第一太平戴維斯重磅發(fā)布最新一期《影響力》報(bào)告 ，以長(zhǎng)遠(yuǎn)視角探討2020新冠疫情對(duì)全球房地產(chǎn)業(yè)的影響，并邀請(qǐng)業(yè)內(nèi)專家一同探討正在形成的行業(yè)新常態(tài)。
第一太平戴維斯中國(guó)區(qū)市場(chǎng)研究部高級(jí)董事及主管簡(jiǎn)可 (James Macdonald)表示："中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)在此次疫情影響中展現(xiàn)出的創(chuàng)新力和執(zhí)行力讓所有關(guān)注者為之一振，在本報(bào)告中你能發(fā)現(xiàn)眾多來自中國(guó)的優(yōu)秀案例，我們也將繼續(xù)發(fā)掘更多助力市場(chǎng)化危為機(jī)的'轉(zhuǎn)折點(diǎn)'。"
第一太平戴維斯華北區(qū)研究部負(fù)責(zé)人、助理董事李想表示："新冠疫情給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來沖擊的同時(shí)，也推動(dòng)著行業(yè)的變革與發(fā)展。原來一些處于起步階段、發(fā)展趨勢(shì)還不十分明朗的新技術(shù)、新思維，因?yàn)樾鹿谝咔槎黠@提速�？梢灶A(yù)見，在疫情中被激發(fā)出來的創(chuàng)新模式與思維，在后疫情階段也將得以保留，成為房地產(chǎn)市場(chǎng)新格局的重要組成部分，并在未來助力市場(chǎng)繼續(xù)健康前行。"
新冠疫情來襲，人們的工作和生活方式幾乎在一夜之間改變，房地產(chǎn)市場(chǎng)也將受到長(zhǎng)期影響，產(chǎn)生潛移默化的變化：
寫字樓--居家辦公見效，但寫字樓仍在文化、社區(qū)和社交聯(lián)系等方面發(fā)揮著關(guān)鍵作用。
物流地產(chǎn)--預(yù)期會(huì)出現(xiàn)供應(yīng)鏈的多元化和區(qū)域制造中心的增長(zhǎng)。
零售--在線零售加速增長(zhǎng)，實(shí)體零售亦將長(zhǎng)青。
酒店--短期波動(dòng)，但長(zhǎng)期基本面將保持不變，繼續(xù)為需求帶來支撐。
租賃住宅--發(fā)展前景樂觀，同時(shí)優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品需求依然迫切。
養(yǎng)老地產(chǎn)--醫(yī)療保健行業(yè)需求興起，老年公寓正成為主要的替代型投資領(lǐng)域。
自用型住宅--市場(chǎng)對(duì)辦公和休閑兼具的住宅將有更多需求，"云購(gòu)房"有望成熱門。
圖表：疫情之后的租戶需求走勢(shì)，按行業(yè)
來源：第一太平戴維斯市場(chǎng)研究部
本報(bào)告圍繞"轉(zhuǎn)折點(diǎn)"這一概念，剖析那些在疫情期間新產(chǎn)生或得到加速發(fā)展的房地產(chǎn)趨勢(shì)：綠色未來、智能建筑、物流地產(chǎn)、老齡化等，并從新趨勢(shì)得出的行業(yè)發(fā)展方向與未來投資進(jìn)行預(yù)判。
轉(zhuǎn)折點(diǎn)1：綠色未來
房地產(chǎn)業(yè)的綠色未來不僅限于一幢物業(yè)的環(huán)保指標(biāo)，而是需要思考如何協(xié)助物業(yè)中的人與產(chǎn)業(yè)邁上一條可持續(xù)發(fā)展之路。
房地產(chǎn)環(huán)保備受關(guān)注
在這場(chǎng)與病毒的較量之后，公眾對(duì)自身及環(huán)境健康的重視程度又提高了一個(gè)層級(jí)。從全球氣候來看，房地產(chǎn)占全球能源消耗及工業(yè)生產(chǎn)過程溫室氣體排放量的40％，因此建筑業(yè)不可避免地成為關(guān)注重點(diǎn)。越來越多的國(guó)家開始采用自上而下的監(jiān)管、規(guī)范能源績(jī)效政策來實(shí)現(xiàn)變革。根據(jù)住建部十三五規(guī)劃，中國(guó)到2020年，城鎮(zhèn)綠色建筑占新建建筑的比例將達(dá)到50%。
綠色物業(yè)更得歡迎
投資者在進(jìn)行物業(yè)估值與交易時(shí)，將環(huán)境保護(hù)相關(guān)因素納入考慮范圍，如綠色建筑認(rèn)證、能效指標(biāo)等；越來越多的開發(fā)商正通過設(shè)計(jì)以及材料、監(jiān)控系統(tǒng)的技術(shù)升級(jí)來提高能源績(jī)效；物業(yè)的實(shí)際使用者、租戶們對(duì)益于員工健康福祉的辦公場(chǎng)所的需求正在加速攀升。
轉(zhuǎn)折點(diǎn)2：智能建筑
經(jīng)歷疫情后，智能建筑從用戶選址時(shí)的差異化考量因素，將成為工作生活的一項(xiàng)新常態(tài)。
"全自動(dòng)"辦公時(shí)代
智能建筑投入運(yùn)用后，最直接影響就是辦公體驗(yàn)。工位管理、路徑查找、環(huán)境舒適度管理等應(yīng)用將融入城市交通網(wǎng)絡(luò)，成為員工通勤的一部分。甚至您所在樓宇會(huì)知道您的日程安排、為您分配工作空間，并按照您的偏好設(shè)置照明、室溫，提升工作效率。
智能建筑助力優(yōu)化物管服務(wù)
借助智能建筑，物業(yè)管理者能即時(shí)知曉樓宇中有哪些潛在或需要解決的問題，亦可實(shí)現(xiàn)虛擬環(huán)境中所有系統(tǒng)的實(shí)時(shí)監(jiān)控，大大提高物業(yè)經(jīng)理的工作效率。同時(shí)物業(yè)經(jīng)理可以獲取大量客戶相關(guān)的寶貴數(shù)據(jù)，有助于改善服務(wù)質(zhì)量，提供定制化服務(wù)，提升用戶體驗(yàn)和滿意度。
轉(zhuǎn)折點(diǎn)3：物流最后一公里
由于疫情帶來全球網(wǎng)購(gòu)頻率增加，零售和制造供應(yīng)鏈的問題日益顯露，也為物流地產(chǎn)的需求與選址策略帶來變化。
供應(yīng)鏈多元化
為應(yīng)對(duì)未來類似的被動(dòng)場(chǎng)景，如疫情導(dǎo)致供應(yīng)鏈被擾亂，物流行業(yè)正迎來供應(yīng)鏈多元化和區(qū)域制造中心增長(zhǎng)兩大趨勢(shì)，當(dāng)前在亞洲這樣的制造企業(yè)外遷潮正在發(fā)生，這將帶動(dòng)新的房地產(chǎn)需求，引發(fā)新的區(qū)域制造中心產(chǎn)生。
新技術(shù)新選址
中國(guó)目前的高標(biāo)倉(cāng)儲(chǔ)面積約5,100萬平方米，規(guī)劃23個(gè)城市作為物流樞紐中心。作為城市重要的基礎(chǔ)設(shè)施，互聯(lián)互通的物流網(wǎng)絡(luò)，對(duì)降低產(chǎn)業(yè)成本，提升城市服務(wù)水平愈發(fā)重要。同時(shí)在高新運(yùn)輸技術(shù)實(shí)現(xiàn)更快更近交付下，物流物業(yè)的選址決策出現(xiàn)調(diào)整可能，如縮短庫(kù)存與最終目的地之間的距離。
轉(zhuǎn)折點(diǎn)4：老齡化
人口老齡化將為老年公寓及其他護(hù)理設(shè)施的開發(fā)帶來最直接的推動(dòng)，這一轉(zhuǎn)折為房地產(chǎn)投資市場(chǎng)帶來了機(jī)遇。
養(yǎng)老基金布局利好房地產(chǎn)市場(chǎng)
聯(lián)合國(guó)開發(fā)計(jì)劃署預(yù)測(cè)，中國(guó)的老齡人口比重在2050年將達(dá)26.1%。屆時(shí)養(yǎng)老金需求與供給的缺口將逐漸產(chǎn)生，養(yǎng)老基金或?qū)⒊蔀楦嗬淆g人口的選擇。養(yǎng)老基金作為土地與房地產(chǎn)投資市場(chǎng)的�？�，繼而利好房地產(chǎn)市場(chǎng)，惠及養(yǎng)老地產(chǎn)、物流、寫字樓、數(shù)據(jù)中心等領(lǐng)域。
養(yǎng)老地產(chǎn)繼續(xù)走熱
在眾多房地產(chǎn)細(xì)分領(lǐng)域中又屬養(yǎng)老地產(chǎn)熱度較高，根據(jù)Real Capital Analytics數(shù)據(jù)，全球?qū)懽謽�、住宅總投資在過去三年中增加10％、17%，而同期老年公寓及護(hù)理設(shè)施增加22％，可見其火熱勢(shì)頭。
種種轉(zhuǎn)折點(diǎn)帶來投資新風(fēng)向
在不確定因素充斥的時(shí)期，房地產(chǎn)一直被視為財(cái)富避風(fēng)港，目前利率已長(zhǎng)時(shí)間處于歷史低位水平，單憑這一點(diǎn)，房地產(chǎn)的吸引力已經(jīng)非常明顯。房地產(chǎn)投資的本質(zhì)是確定收益流的韌性和增長(zhǎng)潛力，因此未來房地產(chǎn)投資將更加關(guān)注行業(yè)及企業(yè)的抗壓力，以及物業(yè)資產(chǎn)對(duì)于企業(yè)的重要性。
過去五年中，全球生命科學(xué)產(chǎn)業(yè)的融資總額達(dá)到2.5萬億美元。這類投資將引發(fā)對(duì)房地產(chǎn)的旺盛需求，而疫情之后這一需求將會(huì)只增不減。同時(shí)生命科學(xué)這一特殊的房地產(chǎn)領(lǐng)域，為投資組合多元化提供了新的選擇，如創(chuàng)業(yè)孵化器、研發(fā)設(shè)施到大型總部等等。
圖表：全球生命科學(xué)領(lǐng)域前25個(gè)國(guó)家的融資總額，2015-2019
來源：Pitchbook、第一太平戴維斯研究部
