隨著全產(chǎn)業(yè)運行秩序基本恢復(fù)，杭州辦公樓市場持續(xù)復(fù)蘇態(tài)勢明顯。2020年第三季度，整體辦公樓市場空置率緩步下行，凈吸納量轉(zhuǎn)正，租賃交易持續(xù)活躍。

　　仲量聯(lián)行杭州、南京、武漢分公司總經(jīng)理辛毅表示：“優(yōu)質(zhì)辦公樓市場經(jīng)受考驗，各項數(shù)據(jù)走勢平穩(wěn)，杭州產(chǎn)業(yè)在高科技、新媒體、金融經(jīng)濟的合力拉動下穩(wěn)步向好�！笔芷呦�、國慶、中秋節(jié)假日等多重促銷活動及首店經(jīng)濟加速引流的積極推動，三季度人流量及銷售等數(shù)據(jù)持續(xù)轉(zhuǎn)好；但與此同時，品牌零售商的市場觀望態(tài)度及業(yè)主方較強的招商補缺期望，使得租金仍留有談判空間。

　　優(yōu)質(zhì)辦公樓

　　整體辦公樓市場租賃交易依然保持活躍，相較傳統(tǒng)交易淡季表現(xiàn)較為樂觀。新增租賃業(yè)態(tài)方面，科技新媒體租賃需求最為活躍，占三季度總租賃交易面積的23.5%，大面積MCN直播電商公司及芯片科技類企業(yè)的搬遷擴張成為市場主力。律所及品牌、企業(yè)管理咨詢等專業(yè)服務(wù)類企業(yè)擴張態(tài)勢不減，占比達23%。金融服務(wù)業(yè)占比達22%，受近期股市債市波動頻繁、注冊制改制及優(yōu)質(zhì)企業(yè)IPO需求大幅增加等影響，金融市場交易環(huán)境呈現(xiàn)活躍態(tài)勢，其中，錢江新城板塊成功吸引相關(guān)證券、期貨及銀行等傳統(tǒng)金融服務(wù)部門的擴張入駐。

　　凈吸納量自前兩季度持續(xù)下跌后首次轉(zhuǎn)正，市場運行穩(wěn)定、趨勢向好。三季度無新增項目入市，甲級辦公樓凈吸納量超1.3萬平方米，空置率下降0.7個百分點至24.7%；乙級辦公樓空置率環(huán)比上升0.4個百分點至13.3%，上升態(tài)勢趨緩。原計劃入市的半自用項目濱綠大廈-綠城推遲至四季度入市；同樣計劃于四季度入市的黃龍萬科中心E&F棟，將使得年末新增供應(yīng)量預(yù)計達10萬平方米。

　　租金降幅連續(xù)兩季度收窄，三季度市場租金環(huán)比跌幅達0.7%，較二季度跌幅回升0.4個百分點。整體市場凈有效租金維持在3.9元每平方米每天。鑒于目前市場整體入駐情況較為穩(wěn)定，多數(shù)優(yōu)質(zhì)樓宇業(yè)主對租金面價無調(diào)整意愿；同時，業(yè)主持續(xù)提供更多元便捷的隱性讓利服務(wù)，如精裝修空間、定制裝修服務(wù)等，以迎合客戶需求。大宗交易方面，短期收益下行為意愿買賣方制造交易機會，錢江新城等核心區(qū)成熟運營優(yōu)質(zhì)樓宇問詢熱度持續(xù)上升。

　　優(yōu)質(zhì)辦公樓市場展望：雖然年末將有近10萬平方米新增體量入市，但近期擬上市企業(yè)螞蟻金服、蘑菇街等優(yōu)質(zhì)頭部企業(yè)近期擴張、改善意愿較強，帶動黃龍商圈成交與問詢活躍度不斷上升，預(yù)計年內(nèi)去化壓力減小。同時，由于年內(nèi)業(yè)績目標影響，年末租金與一系列補貼優(yōu)惠幅度或?qū)⑦M一步調(diào)整，預(yù)計甲級辦公樓市場全年租金下行浮動將控制在3%左右。仲量聯(lián)行杭州商業(yè)地產(chǎn)部總監(jiān)尤培榮表示：“未來大量優(yōu)質(zhì)辦公樓新增供應(yīng)將主要集中在錢江新城及奧體博覽城板塊，去化壓力存在的同時，也將使細分市場配置不斷升級，加速產(chǎn)業(yè)集聚，創(chuàng)造新的機遇與挑戰(zhàn)。”

　　優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)

　　節(jié)假日“報復(fù)性消費”再回歸，流量業(yè)績超去年同期。受七夕、國慶、中秋節(jié)假日等一系列促銷活動積極推動及社交活動基本恢復(fù)影響，商場人流量及日均營業(yè)額回升速度加快，高峰期已超越去年同期水平。三季度全市優(yōu)質(zhì)零售空置率為6.8%，環(huán)比上漲0.1個百分點，基本維持穩(wěn)定。小微餐飲商家持續(xù)迭代，多個零售物業(yè)項目內(nèi)小餐飲美食街區(qū)整體閉店改造升級。隨著大眾生活方式回歸正軌，前期依托線上業(yè)務(wù)大幅擴張的生活服務(wù)鋪面開業(yè)速度減緩，娛樂業(yè)態(tài)開業(yè)步伐加快。

　　首店引進加速，帶來多元消費體驗，尤其體現(xiàn)在零售服飾及餐飲類，這滿足了消費升級的需求，也成為零售物業(yè)項目突破流量和差異化困境的利器。成熟零售品牌積極與時俱進，通過首店概念實現(xiàn)多維度升級煥新，塑造品牌稀缺價值。從新開業(yè)門店業(yè)態(tài)分布來看，零售服飾類占比持續(xù)走高，達48%；餐飲業(yè)態(tài)新開業(yè)門店面積占37%，較上季度提高14%；兒童教育培訓(xùn)業(yè)態(tài)延續(xù)品牌調(diào)整趨勢，三季度無新店開業(yè)。項目維度上，差異化表現(xiàn)進一步加劇——擁有強品牌營造及應(yīng)變運營能力的優(yōu)質(zhì)零售項目入駐情況及租金表現(xiàn)轉(zhuǎn)好趨勢強勁，部分非核心區(qū)、中低端零售項目因市場定位模糊導(dǎo)致消費接受度持續(xù)降低，整體招商阻力加大，面臨升級轉(zhuǎn)型困境。

　　三季度無新增供應(yīng)，全市租金環(huán)比下調(diào)0.4%。整體租金跌幅連續(xù)兩季度走緩，全市優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)首層凈有效租金報20.3元每平方米每天，較上季度收窄0.3個百分點。業(yè)主普遍對現(xiàn)存空置空間優(yōu)質(zhì)品牌補缺引流意愿強烈，愿意在租金及條款上做出一定讓利，首店爭奪進入白熱化階段；品牌方則抓住探底機會積極入駐核心區(qū)優(yōu)質(zhì)項目，部分優(yōu)質(zhì)項目入駐率回升幅度明顯。

　　優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場展望：2020年年末，預(yù)計將有3個非核心區(qū)項目，共計約27萬平方米的體量入市。2021年預(yù)計將迎來超60萬平方米供應(yīng)高峰；同時，未來四年入市項目將有八成來自非核心區(qū)。伴隨著以特色區(qū)域輻射型項目為主導(dǎo)的優(yōu)質(zhì)零售項目的入市，傳統(tǒng)核心區(qū)新增項目稀缺化，逐步推動杭州優(yōu)質(zhì)零售市場向多中心格局發(fā)展。

　　來源：仲量聯(lián)行

編輯：wangdc