10月，凱德集團(tuán)發(fā)布2030年可持續(xù)發(fā)展總體規(guī)劃，計(jì)劃實(shí)現(xiàn)全球資產(chǎn)綠色化。近年來房地產(chǎn)正在進(jìn)入“綠色”時(shí)代，綠色信貸、綠色債券、綠色保險(xiǎn)、碳交易等綠色金融也給融資收緊的房地產(chǎn)企業(yè)帶來不少生機(jī)。

　　同時(shí)，越來越興起的單層CMBS產(chǎn)品也在緩解地產(chǎn)企業(yè)的融資壓力。對(duì)于地產(chǎn)行業(yè)融資人來說，信托未來的通道業(yè)務(wù)會(huì)越來越少，收費(fèi)也越來越高，單層CMBS的去通道能有效減少融資成本。

　　另類房地產(chǎn)投資方面，2020年“雙11”當(dāng)天物流快件再創(chuàng)歷史新高，疫情期間新消費(fèi)習(xí)慣的形成對(duì)物流倉(cāng)儲(chǔ)行業(yè)來說更是利好，今年成立的大量物流基金也反映了國(guó)內(nèi)外投資者對(duì)中國(guó)物流地產(chǎn)的未來充滿信心。

　　光大、基匯分奪榜首，凱德借道“綠色融資”升至第二

　　從“10月中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)管理創(chuàng)新力排行”來看，位列內(nèi)地和非內(nèi)兩個(gè)榜單榜首的分別是光大安石和基匯資本，而凱德集團(tuán)在非內(nèi)榜單中排名上升至第二位。

　　10月份，凱德發(fā)布了2030年可持續(xù)發(fā)展總體規(guī)劃，計(jì)劃2030年將碳排放強(qiáng)度降低78%，可持續(xù)融資組合翻三倍，達(dá)到60億新元。

　　在此之前，凱德一直致力于創(chuàng)新環(huán)保，其位于新加坡的凱盛大廈就是在此概念下誕生。凱德計(jì)劃在2030年實(shí)現(xiàn)全球資產(chǎn)綠色化，減少支出成本，目前已獲得20億新元可持續(xù)融資，包括與可持續(xù)發(fā)展掛鉤的貸款、綠色貸款和綠色債券，同時(shí)在政策的優(yōu)惠下也節(jié)省了貸款利息。

　　“可持續(xù)發(fā)展”一直是近十年商業(yè)地產(chǎn)界討論的話題。房地產(chǎn)正在進(jìn)入“綠色”時(shí)代，可持續(xù)、循環(huán)、健康等關(guān)鍵詞正在成為未來房地產(chǎn)發(fā)展運(yùn)營(yíng)的重要理念。

數(shù)據(jù)來源：世邦魏理仕，觀點(diǎn)指數(shù)整理

　　自2016年人民銀行等七部委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于構(gòu)建綠色金融體系的指導(dǎo)意見》以來，綠色金融在我國(guó)全面發(fā)展，成為國(guó)家層面金融政策的導(dǎo)向之一。越來越多的金融機(jī)構(gòu)把綠色發(fā)展或ESG作為未來發(fā)展方向。綠色信貸、綠色債券、綠色保險(xiǎn)、碳交易等金融創(chuàng)新不斷涌現(xiàn)，也給房地產(chǎn)行業(yè)帶來不少生機(jī)。

　　2020年，房地產(chǎn)面臨著艱難的外部環(huán)境，疫情疊加“三道紅線”，更是讓房企的融資動(dòng)作明顯降溫。在國(guó)家政策的大力鼓勵(lì)下，綠色融資不失為一個(gè)有效的藥方。

　　商業(yè)地產(chǎn)本質(zhì)上依賴于長(zhǎng)期的經(jīng)營(yíng)管理，綠色建筑對(duì)于成本管控方面的幫助無疑是一個(gè)長(zhǎng)期的利好，同時(shí)綠色融資還能夠降低利息成本，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)來說是一個(gè)有利于長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)的選擇。

　　內(nèi)地企業(yè)方面，國(guó)壽資本將作為中國(guó)人壽出資90億元成立的國(guó)壽啟航壹期股權(quán)投資基金的管理人，該基金是比較少見的夾層基金，將投資于一線及強(qiáng)二線城市持有型不動(dòng)產(chǎn)。

　　國(guó)壽資本表示，上述基金將重點(diǎn)投資于服務(wù)內(nèi)循環(huán)大局及支持國(guó)家戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展的持有型不動(dòng)產(chǎn)。同時(shí)，基金可有效對(duì)沖當(dāng)前全球低利率環(huán)境下的收益率風(fēng)險(xiǎn)，為投資人提供穩(wěn)定較高的期間收益與退出收益。

　　夾層基金介于股權(quán)與債權(quán)之間，既受益于公司財(cái)務(wù)的增長(zhǎng)所帶來的股權(quán)收益，也兼顧了次級(jí)債券收益，兼具了安全性和收益性；同時(shí)核心地區(qū)的持有型不動(dòng)產(chǎn)能提供穩(wěn)定的現(xiàn)金流，長(zhǎng)期持有后的資產(chǎn)增值也能幫助對(duì)沖外部風(fēng)險(xiǎn)，這對(duì)需要長(zhǎng)期穩(wěn)定的保險(xiǎn)資金來說是最好的選擇。

　　首個(gè)單SPV續(xù)發(fā)型CMBS發(fā)行

數(shù)據(jù)來源：觀點(diǎn)指數(shù)整理

　　10月，據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)不完全統(tǒng)計(jì)，商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品共發(fā)行3單，發(fā)行總額為54.43億元，較上月的9單127.63億元明顯大幅下降。其中最大額為印力發(fā)行的首個(gè)單SPV續(xù)發(fā)型CMBS，發(fā)行規(guī)模40億元，產(chǎn)品期限為18年，其中優(yōu)先級(jí)38億元，利率為4.4%，標(biāo)的物業(yè)為深圳印力中心。

　　這是該項(xiàng)目作為底層資產(chǎn)第二次進(jìn)行融資。2017年，第一期專項(xiàng)計(jì)劃完成發(fā)行，發(fā)行規(guī)模37.9億元，計(jì)劃期限為12年。此次產(chǎn)品續(xù)發(fā)主要是由于其底層資產(chǎn)現(xiàn)金流十分可觀，作為一個(gè)抵押貸款，在覆蓋第一期CMBS利率后仍然能夠進(jìn)行第二期續(xù)發(fā)，充分說明作為底層資產(chǎn)的深圳印力中心的現(xiàn)金流資質(zhì)。

　　同一個(gè)項(xiàng)目前后采用了不同結(jié)構(gòu)來發(fā)行CMBS，也暗示著單層CMBS結(jié)構(gòu)產(chǎn)品開始漸漸興起。在我國(guó)，采用雙SPV結(jié)構(gòu)的主要目的是解決未能清晰、特定化資產(chǎn)作為合格資產(chǎn)的發(fā)行需求。

　　根據(jù)相關(guān)法律文件，開展資產(chǎn)證券化的基礎(chǔ)資產(chǎn)必須是權(quán)屬明確，可產(chǎn)生獨(dú)立、可預(yù)測(cè)的現(xiàn)金流且可特定化的財(cái)產(chǎn)權(quán)利或財(cái)產(chǎn)。而法律上未明確界定的收益權(quán)通過信托SPV1轉(zhuǎn)換為債權(quán)，在轉(zhuǎn)讓予SPV2時(shí)便可視為特定化、可預(yù)測(cè)的現(xiàn)金流，從而實(shí)現(xiàn)基礎(chǔ)資產(chǎn)性質(zhì)的轉(zhuǎn)變。

　　單層CMBS的興起對(duì)地產(chǎn)行業(yè)來說是一個(gè)值得興奮的消息。單層CMBS融資成本小、操作靈活的優(yōu)點(diǎn)一直都是其最大的優(yōu)勢(shì)，但由于法律原因一直難以實(shí)行。對(duì)于地產(chǎn)行業(yè)融資人來說，信托在受到強(qiáng)監(jiān)管后，房地產(chǎn)的通道業(yè)務(wù)會(huì)越來越少，收費(fèi)也越來越高，融資成本難以承受。

　　如今能夠自主發(fā)行單層CMBS，提高發(fā)行效率、去通道，未來單層CMBS市場(chǎng)將會(huì)更加火爆。

　　物流倉(cāng)儲(chǔ)成為投資風(fēng)口

　　10月15日，怡亞通發(fā)布公告稱，為了盤活公司資產(chǎn)，公司將籌劃設(shè)立REITs并在新交所發(fā)行上市。

　　怡亞通是深圳市投資控股有限公司控股企業(yè)，也是中國(guó)第一家上市供應(yīng)鏈企業(yè)，今年7月被評(píng)為2020年《財(cái)富》中國(guó)500強(qiáng)第142位。該企業(yè)以物流為基礎(chǔ)，與供應(yīng)鏈各環(huán)節(jié)參與者一起構(gòu)建了一個(gè)供應(yīng)鏈商業(yè)生態(tài)圈，是中國(guó)規(guī)模最大的供應(yīng)鏈綜合服務(wù)企業(yè)，2018年業(yè)績(jī)量近1000億元。

　　市場(chǎng)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，冷鏈物流位于中國(guó)另類房地產(chǎn)投資意向排名第5位，2020年的投資意向占到20%。

數(shù)據(jù)來源：世邦魏理仕，觀點(diǎn)指數(shù)整理

　　物流在我國(guó)的發(fā)展速度可謂勢(shì)不可擋，2020年“雙11”期間，全網(wǎng)銷售額突破5000億元，同比增長(zhǎng)28%；物流方面，國(guó)家郵政局監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，11月1日-11日，全國(guó)郵政、快遞企業(yè)共處理快件39.65億件，其中11月11日當(dāng)天共處理快件6.75億件，同比增長(zhǎng)26.16%，再創(chuàng)歷史新高。

　　物流地產(chǎn)的前期投入大，租賃時(shí)期長(zhǎng)，收入穩(wěn)定，非常適合進(jìn)行輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)。作為公募REITs的適用范圍之一，在中國(guó)擁有非常廣闊的發(fā)展空間。急速發(fā)展的電商業(yè)對(duì)物流倉(cāng)儲(chǔ)需求極大，圓通、順豐、京東等物流、電商企業(yè)紛紛加速擴(kuò)張倉(cāng)儲(chǔ)產(chǎn)業(yè)用地。

　　雖然物流地產(chǎn)正在快速擴(kuò)張，但是我國(guó)人均物流面積與發(fā)達(dá)國(guó)家仍然存在差距。2015-2018年我國(guó)物流園區(qū)數(shù)量復(fù)合增速達(dá)10.6%。截止2018年，全國(guó)倉(cāng)庫(kù)面積為10.6億平方米，物流園數(shù)量達(dá)1638個(gè)，人均物流地產(chǎn)面積僅為0.7平方米/人，而發(fā)達(dá)國(guó)家則是達(dá)到3平方米/人，中國(guó)仍有較大發(fā)展空間。

　　疫情期間新消費(fèi)習(xí)慣的形成對(duì)物流倉(cāng)儲(chǔ)行業(yè)來說更是利好，聞風(fēng)而至的資本也瞄準(zhǔn)了這塊極具潛力的市場(chǎng)，紛紛成立物流基金準(zhǔn)備進(jìn)行投資。

　　今年是物流基金頻頻刷屏的一年，CBRE環(huán)球投資與樂歌集團(tuán)合作募資55億、普洛斯中國(guó)收益基金I募資150億、順豐與中信資本設(shè)21億元物流地產(chǎn)基金，資本與物流結(jié)合的消息不斷傳出。這些基金的募集能夠在短短時(shí)間內(nèi)完成，正是國(guó)內(nèi)外投資者對(duì)中國(guó)物流地產(chǎn)的未來充滿信心的體現(xiàn)。

　　對(duì)物流企業(yè)來說，擴(kuò)張的本質(zhì)在于拿地、融資和招商。政府對(duì)工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地有諸多限制，同時(shí)物流地產(chǎn)屬于資金密集型產(chǎn)業(yè)，回報(bào)時(shí)間長(zhǎng)；最重要的出租率、也就是招商則是保證收益的基礎(chǔ)。面對(duì)這三個(gè)方面，商業(yè)地產(chǎn)投資機(jī)構(gòu)們具有著豐富的經(jīng)驗(yàn)，物流地產(chǎn)也將會(huì)在資本的輔助下成為下一個(gè)投資風(fēng)口。

　　來源：觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體

編輯：wangdc