和萬(wàn)達(dá)商管集團(tuán)合作的利好對(duì)于華南城控股有限公司（股票代碼01668.HK，以下簡(jiǎn)稱“華南城”）股價(jià)提振作用并沒有持續(xù)多日。2019年最后一天，華南城以下跌1%、0.99港元/股結(jié)束了這一年在資本市場(chǎng)的表現(xiàn)，甚至不如2018年12月31日?qǐng)?bào)收1.21港元/股。
深圳華南城作為其邁向資本市場(chǎng)的基石項(xiàng)目，多年來面臨轉(zhuǎn)型困局，2019年12月25日宣布與萬(wàn)達(dá)商管合作，正在尋求一個(gè)突破機(jī)會(huì)。
在一個(gè)月前，華南城交出了2019/20財(cái)政年度上半年業(yè)績(jī)，實(shí)現(xiàn)收入58.27億港元，其中持續(xù)性收入為11.97億港元，同比增長(zhǎng)15.5%，距離其“實(shí)現(xiàn)持續(xù)性收入每年20%~30%增長(zhǎng)”目標(biāo)還有一段距離。對(duì)此，華南城方面對(duì)記者表示：“公司會(huì)將業(yè)務(wù)重心放在提高持續(xù)性收入上，并在多方面提升運(yùn)營(yíng)效率�！�
現(xiàn)狀：商戶流失、空置率高
2019年12月25日，華南城和萬(wàn)達(dá)商管集團(tuán)簽訂合作協(xié)議，將其位于深圳市龍崗區(qū)平湖的深圳華南城4號(hào)交易廣場(chǎng)整體總建面30.5萬(wàn)平方米，交由萬(wàn)達(dá)商管集團(tuán)運(yùn)營(yíng)。該項(xiàng)目計(jì)劃2020年啟動(dòng)改造，2021年開業(yè)。
記者在2020年1月1日實(shí)地走訪深圳華南城4號(hào)交易廣場(chǎng)，作為華南城和好百年集團(tuán)聯(lián)合打造的建材博覽中心，總建面31萬(wàn)平方米，號(hào)稱是“珠三角規(guī)模最大的泛家居購(gòu)物中心”。但現(xiàn)場(chǎng)門可羅雀，只有1樓至3樓有商家，4樓至6樓已是關(guān)閉狀態(tài)。有商家入駐的樓層，粗略估計(jì)也有三成空置。
“我們?cè)谶@邊已經(jīng)4年了，2016年、2017年生意還可以，這兩年很少看到人來。目前已經(jīng)通知我們今年5月項(xiàng)目要交給萬(wàn)達(dá)，希望能帶來人流�！币晃簧碳覍�(duì)記者表示。
隨后記者前往招商中心進(jìn)行詢問，工作人員拒絕透露租金情況。不過，據(jù)記者了解，1號(hào)交易中心的1樓租金50平方米要2000元/月以上，二樓、三樓的租金最低的20平方米為660元/月，30平方米~50平方米為900元至1500元/月，四樓以上的電商產(chǎn)業(yè)園租金是50元/平方米/月。世聯(lián)行(002285,股吧)集團(tuán)首席工改顧問董極對(duì)記者表示：“華南城空置嚴(yán)重主要是因?yàn)殡娚贪l(fā)展迅速，類似華強(qiáng)北、華南城這樣體量大的項(xiàng)目受沖擊很大。另外，深圳實(shí)體企業(yè)經(jīng)營(yíng)壓力大，房租、用工成本都很高�！�
轉(zhuǎn)型：萬(wàn)達(dá)出現(xiàn)的新契機(jī)
深圳華南城轉(zhuǎn)型之路并不順暢。2007年，其第一次業(yè)態(tài)調(diào)整，整合了各類分散的專業(yè)化市場(chǎng)，形成超大型綜合商貿(mào)物流中心，還打造了緊鄰主體的配套住宅和完善的一站式商務(wù)服務(wù)設(shè)施，被稱作為“華南城模式”。
好景不長(zhǎng)，電商發(fā)展壓縮著傳統(tǒng)商家的生存空間，而制造業(yè)企業(yè)因成本高昂離開珠三角，去往國(guó)內(nèi)更偏遠(yuǎn)的區(qū)域或是東南亞，數(shù)量不斷萎縮。
深圳華南城不得不在2012年至2013年開始第二次業(yè)態(tài)調(diào)整，成立了華南城電子商務(wù)產(chǎn)業(yè)園，還引入了華盛奧特萊斯和乾龍物流，逐步向“互聯(lián)網(wǎng)+”轉(zhuǎn)型，提出要形成“現(xiàn)代化綜合商貿(mào)新城”。
該思路依然無(wú)法解決難題，華南城2013/14財(cái)年首次破百億大關(guān)后，在2015/16財(cái)年合約銷售腰斬至66.28億港元。華南城解釋稱：“中小企業(yè)直接需求被削弱，致主業(yè)難以保持活力�！�
2019年華南城尋得的“良方”是和萬(wàn)達(dá)聯(lián)手，在深圳華南城這個(gè)“實(shí)驗(yàn)田”打造中國(guó)首個(gè)“24小時(shí)”商業(yè)中心。項(xiàng)目業(yè)主仍為華南城，萬(wàn)達(dá)商管負(fù)責(zé)改造設(shè)計(jì)、招商和運(yùn)營(yíng)。資料顯示，此次萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)將突出旅游、運(yùn)動(dòng)等實(shí)體商業(yè)創(chuàng)新業(yè)態(tài)，零售業(yè)態(tài)比重只占三分之一。將對(duì)原有建筑內(nèi)部進(jìn)行創(chuàng)造性地多場(chǎng)景再造，設(shè)計(jì)世界最高、最長(zhǎng)商業(yè)室內(nèi)扶梯，要成為深圳旅游“網(wǎng)紅”打卡地。
對(duì)于雙方的合作，華南城方面對(duì)記者表示：“合作契機(jī)在于深圳華南城獨(dú)特地理位置、交通設(shè)施和商業(yè)環(huán)境，以及城市所在區(qū)域的發(fā)展?jié)摿�。華南城一直隨著市場(chǎng)變化，不斷創(chuàng)新改造，與萬(wàn)達(dá)合作是華南城新時(shí)期各項(xiàng)舉措之一�！�
戴德梁行研究院副院長(zhǎng)張曉端認(rèn)為：“該項(xiàng)目在區(qū)位上還是具備一定優(yōu)勢(shì)的，加之軌道交通加持。目前平湖片區(qū)及鄰近東莞臨深片區(qū)，商業(yè)配套設(shè)施不完善。一旦有大型的優(yōu)質(zhì)商業(yè)項(xiàng)目彌補(bǔ)市場(chǎng)空白，還是能吸引到周邊的消費(fèi)需求支撐�！�
高力國(guó)際咨詢服務(wù)部華南區(qū)執(zhí)行董事陳厚橋也表示：“深圳華南城體量太大，這么大面積也需要相應(yīng)力支撐。經(jīng)過將近20年的發(fā)展，平湖是深圳商貿(mào)物流重鎮(zhèn)，已經(jīng)聚集了大量的產(chǎn)業(yè)企業(yè)和居住人口。”
目標(biāo)：提升持續(xù)物業(yè)收入
記者了解，除了深圳華南城空置率高之外，南昌華南城、南寧華南城也遭遇了空置率高的問題。一旦深圳華南城轉(zhuǎn)型成功，未來或?qū)?fù)制到多地。
“華南城模式”作為一種傳統(tǒng)商貿(mào)物流中心模式，隨著商業(yè)和電商迅猛發(fā)展陷入發(fā)展窘境。為此，華南城不得不通過物業(yè)的開發(fā)和銷售來加快資金回籠。2019/20財(cái)年，半年報(bào)顯示，公司合約銷售同比增長(zhǎng)13.7%至77.33億港元，物業(yè)銷售收入為46.3億港元，占比為79.01%。雖然管理層提出了持續(xù)性收入每年增加20%~30%目標(biāo)，實(shí)際上持續(xù)性收入在總收入的占比不到三成。
不過華南城依然想優(yōu)化自身的收入結(jié)構(gòu)。2019年初，華南城成立了投資開發(fā)集團(tuán)和商業(yè)管理集團(tuán)，分別管理本集團(tuán)的項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)及項(xiàng)目招商運(yùn)營(yíng)。華南城方面對(duì)記者表示，此舉是瞄準(zhǔn)華南城漸見規(guī)模的已建成和規(guī)劃中的商業(yè)物業(yè)，提升現(xiàn)有物業(yè)的商業(yè)價(jià)值，“在內(nèi)部耕耘的同時(shí)，尋機(jī)拓展外部市場(chǎng)”。
華南城一直以來強(qiáng)調(diào)的“我們和房地產(chǎn)行業(yè)是不同的”，但持續(xù)性收入的穩(wěn)步提升，還需要不短的時(shí)間才能實(shí)現(xiàn)。
來源：中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)
編輯：wangdc
