2020年7月2日，成都——成都辦公樓市場(chǎng)在經(jīng)歷一季度停滯后，于二季度呈現(xiàn)復(fù)蘇態(tài)勢(shì)，凈吸納量由負(fù)轉(zhuǎn)正，實(shí)現(xiàn)2.4萬(wàn)平方米。上半年，市場(chǎng)平均空置率小幅上升0.9個(gè)百分點(diǎn)，金融、房地產(chǎn)建筑需求保持動(dòng)能，新經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)持續(xù)賦能辦公樓需求端。相反，新興金融、消費(fèi)服務(wù)、文體娛樂(lè)行業(yè)退租率位居前三。租金方面，業(yè)主于二季度開(kāi)始下調(diào)有效租金，市場(chǎng)均值較2019年末下跌1.1%。

　　仲量聯(lián)行成都董事總經(jīng)理謝凌表示：“盡管新冠疫情對(duì)成都辦公樓市場(chǎng)產(chǎn)生一定沖擊，但從二季度開(kāi)始，伴隨疫情受控，市場(chǎng)數(shù)據(jù)已呈現(xiàn)積極信號(hào)，我們對(duì)未來(lái)城市走勢(shì)仍充滿(mǎn)信心。同時(shí)，成都正在經(jīng)歷城市中優(yōu)和新區(qū)開(kāi)發(fā)并舉的時(shí)期，東部新區(qū)的成立將帶給企業(yè)發(fā)展投資的新機(jī)遇，仲量聯(lián)行也將致力于為地方政府、為市場(chǎng)主體服務(wù)，助力東部新區(qū)招商引資，發(fā)展大成都。”

　　市場(chǎng)研讀

　　疫情下新增供應(yīng)放緩，市場(chǎng)交易于二季度開(kāi)始復(fù)蘇

　　上半年受疫情影響，部分辦公樓項(xiàng)目入市出現(xiàn)短期推延。甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)新增供應(yīng)僅錄得天府國(guó)際金融中心，新增面積逾6萬(wàn)平方米，且該項(xiàng)目于疫情前交付。全年新增供應(yīng)預(yù)計(jì)將達(dá)到30.7萬(wàn)平方米，與2019年底的預(yù)測(cè)比較約1/3的項(xiàng)目或出現(xiàn)延期。

　　市場(chǎng)需求是行業(yè)關(guān)注的焦點(diǎn)，而二季度“復(fù)蘇”成為市場(chǎng)關(guān)鍵詞。進(jìn)入4月后，積壓的租賃需求開(kāi)始逐步釋放，交易活動(dòng)逐步恢復(fù)，但與往年相比活躍度仍處低位。仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)顯示，第二季度成都甲級(jí)辦公樓凈吸納量約2.4萬(wàn)平方米，而一季度該數(shù)值為負(fù)1.0萬(wàn)平方米，回升趨勢(shì)明顯。上半年，天府國(guó)際金融中心的入市再加上租賃需求的放緩，導(dǎo)致市場(chǎng)空置率上揚(yáng)，平均值較2019年末上升0.9個(gè)百分點(diǎn)，至季末報(bào)23.2%。

　　盡管全球疫情以及宏觀不確定性導(dǎo)致需求較往年同期有所下滑，但成都一季度GDP增速仍在經(jīng)濟(jì)總量前十城市中位居第二，經(jīng)濟(jì)韌性為辦公樓市場(chǎng)發(fā)展奠定基礎(chǔ)。辦公樓數(shù)據(jù)同樣印證這一觀點(diǎn)：上半年全國(guó)主要城市甲級(jí)凈吸納量數(shù)據(jù)對(duì)比發(fā)現(xiàn)，成都仍在全國(guó)主要城市中處于領(lǐng)先地位。

　　金融、房地產(chǎn)建筑需求持續(xù)穩(wěn)健，新經(jīng)濟(jì)激發(fā)辦公需求動(dòng)能

　　· 金融業(yè)需求仍居首位，其中保險(xiǎn)業(yè)尤為突出。金融業(yè)疫后表現(xiàn)相對(duì)穩(wěn)健，數(shù)據(jù)顯示，上半年金融業(yè)新租面積近7萬(wàn)平方米，與2019年下半年基本持平。

　　· 房地產(chǎn)建筑業(yè)辦公需求回暖。隨著東部新區(qū)設(shè)立，成都城市版圖擴(kuò)容，新區(qū)開(kāi)發(fā)帶動(dòng)城市化提速，基建與房地產(chǎn)投資必將隨之而來(lái)。房地產(chǎn)建筑業(yè)的辦公需求上半年上升明顯，新租占比達(dá)18.8%，較2019年高出5.1個(gè)百分點(diǎn)。

　　· 新經(jīng)濟(jì)催生的辦公需求成為未來(lái)產(chǎn)業(yè)端新動(dòng)能。其中科技互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)在過(guò)去幾年已成為成都辦公需求的新支柱，未來(lái)這一趨勢(shì)仍將深化�？萍蓟ヂ�(lián)網(wǎng)更是在本次疫情中獲益，以游戲開(kāi)發(fā)、在線(xiàn)教育、視頻直播為代表的產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)收益增長(zhǎng)。業(yè)務(wù)擴(kuò)張帶動(dòng)辦公需求成長(zhǎng)，相關(guān)產(chǎn)業(yè)租賃面積快速增長(zhǎng)。上半年，成都在線(xiàn)教育新租面積近3萬(wàn)平方米，但由于乙級(jí)辦公樓可租賃面積較大，市場(chǎng)中絕大部分需求被其去化。而成都甲級(jí)辦公樓新增需求中科技互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)占比仍高達(dá)16.4%。

　　自2019年雙十一后，借助互聯(lián)網(wǎng)直播手段，越來(lái)越多的企業(yè)將部分營(yíng)銷(xiāo)渠道轉(zhuǎn)至線(xiàn)上，資本市場(chǎng)現(xiàn)金大幅涌入，互聯(lián)網(wǎng)直播產(chǎn)業(yè)容量激增。而疫情后，該行業(yè)辦公需求上升明顯，僅上半年直播短視頻及其相關(guān)產(chǎn)業(yè)在優(yōu)質(zhì)辦公樓的新租面積即已超過(guò)1萬(wàn)平方米。典型成交包括無(wú)憂(yōu)傳媒選址嘉煜國(guó)際約4,000平方米。而當(dāng)前市場(chǎng)仍以終端客戶(hù)為主，預(yù)計(jì)隨著企業(yè)端市場(chǎng)的打開(kāi)，該行業(yè)的辦公需求仍將持續(xù)上升。

　　上半年退租面積高企，成都甲級(jí)辦公樓凈吸納量疲軟

　　疫情下P2P等網(wǎng)貸公司行業(yè)優(yōu)勝劣汰加速，非傳統(tǒng)金融類(lèi)租戶(hù)退租面積高企，其上半年退租率達(dá)24.4%，居各行業(yè)首位。而受疫情影響嚴(yán)重且長(zhǎng)遠(yuǎn)行業(yè)，如消費(fèi)服務(wù)和文體娛樂(lè)等行業(yè)退租率也分別高達(dá)19.5%和18.4%，退租面積均大幅超過(guò)新租面積，導(dǎo)致凈吸納量負(fù)增長(zhǎng)。同時(shí)，由于此類(lèi)產(chǎn)業(yè)主要聚集于成都傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)，市中心板塊上半年錄得凈吸納量數(shù)據(jù)負(fù)2.4萬(wàn)平方米。截至季末，成都仍有多數(shù)旅行社、文體娛樂(lè)等行業(yè)的企業(yè)尚未恢復(fù)正常工作。相關(guān)行業(yè)的退租情況或?qū)⒀永m(xù)至下半年，預(yù)計(jì)將導(dǎo)致市場(chǎng)空置率水平于年底進(jìn)一步攀升至25%左右。空置率的潛在攀升促使業(yè)主須在下半年積極調(diào)整租戶(hù)結(jié)構(gòu)，緊抓優(yōu)質(zhì)租戶(hù)企業(yè)情況，拓展招商渠道等應(yīng)對(duì)策略。

　　小面積辦公成交仍然主導(dǎo)市場(chǎng)

　　盡管進(jìn)入二季度后，整層以上需求開(kāi)始逐步展現(xiàn)，但200平方米以下成交數(shù)量仍占據(jù)全市一半以上的份額。因此，部分具有較高招商運(yùn)營(yíng)能力的第三方辦公運(yùn)營(yíng)商于二季度后租賃情況明顯好轉(zhuǎn)，全市二級(jí)租賃市場(chǎng)轉(zhuǎn)租率恢復(fù)至7成以上。

　　策略解析

　　租戶(hù)承租能力下滑，市場(chǎng)去化壓力仍存，業(yè)主降價(jià)策略于二季度開(kāi)始實(shí)施

　　受疫情影響，多數(shù)企業(yè)調(diào)低全年預(yù)算，對(duì)租賃成本更加敏感。對(duì)業(yè)主而言，辦公樓市場(chǎng)需求不僅于在總量上有所減少，租戶(hù)承租能力亦同步下滑。二季度，大多仍在今年有去化壓力的項(xiàng)目均在不同程度讓利，通過(guò)提高免租期等方式吸引客戶(hù)。上半年，成都甲級(jí)辦公樓平均租金報(bào)98.6元/平方米/月，當(dāng)年累計(jì)跌幅達(dá)1.1%，為自2016年以來(lái)同期最大跌幅。

　　租戶(hù)出于未來(lái)不確定性的考慮，“靈活”成為優(yōu)選的不動(dòng)產(chǎn)策略

　　現(xiàn)金流儲(chǔ)備成為當(dāng)下中小微企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的重要策略之一。因此，多數(shù)租戶(hù)于新租裝修成本上表現(xiàn)謹(jǐn)慎。精裝、帶家具的辦公空間受到市場(chǎng)青睞。同時(shí)，出于對(duì)明后年公司業(yè)務(wù)發(fā)展波動(dòng)的預(yù)判，較多租戶(hù)在今年談判過(guò)程中更傾向于租期較短或租賃條款靈活的辦公樓產(chǎn)品。

　　未來(lái)展望

　　后疫情時(shí)代，成都辦公樓發(fā)展進(jìn)入“下一個(gè)新常態(tài)”

　　成都辦公樓版圖正在經(jīng)歷“擴(kuò)容”與“重塑”

　　一方面，隨著天府新區(qū)建設(shè)推進(jìn)，預(yù)計(jì)未來(lái)5年該板塊優(yōu)質(zhì)辦公樓體量將超過(guò)200萬(wàn)平方米，成為繼市中心，高新南區(qū)后成都第三大商務(wù)區(qū)。今年，成都宣布設(shè)立東部新區(qū)，成都中心城區(qū)版圖正逐年擴(kuò)大，勢(shì)必將引領(lǐng)樓宇經(jīng)濟(jì)同步發(fā)展。另一方面，近年來(lái)，成都正在重塑產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)地理格局。14個(gè)產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈，66個(gè)產(chǎn)業(yè)功能區(qū)，共計(jì)1,000萬(wàn)平方米的高品質(zhì)科創(chuàng)空間的打造預(yù)計(jì)將再造城市辦公樓產(chǎn)業(yè)格局。

　　“以未來(lái)為導(dǎo)向”的企業(yè)戰(zhàn)略正在逐步實(shí)施

　　類(lèi)似于2003年非典事件后出現(xiàn)的網(wǎng)購(gòu)元年，此次新冠肺炎疫情亦重塑行業(yè)變革和企業(yè)與人的需求。例如，民眾保險(xiǎn)意識(shí)的提升以及企業(yè)的直播營(yíng)銷(xiāo)方式的轉(zhuǎn)變。對(duì)企業(yè)而言，疫情讓市場(chǎng)重新洗牌，只有及時(shí)調(diào)整資產(chǎn)組合、轉(zhuǎn)變運(yùn)營(yíng)模式的企業(yè)，才能以更強(qiáng)的韌性適應(yīng)下一個(gè)周期的“新常態(tài)”。雖然短期房地產(chǎn)策略趨緊，但長(zhǎng)期來(lái)看，戰(zhàn)略性調(diào)整要求不動(dòng)產(chǎn)組合更具靈活性，而辦公場(chǎng)所則更需承載如數(shù)字化、健康、高效等多元復(fù)合的功能，以滿(mǎn)足企業(yè)發(fā)展和以人為本的更高層次需求。

　　辦公樓項(xiàng)目的應(yīng)對(duì)之策成為當(dāng)下關(guān)鍵

　　2020年企業(yè)辦公需求下滑已大勢(shì)所趨，預(yù)計(jì)全年甲級(jí)辦公樓凈吸納量不到14萬(wàn)平方米。對(duì)業(yè)主而言，租金讓利不足以扭轉(zhuǎn)當(dāng)前困境，應(yīng)同時(shí)提升租約管理，樓宇綜合品質(zhì)和服務(wù)水平以求逆境新生。面對(duì)快速變革的市場(chǎng)格局，市場(chǎng)主體須更加關(guān)注城市發(fā)展的前沿規(guī)劃，熟知產(chǎn)業(yè)定位以及緊跟企業(yè)辦公空間產(chǎn)品迭代趨勢(shì)，以更具前瞻性的決策迎接成都辦公樓市場(chǎng)“下一個(gè)新常態(tài)”。

　　仲量聯(lián)行華西區(qū)董事總經(jīng)理喬裕生表示：“成都的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)更新速度優(yōu)于多數(shù)國(guó)內(nèi)城市，因此辦公樓市場(chǎng)雖然經(jīng)歷疫情黑天鵝事件，但未來(lái)仍具有較強(qiáng)的韌性。下半年，互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)、保險(xiǎn)業(yè)、地產(chǎn)業(yè)仍將是市場(chǎng)需求的核心，是樓宇經(jīng)濟(jì)招商引資的重要突破口。租金受疫情影響短期下滑不可避免，但價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)亦非長(zhǎng)久之策。仲量聯(lián)行在一年前發(fā)布的《樓宇經(jīng)濟(jì)3.0》報(bào)告對(duì)未來(lái)走勢(shì)的四大預(yù)判，在今年看來(lái)正好印證后疫情時(shí)代辦公樓發(fā)展的四大趨勢(shì)，即智慧科技樓宇、綠色健康樓宇、靈活共享空間、多元融合空間�！�

　　來(lái)源：仲量聯(lián)行

編輯：wangdc