北京CBD，是全球排名第7的頂級商務區(qū)，2020年每平方公里GDP高達942.6億元，是匯集眾多標志性寫字樓的爭妍競艷之地，招商局大廈、中國尊、央視大樓、國貿(mào)三期……各式具有獨特風格的高樓大廈，勾勒出首都繁華的天際風景線。區(qū)內(nèi)世界500強企業(yè)林立，已形成以國際金融為龍頭、高端商務為主導、國際傳媒聚焦發(fā)展的成熟產(chǎn)業(yè)格局。
招商局商業(yè)房托上市兩年半之后，第一步正選在此地拓展版圖。
走出大灣區(qū)，突破百億
2022年6月30日，招商房托舉行基金單位持有人特別大會，獲高票贊成通過13.41億元向母公司招商蛇口收購北京國貿(mào)CBD地標物業(yè)招商局航華科貿(mào)中心46.41%權(quán)益。
招商局航華科貿(mào)中心由招商局大廈、友邦保險NPA中心、連接招商局大廈與太平金融中心的01-04連接裙樓、招商銀行大樓、中國惠普大廈、橫琴人壽大廈、梵悅108、中國工商銀行大廈及太平金融中心共同構(gòu)成。
根據(jù)公告，招商房托將在航華科貿(mào)中心擁有4.08萬平方米可租賃面積的控制權(quán)益。其中，招商局大廈樓高34層，屬于甲級寫字樓，是北京國貿(mào)CBD地標建筑之一，招商房托將持有其15個寫字樓/多功能單位及3個商業(yè)單位。
招商局商業(yè)房托對于對收購標的的區(qū)位優(yōu)勢非常滿意，其管理人指出，目標物業(yè)為坐落于北京朝陽區(qū)國貿(mào)中心商業(yè)區(qū)的商業(yè)大樓，具有策略地位。首
都北京作為國際商業(yè)中心之一，生機勃勃極具潛力，經(jīng)濟強勁增長勢頭促進對高質(zhì)量辦公室租賃單位的高需求。
不管從位置還是質(zhì)量看，本次招商房托收購的物業(yè)都屬優(yōu)質(zhì)上乘，且收購價格也比較劃算。
據(jù)悉，收購事項購買代價定為13.41億元，金額相等于協(xié)定物業(yè)價值的46.41%加初步經(jīng)調(diào)整資產(chǎn)凈值8846.73萬元，協(xié)定物業(yè)價值27億元乃由自愿買方/賣方經(jīng)計及目標物業(yè)質(zhì)量及過往表現(xiàn)后按公平原則厘定。
招商房托主席黃均隆指出，招商局商業(yè)房托本次并購選擇招商蛇口的資產(chǎn)注入，體現(xiàn)了發(fā)起人對房托的大力支持，為本次及后續(xù)收購大陸核心區(qū)域優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)提供了難得的機會。
招商房托執(zhí)行董事郭瑾也表示，交易對于招商局商業(yè)房托來說是一個里程碑。除了是2019年上市后母公司首個注入的項目，亦是其第一個走出深圳的項目。
收購之后，招商房托將擺脫資產(chǎn)分布地域集中在深圳蛇口的單一局面，把版圖拓展至北京CBD核心區(qū)域，使資產(chǎn)組合在地域上更加多元化。
加上初始五處深圳優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)組合，當前，招商房托已持有深圳及北京的核心區(qū)域各1棟甲級寫字樓、深圳3棟綜合寫字樓及蛇口花園城商業(yè)購物中心。
基于截至2021年12月31日招商房托的現(xiàn)有物業(yè)公允價值，招商房托組合的公平市場價值預期將增加40%。其中，深圳物業(yè)應占公平值將降至71.4%，北京占到接近30%，招商房托管理總資產(chǎn)規(guī)模則突破100億。
招商蛇口助推
對于僅收購航華科貿(mào)中心部分權(quán)益而不是全部，招商房托有其考慮在內(nèi)。
據(jù)了解，本次招商房托收購資金來源主要以新融資為主，融資成本較低，僅為Hibor1M+1.2%，交易完成后，經(jīng)調(diào)整負債對資產(chǎn)總額比率預計將僅由29.2%增加至33.1%。
管理人認為，在當前國際經(jīng)濟環(huán)境不明朗，債務加息的情況下，收購目標公司部分權(quán)益而非全部可以減少帶來的直接財務負擔完成資產(chǎn)并購，使得資產(chǎn)負債比率控制在房托基金守則規(guī)定的50%借款上限之內(nèi)，與此同時，招商房托通過保持充足的現(xiàn)金流為后續(xù)收購保存實力。在招商房托于香港舉行的媒體交流會上，郭瑾表示，是次只收購部份股權(quán)，主要考慮是令現(xiàn)金流的穩(wěn)定，這為未來收購第二個或者更多項目留下一些“子彈”。
而且，根據(jù)股東協(xié)議的條款，招商房托將保留購買目標物業(yè)余下49%權(quán)益的優(yōu)先購買權(quán)，將來會擇機將物業(yè)全部納入。
另外，招商房托在公告中還提到招商蛇口不遺余力的后續(xù)支持：“招商蛇口將通過保留項目一部分權(quán)益與房托實現(xiàn)雙贏，因此，招商蛇口會為管理目標物業(yè)提供必備經(jīng)驗，以及廣泛的租戶來源�！�
據(jù)悉，招商蛇口的經(jīng)營策略這兩年提出三個轉(zhuǎn)變，要從開發(fā)到開發(fā)跟經(jīng)營并重，從重資產(chǎn)投資到輕重資產(chǎn)并重，從同質(zhì)化到差異化轉(zhuǎn)變，在這三個轉(zhuǎn)變引領(lǐng)之下，意味著招商蛇口會加大對持有資產(chǎn)的投資。
去年，招商蛇口提出了“雙百戰(zhàn)略”，預計花五年左右的時間，到2025年，實現(xiàn)管理100個購物中心與寫字樓，以及持有物業(yè)收入達到100億元的宏大目標。
作為招商蛇口旗下上市REITs平臺，招商房托背靠招商蛇口，未來將有充足的備選資產(chǎn)可供注入，預期可以為基金單位持有人提供穩(wěn)定分派，長期可持續(xù)的分派增長，這將提升招商房托基金的核心競爭力，也為香港REIT市場發(fā)展注入強心針。
投資價值考題
作為剛上市不久的房托基金，招商房托在香港上市的REITs中市值排名并不算靠前。但是，招商房托在近12個月股息率達到9.89%，這在11支REITs中是最高的。
股息率是一年總派息額與當時市價的比例，以占股票最后銷售價格的百分數(shù)表示年度股息，該指標是投資收益率的簡化形式。
有投資者分析稱，在招商房托上市之初，大股東招商蛇口對現(xiàn)金分派有3年承諾。按照承諾，2021年招商房托單位可分派收入為0.2541港元，收益率為9.7%，與港股上市的其他REITs年化分派率在6%-7%之間相比，要高出50%。
但分派承諾即將于2022年末到期，而此時收購新物業(yè)項目有助于提振分派率，從而抵消“分派承諾”到期的影響。
招商房托稱，收購事項將提升招商房托現(xiàn)有基金單位持有人的每單位基金分派，2021年每基金單位分派業(yè)已提升5.6%至人民幣0.1596元，物業(yè)收入穩(wěn)定。
同時，該公司物業(yè)公允價值增長會帶來利潤的增加，提升凈資產(chǎn)水平，再通過PE和PB反映到股價上，持續(xù)增長的股價可增加投資者收益。在為基金單元持有人創(chuàng)造更好回報的同時，也為香港REIT市場發(fā)展注入強心針。
另一方面，市場分析人士還指出，深圳地鐵12號線年內(nèi)即將開通，線路開通之后，將直接連通5大物業(yè)所在的蛇口以及深圳人口最密集的寶安區(qū)。而地鐵12號線出站口直連招商房托旗下花園城，距離科技大廈、科技大廈二期、數(shù)碼廣場的距離也不算遠，招商局房托五大物業(yè)增值、出租率穩(wěn)步上升是大概率事件。
此外，在大環(huán)境方面，由于俄烏沖突影響，大宗商品價格全線上漲。與此同時，美聯(lián)儲實施加息政策，美元利率上市，經(jīng)濟基本面、貨幣政策對風險資產(chǎn)的走勢均不利。
在此情形下，一部分債券投資人會把資金轉(zhuǎn)移到其它資產(chǎn)類別，而REITs歷來與多個主要資產(chǎn)類別的關(guān)聯(lián)程度較低，因而為投資者提供具吸引力的多元化投資選擇，并可分散投資。
當前，香港房托基金的交易量較低，據(jù)去年香港金發(fā)局發(fā)布報告顯示，雖然香港是最早推出房托基金監(jiān)管制度的市場之一，但香港房托基金仍然欠缺增長動力，其交投量亦不及其他亞太市場活躍，建議將房托基金納入為股市互聯(lián)互通計劃下的合資格證券，藉此容許兩地的房托基金投資于彼此市場。
未來，隨著大陸香港股市互聯(lián)互通計劃推進，內(nèi)地投資者或?qū)⒏嘁庾R到房地產(chǎn)信托基金的投資機會，加上招商蛇口重新審視業(yè)務模式和商業(yè)邏輯，將“三個轉(zhuǎn)變”融入公司的中長期戰(zhàn)略中，即：從開發(fā)為主向開發(fā)與經(jīng)營并重轉(zhuǎn)變、從重資產(chǎn)為主向輕重結(jié)合轉(zhuǎn)變、從同質(zhì)化競爭向差異化發(fā)展轉(zhuǎn)變，并已構(gòu)建了蛇口產(chǎn)園REIT(180101.SZ)和招商局商業(yè)房托(1503.HK)境內(nèi)外雙REITS平臺，覆蓋產(chǎn)園、商業(yè)等多種業(yè)態(tài)，相信招商局商業(yè)房托的未來發(fā)展可期。
來 源：觀點網(wǎng)
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