日前，仲量聯(lián)行發(fā)布廣州房地產(chǎn)市場2019年度回顧及2020年展望報告。

　　仲量聯(lián)行華南區(qū)董事總經(jīng)理吳仲豪表示：“回顧2019年，受經(jīng)濟環(huán)境影響，廣州甲級辦公樓租賃市場需求相對疲軟，但琶洲表現(xiàn)亮眼。個別行業(yè)的租賃需求仍相對穩(wěn)健，大灣區(qū)的長期發(fā)展前景吸引不少企業(yè)在廣州尋求設(shè)立新辦公室或進行擴張，預(yù)計中美第一階段經(jīng)貿(mào)協(xié)議達成一致也將支撐短期內(nèi)租賃需求的回暖。”

　　優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場方面，整體租賃需求增長乏力，再加上全年新增供應(yīng)有限，2019年整體凈吸納量較2018年下滑明顯。零售商對于擴張計劃普遍持謹(jǐn)慎態(tài)度，大部分商家仍首選天河路商圈，但購物中心同質(zhì)化競爭也在加劇。運動服飾及潮牌服飾2019年表現(xiàn)依舊搶眼，門店數(shù)量繼續(xù)擴張；高端消費回流本地市場趨勢明顯。

　　物流地產(chǎn)方面，受消費需求驅(qū)動，零售商對非保稅倉庫的需求增長顯著，彌補了電商和第三方物流需求放緩，廣州2019全年非保稅物流市場需求趨穩(wěn)，非保稅倉租金溫和上漲。

　　甲級辦公樓

　　2019年廣州經(jīng)濟增長保持穩(wěn)中趨緩態(tài)勢，甲級辦公樓市場租賃需求相對疲軟。中美貿(mào)易爭端升級迫使市場向下調(diào)整經(jīng)濟前景預(yù)期，多數(shù)企業(yè)對未來業(yè)績預(yù)期表示謹(jǐn)慎，控制成本的意愿上升，他們更傾向于選擇續(xù)租或成本節(jié)約型搬遷，因此甲級辦公樓租賃需求自第二季度開始轉(zhuǎn)弱。不過全年凈吸納量仍達30萬平方米，相比2018年下降不多，這主要還是得益于琶洲片區(qū)租金較低，能夠吸引不少承租能力一般的企業(yè)往該片區(qū)升級與擴張，因此琶洲全年都維持著較高的租賃活躍度，貢獻了全市約45%的凈吸納量。

　　雖然全年整體租賃需求偏弱，但個別行業(yè)的租賃需求仍相對穩(wěn)健。受貿(mào)易戰(zhàn)影響較小的專業(yè)服務(wù)業(yè)仍有一定的搬遷與擴張需求，其中律師事務(wù)所尤為活躍。同時，不少地產(chǎn)企業(yè)看好整個大灣區(qū)的長期發(fā)展前景，進駐廣州勢頭不變。而科技行業(yè)的租賃需求亦較為穩(wěn)定，尤其是琶洲，憑借片區(qū)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃定位不僅吸引了不少來自附近產(chǎn)業(yè)園內(nèi)科技企業(yè)的升級需求，還成功吸引到新媒體和電商行業(yè)的大型租戶入駐。

　　全年新增供應(yīng)的入市對整體空置率影響有限。2019年全市甲級辦公樓市場新增供應(yīng)約為34萬平方米，與2018年相比有所上升，新竣工項目分別分布在珠江新城、廣州國際金融城以及琶洲。截至第四季度末，全市整體空置率為7.0%，與2018年年底水平相約，空置率維持低位主要得益于琶洲近兩年內(nèi)落成項目的出租率在2019年顯著提升。

　　甲級辦公樓整體租金跌幅持續(xù)擴大，然而投資市場受其影響有限。2019年廣州甲級辦公樓租金出現(xiàn)一定幅度下跌，且跌幅逐漸擴大，截至第四季度末全市租金同比下滑約4.7%。受整體經(jīng)濟環(huán)境影響，大部分企業(yè)對于擴張持謹(jǐn)慎保守態(tài)度，選擇續(xù)租以留在原有辦公樓的情況有所增多，而另一方面，不少甲級辦公樓業(yè)主，尤其是珠江新城的業(yè)主普遍承受空置壓力，愿意用降租金、延長免租期等策略挽留已有租戶或吸引新租戶。珠江新城多數(shù)辦公樓2019年都錄得較大租金跌幅；而琶洲的租金則逆勢上揚，主要得益于2018年下半年落成的項目的租金有明顯提升。

　　投資市場方面，投資者并未因租賃市場的短期波動而影響他們對廣州辦公樓市場的長期看好，自用買家與機構(gòu)投資者的問詢保持活躍。2019年外資機構(gòu)投資者加大投資力度，本年共錄得兩宗相關(guān)辦公樓整售交易。自用需求方面，大型金融機構(gòu)問詢熱度有所上升。

　　除此以外，仲量聯(lián)行廣州資本市場部董事伍啟泰指出，機構(gòu)投資者近年來愈發(fā)表現(xiàn)出對廣州老舊項目升級改造的興趣，既是看中該類資產(chǎn)相對便宜的價格，同時也希冀通過對資產(chǎn)的升級改造及運營提升，來提高租金回報。

　　市場展望：

　　中美第一階段經(jīng)貿(mào)協(xié)議達成一致將支撐短期租賃需求的回暖，但市場整體租金下行壓力仍存。隨著近期中美第一階段經(jīng)貿(mào)協(xié)議文本達成一致，市場情緒無疑將受到提振，租賃需求在短期內(nèi)也將得到支撐，大型金融機構(gòu)、外貿(mào)企業(yè)及相關(guān)服務(wù)商的需求將有所恢復(fù)，然而整體租賃需求能否企穩(wěn)回暖仍取決于中美貿(mào)易關(guān)系的最終走向。此外，隨著我國金融業(yè)對外開放步伐不斷加快，預(yù)計更多外資金融業(yè)企業(yè)，例如銀行、保險以及信用評級企業(yè)，將逐步進入中國市場，這或?qū)�對廣州辦公樓市場2020年的凈吸納量有所助益。

　　2020年預(yù)計將有13座甲級辦公樓合共近百萬平方米的甲級辦公空間投入廣州市場，超半數(shù)新增辦公空間將來自于琶洲。仲量聯(lián)行廣州商業(yè)地產(chǎn)部資深董事江婧麗預(yù)期，屆時琶洲的空置率將顯著上升并帶動全市空置率上行。業(yè)主為了維持或提升出租率，將繼續(xù)下調(diào)租金以面對新增供應(yīng)競爭，因此市場整體租金仍存在下行壓力，而琶洲片區(qū)已有項目由于面臨新增供應(yīng)的直接競爭，租金下行的可能性預(yù)計更大。

　　投資市場方面，伍啟泰預(yù)計國內(nèi)外機構(gòu)投資者將加大對廣州辦公樓市場投資力度，積極進行戰(zhàn)略布點，投資者將不僅僅考慮位于傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)且具有較大提升空間的項目以及次核心商務(wù)區(qū)在建項目的投資機會，對開發(fā)型項目也將更加關(guān)注。與此同時，來自大型企業(yè)如保險公司的自用與投資需求仍保持強勁。我們認(rèn)為投資者在未來一年中將繼續(xù)保持對廣州辦公樓物業(yè)的濃厚興趣，市場情緒仍將處于高位。

　　優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)

　　2019年，在整體經(jīng)濟增速放緩的背景下，廣州消費市場體現(xiàn)出較強韌性，1-11月全市社會消費品零售總額同比增長8.0%，增速比2018年同期提高0.5個百分點且消費市場整體呈現(xiàn)穩(wěn)中有升態(tài)勢。但消費兩極化現(xiàn)象趨于明顯，同時購物中心同質(zhì)化競爭加劇，故大部分購物中心人流量及銷售額均受到影響。零售商對于擴張計劃普遍持謹(jǐn)慎態(tài)度，大部分商家仍將目光鎖定在坐擁龐大消費人群的天河路商圈。整體需求增長乏力，再加上全年新增供應(yīng)有限，2019年整體凈吸納量較2018年下滑明顯。

　　餐飲零售商擴張速度相比之前有所放緩，租賃需求多來自連鎖餐飲品牌。服飾行業(yè)優(yōu)勝劣汰加劇，新進入市場的品牌較少，對于已有品牌而言，不少零售商也面臨較大的業(yè)績壓力而對擴張計劃持保守態(tài)度。而運動服飾及潮牌服飾2019年的表現(xiàn)依舊搶眼，門店數(shù)量繼續(xù)擴張。此外，線上與線下的無界融合也成為大勢所趨，線上商家“逐鹿”線下，越來越多線上品牌在2019年開設(shè)多家實體門店，成為新的需求增長點。而隨著境內(nèi)外奢侈品價差收窄，高端消費回流本地市場的趨勢在2019年尤為明顯，全市奢侈品牌銷售業(yè)績不俗。

　　在經(jīng)歷了2018年供應(yīng)高峰后，2019年全年新增供應(yīng)大幅減少，僅錄得約33萬新增供應(yīng)。但是，市場供應(yīng)壓力仍存在。供應(yīng)競爭激烈的區(qū)域型購物中心的業(yè)主力求降低自身商場內(nèi)品牌與商圈內(nèi)品牌的重疊度，實行差異化運營。部分社區(qū)型商場上調(diào)餐飲、兒童親子及文娛業(yè)態(tài)的零售占比，借此滿足更多家庭購物客群就近消費的需求。

　　雖然不少商場進行了租戶調(diào)整，但截至2019年末，全市整體空置率基本與2018年年底持平。仲量聯(lián)行的數(shù)據(jù)顯示，位于郊區(qū)的商場面對激烈的市場競爭，引入更多餐飲類商戶以確保出租率。例如凱德云尚和番禺萬達廣場，2019年新引入品牌中餐飲類占比均在35%以上。而位于天河路商圈的項目則受到服飾業(yè)態(tài)商家的廣泛青睞，在2019年新開店鋪數(shù)量上表現(xiàn)最為活躍，為租金增長提供了動力。

　　全市整體租金增長乏力，市區(qū)租金漲幅略高于郊區(qū)。在零售市場租賃需求平淡的情況下，零售商加大對天河路商圈的拓展力度，并且愿意競價進入這些有人流量保證的商場，使得該商圈租金持續(xù)領(lǐng)漲全市。而郊區(qū)部分商場受同質(zhì)化競爭加劇影響，租金持續(xù)面臨上行壓力。

　　2019年2月《粵港澳大灣區(qū)綱要》的出臺提振了投資者信心，全年問詢活躍。由于廣州可售優(yōu)質(zhì)零售項目稀缺，且賣方對報價未有松動，所以成交較少。此外，核心城區(qū)內(nèi)新增大面積土地供應(yīng)不可期，因此位置優(yōu)越的、產(chǎn)權(quán)統(tǒng)一的、有增值空間的社區(qū)商業(yè)物業(yè)逐步引起投資人的關(guān)注。

　　市場展望：

　　在全國經(jīng)濟增長放緩的大趨勢下，仲量聯(lián)行華南區(qū)零售地產(chǎn)部總監(jiān)郭偉明預(yù)計零售商在2020年對擴張計劃仍會持謹(jǐn)慎態(tài)度。由于單店銷售業(yè)績壓力加大，相對于過往通過增加店鋪數(shù)量發(fā)揮規(guī)模效應(yīng)，零售商更傾向于節(jié)省成本。而且，為了適應(yīng)主流消費人群偏年輕化和潮流快速更替的特點，更多零售商通過快速調(diào)整產(chǎn)品定位以達到精準(zhǔn)營銷的目的，從而節(jié)省成本。

　　例如，快閃店將受到更多商家追捧，成為品牌以較低成本進入市場試水的絕佳途徑之一。同時，預(yù)計不少商家也將考慮品牌精細(xì)化打造，有望出現(xiàn)“大牌小店”現(xiàn)象。部分傳統(tǒng)餐飲品牌也將積極打造其年輕線子品牌以增強對年輕消費群體的吸引力，從而提升品牌競爭力。

　　供應(yīng)方面，仲量聯(lián)行預(yù)計2020年新增供應(yīng)將再次達到一個高點，超過90萬平方米。其中過半項目集中在郊區(qū)，預(yù)計隨著郊區(qū)更多高鐵站及地鐵站點陸續(xù)開通，更完善的交通網(wǎng)絡(luò)將助力區(qū)域商業(yè)氛圍日益成熟，使遠郊居民的購買力得到釋放。因此，郭偉明預(yù)計郊區(qū)新增供應(yīng)將得到較快去化，空置率僅微微上升，但是供應(yīng)壓力會在一定程度上削弱業(yè)主的議價能力，區(qū)域租金上漲受限。

　　由于位于市區(qū)的新項目大多由知名開發(fā)商開發(fā)，預(yù)計新增供應(yīng)對空置率和租金水平影響有限。仲量聯(lián)行繼續(xù)看好核心商圈的商場表現(xiàn)，預(yù)計租金上升勢頭不變。

　　物流地產(chǎn)

　　2019年受消費需求驅(qū)動，零售商非保稅物流需求增長顯著。整體而言，廣州全年非保稅物流市場需求較為平穩(wěn)。2019年1至10月全市社會消費品零售總額達8,207億元，與2018年同期相比上漲8.3%，其中，化妝品和日用品等商品的銷售額增長勢頭迅猛，受此影響，相關(guān)品類零售商的倉儲需求2019年有所增長。相比之下，由于業(yè)務(wù)增速放緩，電商擴張態(tài)勢減弱。再加上，出于成本和業(yè)務(wù)發(fā)展原因，部分電商和大型第三方物流公司選擇在廣州布局自建倉庫，租賃需求進一步減少。另外，由于廣州地區(qū)非保稅倉租金水平較高，小型第三方物流公司受電商銷售增速放緩和物流市場整合等因素影響，2019年多偏好小面積和短期租賃，部分需求外溢至性價比更高的臨近二線城市。盡管如此，受消費需求驅(qū)動，零售商對非保稅倉庫的需求增長彌補了電商和第三方物流需求放緩，全年非保稅物流市場需求趨穩(wěn)。

　　非保稅倉租金溫和上漲，部分租客外溢至性價比更高的佛山區(qū)域。2019全年新增供應(yīng)較少，核心區(qū)域如黃埔區(qū)高標(biāo)倉基本保持滿租，外加季節(jié)性短租成交較活躍，促使全市空置率平穩(wěn)下降，帶動租金小幅上漲。但是，受需求外溢影響，一些非核心區(qū)域空置率和租金的表現(xiàn)欠佳。

　　市場展望：

　　花莞高速、廣佛肇高速二期等路段將于2020年通車，屆時將改善花都區(qū)、白云區(qū)的交通通達性，提升非核心區(qū)域倉庫的吸納表現(xiàn)。然而，2020年非保稅物流市場將有大量新增供應(yīng)入市，仲量聯(lián)行華南區(qū)工業(yè)地產(chǎn)部總監(jiān)張寧預(yù)計部分倉庫將繼續(xù)面臨空置壓力，租金上漲幅度受限。

　　備注：文中所述租金及售價，均基于建筑面積。

　　來源：仲量聯(lián)行

編輯：wangdc