據(jù)克而瑞 CAIC AI 監(jiān)測系統(tǒng)對廣州 13 個商務(wù)區(qū)、近 300 棟寫字樓的持續(xù)監(jiān)測分析，今年度廣州第 2 次監(jiān)測結(jié)果如下：
1）出租率：全市出租率環(huán)比微升0.6% ，租賃回暖。其中，琶洲會展國際商務(wù)區(qū)、環(huán)市東商務(wù)區(qū)及東風(fēng)路商務(wù)區(qū)市場回?zé)崦黠@；科技企業(yè)、金融業(yè)及醫(yī)療健康等擴(kuò)租需求明顯；
2）租金：二季度廣州全市甲級寫字樓租金達(dá) 6.0 元/㎡/天，與一季度持平；
3）資產(chǎn)價值：資產(chǎn)價值環(huán)比微升 0.7% ，近 9 成項目資產(chǎn)價值環(huán)比變動幅度不超過 5% 。
出租率環(huán)比上升0.6% TMT、金融、醫(yī)療擴(kuò)租需求明顯
01）出租率緩慢恢復(fù)，環(huán)比上升0.6%
廣州甲級寫字樓出租率 96.7% ，環(huán)比上升 0.6% 。與一季度相比，二季度租賃活動明顯增加，市場逐步從疫情中得到恢復(fù)，出租率整體變動不大。
�、俣径纫咔榈玫娇刂�，租賃市場明顯活躍。第一季度受疫情影響整體表現(xiàn)疲軟，復(fù)工時間推遲、部分小微企業(yè)受疫情沖擊退租導(dǎo)致租賃活動相對停滯，部分企業(yè)不得不選擇提前退租或削減辦公面積，這一現(xiàn)象在二季度隨著疫情形勢得到控制，得以有效緩解；
②部分行業(yè)租賃需求釋放。金融企業(yè)、醫(yī)療健康企業(yè)、科技企業(yè)及互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)仍是租賃主力。其中，金融行業(yè)及醫(yī)療健康行業(yè)在疫情中受益，部分中小企業(yè)借機(jī)尋求降租搬遷，科技企業(yè)如互聯(lián)網(wǎng)及數(shù)字科技企業(yè)韌性較強(qiáng)，仍有一定程度的搬遷與擴(kuò)張需求，推動出租率小幅提升；
�、鄞送�，廣州抗疫情、穩(wěn)經(jīng)濟(jì)等一系列政策發(fā)布，促進(jìn)廣州經(jīng)濟(jì)加速恢復(fù)，廣州的商業(yè)氛圍、營商環(huán)境、創(chuàng)業(yè)政策等實力較為均衡，使得廣州的寫字樓整體維持在一個相對穩(wěn)定的狀態(tài)。
02）超七成商務(wù)區(qū)出租率保持穩(wěn)定，近兩成商務(wù)區(qū)出租率出現(xiàn)一定程度反彈
廣州各個商務(wù)區(qū)出租率整體趨于穩(wěn)定，其中，核心商務(wù)區(qū)及次級商務(wù)區(qū)均有超過六成的項目出租率維持不變，新興商務(wù)區(qū)八成項目出租率維持不變，出租率整體穩(wěn)定。部分商務(wù)區(qū)出現(xiàn)一定程度反彈，其中，核心商務(wù)區(qū) 16.7% 的項目出租率上漲，而次級商務(wù)區(qū) 7.7% 的項目出租率上漲。
從細(xì)分商務(wù)區(qū)來看，琶洲國際會展商務(wù)區(qū)、環(huán)市東商務(wù)區(qū)及東風(fēng)路商務(wù)區(qū)市場回暖明顯。
�、倥弥迖H會展商務(wù)區(qū)出租率回升明顯：琶洲國際會展商務(wù)區(qū)是互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)新集聚區(qū)、粵港澳大灣區(qū)人工智能與數(shù)字經(jīng)濟(jì)試驗區(qū)，先后引入阿里巴巴、微信、小米及唯品會等多個互聯(lián)網(wǎng)巨頭，營造總部集聚效應(yīng)，帶動產(chǎn)業(yè)鏈上下游企業(yè)入駐，是科技企業(yè)升級及搬遷首選，隨著琶洲國際會展商務(wù)區(qū)商務(wù)氛圍逐漸濃厚，成為主要租賃活動細(xì)分市場，二季度出租率回升明顯。
②環(huán)市東&東風(fēng)路商務(wù)區(qū)受益天河中小企業(yè)外溢：由于環(huán)市東&東風(fēng)路商務(wù)區(qū)接近天河體育中心商務(wù)區(qū)，位于廣州中軸線上，具備區(qū)位及交通優(yōu)勢，與天河區(qū)接壤，公共交通出行方便，同時與天河體育中心商務(wù)區(qū)相比，具有價格優(yōu)勢，中小企業(yè)會考慮優(yōu)先入駐。
03）部分項目由于區(qū)位、交通及配套優(yōu)勢二季度反彈明顯
根據(jù)CAIC數(shù)據(jù)監(jiān)測，從出租率變動幅度結(jié)構(gòu)來看，廣州二季度出租率整體保持穩(wěn)定，市場供需均衡，需求相對平穩(wěn)，表現(xiàn)出較強(qiáng)的韌性。超六成項目保持不變。部分項目由于部分項目由于區(qū)位優(yōu)勢、交通優(yōu)勢及配套優(yōu)勢表現(xiàn)二季度反彈明顯。
以寶地廣場為例，該項目作為海珠區(qū)重點寫字樓，交通配套優(yōu)勢明顯，電子科技及電商公司頭部企業(yè)入駐，出租率反彈幅度明顯。
全市租金保持穩(wěn)定 與一季度基本持平
01）甲級寫字樓租金6.0元/㎡/天，與一季度持平
二季度全市甲級寫字樓租金價格保持穩(wěn)定達(dá) 6.0 元/㎡/天，基本與上季度持平。隨著疫情穩(wěn)定，二季度廣州寫字樓租賃市場需求有所回升。其中，廣州國際金融城商務(wù)區(qū)寫字樓體租賃需求回升，使得商務(wù)區(qū)整體成交價格相對較高，且在一定程度上帶動了周邊商務(wù)區(qū)的交易情況。
02）各級商務(wù)區(qū)整體表現(xiàn)平穩(wěn)，琶洲國際會展商務(wù)區(qū)市場回暖
二季度各級商務(wù)區(qū)租金整體表現(xiàn)平穩(wěn)。在招商引資補(bǔ)貼政策與電商政策的加持之下，部分商務(wù)區(qū)表現(xiàn)較優(yōu)。
�、倥弥迖H會展商務(wù)區(qū)與一季度相比呈現(xiàn)租金上漲趨勢。主要因為電商政策的加持，強(qiáng)化了琶洲的功能定位，并在一定程度上吸引了部分承租能力較高的電商企業(yè)進(jìn)駐，使得商務(wù)區(qū)整體租金水平有所提升；
�、谔旌颖鄙虅�(wù)區(qū)租金與往期基本持平，部分項目憑借較強(qiáng)的運(yùn)營管理能力，提升了原租戶的租賃黏性，且有少量大面積租賃成交；
�、埸S埔臨港經(jīng)濟(jì)區(qū)內(nèi)因招商引資補(bǔ)貼力度較大，吸引了AI、醫(yī)藥、生物研發(fā)等產(chǎn)業(yè)的優(yōu)質(zhì)企業(yè)入駐，在一定程度上也提升了二季度該商務(wù)區(qū)的整體租賃成交價格。
03）九成以上項目租金變動幅度不超過5%
本季度，多數(shù)寫字樓業(yè)主能夠維持租金平穩(wěn)，部分項目租金穩(wěn)中有升。根據(jù)CAIC統(tǒng)計，約 3% 的項目租金漲幅超過 5%，主要得益于項目本身運(yùn)營能力提升。以寶地廣場為例，疫情期間寶地廣場業(yè)主為租戶提供優(yōu)質(zhì)物業(yè)服務(wù)，如為租戶員工提供定點接駁、統(tǒng)一配餐等，從而使租金有一定提升；
約 28% 的項目租金微漲，但漲幅未超過 5% ；另外有 38% 的項目租金保持不變；而 3% 的項目租金降幅已超過 5% ，部分項目由于其區(qū)位和租戶的特殊性，受線下廣交會取消影響顯著，大量以展會、臨時辦公的外貿(mào)公司退租，致使其租金大幅度下降。此外，受疫情影響，大量項目將于下半年集中入市，預(yù)計下半年廣州寫字樓市場租金將進(jìn)一步承壓。
資產(chǎn)價值保持穩(wěn)定環(huán)比微升0.7%
01）資產(chǎn)價值保持穩(wěn)定，近9成項目資產(chǎn)價值變動幅度不超過5%
廣州一季度資產(chǎn)價值區(qū)間略微下滑，二季度開始小幅回升，表現(xiàn)出較強(qiáng)的韌性和資產(chǎn)抗風(fēng)險能力。二季度全球開啟寬松貨幣政策，低息成為常態(tài)，持有物業(yè)相對保值穩(wěn)定，對資金更有吸引力。此外疫情之后全面復(fù)工復(fù)產(chǎn)，對廣州寫字樓資產(chǎn)價值恢復(fù)有一定促進(jìn)，整體來看廣州資產(chǎn)價值保持穩(wěn)定，微升 0.7% 。
02）核心商務(wù)區(qū)價值分化，次級商務(wù)區(qū)穩(wěn)中有升
廣州各商務(wù)區(qū)價值表現(xiàn)分化，其中，核心商務(wù)區(qū)的寫字樓項目有 42% 的項目資產(chǎn)價值下降， 35% 的項目資產(chǎn)價值上升，表現(xiàn)分化，主要由于部分核心商務(wù)區(qū)項目采取以價換量的措施，以提升項目出租率。次級商務(wù)區(qū)整體表現(xiàn)穩(wěn)中有升，其中 46% 項目資產(chǎn)價值保持穩(wěn)定， 46% 項目資產(chǎn)價值上漲，此外有 8% 的項目資產(chǎn)價值下降。
03）近9成項目資產(chǎn)價值變動幅度不超過5%
廣州市場整體供需均衡，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)合理，表現(xiàn)出較強(qiáng)的韌性，寫字樓項目資產(chǎn)價值保持穩(wěn)定，其中，近 90% 的項目資產(chǎn)價值變動幅度不超過 5% ，項目資產(chǎn)價值保持不變的項目占比 30.2% ，上升幅度不超過 5% 的項目占比 35.1% ，下降幅度不超過 5% 的項目占比 24.2% 。
