37%，是2004 年的24%。
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多組數(shù)據(jù)均表明非典時(shí)期，北京甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)僅發(fā)生短期波動(dòng)，在疫情結(jié)束后回歸快速發(fā)展軌道，為市場(chǎng)在應(yīng)對(duì)此次疫情時(shí)提供信心。但是值得注意的是，當(dāng)前北京甲級(jí)辦公樓所面臨的整體環(huán)境和市場(chǎng)規(guī)模與2003年大相徑庭，疫情所帶來(lái)的影響不能簡(jiǎn)單類比2003年的情況。比如，甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)整體體量在16年間已增長(zhǎng)近900%，而租金水平增長(zhǎng)也已超過(guò)160%。2003年，北京全市甲級(jí)辦公樓租戶繳納月租金總額為1.1億元，而此刻北京全市需承擔(dān)超過(guò)21.6億元的甲級(jí)辦公樓月租金成本，租金成本翻了21倍，而同期GDP總值僅增長(zhǎng)約10倍。與此同時(shí)，北京也剛剛經(jīng)歷了2019年經(jīng)濟(jì)下行壓力所帶來(lái)的市場(chǎng)波動(dòng)，多個(gè)市場(chǎng)指標(biāo)處于歷史新低。相較于2003年，我們所處的市場(chǎng)雖然擁有更龐大的體量、更強(qiáng)的常規(guī)風(fēng)險(xiǎn)抵御能力，但面臨疫情等突發(fā)意外事件時(shí)，也相對(duì)更加脆弱，容錯(cuò)空間更小。市場(chǎng)各方參與者不能因非典年的市場(chǎng)恢復(fù)速度而盲目樂(lè)觀，但也應(yīng)保持基本信心，主動(dòng)提前采取措施、調(diào)整應(yīng)對(duì)策略，以更合理的方式分配疫情成本，保證整體市場(chǎng)的健康水平。
二、新冠疫情影響下，辦公樓市場(chǎng)需求進(jìn)一步承壓
第一，整體而言，本已持續(xù)承壓的辦公樓市場(chǎng)需求端將面臨更加嚴(yán)峻的考驗(yàn)，本次疫情對(duì)需求的影響將進(jìn)一步改變租賃市場(chǎng)格局。
短期內(nèi)而言，疫情將對(duì)市場(chǎng)需求產(chǎn)生延遲、延期的作用。各類搬遷需求、新增需求均會(huì)受疫情影響而延后。雖然需求本身沒(méi)有消失，但是各類租賃活動(dòng)均會(huì)因全市疫情防控舉措的嚴(yán)格實(shí)施而明顯大幅度減少。由于返工的延遲、安全衛(wèi)生的顧慮等因素，看房、裝修等活動(dòng)將受到一定限制，相關(guān)的地產(chǎn)決策將會(huì)推遲，而續(xù)租或成為主要甚至唯一選擇。這一情形下，原本已受經(jīng)濟(jì)下行壓力影響的需求增長(zhǎng)動(dòng)力將面臨更深刻的考驗(yàn)，加劇市場(chǎng)預(yù)期的下調(diào)。
中長(zhǎng)期而言，根據(jù)疫情持續(xù)時(shí)間的不同，市場(chǎng)需求的健康程度可能會(huì)受到不同影響，來(lái)自中小型企業(yè)的租賃需求尤甚。當(dāng)前局勢(shì)下，全市經(jīng)濟(jì)活動(dòng)已面臨一定停滯，但是工資、社保、租金等費(fèi)用均需企業(yè)正常支付。以租金為例，2019年北京甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)已出租面積超過(guò)570萬(wàn)平方米，全市單月即產(chǎn)生超過(guò)21.6億元的租賃成本，而租金在一般意義上僅應(yīng)占總成本的10%-20%。若企業(yè)無(wú)法在上述成本方面獲得來(lái)自政府的相關(guān)支持協(xié)助，而需全部獨(dú)立承擔(dān)，一些企業(yè)將承受巨大壓力，甚至可能面臨破產(chǎn)倒閉的困境。
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具體而言，中小企業(yè)將受到更為顯著的影響。在2019年北京甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)租賃成交中，承租面積小于1,000平方米的中型、小型企業(yè)占比超過(guò)50%，是辦公樓需求的主要來(lái)源。因此中小企業(yè)的經(jīng)營(yíng)壓力的增加，將對(duì)全市辦公樓市場(chǎng)產(chǎn)生迅速、顯著的影響。不僅如此，在當(dāng)前中國(guó)經(jīng)濟(jì)新舊動(dòng)能轉(zhuǎn)換的時(shí)期，以中小型企業(yè)為主的科技創(chuàng)新類企業(yè)是北京市場(chǎng)最為重要的增長(zhǎng)動(dòng)能。事實(shí)上，此刻市場(chǎng)中已頻現(xiàn)為中小企業(yè)生存現(xiàn)狀擔(dān)憂的言論，多家知名公司也面臨著因經(jīng)營(yíng)活動(dòng)停滯而出現(xiàn)的現(xiàn)金流壓力——據(jù)報(bào)道，著名餐飲公司西貝的現(xiàn)金流僅能再支撐3個(gè)月。
雖然央行可以通過(guò)貨幣政策釋放一定的流動(dòng)性，并定向扶持中小微企業(yè)的成長(zhǎng)，但我們預(yù)期2020年仍會(huì)有更多中小微企業(yè)面臨優(yōu)勝劣汰的現(xiàn)實(shí)挑戰(zhàn)。有效的財(cái)政政策，尤其是針對(duì)中小微企業(yè)的定向扶持政策——如幫其支付或部分支付“疫情成本”等舉措——或?qū)⒃谖磥?lái)經(jīng)濟(jì)和北京辦公樓市場(chǎng)中扮演更加重要的角色。
第二，疫情對(duì)不同的行業(yè)的影響截然不同，總結(jié)而言可以分為以下三類：
A. 下滑產(chǎn)業(yè)：2020年伊始，新冠疫情已對(duì)市場(chǎng)主體的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)產(chǎn)生可預(yù)見(jiàn)性的影響，尤其是零售貿(mào)易、消費(fèi)服務(wù)、交通運(yùn)輸、外貿(mào)、酒店餐飲、娛樂(lè)傳媒等聚焦個(gè)人消費(fèi)的產(chǎn)業(yè)受影響較大。今年全年，預(yù)計(jì)相關(guān)領(lǐng)域的整體需求將受疫情影響，租賃活躍度進(jìn)一步降溫。
B. 韌性產(chǎn)業(yè)：金融業(yè)、專業(yè)服務(wù)、房地產(chǎn)建筑三大（B類）產(chǎn)業(yè)受影響程度低于前者（A類），其產(chǎn)業(yè)發(fā)展基本面決定了其辦公需求更具韌性。此類行業(yè)作為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱型產(chǎn)業(yè)，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展以及辦公樓市場(chǎng)需求面發(fā)揮著決定性的作用。此類產(chǎn)業(yè)仍將是辦公樓市場(chǎng)需求的核心支撐。
C. 獲益產(chǎn)業(yè)：疫情結(jié)束后，我們預(yù)期線上游戲、教育、視頻等科技互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)以及生物醫(yī)藥大健康產(chǎn)業(yè)、環(huán)境保護(hù)關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)等（C類）行業(yè)將因本次疫情事件的突發(fā)而有所獲益，其未來(lái)前景將高于年初預(yù)期。由于市民大多封閉在家，在線游戲、教育及視頻網(wǎng)站的用戶數(shù)及流量創(chuàng)下新高，會(huì)員注冊(cè)量不斷增長(zhǎng)，發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁。此外，在疫情大規(guī)模爆發(fā)后，市民對(duì)生理衛(wèi)生與心理健康的重視程度明顯提升，生物醫(yī)藥、體檢測(cè)試、健康管理等大健康產(chǎn)業(yè)及環(huán)保領(lǐng)域未來(lái)發(fā)展前景看好。
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截至2019年，在北京甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)租戶結(jié)構(gòu)中，金融、TMT以及專業(yè)服務(wù)業(yè)為最主要的租戶行業(yè)，總計(jì)租賃全市超過(guò)2/3的甲級(jí)辦公面積。如果與疫情所影響行業(yè)的分類進(jìn)行交叉分析，北京有近半數(shù)（48%）的甲級(jí)面積由韌性產(chǎn)業(yè)承租。僅就行業(yè)而言，這預(yù)示著北京辦公樓市場(chǎng)對(duì)此次疫情有一定的風(fēng)險(xiǎn)抵御能力，是這一次“黑天鵝”事件中北京辦公樓市場(chǎng)的壓艙石。同時(shí)，市場(chǎng)中有1/3的面積是由面臨較大壓力的下滑行業(yè)承租。如若發(fā)生極端情況，這部分租戶的經(jīng)營(yíng)狀態(tài)變化可能會(huì)引發(fā)市場(chǎng)動(dòng)蕩，行業(yè)從業(yè)者需提前關(guān)注此類風(fēng)險(xiǎn)。最后，全市近1/5的甲級(jí)辦公面積由獲益產(chǎn)業(yè)租賃使用，這部分將是幫助市場(chǎng)度過(guò)疫情難關(guān)，保留潛在增長(zhǎng)活力的關(guān)鍵。
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第三，世界衛(wèi)生組織對(duì)中國(guó)本次疫情的定性將影響中國(guó)進(jìn)出口貿(mào)易，進(jìn)而對(duì)相關(guān)行業(yè)及辦公樓市場(chǎng)產(chǎn)生負(fù)面影響。
目前，美國(guó)、澳大利亞等國(guó)家已禁止從中國(guó)出發(fā)的人員入境，而數(shù)十家航空公司暫停往返中國(guó)的航線。短期內(nèi)，中國(guó)進(jìn)出口貿(mào)易以及國(guó)內(nèi)外交流將面臨不同程度的挑戰(zhàn)。2020年初，中國(guó)與美國(guó)的貿(mào)易摩擦剛剛告一段落，但近期出臺(tái)的一系列開(kāi)放政策所帶來(lái)的利好，將不得不因突發(fā)疫情延遲作用于市場(chǎng)。短期內(nèi)外貿(mào)類企業(yè)或涉外企業(yè)的辦公需求預(yù)計(jì)將明顯回落。
1月31日世衛(wèi)組織將新冠病毒肺炎疫情列為國(guó)際關(guān)注的突發(fā)公共衛(wèi)生事件（PHEIC），但不贊成甚至反對(duì)對(duì)中國(guó)采取旅行或貿(mào)易禁令。就目前國(guó)際形勢(shì)而言，中國(guó)的進(jìn)出口貿(mào)易受生產(chǎn)端以及國(guó)際輿論的壓力日漸凸顯。目前，美國(guó)、澳大利亞等國(guó)家已禁止從中國(guó)出發(fā)的人員入境，而數(shù)十家航空公司暫停往返中國(guó)的航線。短期內(nèi)，中國(guó)進(jìn)出口貿(mào)易以及國(guó)內(nèi)外交流將面臨不同程度的挑戰(zhàn)。2020年初，中國(guó)與美國(guó)的貿(mào)易摩擦剛剛告一段落，但近期出臺(tái)的一系列開(kāi)放政策所帶來(lái)的利好，將不得不因突發(fā)疫情延遲作用于市場(chǎng)。作為中國(guó)重要的對(duì)外窗口和外資公司主要落址處，北京將會(huì)受到國(guó)際經(jīng)濟(jì)貿(mào)易關(guān)系變化的深遠(yuǎn)影響。因此，短期內(nèi)外貿(mào)類企業(yè)或涉外企業(yè)的辦公需求預(yù)計(jì)將明顯回落，部分企業(yè)的擴(kuò)租、搬遷計(jì)劃將可能延期或取消。
第四，政府已出臺(tái)專項(xiàng)政策扶持，預(yù)計(jì)會(huì)逐步作用于市場(chǎng)。
如上文經(jīng)濟(jì)部分所述，2月1日人民銀行等五部門聯(lián)合印發(fā)的強(qiáng)化防疫時(shí)期金融支持的舉措，保持流動(dòng)性合理充裕及信貸金融支持，且提出針對(duì)小微企業(yè)的金融優(yōu)惠服務(wù)，要求金融機(jī)構(gòu)不得盲目抽貸、斷貸、壓貸。該文件有助于幫助受疫情影響具有較高風(fēng)險(xiǎn)的中小微企業(yè)，提升其風(fēng)險(xiǎn)抵御能力，為市場(chǎng)打了一劑定心針。而北京市也已成為首批出臺(tái)相關(guān)舉措的城市，提出適當(dāng)下調(diào)貸款利率、解決融資加快續(xù)貸、分行業(yè)延長(zhǎng)社保征收期等措施；并針對(duì)中小微企業(yè)，鼓勵(lì)辦公樓、商城等運(yùn)營(yíng)方適度減免疫情期間中小微企業(yè)租戶的租金，區(qū)級(jí)政府將提供適度財(cái)政補(bǔ)貼。預(yù)計(jì)隨后北京將發(fā)布更為細(xì)化的定向支持性政策，穩(wěn)定行業(yè)運(yùn)行和市場(chǎng)預(yù)期。
三、業(yè)主預(yù)期下調(diào)，積極關(guān)注續(xù)租并準(zhǔn)備應(yīng)對(duì)措施
由于本次疫情為突發(fā)事件，當(dāng)前其對(duì)租賃市場(chǎng)的影響及市場(chǎng)各方可能采取的應(yīng)對(duì)措施尚不明朗。因此，在市場(chǎng)反應(yīng)初期，業(yè)主方心態(tài)對(duì)把握未來(lái)市場(chǎng)趨勢(shì)尤為重要。我們針對(duì)本次疫情面向辦公樓業(yè)主進(jìn)行了問(wèn)卷調(diào)查及訪談，以分析市場(chǎng)情緒和業(yè)主心理，探討業(yè)主方已采取或可能采取的租賃、運(yùn)營(yíng)策略調(diào)整。
第一，業(yè)主普遍預(yù)期本次疫情對(duì)市場(chǎng)影響程度較深、影響周期較短。
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盡管絕大多數(shù)業(yè)主認(rèn)為本次疫情對(duì)市場(chǎng)僅產(chǎn)生短期影響，但對(duì)其影響力持較為憂慮的態(tài)度。其中，近四成受訪業(yè)主認(rèn)為疫情對(duì)市場(chǎng)有中度影響，超過(guò)三成業(yè)主認(rèn)為會(huì)有較強(qiáng)影響，而超過(guò)15%的業(yè)主認(rèn)為疫情將對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生高烈度的重大影響。自2019年以來(lái)，北京辦公樓租賃市場(chǎng)持續(xù)承壓放緩，大多數(shù)業(yè)主都已面臨由于經(jīng)濟(jì)下行、需求疲軟和新增供給所帶來(lái)的多重壓力，在此基礎(chǔ)上，本次疫情將對(duì)全市租賃活動(dòng)以及需求活躍度產(chǎn)生直接沖擊。對(duì)于自身項(xiàng)目表現(xiàn)相對(duì)欠佳的業(yè)主，此次疫情無(wú)疑是雪上加霜，部分業(yè)主表示積極的應(yīng)對(duì)措施也未必能改善目前項(xiàng)目所面臨的空置持續(xù)上升、租金下調(diào)的局面。所以，如何確保項(xiàng)目?jī)?nèi)現(xiàn)有優(yōu)質(zhì)租戶不流失，將是業(yè)主方關(guān)注的重中之重。
論及本次疫情對(duì)辦公樓市場(chǎng)的影響周期，85%的業(yè)主認(rèn)為市場(chǎng)所受額外壓力將集中在一個(gè)季度以內(nèi)。短期內(nèi)，全市看房量將會(huì)銳減，導(dǎo)致租賃活動(dòng)大幅放緩，甚至停滯不前。但他們普遍相信，市場(chǎng)預(yù)計(jì)在一個(gè)季度后將逐步擺脫疫情拖累，出現(xiàn)回暖的跡象。若疫情可在短時(shí)間內(nèi)得到有效控制，則看房、裝修等需要人員大量接觸的活動(dòng)亦可陸續(xù)展開(kāi)，潛在客戶和租賃行為將逐步增長(zhǎng)。但是也有業(yè)主表示，市場(chǎng)能否在最短時(shí)間內(nèi)恢復(fù)活力實(shí)際上受制于疫情未來(lái)發(fā)展的態(tài)勢(shì)。2月10日大部分企業(yè)的正式復(fù)工的時(shí)間被視為重要的節(jié)點(diǎn)，若此時(shí)疫情仍未得到有效控制，部分業(yè)主認(rèn)為疫情為市場(chǎng)帶來(lái)的額外壓力將需要6-9個(gè)月之后才能得到緩解。
第二，多數(shù)業(yè)主已制定或計(jì)劃做出租賃策略調(diào)整，但租金優(yōu)惠相關(guān)的讓步并非唯一選擇。
由于多數(shù)企業(yè)目前尚未完全復(fù)工，加之目前局勢(shì)變化較為不明朗，市場(chǎng)中的不確定性較高，大多數(shù)業(yè)主目前仍保持觀望態(tài)度。僅有23%的業(yè)主表示，其項(xiàng)目已做出調(diào)整或計(jì)劃制定更為靈活的租賃策略；另有54%的業(yè)主表示，雖然目前暫未有明確調(diào)整，但預(yù)計(jì)將逐步制定各項(xiàng)應(yīng)對(duì)舉措。許多業(yè)主已經(jīng)進(jìn)一步下調(diào)對(duì)自身項(xiàng)目2020年租金和項(xiàng)目表現(xiàn)的預(yù)期。
即便如此，61%的受訪業(yè)主表示目前不考慮效仿商業(yè)項(xiàng)目，對(duì)現(xiàn)有租戶給予租金的補(bǔ)貼或減免。與商場(chǎng)租戶相比，辦公樓租戶受疫情的直接影響較低，承壓能力則較高。尤其是表現(xiàn)優(yōu)良的項(xiàng)目往往租戶結(jié)構(gòu)穩(wěn)定、品質(zhì)良好，短期項(xiàng)目?jī)?nèi)預(yù)計(jì)不會(huì)出現(xiàn)大量退租的情況。另外，一些受訪業(yè)主考慮減免部分物業(yè)費(fèi)，以減少租戶損失。對(duì)于樓內(nèi)正在裝修或準(zhǔn)備進(jìn)場(chǎng)裝修的租戶，由于疫情的不可抗力因素，其裝修的進(jìn)程受到直接影響，部分已宣布工期暫停，因此一些業(yè)主表示將根據(jù)實(shí)際情況和租戶需求，給予額外的裝修期或免租期。
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在與租金優(yōu)惠相關(guān)的舉措之外，大部分業(yè)主將會(huì)通過(guò)調(diào)整傭金，或投入額外的運(yùn)營(yíng)成本提升項(xiàng)目物業(yè)管理等方式，提高自身的“軟實(shí)力”和吸引力，如加強(qiáng)人員管控、增加樓宇消毒次數(shù)、提升新風(fēng)量和升級(jí)空調(diào)設(shè)備等，以此保障項(xiàng)目在充滿挑戰(zhàn)的市場(chǎng)環(huán)境中具有更高的信任值和認(rèn)可度。當(dāng)前業(yè)主方?jīng)Q策多以半年為期，下半年將根據(jù)事態(tài)的發(fā)展和市場(chǎng)的反饋?zhàn)鲞M(jìn)一步的調(diào)整。
第三，新租需求預(yù)計(jì)受到顯著抑制，保證續(xù)租將為業(yè)主方工作重點(diǎn)。
業(yè)主方認(rèn)為疫情對(duì)其儲(chǔ)備租戶和在談的新租客戶影響將最為顯著，租賃市場(chǎng)決策周期預(yù)計(jì)將延長(zhǎng)。部分業(yè)主表示，對(duì)于疫情發(fā)生前有租賃意向的潛在客戶，和樓內(nèi)的擴(kuò)租類需求來(lái)說(shuō)，本次疫情的負(fù)面影響最為直接。由于市場(chǎng)擔(dān)憂情緒加劇，此類租賃需求的決策周期將會(huì)延長(zhǎng)，甚至?xí)霈F(xiàn)需求暫時(shí)擱置的情況，導(dǎo)致市場(chǎng)上新租成交的數(shù)量將在原有較低基數(shù)上進(jìn)一步銳減。這對(duì)于期望在春節(jié)后提升入駐率的項(xiàng)目，有直接的影響甚至打擊。
在多方壓力下市場(chǎng)逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)樽鈶舴绞袌?chǎng)，租戶在談判過(guò)程中具有更強(qiáng)的議價(jià)力。受當(dāng)前經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響，租戶租金敏感度已大幅提升，往往向業(yè)主施壓以追求更低租金。而受疫情影響，這一趨勢(shì)預(yù)計(jì)將深化。對(duì)于正在談判進(jìn)程中尚未敲定的新租交易而言，業(yè)主表達(dá)出對(duì)自身議價(jià)能力下降的擔(dān)憂。受訪業(yè)主表示，將會(huì)基于租戶品質(zhì)，“一事一議”地提供進(jìn)一步的租金折扣或免租期延長(zhǎng)，并下調(diào)對(duì)項(xiàng)目今年表現(xiàn)的原有預(yù)期，以渡過(guò)這一較為艱難的時(shí)刻。但業(yè)主方仍然期待在疫情平穩(wěn)后，受到“抑制”或暫時(shí)擱置的需求將逐步釋放，為市場(chǎng)帶來(lái)信心。
受經(jīng)濟(jì)下行壓力持續(xù)影響，疫情發(fā)生前北京市場(chǎng)的新租成交規(guī)模已十分有限，業(yè)主目前對(duì)于如何保證優(yōu)質(zhì)租戶不流失、確保項(xiàng)目?jī)?nèi)現(xiàn)有租戶續(xù)租更為重視。對(duì)于樓內(nèi)的租約即將到期的客戶，部分受訪業(yè)主表示，將會(huì)采用降低租金等方式盡可能實(shí)現(xiàn)續(xù)租。對(duì)于業(yè)主而言，目前在動(dòng)蕩的市場(chǎng)中保持項(xiàng)目的穩(wěn)定是重中之重，用租金層面的小部分損失換取項(xiàng)目的長(zhǎng)期穩(wěn)定，被普遍視作較為明智的舉措。面臨租約到期的租戶將從中受益，不僅市場(chǎng)中將會(huì)出現(xiàn)更為多樣且性價(jià)比更高的選擇，原址續(xù)租的成本也有望壓縮，在疫情平穩(wěn)后此類可能會(huì)有助于推動(dòng)市場(chǎng)活躍度的提升。
積極應(yīng)對(duì)，共克時(shí)艱
在錯(cuò)綜復(fù)雜、快速變化的環(huán)境中，市場(chǎng)中的各方參與者更需要積極、及時(shí)地理解局勢(shì)變化，不斷調(diào)整對(duì)市場(chǎng)和對(duì)自身的預(yù)期，并相應(yīng)地做出高效、有力的反應(yīng)。仲量聯(lián)行作為全球領(lǐng)先的房地產(chǎn)服務(wù)公司，既要提出我們對(duì)當(dāng)前形勢(shì)的分析與判斷，也希望為各方提供在租賃、經(jīng)營(yíng)中的一些建議，以供參考，共渡難關(guān)。
對(duì)租戶方的建議：
尋找仲量聯(lián)行等專業(yè)房地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)，充分了解和掌握市場(chǎng)現(xiàn)狀及趨勢(shì)。
主動(dòng)與業(yè)主方進(jìn)行溝通，討論疫期租金減免的可能性及改進(jìn)現(xiàn)有租約條款的機(jī)會(huì)。仲量聯(lián)行可以根據(jù)租約現(xiàn)狀提供相應(yīng)的解決方案。
市場(chǎng)中預(yù)計(jì)會(huì)出現(xiàn)更多高性價(jià)比選擇，疫情過(guò)后可積極尋求搬遷、整合或升級(jí)機(jī)會(huì)。
以此為契機(jī)，完善靈活辦公、分散型辦公等新型方式，咨詢仲量聯(lián)行進(jìn)行辦公區(qū)域及模式改造。
制定完備的業(yè)務(wù)連續(xù)性計(jì)劃（BCP），我們有專門的團(tuán)隊(duì)幫助我們的客戶積極應(yīng)對(duì)突發(fā)性事件所帶來(lái)的沖擊，控制風(fēng)險(xiǎn)和受損程度。
對(duì)業(yè)主方的建議：
對(duì)于新簽約租戶，可考慮調(diào)整免租期和裝修期等形式幫助客戶度過(guò)難關(guān)，或簽訂更為靈活的短期租約（1年或以下），提升競(jìng)爭(zhēng)力。
對(duì)于尚未到期的租戶，可提前商討續(xù)租事宜并可以考慮提供租金讓步，保證優(yōu)質(zhì)租戶不流失，維持中長(zhǎng)期穩(wěn)定。
對(duì)于現(xiàn)有租戶縮減面積等需求，可結(jié)合自身情況考慮支持接納，避免因退租而產(chǎn)生更大波動(dòng)。
考慮改造項(xiàng)目?jī)?nèi)空置部分，引入業(yè)主自營(yíng)的靈活辦公模式，有效去化空置面積。我們有專業(yè)團(tuán)隊(duì)可以幫忙業(yè)主實(shí)現(xiàn)樓內(nèi)空間的靈活化使用以及租賃。
投入運(yùn)營(yíng)成本，積極提升物業(yè)管理及服務(wù)水平，提高自身的“軟實(shí)力”，保持項(xiàng)目在市場(chǎng)中的優(yōu)勢(shì)地位。
殷憂啟圣，多難興國(guó)。我們?cè)敢馀c諸位共同關(guān)注、深入探討局勢(shì)發(fā)展，與市場(chǎng)中的各方共濟(jì)時(shí)艱。
來(lái)源：張瑩
