近年來(lái)，京東、順豐、圓通等知名物流商爭(zhēng)相布局物流地產(chǎn)，獲取大量土地資源。今年，受到疫情影響，線上消費(fèi)需求激增，各大電商為物流地產(chǎn)市場(chǎng)貢獻(xiàn)了顯著的租賃需求。

　　作為國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展最快、最炙手可熱的板塊之一，即便是受到疫情的波及，但相較于商鋪、寫(xiě)字樓、酒店等其它物業(yè)類型，物流地產(chǎn)仍表現(xiàn)出了極強(qiáng)的韌性和抗風(fēng)險(xiǎn)的能力。

　　在當(dāng)前的市場(chǎng)下，物流地產(chǎn)仍是熱度不減，備受投資者青睞，那未來(lái)物流地產(chǎn)會(huì)呈現(xiàn)怎樣的發(fā)展趨勢(shì)？第一太平戴維斯深圳產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)部將從以下多個(gè)方面向大家解析物流地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)及投資機(jī)會(huì)。

　　第一太平戴維斯深圳產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)部董事及主管龔勇高表示，受益于國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)勁增長(zhǎng)，產(chǎn)業(yè)發(fā)展與消費(fèi)的提升帶動(dòng)物流倉(cāng)儲(chǔ)需求的擴(kuò)張，為物流地產(chǎn)創(chuàng)造了良好的發(fā)展環(huán)境，供應(yīng)量與租金都實(shí)現(xiàn)了大幅的增長(zhǎng)。

　　對(duì)標(biāo)國(guó)際發(fā)達(dá)國(guó)家的物流倉(cāng)儲(chǔ)市場(chǎng)，國(guó)內(nèi)的高標(biāo)倉(cāng)需求仍存在很大的增長(zhǎng)空間，依然備受長(zhǎng)期投資者的青睞，可以說(shuō)國(guó)內(nèi)的高標(biāo)倉(cāng)投資方興未艾。與此同時(shí)，需求多樣化與技術(shù)革新也為國(guó)內(nèi)物流地產(chǎn)發(fā)展帶來(lái)了諸多的挑戰(zhàn)與機(jī)遇�！�

　　物流地產(chǎn)投資方興未艾 長(zhǎng)期投資者一直青睞有加

　　物流地產(chǎn)屬于經(jīng)營(yíng)性物業(yè)，它具有經(jīng)營(yíng)性物業(yè)產(chǎn)生現(xiàn)金流的方式，遵循持有型物業(yè)的投資邏輯。但除了經(jīng)營(yíng)性物業(yè)特征之外，物流地產(chǎn)還有基礎(chǔ)設(shè)施的屬性，物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施是國(guó)內(nèi)貨物轉(zhuǎn)運(yùn)基礎(chǔ)設(shè)施的重要組成部分。這就使得物流地產(chǎn)的需求相對(duì)比較剛性，整體的經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定性也很高，具體表現(xiàn)如下：

　　■ 租戶以企業(yè)為主，穩(wěn)定性強(qiáng)

　　■ 租期通常較長(zhǎng)，5年以上為主

　　■ 租金上漲穩(wěn)定，收入可預(yù)期性高

　　從投資的角度來(lái)看，物流地產(chǎn)相對(duì)于其他的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)的開(kāi)發(fā)-運(yùn)營(yíng)周期較短，這有利于降低經(jīng)營(yíng)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

　　物流地產(chǎn)是房地產(chǎn)的細(xì)分領(lǐng)域之一，目標(biāo)投資者相對(duì)較少，加上物流用地政策的原因及物業(yè)經(jīng)營(yíng)的特性，整體流動(dòng)性較低，市場(chǎng)對(duì)這類資產(chǎn)的投資需要更高的風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)，因此一直以來(lái)物流地產(chǎn)的Caprate相對(duì)于其他經(jīng)營(yíng)性物業(yè)偏高一些。這也意味著其租金回報(bào)相對(duì)較高，其良好的穩(wěn)定性和較高的租金回報(bào)率，吸引了大量的諸如國(guó)家主權(quán)投資基金、養(yǎng)老基金、保險(xiǎn)資金等長(zhǎng)期資本的青睞。

　　當(dāng)然，隨著物流地產(chǎn)投資者的增加及市場(chǎng)對(duì)其風(fēng)險(xiǎn)認(rèn)知的加深，該類型資產(chǎn)的流動(dòng)性會(huì)逐漸提高，從而降低市場(chǎng)要求的風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)，近些年的物流地產(chǎn)的Caprate不斷降低就說(shuō)明這一趨勢(shì)。

　　冷庫(kù)市場(chǎng)初露鋒芒 將成為物流地產(chǎn)投資熱點(diǎn)之一

　　消費(fèi)升級(jí)促進(jìn)冷庫(kù)需求增長(zhǎng)，國(guó)內(nèi)冷庫(kù)容量有望躍居全球第一

　　冷庫(kù)的需求主要來(lái)源于蔬果、藥品、連鎖餐飲、水產(chǎn)、乳制品、肉類及由此衍生的冷鏈物流方。隨著國(guó)內(nèi)居民可支配收入的增長(zhǎng)，消費(fèi)升級(jí)對(duì)肉類、蔬果、水產(chǎn)等需求的品質(zhì)會(huì)提升，將逐漸增加國(guó)內(nèi)冷庫(kù)的市場(chǎng)需求規(guī)模。

　　相較于世界主要國(guó)家的冷庫(kù)容量，2019年國(guó)內(nèi)的冷庫(kù)容量為1.05億平方米，低于印度和美國(guó)。但是從目前國(guó)內(nèi)的冷庫(kù)市場(chǎng)規(guī)模來(lái)看，近年來(lái)一直呈現(xiàn)上升趨勢(shì)。相較于國(guó)際冷庫(kù)容量排第一第二的美國(guó)和印度，中國(guó)具有人口基數(shù)的優(yōu)勢(shì)，將產(chǎn)生更加龐大消費(fèi)市場(chǎng)，國(guó)內(nèi)冷庫(kù)容量有望躍居全球第一，仍存在很大的發(fā)展空間。

　　疫情促使生鮮配送發(fā)展，加速冷庫(kù)市場(chǎng)崛起

　　移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)的普及促使國(guó)內(nèi)的生鮮電商蓬勃發(fā)展，生鮮電商的交易量在2019年突破了3000億元。疫情期間，生鮮配送更是加速發(fā)展，以盒馬鮮生和京東到家為代表的生鮮電商交易量快速增長(zhǎng)，2020年春節(jié)期間，其日均DAU同比增長(zhǎng)基本都達(dá)到100%以上，而叮咚買(mǎi)菜的日均DAU同比增長(zhǎng)更是高達(dá)250%。生鮮電商的快速發(fā)展，必然會(huì)產(chǎn)生更多的冷庫(kù)需求，可以預(yù)期國(guó)內(nèi)冷庫(kù)市場(chǎng)空間將繼續(xù)擴(kuò)大。

　　冷庫(kù)市場(chǎng)存在價(jià)值洼地，未來(lái)或?qū)⒊蔀橥顿Y熱點(diǎn)

　　從粵港澳大灣區(qū)冷庫(kù)的分布情況來(lái)看，冷庫(kù)分布較為分散，建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)參差，租金偏高。主要由于冷庫(kù)的投資較大，而供應(yīng)大多是由需求驅(qū)動(dòng)的。根據(jù)第一太平戴維斯深圳產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)部的調(diào)研，2019年深圳冷庫(kù)租金水平區(qū)間已達(dá)到95-135元/㎡·月，以寶安區(qū)石巖片區(qū)為首，租金水平達(dá)120-135元/㎡·月。

　　而冷庫(kù)的單方投資成本相對(duì)于普通倉(cāng)一般會(huì)高出2000-5000元/㎡，但租金高出的幅度更大，租金回報(bào)水平更高。

　　以深圳為例，疫情期間，生鮮配送的快速發(fā)展帶動(dòng)了冷庫(kù)需求的擴(kuò)張，深圳的冷庫(kù)租金出現(xiàn)了明顯的上漲。在租金回報(bào)相對(duì)較高的前提下，未來(lái)隨著消費(fèi)升級(jí)及生鮮電商的發(fā)展，冷庫(kù)的需求確定性更強(qiáng)、市場(chǎng)潛力大，將會(huì)吸引更多的投資者進(jìn)入，或?qū)⒊蔀槲锪鞯禺a(chǎn)投資熱點(diǎn)之一。

　　5G的廣泛應(yīng)用 無(wú)人倉(cāng)、智能倉(cāng)迎來(lái)新發(fā)展階段

　　電商及新零售帶動(dòng)國(guó)內(nèi)物流需求日益增長(zhǎng)，催化了消費(fèi)者對(duì)物流服務(wù)品質(zhì)要求的不斷提高。需求端對(duì)物流效率的要求倒逼了物流倉(cāng)庫(kù)在自動(dòng)化、智能化、無(wú)人化等方面不斷提升。在過(guò)去幾十年里，國(guó)內(nèi)在智能物流倉(cāng)儲(chǔ)方面進(jìn)行不斷的探索、研究與實(shí)踐，而5G的廣泛應(yīng)用，將為倉(cāng)庫(kù)智能化、無(wú)人化的發(fā)展帶上一個(gè)新的發(fā)展階段。

　　5G技術(shù)具備了低延時(shí)、高連接、抗干擾及無(wú)縫漫游的優(yōu)勢(shì)，通過(guò)5G信號(hào)覆蓋與無(wú)人叉車、重卡等帶裝有智能終端的設(shè)備連接收集海量數(shù)據(jù)，對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行邊緣計(jì)算，改善倉(cāng)庫(kù)庫(kù)內(nèi)運(yùn)作效率。同時(shí)5G的低延時(shí)，有利于實(shí)現(xiàn)操作人員遠(yuǎn)程進(jìn)行庫(kù)內(nèi)操作，甚至可以一人操作多個(gè)倉(cāng)庫(kù)。

　　進(jìn)出口下滑 保稅倉(cāng)發(fā)展日漸式微

　　受全球需求減弱及國(guó)際貿(mào)易摩擦的影響，國(guó)內(nèi)進(jìn)出口增長(zhǎng)放緩。從廣東省和深圳市的情況來(lái)看，近年來(lái)進(jìn)出口總額增長(zhǎng)疲軟，尤其是外向型經(jīng)濟(jì)的深圳，從2019年開(kāi)始進(jìn)出口總額基本都是同比負(fù)增長(zhǎng)，疫情影響期間表現(xiàn)更為明顯。而保稅倉(cāng)的需求主要來(lái)源于進(jìn)出口的貨物，進(jìn)出口總額下降直接導(dǎo)致保稅倉(cāng)需求的萎縮。

　　隨著保稅倉(cāng)需求的不斷減弱，保稅倉(cāng)的空置率水平也在不斷攀升。據(jù)第一太平戴維斯深圳產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)部調(diào)研，以廣州和深圳為例，廣州部分保稅倉(cāng)的空置率高達(dá)50%以上，而深圳的保稅倉(cāng)的空置率也出現(xiàn)明顯上升。需求減弱及空置率上漲，導(dǎo)致租金承壓，部分保稅倉(cāng)租金出現(xiàn)下跌跡象。

　　REITs將為國(guó)內(nèi)物流地產(chǎn) 創(chuàng)造新的發(fā)展機(jī)遇

　　上文提到物流地產(chǎn)得到長(zhǎng)期資金的青睞，除了國(guó)際資本外，國(guó)內(nèi)包括險(xiǎn)資、地產(chǎn)私募基金、物流地產(chǎn)商、傳統(tǒng)開(kāi)發(fā)商、終端用戶等投資者在過(guò)去的十年也在積極參與物流地產(chǎn)的投資與運(yùn)營(yíng)，國(guó)內(nèi)投資者的市場(chǎng)份額在不斷提升。但由于國(guó)內(nèi)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)缺乏有效的退出路徑制約國(guó)內(nèi)投資者在物流地產(chǎn)領(lǐng)域的規(guī)模化發(fā)展。即便是像CMBS、ABS、經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸等方式在一定階段緩解了投資商的資金壓力，但終究還是債權(quán)，無(wú)法實(shí)現(xiàn)真正的退出，影響資金的運(yùn)營(yíng)效率，難以做大規(guī)模，也增加企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

　　今年4月份，由中國(guó)證監(jiān)會(huì)、國(guó)家發(fā)展改革委聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)相關(guān)工作的通知》，支持了倉(cāng)儲(chǔ)物流、收費(fèi)公路等交通設(shè)施，水電氣熱等市政工程開(kāi)展試點(diǎn)， 意味著國(guó)內(nèi)REITs將逐漸開(kāi)放。而物流地產(chǎn)NOI yield相對(duì)于其他類型的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)本來(lái)就較高，具有發(fā)行公募REITs的先天優(yōu)勢(shì)。因此，可以預(yù)期未來(lái)REITs有望成為國(guó)內(nèi)物流地產(chǎn)主流退出路徑，國(guó)內(nèi)REITs的開(kāi)放將為物流地產(chǎn)提供有效的退出方式，為其發(fā)展帶來(lái)新的機(jī)遇。

　　來(lái)源：第一太平戴維斯

編輯：wangdc