2022年的“雙十一”于上周末正式收官。根據(jù)星圖數(shù)據(jù)發(fā)布的信息，在10月31日20點(diǎn)至11月11日24點(diǎn)期間，全網(wǎng)電商交易額累計(jì)達(dá)11,507億元，較2021年同比增長(zhǎng)13.4%；其中綜合電商同比增長(zhǎng)2.9%，直播電商銷售額猛增146.1%。這一銷售數(shù)據(jù)再一次凸顯出中國(guó)消費(fèi)市場(chǎng)的韌性，以及由線上零售所驅(qū)動(dòng)的高標(biāo)倉(cāng)市場(chǎng)的持續(xù)增長(zhǎng)動(dòng)能。

　　2022年第三季度，隨著常態(tài)化疫情防控措施的見效和經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的穩(wěn)步復(fù)蘇，國(guó)內(nèi)倉(cāng)儲(chǔ)物流需求迎來強(qiáng)勁反彈。根據(jù)CBRE世邦魏理仕的數(shù)據(jù)，全國(guó)24個(gè)主要市場(chǎng)的高標(biāo)倉(cāng)凈吸納量合計(jì)達(dá)到164萬平方米，環(huán)比大幅上升63%。盡管本季新增供應(yīng)集中入市令整體空置率水平升至16.3%，但我們看到廊坊、嘉興、常熟等供應(yīng)放量的環(huán)一線城市的當(dāng)季供應(yīng)吸納比均超過70%，凸顯核心市場(chǎng)倉(cāng)儲(chǔ)需求的爆發(fā)力。租金方面，本季全國(guó)平均高標(biāo)倉(cāng)租金指數(shù)保持平穩(wěn)，其中一線城市繼續(xù)小幅增長(zhǎng)0.3%；截止前三季度，一線城市租金指數(shù)已累計(jì)上升2.7%。

　　從近期相關(guān)行業(yè)運(yùn)行指標(biāo)的趨勢(shì)來看，我們預(yù)計(jì)四季度高標(biāo)倉(cāng)需求在持續(xù)反彈并創(chuàng)年內(nèi)新高，2022年全年24個(gè)主要城市高標(biāo)倉(cāng)凈吸納量有望達(dá)到580萬平方米。

　　網(wǎng)上零售加速增長(zhǎng)，

　　電商模式迭代創(chuàng)造倉(cāng)儲(chǔ)需求新增長(zhǎng)點(diǎn)

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，7、8和9月實(shí)物商品網(wǎng)上零售額加速增長(zhǎng)，分別同比上升10.1%、12.8%和14.5%。而根據(jù)今天最新公布的數(shù)據(jù)，10月實(shí)物商品網(wǎng)上零售額同比增速進(jìn)一步提升至22.1%，為2021年3月以來最快增速。

　　數(shù)據(jù)來源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，世邦魏理仕研究部，2022年11月

　　CBRE認(rèn)為，電商年末大促的來臨疊加疫情防控背景下對(duì)供應(yīng)鏈韌性要求的提升將顯著推升四季度電商相關(guān)的倉(cāng)儲(chǔ)需求。以菜鳥供應(yīng)鏈公布的“雙十一”大促保障方案為例，菜鳥聯(lián)合天貓儲(chǔ)備了400萬平方米的倉(cāng)庫(kù)，包括疫情備份倉(cāng)，支持商家在需要時(shí)緊急開倉(cāng)入駐。而京東物流將繼續(xù)擴(kuò)大預(yù)售前置規(guī)模，將數(shù)百萬量級(jí)SKU的商品前置到距離消費(fèi)者最近的各級(jí)倉(cāng)庫(kù)。

　　直播等新電商業(yè)務(wù)模式的迭代也為倉(cāng)儲(chǔ)需求創(chuàng)造了新的增長(zhǎng)點(diǎn)。東方甄選目前已經(jīng)在核心城市設(shè)立了7個(gè)自營(yíng)產(chǎn)品倉(cāng)庫(kù)，并計(jì)劃在北京、廣州、杭州、鄭州和成都五個(gè)城市建立20個(gè)倉(cāng)庫(kù)為其自營(yíng)產(chǎn)品提供面向全國(guó)的物流服務(wù)保障。

　　新能源汽車產(chǎn)銷兩旺，

　　制造業(yè)高標(biāo)倉(cāng)需求創(chuàng)新高

　　中國(guó)物流與采購(gòu)聯(lián)合會(huì)發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年三季度汽車制造物流總額和汽車物流量分別增長(zhǎng)25%和30%以上，汽車物流需求快速恢復(fù)成為拉動(dòng)制造業(yè)物流需求回升的重要?jiǎng)恿�。新能源汽車是�?dāng)前汽車行業(yè)得以高速增長(zhǎng)的重要引擎，今年前三季度國(guó)內(nèi)新能源車產(chǎn)量達(dá)到471.7萬輛，同比增長(zhǎng)120%；銷量達(dá)到456.7萬輛，同比增長(zhǎng)110%。

　　行業(yè)的高速發(fā)展催生了大量的倉(cāng)儲(chǔ)需求。根據(jù)我們的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，前三季度汽車及零部件企業(yè)的高標(biāo)倉(cāng)新租面積超過40萬平方米，較2021年全年值增長(zhǎng)超過70%且創(chuàng)歷史新高。上海、廣州、重慶、天津、佛山、寧波、廊坊等汽車產(chǎn)業(yè)集聚城市均錄得大面積租賃。

　　數(shù)據(jù)來源：世邦魏理仕研究部，2022年11月

　　中長(zhǎng)期來看，

　　中國(guó)高標(biāo)倉(cāng)供需兩側(cè)具備巨大成長(zhǎng)空間

　　隨著中國(guó)城鎮(zhèn)化和消費(fèi)升級(jí)等結(jié)構(gòu)性趨勢(shì)的持續(xù)推進(jìn)以及物流基礎(chǔ)設(shè)施體系的不斷改善，倉(cāng)儲(chǔ)物流市場(chǎng)在供需兩端仍具備巨大的成長(zhǎng)空間。

　　從供給端來看， 2021年中國(guó)的高標(biāo)倉(cāng)存量不足美國(guó)的六成，人均高標(biāo)倉(cāng)面積不足美國(guó)的15%；而與之相比，中國(guó)的電商銷售額為美國(guó)的1.4倍，貨物周轉(zhuǎn)量為美國(guó)的2.6倍左右。無論以高標(biāo)倉(cāng)總存量、滲透率還是人均面積指標(biāo)來衡量，中國(guó)倉(cāng)儲(chǔ)市場(chǎng)供給側(cè)擴(kuò)容升級(jí)的潛力巨大。

　　數(shù)據(jù)來源：世邦魏理仕研究部，2022年11月

　　從需求端來看，電商的持續(xù)增長(zhǎng)將為高標(biāo)倉(cāng)市場(chǎng)提供源源不斷的動(dòng)力。根據(jù)Euromonitor的預(yù)測(cè)，2022-2026年期間，中國(guó)的線上零售額[1]的年均復(fù)合增速將達(dá)到14%以上。CBRE的《全球電商展望報(bào)告》指出，每增加10億美元的電商銷售將產(chǎn)生約9.3萬平方米的高標(biāo)倉(cāng)需求，據(jù)此測(cè)算， 2022-2026年間的國(guó)內(nèi)高標(biāo)倉(cāng)新增需求預(yù)計(jì)將超過7,000萬平方米，需要通過自建和租賃的方式來共同去化。

　　1 不包含汽車及零部件銷售、C2C銷售、B2B銷售、文體娛樂相關(guān)票務(wù)銷售、旅游服務(wù)銷售。

　　物流資產(chǎn)仍是國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)投資的

　　優(yōu)先選擇之一

　　今年前三季度，全國(guó)倉(cāng)儲(chǔ)物流大宗投資累計(jì)約140億元，基本與2021年同期相當(dāng)，而在全部大宗交易額占比則達(dá)到創(chuàng)新高的9.3%。除了京津冀、長(zhǎng)三角和大灣區(qū)三大沿海都市圈的投資機(jī)會(huì)繼續(xù)受到投資者重點(diǎn)關(guān)注之外，今年CBRE投資及資本市場(chǎng)部 | 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)團(tuán)隊(duì)促成的成都和武漢近50萬平方米的高品質(zhì)物流資產(chǎn)包交易標(biāo)志著中國(guó)倉(cāng)儲(chǔ)物流領(lǐng)域投資正在開啟更廣闊的空間。

　　數(shù)據(jù)來源：世邦魏理仕研究部，2022年11月

　　此外，中國(guó)央行今年以來的持續(xù)降息并由此與其他主要經(jīng)濟(jì)體形成的利率周期錯(cuò)位令國(guó)內(nèi)物流資產(chǎn)的定價(jià)具備相對(duì)的吸引力。我們對(duì)亞太區(qū)主要市場(chǎng)物流設(shè)施資本化率和十年期國(guó)債收益率的分析顯示，目前中國(guó)一線城市高標(biāo)倉(cāng)的平均資本化率水平為4.9%，與十年期國(guó)債收益率的利差約220個(gè)基點(diǎn)，小于東京，但顯著高于其他主要市場(chǎng)。

　　數(shù)據(jù)來源：世邦魏理仕研究部，2022年11月

　　展望2023年，國(guó)內(nèi)消費(fèi)提振和生產(chǎn)活動(dòng)的持續(xù)活躍將助力中國(guó)再次引領(lǐng)全球經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇。根據(jù)CBRE預(yù)測(cè)，2023中國(guó)GDP增速將達(dá)到4.7%，較今年的3.2%明顯加速。在此推動(dòng)下，倉(cāng)儲(chǔ)物流需求料將進(jìn)一步活躍，2023年主要城市的高標(biāo)倉(cāng)凈吸納量有望錄得20%以上的增長(zhǎng)，同時(shí)空置率將見頂回落。租賃活動(dòng)的持續(xù)反彈、供需兩端基本面的長(zhǎng)期向好以及公募REIT等國(guó)家政策的支持將令中國(guó)物流資產(chǎn)繼續(xù)成為機(jī)構(gòu)投資者進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)配置的優(yōu)先選擇之一。

來 源：CBRE世邦魏理仕     

 編 輯：liuy