站在巷口，目光掠過路兩旁的攤檔，沒人能判斷出這條雜亂小巷的具體走向，只知道它會伸向眼前這個巨大迷宮的深處。迷宮的主體是幾十上百棟隨意組合在一起的村民自建房。常年累月的加蓋中，這些建筑明顯沒有章法，形狀各異，高矮不一。樓與樓的間距逼近極限，住在對面的鄰居可以隔著窗戶毫不費力地握手致意。
雜亂的城中村
“握手樓”間的小路復(fù)雜逼仄，再精準的導航在這里也會失靈。試探著向前走去，樓群迅速遮擋住本就不多的陽光，頭頂僅剩的一線天也被密密麻麻纏繞的電線切割成一塊塊不規(guī)則的形狀。斑駁的墻面上貼著層層疊疊的租房小廣告，低廉的房租吸引著外來掘金的人們前赴后繼涌向這里。路面坑坑洼洼，還殘留著前天一場大雨后的積水。正是下班時間，前面的菜市場人聲鼎沸，匆忙走過的人群，路邊小攤干炒牛河的味道、水果店討價還價的聲音，混雜成滿滿的煙火氣，如潮水般撲面而來。
——這是一個平常的傍晚，是廣州上百個城中村的幾百萬常住人口都經(jīng)歷過的尋常一幕。
“廣州是一個不知疲倦、沒有夜晚的城市。一年四季，一天二十四小時，都保持著旺盛的生命活力�！币字刑煸凇蹲x城記》中用四個字概括廣州，“生猛鮮活”。改革開放后，數(shù)不勝數(shù)的“廣漂”南下淘金，如不知疲倦的細胞液，不斷涌入這個龐大的肌體，成就了這座城市40余年風云變幻的進化史。
從改革開放初期市區(qū)面積不足50平方公里，到如今的7000余平方公里，廣州突飛猛進的城鎮(zhèn)化進程，既為龐大的農(nóng)村人口進城就業(yè)提供了機會，客觀上也讓“城市包圍農(nóng)村”，造就了如今“城中村”林立的局面和一系列問題。
廣州楊箕村舊貌
“城中有村，村中有城，村外現(xiàn)代化，村內(nèi)臟亂差”，這是廣州城中村的真實寫照。城中村內(nèi)往往采光通風差，缺少公共綠地，道路建設(shè)、供水供電、垃圾處理等基礎(chǔ)設(shè)施不完善，在居住和治安管理上都存在巨大隱患，與廣州城市經(jīng)濟、社會空間發(fā)展極不協(xié)調(diào)。
2009年，國土資源部與廣東省政府簽署關(guān)于共同建設(shè)節(jié)約集約用地試點示范省合作協(xié)議．在全國率先開展城市“三舊”改造試點，把“舊城鎮(zhèn)、舊廠房、舊村莊”改造成“新城市、新產(chǎn)業(yè)、新社區(qū)”�？v觀廣州多年的舊改實踐，富力集團是一家避不開的企業(yè)。
“舊改之王”
長期以來，廣州都是珠三角地區(qū)經(jīng)濟總量增速最快的城市。在制造業(yè)崛起、推動產(chǎn)業(yè)不斷升級的過程中，大量計劃經(jīng)濟時期的老舊廠房被廢棄。1994年，富力集團介入廣州荔灣區(qū)嘉邦化工廠舊改項目，開啟了舊廠改造之路。
廣州某舊廠原貌
“從那時起，富力就開始培養(yǎng)自己的舊改基因。”富力集團副總經(jīng)理兼城市更新集團董事長兼廣州公司董事長肖明說。上世紀90年代，富力集團先后參與改造了包括鋼材廠、硫酸廠在內(nèi)的10余座舊廠改造。當?shù)厝诵ΨQ，“廣州每一根煙囪的倒下，都有富力的一份功勞”。
每座舊廠房倒下，都有一棟嶄新的住宅樓或者高級商業(yè)住宅區(qū)拔地而起。新千年伊始，富力地產(chǎn)在廣州完成了富力新居、富力廣場等10個大型舊改項目，總面積超過250萬平方米，積累了豐富的舊改項目經(jīng)驗。
廣州楊箕村改造后
不得不說，富力地產(chǎn)的舊改積累具有先見之明。
進入新世紀，中國在經(jīng)歷了40年的高速發(fā)展后，土地資源供給已到瓶頸，土地成本大幅抬升，地方政府也不得不面對巨大的收儲成本。
就拿珠三角來說，多個城市的土地開發(fā)強度均已處于高位。據(jù)統(tǒng)計，深圳、東莞、中山、佛山及珠海5個城市土地開發(fā)強度已超過30%。廣州主城區(qū)的土地開發(fā)強度則已超過48.9%，越秀區(qū)更是超過90%。
今年6月，國務(wù)院部署推進“城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造”，
推動建立長效管理機制。會議提到，老舊小區(qū)改造需要資金量巨大，既需要政府投資，也需要社會力量參與，所以也能起到穩(wěn)投資的作用。由此，城市綜合改造及更新具有了新的含義。
“廣州市政府在2017年、2018年陸續(xù)出臺了很多文件，來支持推動三舊改造。”肖明介紹到，富力早期就參與城改，當時在知道這個信號以后，就進一步加快了舊村改造業(yè)務(wù)的步伐。
2019年4月，廣州市政府發(fā)布《廣州市深入推進城市更新工作實施細則》，再次就深入推進三舊改造、加速城市更新給出新意見。同期，富力集團旗下城市更新集團正式成立，擬通過集團化改革，續(xù)寫昔日“舊改之王”新的成績單。
富力城市更新集團成立
“我們發(fā)現(xiàn)，以集團原來的那套模式來推，確實存在很多障礙，沒有那么順暢。”肖明指出，原本的業(yè)務(wù)模式在上下銜接和人才儲備上都存在一定不便。為了打通城市更新各個業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)，富力集團進行組織架構(gòu)調(diào)整，以適應(yīng)未來廣州三舊改造進展。
從全國范圍來看，當下土地財政收緊，從存量土地里提效益成為城市發(fā)展重要的基調(diào)。對于廣大地產(chǎn)開發(fā)商而言，企業(yè)的持續(xù)發(fā)展需要成本合理的充足土地儲備作為支撐。在這樣的大環(huán)境下，三舊改造可以說是在土地資源約束條件下的一種政策創(chuàng)新。對開發(fā)商來說，也成為未來一種主要的發(fā)展模式。在這方面，富力集團棋快一步。
這一點，富力集團筆村舊村改造項目負責人張雷深有體會。
“目前村民簽約率已經(jīng)超過90%了，進展還是比較順利的�！睆埨椎霓k公室就設(shè)在筆村項目工地的施工指揮部。窗外機聲隆隆、塵煙漫起，從樓頂可以俯瞰整個工程進度。
廣州筆村原貌
據(jù)了解，筆村舊村改造項目采用政府主導，村集體經(jīng)濟組織自主改造，并引入富力地產(chǎn)參與改造開發(fā)。根據(jù)規(guī)劃，項目總用地面積61.25公頃，總建筑面積177.37萬平方米。
“前期工作順利開展和補償方案到位是分不開的�！睆埨捉榻B，補償方案以居民實際建筑面積為準，除了回遷房安置，以30元一平方米的標準發(fā)放臨遷費。他強調(diào)，和其他企業(yè)不同的是，以安置房四年的建設(shè)期來算，富力集團會一次性發(fā)放多期臨遷費，相比一些企業(yè)一個季度發(fā)一次的做法，這樣的補償方案對村民來說具有更大的保障意義。
安土重遷是根植于中國人內(nèi)心深處的情結(jié)。對于工程建設(shè)期間以及回遷前村里老人的安置也是筆村項目組關(guān)心的問題。為了照顧不便臨時安置的老人，富力集團專門開辟出一塊區(qū)域作為老人的臨時安置區(qū)。
“有些老人不想跟小孩搬出村去住，我們在第一期工程的時候，就集中建設(shè)了臨時安置房，所有的家電都配齊，空調(diào)、網(wǎng)絡(luò)、安全監(jiān)控等，然后免費進行送餐服務(wù)。”張雷說。
筆村改造效果圖
在肖明看來，這樣的舉措不是一時之舉。“從1994年富力成立到現(xiàn)在，廣州城市面貌發(fā)生了天翻地覆的變化，公司也隨著成長一步步地回饋社會。居住環(huán)境優(yōu)美，出行便利，生活互助，是所有人對美好生活的向往。富力希望把這種生活帶給大家�！�
于他而言，一家企業(yè)的責任價值當然遠不止這些，更多的是助力城市和社區(qū)的可持續(xù)發(fā)展。
秉承傳統(tǒng)，發(fā)力灣區(qū)
早在2015年，廣州就成立了全國首家城市更新局，并出臺了《廣州市城市更新辦法》和三個配套文件，開創(chuàng)了國家中心城市以更新改造推進城市可持續(xù)發(fā)展的新路徑。
對于城市更新來說，最重要的任務(wù)不僅是盤活低效的存量建設(shè)用地，關(guān)鍵還要在保障村民利益的基礎(chǔ)上實現(xiàn)多方共贏。對于富力集團來說，堅持政府、村集體、村民和企業(yè)四方共贏的原則，才能真正落實企業(yè)的價值觀。
“城中村改造的一個關(guān)鍵，就是教育質(zhì)量的提升�！毙っ髦赋�，各地改造需求不一，村民的意愿也不盡相同，但是對于教育的改造一直是重中之重，“目前我們引入廣大附中、廣外等名校資源，徹底改變原來村里的教學質(zhì)量，這也是我們城市美好生活運營商的一個體現(xiàn)�！�
教育是推動高素質(zhì)人口聚焦和區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的關(guān)鍵，而人口聚集和產(chǎn)業(yè)更新是促進城市發(fā)展的兩大主導因素。
筆村改造效果圖
“像廣州這樣的大灣區(qū)城市，城市更新項目不單純是建筑物的拆舊建新，更重要的是通過產(chǎn)業(yè)的升級換代帶動區(qū)域的發(fā)展�！毙っ髡J為，廣州的灣區(qū)優(yōu)勢是未來進一步發(fā)力的基礎(chǔ)，其中關(guān)鍵是產(chǎn)業(yè)落地。
在他看來，當下，無論是政策上還是實際需求上，產(chǎn)業(yè)的導入和升級是廣州推進三舊改造項目的主要驅(qū)動力。如何保障舊改項目在改造后的產(chǎn)業(yè)發(fā)展，是富力面臨的一大課題。
“富力在過去二十多年來一直堅持多元發(fā)展的戰(zhàn)略，已經(jīng)成為國內(nèi)最具產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢的大型綜合性房企。這就保障了在舊改項目實施過程中，可以在前期就切實地做好產(chǎn)業(yè)配套規(guī)劃�！毙っ鞅硎荆诋a(chǎn)業(yè)配套的基礎(chǔ)上，富力集團將繼續(xù)秉承傳統(tǒng)，在推動城市更新業(yè)務(wù)的同時，輸出企業(yè)的責任價值。
來 源：中國新聞周刊
編 輯：liuy
