新冠肺炎疫情對(duì)商業(yè)地產(chǎn)帶來(lái)影響已不可避免發(fā)生，除了影響客流、成交，還帶來(lái)了其他哪些影響？既然風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)來(lái)臨，又應(yīng)該怎樣去對(duì)應(yīng)？人們常說(shuō)有危就有機(jī)，那么這次疫情又是否會(huì)為商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展帶來(lái)機(jī)遇，能否為商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展帶來(lái)新趨勢(shì)？疫情過(guò)后商業(yè)地產(chǎn)各類物業(yè)走勢(shì)又將何去何從呢？
合富輝煌（中國(guó)）商業(yè)地產(chǎn)總經(jīng)理張智斌指出,其實(shí)線上銷售以及客戶引流已經(jīng)進(jìn)入全面發(fā)展階段，只不過(guò)在房地產(chǎn)實(shí)操層面，進(jìn)展較為緩慢，還有很多方面潛力有待開(kāi)發(fā)，房企不妨借此為契機(jī)，進(jìn)行線上銷售平臺(tái)的深度發(fā)展。這在未來(lái)互聯(lián)網(wǎng)持續(xù)高速發(fā)展的大環(huán)境趨勢(shì)下，是很有必要性的。
同時(shí)，受疫情影響，不少行業(yè)受到影響，對(duì)商用物業(yè)無(wú)論租還是售的需求，也必然有所下降。但同時(shí)需要看到的是，疫情也帶動(dòng)了部分產(chǎn)業(yè)行業(yè)的發(fā)展，如日用百貨、醫(yī)藥健康、生物科技、遠(yuǎn)程教育、線上辦公服務(wù)、居家運(yùn)動(dòng)等行業(yè)其實(shí)在此次疫情中受到較大催生發(fā)展。所以商業(yè)地產(chǎn)在客戶拓展、商戶招租時(shí)需要考慮到這些新客群訴求，抓住時(shí)機(jī)去開(kāi)拓客戶市場(chǎng)。
這也為商業(yè)地產(chǎn)及時(shí)推出多元化營(yíng)銷策略提供了現(xiàn)實(shí)的土壤。張智斌說(shuō)，做好銷售模式轉(zhuǎn)變以及客群開(kāi)拓后，接下來(lái)需要做的就是營(yíng)銷策略及時(shí)應(yīng)對(duì)，采取一系列在客戶需求欲望不強(qiáng)時(shí)仍能促成交易營(yíng)銷措施。其中最實(shí)在莫過(guò)于價(jià)格優(yōu)惠，因?yàn)椴簧贊撛谫I家也曾想過(guò)或許在此時(shí)能買到性價(jià)比更高的產(chǎn)品，“承諾一段時(shí)期內(nèi)最低價(jià)”、“無(wú)理由退房”、“下定即送管理費(fèi)”、加大推薦成交獎(jiǎng)勵(lì)力度等等，都將是特殊時(shí)期助推成交的有效舉措。
此外，在特殊時(shí)期，相關(guān)政策以及經(jīng)濟(jì)大環(huán)境會(huì)有所改變，商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)充分利用相應(yīng)機(jī)會(huì)去引導(dǎo)客戶，做好政府與潛在客戶之間的橋梁，提升其對(duì)商業(yè)地產(chǎn)信心。總體來(lái)看，特殊時(shí)期，房企更加需要做好資金規(guī)劃，在貨幣政策及融資環(huán)境相對(duì)寬松情況下，合理利用時(shí)機(jī)購(gòu)入土地，有實(shí)力企業(yè)甚至可以考慮收并購(gòu)業(yè)務(wù)的進(jìn)行。
在張智斌看來(lái)，疫情出現(xiàn)將促使商業(yè)地產(chǎn)的，無(wú)論是開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)、物業(yè)管理、策劃、營(yíng)銷、銷售等各個(gè)環(huán)節(jié)都應(yīng)有所提升以及完善。
對(duì)商業(yè)項(xiàng)目具體建議
1.提升產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力：在租在售項(xiàng)目提升完善產(chǎn)品健康體系、智能化體系（軟件、硬件），物業(yè)形態(tài)之間靈活切換，軟硬件兼?zhèn)?/P>
張智斌指出,此次疫情將給日后商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的打造帶來(lái)更多導(dǎo)向性啟示。首先是物業(yè)形態(tài)業(yè)態(tài)之間的彈性轉(zhuǎn)化以及多功能性，特定時(shí)期特定環(huán)境下，人們對(duì)商業(yè)地產(chǎn)重點(diǎn)需求亦有所變化，一個(gè)適應(yīng)力強(qiáng)的商業(yè)項(xiàng)目需要有更多靈活性，物業(yè)形態(tài)界限或?qū)⒉荒敲疵鞔_，而是具有兼容性及可轉(zhuǎn)化性的多功能產(chǎn)品。
其次產(chǎn)品的硬件須往高標(biāo)準(zhǔn)去打造，這里高標(biāo)準(zhǔn)是指對(duì)健康、智能、綠色等等未來(lái)前瞻性的設(shè)施，軟件當(dāng)屬項(xiàng)目物管服務(wù)，時(shí)刻培養(yǎng)全面高質(zhì)素的物管隊(duì)伍是項(xiàng)目?jī)r(jià)值重要體現(xiàn)之一。
2.營(yíng)銷推廣手段綜合利用：”線下+線上”有效結(jié)合，運(yùn)營(yíng)能力提升亦是重點(diǎn)
著力打造線上平臺(tái)，擴(kuò)大平臺(tái)流量及客群基礎(chǔ)，引導(dǎo)潛在客戶改變過(guò)往只到售樓部思維模式，投入更多資源發(fā)掘線上平臺(tái)潛力；有了平臺(tái)，當(dāng)然少不了“主播”培養(yǎng)，銷售及策劃人員的技能開(kāi)拓中必須有線上吸客，導(dǎo)客、促成交易等等一系列日常培訓(xùn)，為日后線上線下有效結(jié)合做好充分準(zhǔn)備。
張智斌表示,商業(yè)地產(chǎn)不同于住宅項(xiàng)目，項(xiàng)目整體運(yùn)營(yíng)能力占有非常重要作用，尤其在特發(fā)情況下，運(yùn)營(yíng)能力直接影響著整個(gè)項(xiàng)目現(xiàn)金流以及承壓能力，因此運(yùn)營(yíng)能力提升亦是重點(diǎn)工作之一。
針對(duì)以上提到各項(xiàng)要點(diǎn)，此時(shí)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目將更加需要一個(gè)全過(guò)程全平臺(tái)一體化的服務(wù)，合富商業(yè)正有這方面服務(wù)體系及豐富經(jīng)驗(yàn)，包括全方位服務(wù)體系：產(chǎn)品設(shè)計(jì)+策劃推廣+租售代理的全方位服務(wù)體系；而且依靠合富輝煌大平臺(tái)，能夠做到“線上+線下”結(jié)合助力項(xiàng)目成交：線上推廣平臺(tái)(AI看房、合記買樓）+線下專業(yè)銷售促成交。最后，合富輝煌商業(yè)地產(chǎn)將與商業(yè)地產(chǎn)各大合作伙伴互勉互勉，共度時(shí)艱，相信寒冬即將過(guò)去，暖春很快會(huì)到來(lái)！
對(duì)各類商用物業(yè)的現(xiàn)狀分析及前景預(yù)判
寫字樓：產(chǎn)業(yè)扶持及城市發(fā)展成有力支撐，長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看后市仍將穩(wěn)健向好
寫字樓向來(lái)以大宗交易為主，大客戶此時(shí)更多關(guān)注的是整體市場(chǎng)走向以及物業(yè)投資價(jià)值，更多的是從中長(zhǎng)期投資角度去考量，那么疫情過(guò)后，廣州寫字樓市場(chǎng)整體仍將向好，客戶亦會(huì)用長(zhǎng)遠(yuǎn)眼光去看待；但是另一方面，疫情短期內(nèi)亦對(duì)不少行業(yè)企業(yè)造成影響，無(wú)論資金流，辦公需求等各方面，因此短期內(nèi)客戶購(gòu)買寫字樓亦相對(duì)會(huì)更加的謹(jǐn)慎。
預(yù)計(jì)近一段內(nèi)寫字樓成交持續(xù)較為冷清，合富大數(shù)據(jù)顯示，寫字樓近期成交（鼠年以來(lái)）只有零星幾套的成交量，預(yù)計(jì)寫字樓物業(yè)復(fù)蘇將有一個(gè)相對(duì)緩慢過(guò)程。但長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，城市發(fā)展提速、大灣區(qū)助力等綜合利好，寫字樓后市仍能走向穩(wěn)健向好。
至于租賃方面，不少企業(yè)受疫情影響，近段時(shí)間同樣寫字樓租賃市場(chǎng)也因此冷清，但預(yù)計(jì)隨著疫情控制及好轉(zhuǎn)，有部分行業(yè)反而得到較大的發(fā)展，如線上辦公、遠(yuǎn)程教育、醫(yī)護(hù)健康、人工智能、生物醫(yī)藥、新一代信息技術(shù)等行業(yè)，將會(huì)借此次疫情爆發(fā)更多行業(yè)相關(guān)需求，從而對(duì)寫字樓續(xù)租、擴(kuò)租等需求提升，所以寫字樓租賃行業(yè)喜憂參半，近期內(nèi)租金及空置率走勢(shì)并不會(huì)太樂(lè)觀，但長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看整體發(fā)展預(yù)計(jì)仍能維持相對(duì)穩(wěn)定水平。
張智斌說(shuō),寫字樓市場(chǎng)發(fā)展更多是依靠城市以及產(chǎn)業(yè)發(fā)展推動(dòng)，此次疫情以來(lái)，各區(qū)政府也紛紛出臺(tái)相關(guān)扶持政策以及產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策，比如保利魚(yú)珠港所在的黃埔區(qū)，就新出臺(tái)了四個(gè)“黃金10條”升級(jí)版本，對(duì)新進(jìn)駐企業(yè)、對(duì)產(chǎn)業(yè)精準(zhǔn)扶持以及人才的獎(jiǎng)勵(lì)都大力提升，對(duì)于整個(gè)區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)力有所提升之余，對(duì)區(qū)域內(nèi)辦公物業(yè)也有較大利好，因?yàn)閷懽謽蔷褪钦袕破髽I(yè)進(jìn)駐以及發(fā)展的重要載體。預(yù)計(jì)在特殊時(shí)期，各區(qū)扶持政策陸續(xù)出臺(tái)，亦將更有效推動(dòng)寫字樓市場(chǎng)發(fā)展。
公寓：線上線下多渠道、多元優(yōu)惠結(jié)合或?qū)⒂行Т碳ば枨筢尫?/P>
公寓市場(chǎng)方面，目前廣州公寓市場(chǎng)買家多為個(gè)人客戶居多，這時(shí)候個(gè)人買家考慮因素會(huì)更加多樣化，第一類客戶，疫情之前已經(jīng)對(duì)項(xiàng)目有較為充分了解，意向較大的客戶，此時(shí)如果有一些優(yōu)惠讓利措施、贈(zèng)送服務(wù)、價(jià)格保障等，是比較容易促成交易的，還有一類的是疫情之前暫無(wú)購(gòu)買公寓意向，反倒在一些政策傾斜，大環(huán)境寬松的帶動(dòng)之下，認(rèn)為此時(shí)是購(gòu)入公寓保值增值的好時(shí)機(jī)，也是能夠有所成交的。
這時(shí)候房企及銷售策劃代理就擔(dān)當(dāng)非常重要角色，如何在特殊時(shí)期還能促成交易，就需要牢牢抓住客戶訴求點(diǎn)，建立項(xiàng)目與潛在客戶之間無(wú)障礙的溝通橋梁。例如像保利金沙大都匯項(xiàng)目，疫情之后第一時(shí)間采取了線上直播售樓的應(yīng)對(duì)措施，當(dāng)場(chǎng)就有成交的客戶。以保利為例，除了第一時(shí)間打造線上直播渠道，還結(jié)合多元化的全方位措施去激發(fā)客戶需求，像一口價(jià)鉅惠房源、抵房款優(yōu)惠券、線上保價(jià)承諾、無(wú)理由退款、免費(fèi)專車接送看房等等一些列舉措。
張智斌指出,在成交網(wǎng)簽數(shù)據(jù)方面，公寓是在三類商用物業(yè)中，率先有復(fù)蘇跡象的一類，在最近一周網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，有超40套以及超2300方成交量，當(dāng)然與正常水平差距甚遠(yuǎn)，但對(duì)比農(nóng)歷開(kāi)年之初兩周零網(wǎng)簽成交量，已經(jīng)算是看到了一些曙光。隨著疫情逐漸得到控制，公寓有望成為最快重回正常軌道商用物業(yè)，預(yù)計(jì)第二季度開(kāi)始成交能有較為明顯逐步回升，而且在優(yōu)惠、保價(jià)等相關(guān)措施推動(dòng)之下，將刺激一輪需求集中釋放。
商鋪及商場(chǎng)：疫情或?qū)⒓铀贅I(yè)態(tài)轉(zhuǎn)型及商場(chǎng)綜合運(yùn)營(yíng)能力升級(jí)，社區(qū)型商鋪優(yōu)勢(shì)凸顯
商鋪市場(chǎng)以及零售物業(yè)，可謂這次疫情受影響最大的，多個(gè)商場(chǎng)縮短營(yíng)業(yè)時(shí)間，有些甚至關(guān)閉數(shù)天，客流量也寥寥可數(shù)，這時(shí)對(duì)商場(chǎng)的整體運(yùn)作面臨著巨大考驗(yàn)。多個(gè)知名商場(chǎng)業(yè)主方紛紛給出租金免除及優(yōu)惠措施，以望與商戶共度時(shí)艱。
其中對(duì)餐飲、影院、零售等人口聚集性行業(yè)影響更是首當(dāng)其沖。預(yù)計(jì)客流以及銷售額的完全恢復(fù)需要較長(zhǎng)時(shí)間。但亦有部分需求在此次疫情之下被更多激發(fā)出來(lái)，如“宅經(jīng)濟(jì)”、個(gè)人護(hù)理、醫(yī)療健康、遠(yuǎn)程教育、社區(qū)生鮮以及速食等，將會(huì)是疫情過(guò)后能較快發(fā)展起來(lái)的業(yè)態(tài)。
商場(chǎng)作為連接顧客與商戶的紐帶，更應(yīng)加強(qiáng)商戶在商場(chǎng)線上平臺(tái)上的推廣，軟文、線上商城、購(gòu)物直播、社群運(yùn)營(yíng)、VR實(shí)景購(gòu)物等應(yīng)多途徑綜合運(yùn)用。廣州天河多個(gè)大型商場(chǎng)紛紛推出相關(guān)措施。此時(shí)商戶更加看重會(huì)是商場(chǎng)整體運(yùn)營(yíng)實(shí)力，包括物業(yè)服務(wù)（尤其在健康安全監(jiān)控、保潔的方面）、特發(fā)事件之下的應(yīng)急處理能力以及上述提到的品牌營(yíng)運(yùn)推廣能力等，因?yàn)橹挥蟹线@些標(biāo)準(zhǔn)，才能增強(qiáng)商戶進(jìn)駐的信心，同時(shí)商場(chǎng)的整體抗風(fēng)險(xiǎn)能力才有保障。
張智斌指出,短期來(lái)看，大部分商戶更多看重的是目前數(shù)月內(nèi)生存問(wèn)題，例如從商場(chǎng)業(yè)主方那里獲得減租等租金支持，而新開(kāi)店或者擴(kuò)租等考量會(huì)暫緩。若能撐過(guò)這數(shù)月，其實(shí)整體商業(yè)及消費(fèi)市場(chǎng)的前景仍是樂(lè)觀的，疫情退去后，補(bǔ)償性消費(fèi)會(huì)集中出現(xiàn)，彌補(bǔ)之前消費(fèi)力受制所帶來(lái)的影響。預(yù)計(jì)未來(lái)，商場(chǎng)業(yè)績(jī)及開(kāi)業(yè)率受到影響是不可避免的，但人們消費(fèi)需求仍是旺盛的，前提是做好萬(wàn)全的保障防護(hù)措施之下，抑壓已久的需求將能逐步釋放，商場(chǎng)有望在下半年能基本恢復(fù)較佳人氣。
另一方面，是商鋪網(wǎng)簽成交的主力的社區(qū)型商鋪，社區(qū)型商業(yè)在此次疫情當(dāng)中發(fā)揮了較為重要作為，作為“最后一公里”社區(qū)商業(yè)的便捷、靈活的優(yōu)勢(shì)更加凸顯。疫情期間不少社區(qū)型超市、面包店、藥房等很大程度上滿足了周邊居民的日常需求，人們每日所需肉菜、飲料、糧油米等品類得到及時(shí)補(bǔ)給。
張智斌表示,商業(yè)歸根到底是滿足人們的一切需求，這時(shí)候社區(qū)型商業(yè)的優(yōu)勢(shì)不言而喻，預(yù)計(jì)疫情過(guò)后，社區(qū)型商鋪成交能得以逐步回穩(wěn)，社區(qū)型商業(yè)整體統(tǒng)籌及營(yíng)運(yùn)也應(yīng)該吸取更多此次特發(fā)情況下發(fā)揮其功能的經(jīng)驗(yàn)，從更多元全面角度去完善社區(qū)型商業(yè)業(yè)態(tài)布局及便捷度的進(jìn)一步提升。
來(lái)源：南方網(wǎng)
編輯：wangdc
