12月11日早間，大唐集團(tuán)控股有限公司（02117.HK，以下簡稱“大唐地產(chǎn)”）于港交所正式掛牌，但上市首日即破發(fā)。截至下午收盤，報4.590港元/股，漲0.66%。對于大唐集團(tuán)控股上市即破發(fā)的情況，業(yè)內(nèi)人士直言，大唐地產(chǎn)本身實(shí)力有所欠缺、債務(wù)壓力較大，作為中小型房企承受市場波動風(fēng)險的能力較弱。在行業(yè)調(diào)控持續(xù)和行業(yè)競爭加劇、市場集中度快速上升的大環(huán)境下，讓資本市場對其未來預(yù)期信心不足。
突擊降負(fù)債仍踩“2道紅線”
12月11日上午9：30，大唐地產(chǎn)于港交所正式掛牌�，F(xiàn)場，大唐集團(tuán)控股董事長吳迪和中國民生銀行行長鄭萬春二人共同為大唐地產(chǎn)上市鳴鑼，但大唐地產(chǎn)實(shí)控人黃曦并未現(xiàn)身。
上市首日，大唐地產(chǎn)股價坐上“過山車”。大唐地產(chǎn)開盤報4.56港元，與發(fā)行價持平。但開盤后一路下挫，9：34跌至3.720港元/股，跌18.42%，但之后又快速反彈，截至午間收盤，報4.56港元/股，與發(fā)售價持平，總市值約60.8億港元；截至下午16：00收盤，報4.59港元/股，上漲0.66%，總市值約為61.20億港元。
對于大唐地產(chǎn)上市首日未獲得投資者青睞的原因，中國企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長、IPG中國區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜向《華夏時報》記者直言：“在大量中小房企蜂擁上市的情況下大唐地產(chǎn)的企業(yè)基本面不太好，規(guī)模偏小、增長乏力，無特別亮點(diǎn)�！�
據(jù)招股書，大唐地產(chǎn)營收從2017年的40.19億元增加至2019年的81.08億元，復(fù)合增長率約為42.0%，但2020年上半年的營收僅有17.85億元。
主要由于收益下降，大唐地產(chǎn)的利潤由2019年上半年的人民幣3.69億元減少至2020年同期的人民幣9000萬元。截至2017年-2019年及2020年上半年，毛利率分別為24.0%、27.8%、27.0%及23.3%。對此，大唐地產(chǎn)解釋稱，主要是受疫情沖擊導(dǎo)致短暫暫停施工及銷售活動，公司當(dāng)期交付面積同比減少31.81%，住宅項(xiàng)目平均售價下降6.08%。受此影響，大唐地產(chǎn)上半年毛利9.4億元減少56%至4.16億元，毛利率由37.5%降至23.3%，為近三年最低值。
募資仍難覆蓋短債？
最為引人注目的是公司債務(wù)壓力：“于往績記錄期，我們維持大量借款以為經(jīng)營提供資金�！闭泄蓵嘎�，截至2017年、2018年、2019年12月31日及2020年6月30日，大唐地產(chǎn)的借款總額分別約為人民幣91.45億元、人民幣84.61億元、人民幣77.70億元及人民幣81.91億元。
而截至2017年、2018年、2019年12月31日及2020年6月30日，按截至有關(guān)期間末的銀行及其他借款總額減現(xiàn)金及銀行存款除以權(quán)益總額計(jì)算，凈負(fù)債比率分別約為1,087.9%、408.8%、119.2%及128.5%。對于凈負(fù)債率短期大幅度降低的原因，大唐地產(chǎn)也給出了三條原因：保留盈利持續(xù)增加、公司股東增加注資、使用盈余現(xiàn)金償還借款。但剔除預(yù)收賬款后，大唐地產(chǎn)的資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)84.7%（截至2020年6月30日）及凈負(fù)債率128.5%這兩項(xiàng)指標(biāo)遠(yuǎn)超“三道紅線”（“三道紅線”指剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%、凈負(fù)債率大于100%、現(xiàn)金短債比小于1倍）。
在招股書中，大唐地產(chǎn)也提示了相關(guān)風(fēng)險
：“我們的債務(wù)可能對我們產(chǎn)生不利影響，更容易受整體經(jīng)濟(jì)或行業(yè)狀況的不利變動影響。我們有債務(wù)并可能于未來產(chǎn)生額外債務(wù)，而我們未必能獲得充�，F(xiàn)金用于履行現(xiàn)時及未來的債務(wù)責(zé)任�！�
截至今年6月底，大唐地產(chǎn)一年內(nèi)待還借款總額約24.16億元，但現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物僅為11.29億元，不足以覆蓋短期債務(wù)。不僅如此，2020年上半年大唐地產(chǎn)經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為人民幣4.37億元，主要由于物業(yè)開發(fā)的不斷擴(kuò)張致使經(jīng)營中使用大量現(xiàn)金凈額。而黃曦曾在媒體采訪中透露，公司賬上現(xiàn)金將主要用于新的投資。今年以來，大唐地產(chǎn)在土地市場頗為積極。自2020年8月31日起及直至最后實(shí)際可行日期，透過公開招標(biāo)、拍賣或掛牌出讓流程獲得五幅地塊，總代價約為人民幣21.31億元。
另一方面，大唐地產(chǎn)的融資渠道也相對單一，主要透過內(nèi)部現(xiàn)金流量（包括預(yù)售物業(yè)所得款項(xiàng)）、銀行貸款及信托融資為項(xiàng)目提供資金。于往績記錄期，項(xiàng)目開發(fā)成本的約50%至70%由物業(yè)預(yù)售所得款項(xiàng)提供資金，約30%-50%由銀行貸款及信托融資提供資金。
招股書顯示，截至2019年12月31日，非即期及即期的借款中，來自銀行的借款比例合計(jì)為56.6%。其中，來自中國民生銀行的尚未償還的貸款，占了截至2019年12月31日借款總額的32.3%。截至2020年6月30日，此等貸款尚未償還的本金結(jié)余總額約為人民幣23.76億元，占截至同日借款總額的約29.0%。此外，截至2020年9月30日，尚未償還的信托融資款項(xiàng)總額占截至當(dāng)日借款總額的30.1%。
“自2017年12月31日，我們努力管理我們的債務(wù)，訂立的銀行借款以及信托及其他融資減少。”據(jù)招股書，截至2017年、2018年及2019年12月31日以及2020年6月30日，公示銀行及其他借款分別為人民幣81.11億元、人民幣62.05億元、人民幣34.38億元及人民幣27.85億元，乃由公示關(guān)聯(lián)方福信集團(tuán)或吳迪作擔(dān)保，或由福信集團(tuán)及吳迪共同擔(dān)保。同時，大唐地產(chǎn)有7筆信托融資尚未履行，到期日在2020年至2023年間，截至2020年9月底，金額總計(jì)為26.84億元。
大唐地產(chǎn)預(yù)計(jì)，凈負(fù)債比率將進(jìn)一步降低，因計(jì)劃將部分全球發(fā)售所得款項(xiàng)凈額用于償還部分現(xiàn)有計(jì)息銀行借款。據(jù)聆訊資料集，此次招股發(fā)售價為每股股份4.10港元，估計(jì)將從全球發(fā)售收到所得款項(xiàng)凈額12.79億港元，其中約60%用于現(xiàn)有項(xiàng)目資金需求，約30%用于償還若干現(xiàn)有計(jì)息銀行借款，約10%用于一般營運(yùn)資金。
用于償還部分若干現(xiàn)有計(jì)息銀行借款，均為用于物業(yè)項(xiàng)目開發(fā)的貸款，包括一筆銀行借款，按固定年利率8.5025%計(jì)息及于2021年8月到期；及一筆銀行借款，按固定年利率10%計(jì)息及于2020年11月到期；及一筆按固定年利率7.125%計(jì)息的銀行借款，于2022年4月到期。
中小房企生存空間遭壓縮
在自身表現(xiàn)之外，外部環(huán)境也被認(rèn)為是此次大唐地產(chǎn)破發(fā)的主因。柏文喜表示，行業(yè)調(diào)控持續(xù)和行業(yè)競爭加劇、市場集中度快速上升，讓資本市場對中小房企的未來信心不足。嚴(yán)躍進(jìn)也告訴《華夏時報》記者：“（這）跟外部資本市場的環(huán)境有關(guān)，本身當(dāng)前股票價格被外部認(rèn)為是有泡沫的，投資者自然會謹(jǐn)慎一點(diǎn)。”
加上大唐地產(chǎn)在內(nèi)，年內(nèi)已有6家房企成功登陸港股市場，但除了祥生控股一次過關(guān)，其他房企多少存在招股書失效、破發(fā)、認(rèn)購不足的情況，顯示出中小型房企上市難的行業(yè)現(xiàn)狀。
如今，行業(yè)“馬太效應(yīng)”已無需贅言，“三道紅線”之下融資難度提高、樓市調(diào)控仍罕有放松，也令中小房企的生存空間進(jìn)一步被壓縮。
盡管財(cái)務(wù)壓力較大，大唐地產(chǎn)仍保持了積極的擴(kuò)張態(tài)度。就在上市當(dāng)日，大唐地產(chǎn)以約1.23億元摘得廣西南寧一宗地塊，樓面地價2846.81元/平方米。而此前一天，大唐地產(chǎn)還以15.84億元競得南寧良慶區(qū)一宗商住地，樓面地價4540元/平方米。在媒體交流會上，大唐集團(tuán)執(zhí)行董事兼總裁郝勝春介紹說，大唐地產(chǎn)看好粵港澳大灣區(qū)，現(xiàn)階段為拓疆大灣區(qū)做了不少工作，未來根據(jù)自身戰(zhàn)略節(jié)奏，進(jìn)入大灣區(qū)的重點(diǎn)城市。
對于大唐地產(chǎn)接下來的表現(xiàn)，柏文喜認(rèn)為，“一要看行業(yè)政策與行業(yè)走勢下的大盤走向，二要看大唐地產(chǎn)本身在創(chuàng)新與增長方面有無優(yōu)異表現(xiàn)了”。而雖然大唐地產(chǎn)上市首日沒能取得好成績，但對于其接下來的表現(xiàn)，也有部分業(yè)內(nèi)人士給出了較為樂觀的看法。
嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，大唐地產(chǎn)上市成功還是有積極意義的：“至少說明房企在參與資本市場方面取得了成功，有助于后續(xù)品牌影響力的擴(kuò)大�！逼渫瑫r建議，對于大唐地產(chǎn)來說，也確實(shí)需要防范各類風(fēng)險，包括后續(xù)融資的壓力等。
來 源： 華夏時報
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