TOP200房企及市場表現(xiàn)
2020年上半年的銷售數(shù)據(jù)，特別是6月份的銷售數(shù)據(jù)還是延續(xù)整個市場回暖的的大趨勢。從單月的銷售金額的同比來看，大部分企業(yè)均實現(xiàn)了正增長，除了規(guī)模特別大或者是今年貨量不是很充足的企業(yè)可能有下降，但是我們能夠觀察到的大部分企業(yè)基本上都已經(jīng)不受疫情的影響了。特別是在6月份全面放開后，絕大部分區(qū)域?qū)崿F(xiàn)了回暖，在這種情況下，企業(yè)又通過提高供貨量來搶收上半年業(yè)績，整體來看，企業(yè)的增長還是比較扎實的。
6月單月碧桂園實現(xiàn)了800億以上的銷售金額，雖然和去年相比，數(shù)據(jù)略低了一些，但是800億的量在市場環(huán)境下和大家對于三四線市場預(yù)期不是特別穩(wěn)定的情況下，6月份單月的銷售業(yè)績已經(jīng)基本上證明市場已經(jīng)回到了去年同期的水平。我們也可以看到前10強房企中絕大部分的企業(yè)還是實現(xiàn)了正增長，可能單月的數(shù)據(jù)還存在分化，但絕大部分的企業(yè)半年度銷售金額實現(xiàn)了正增長。
6月銷售榜的兩個主要特征
做高端項目的企業(yè)，單月的銷售數(shù)據(jù)不錯。通過億翰發(fā)布的榜單我們可以發(fā)現(xiàn)，6月份單月做高端項目的企業(yè)增長較迅速，我就不說普遍意義的事，它本來就是做快周轉(zhuǎn)。我們可以發(fā)現(xiàn)實際上6月份單月增長比較多的這些企業(yè)，特別是一些做的項目偏精品、偏高端一點的企業(yè)，單月的銷售數(shù)據(jù)不錯。中國金茂就是一個例子，金茂的產(chǎn)品做得不錯，這家企業(yè)6月單月的銷售數(shù)據(jù)同比去年的增長也是比較高的。還有仁恒，產(chǎn)品也是偏高端，6月業(yè)績增長也是不錯的。我認(rèn)為這個點值得我們注意并持續(xù)關(guān)注。
6月份單月的銷售占到上半年的銷售比例提高明顯。我們可以看到大部分房企上半年累計銷售數(shù)據(jù)還是上升的，但還是有一部分房企出現(xiàn)一定程度的調(diào)整。我覺得特別是前10名企業(yè)的累計銷售金額同比情況并不是特別太好。10-30名的企業(yè)增長還不錯，再往后到50名以下的企業(yè)還在保持正增長，但增長又不是太強勁了。
另外，我又做了一下數(shù)據(jù)的處理，我非常感興趣的是6月份究竟能夠占到上半年的比例是什么樣的。因為大家都非常清楚2月份的銷售基本上是沒有的，3月份也受到了很大的影響。但是我們可以看到，實際上每一年的6月份對于房企來說，它的銷售的速度或者速率還是非常不錯的，每一年6月份的銷售金額占上半年的比重基本上在20%上下。
但是這一次我發(fā)現(xiàn)6月份單月的銷售占到上半年的銷售的情況出現(xiàn)了變化，特別明顯的是在第十幾名到26名之前的這些企業(yè)占比能夠達(dá)到30%以上，也就是說一個月賣的量是前面兩個月的和。從這個量上來說的話，只要滿足兩個條件，一是貨量充足，二是貨的去化情況還不錯，你的銷量還是有的，跟市場上的反饋和反應(yīng)是一樣的。
這里面就牽扯到我們對于全年的企業(yè)的業(yè)績目標(biāo)的一個判定。我講一講企業(yè)目標(biāo)，全年的企業(yè)目標(biāo)一般都是公司最高層的領(lǐng)導(dǎo)和董事會的成員制定的，他們認(rèn)為全年應(yīng)該達(dá)到什么樣的銷售目標(biāo)，但銷售目標(biāo)是如何制定出來的？是基于前一年的基數(shù)和對明年的判斷，測算出來的銷售目標(biāo)。
那么從總裁和副總裁，再到中間的這些職能部門，他們怎么樣去完成這個目標(biāo)，它一定是要通過兩個數(shù)完成，一個數(shù)就是供貨量，我相信大家也非常關(guān)注全年的銷售目標(biāo)是不是能夠完成，全年的供貨量是多少，這個是在前一年做銷售的計劃或銷售目標(biāo)的測算的時候就已經(jīng)明確了的。
目前來看的話，企業(yè)完成上半年的目標(biāo)已經(jīng)完成了40%，現(xiàn)在來看的話，我覺得大概供貨量可能是在30%-40%還不到的這么一個位置，說明整個供貨節(jié)奏有可能受到2-3月份的影響了，但6月份的供貨量追回來的速度比較快。我覺得從供貨量來講，全年企業(yè)受到的影響并不是特別太多。
第二個指標(biāo)是去化率�，F(xiàn)在來看的話，上半年整個市場的去化率并不是特別太差，而且今年的去化率是在去年去化率的基礎(chǔ)上做了一些調(diào)整，所以說今年的上半年的去化率情況并沒有出現(xiàn)比較明顯的調(diào)整。
上半年主要還是受供貨量的影響，但我覺得這是能夠發(fā)生年內(nèi)的轉(zhuǎn)移，房企可能要兩個月的時間來追，所以說在6月份企業(yè)的供貨量上來之后，企業(yè)銷售數(shù)據(jù)也在往上走，這是我們對于全年銷售業(yè)績完成的基本判斷。
無論行業(yè)怎么樣，是實現(xiàn)正的微增長，還是負(fù)的微下降，我認(rèn)為對于企業(yè)的銷售目標(biāo)來說，至少我們現(xiàn)在能夠觀察到的100強及200強的企業(yè)，特別是銷售業(yè)績排名TOP50或80之前的企業(yè)，全年銷售目標(biāo)的完成還是值得期待的。我認(rèn)為90-95%以上的企業(yè)還是能夠完成全年銷售目標(biāo)的。從上半年的數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)來看，全年的數(shù)據(jù)我們的判斷是沒有特別太多的問題，只要市場保持穩(wěn)定。
那么第二個問題就來了，市場究竟能不能夠保持穩(wěn)定？
這個問題可以從幾個方面來說，第一個方面就是政策，大家討論的第一個問題就是“房住不炒”是不是能夠有所突破。但現(xiàn)在來看的話，我們觀察到所有的政策紅線，只要你碰了，基本上就是一日游政策。但是在人才這一塊能突破，我們發(fā)現(xiàn)按照現(xiàn)在的人才引進(jìn)的話，有購房能力的基本上都能夠突破，你是非戶籍的人口能夠變?yōu)閼艏丝�，絕大部分都是這樣。這個并不是所有的城市，我覺得絕大部分城市都是能夠突破的。但是我們現(xiàn)在也看到了，所有關(guān)于要單純地去突破限購等政策的話，基本上都是一日游的，所以說這條紅線是不能碰的。但可以通過一些人才引進(jìn)的政策，包括購房補貼、公積金政策的調(diào)整。整體上看，地方政府還是做了一些事情的，但就當(dāng)前的數(shù)據(jù)來講，下半年限購限貸政策再松的可能性我認(rèn)為是微乎其微的，還是堅持房住不炒。
用“房住不炒”的紅線來劃定政策的邊界，但我們能夠想到現(xiàn)在實現(xiàn)的這個量也是在政策的背景下，我們再看影響這一輪整個市場變化的究竟是什么樣的力量？
我認(rèn)為也有兩個因素，可以總結(jié)為貨幣繁榮下的回暖和經(jīng)濟下行下的焦慮。這一輪的回暖是顯而易見的情況，五月份比四月份好，六月份比五月份好，整個市場的趨勢是走出來了。主導(dǎo)市場復(fù)蘇的原因——貨幣的寬松，這個是毋庸置疑的。核心城市比較有購買能力的人先動了，做的偏高端產(chǎn)品的企業(yè)并沒有過得很痛苦。相反，做偏高端產(chǎn)品的企業(yè)的增長是值得我們?nèi)リP(guān)注的，這一塊是這一輪市場的主要的原因。
我們可以分區(qū)域來看一下。
◢ 長三角：長三角整體都不錯，無論是一線二線，相反可能環(huán)上海差一點，但是其他的三四線城市表現(xiàn)都不錯，整個包郵區(qū)的表現(xiàn)很好。這個跟區(qū)域經(jīng)濟基礎(chǔ)扎實、對于貨幣寬松敏感度比較高有一定的關(guān)系。而且，18年19年下半年的調(diào)整都不是太樂觀的情況下，實際上長三角是報團(tuán)取暖，整個價格體系基本鎖定住了，在這個位置上復(fù)蘇也是最及時的。
◢ 珠三角：珠三角不像長三角呈普遍回暖態(tài)勢，是呈點狀的，深圳、東莞、惠州的主城區(qū)表現(xiàn)非常好，但惠州臨深的板塊、廣州表現(xiàn)一般，周邊的中山、肇慶、湛江、茂名表現(xiàn)不是太好，珠海受到偏旅游、外向型、偏風(fēng)景、偏資源型的購房結(jié)構(gòu)影響，受到的影響是有一些的。灣區(qū)的回暖是一個點狀的，但是這個點很高，深圳的整個的點比較高，但還不是一個散點狀，聚焦于深圳和深圳周邊城市。
◢ 京津冀：京津冀回暖的趨勢，唐山、石家莊表現(xiàn)還可以，河北的三線城市比較穩(wěn)定。環(huán)京區(qū)域受到疫情影響比較大。因為到北京要查健康碼，去的時候還沒感受到，回來的時候一排隊就打消了買房的念頭。
◢ 東北：東北的市場還是不錯的，從19年年中開始，都反饋東北沈陽有量，而且價格也在往上面走。長春不錯，大連從底部走出來了。
◢ 環(huán)渤海：濟南和青島一般，本來濟南市場調(diào)整有一年大多快兩年了，本來可能有一些起色，結(jié)果受到疫情的沖擊。
◢ 其他區(qū)域：鄭州的市場去化率還是五成多六成，還是在復(fù)蘇之中。南昌表現(xiàn)比較平穩(wěn)，人才政策放的還是比較開。長沙市場比較平穩(wěn)。成都很好，土地市場也恢復(fù)的比較好。重慶市場在復(fù)蘇，但復(fù)蘇的速度慢于成都，成都基本面、供貨平衡、產(chǎn)業(yè)比重慶要好一點，所以，重慶復(fù)蘇步伐沒有成都快。
這完全體現(xiàn)了越核心的城市，越核心的區(qū)域復(fù)蘇的比較快。這個也是符合貨幣比較多的背景下，城市回暖的趨勢。
對于未來判斷的兩個擔(dān)憂
▽ 第一個擔(dān)憂：經(jīng)濟下行的背景下房地產(chǎn)市場會不會不好。
這就像股災(zāi)期間大家探討的的問題：股票效應(yīng)不好財富效應(yīng)沒有了，大家是不是就不買房子了。但實際上不是這樣。我一直在講的觀點：房地產(chǎn)市場是一個頭部的市場，價格是由頭部的人群決定的，北京、上�；旧弦荒晔畞砣f套的新房，只要找十來萬戶有支付能力、購買意愿的人來買就可以了。不必按照市場均價、人均的可支配收入來判斷房地產(chǎn)市場是否可持續(xù)。而且，對于購買的決策判斷，大家更多聚焦于財富的積累，或者說資產(chǎn)的儲備情況，而不是根據(jù)當(dāng)期的收入，未來預(yù)期的收入會有一定的決策影響。頭部的核心城市還是比較扎實，但是有一部分城市沒有這么扎實，比如天津、濟南頭部需求不是太充足的城市，這些城市回暖的步伐會慢一些。這些城市看均值化的指標(biāo)，尋求回暖，實際上經(jīng)濟上行還是經(jīng)濟下行對于他們的影響都不是太大。因此，實際上，經(jīng)濟下行的焦慮可以少一些，這個市場還是偏態(tài)的一個市場，還是頭部的市場。
▽ 第二個擔(dān)憂：從整體上來看，比較擔(dān)憂三四線的情況。
三四線這一輪不會出現(xiàn)太大的問題，也可以看到市場并沒有很多的供給出來，所以供給與需求的平衡程度，永遠(yuǎn)不會到10年11年的情況，不會到惡化的情況，還是處于相對比較合理的，這一塊還是相對比較確定的。我們還是要繼續(xù)關(guān)注三四線的情況，這里我就不展開來介紹。
至少從供給需求來看，上半年的表現(xiàn)還是比較均衡的，這一點需要更多的關(guān)注。對于逝去的二三月份的購房的需求，可能在弱的、特別是封閉型的三四線很難扭轉(zhuǎn)過來，不會實現(xiàn)年內(nèi)的轉(zhuǎn)移，主要是影響1/4。但是，雖然這1/4受到一定程度的影響，但不是所有三四線城市受到影響。還有一點，每一年的封閉型的三四線，并不是所有封閉型的三四線推出來的量的去化率都是在一個高位，去化率都在60%-70%，現(xiàn)在沒有了的情況下，影響的只有5%-10%。所以，我認(rèn)為三四線不會有一個很大的波動。我從2017年開始看，可以看5年的時間長度，不會出現(xiàn)三四線的大規(guī)模的失常下跌，而且這個市場極端惡化的情況下，三四線會更有韌性。而且這一輪也證實了，三四線是一次性的疫情沖擊的影響。不用對于三四線非常悲觀，無論是向外的傳導(dǎo)，還是自身需求的韌性都有，我更傾向于自身需求的韌性的占比更大，貨幣的傳導(dǎo)不是太順暢，三四線的中堅力量還是比較穩(wěn)定的，大家不比過于擔(dān)心。
市場下半年還是比較平穩(wěn)，多看一點也未嘗不可。統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)老實說和直觀感受到的數(shù)據(jù)比較偏差，這個可能有延時的偏差存在，可能也有其他的原因存在。但是從企業(yè)的數(shù)據(jù)來看，總體來看企業(yè)實現(xiàn)銷售目標(biāo)并正增長問題不會太大。
今年企業(yè)比較謹(jǐn)慎，政策是偏正面的，特別是在紓困的情況下，企業(yè)的困難不是太多。我比較擔(dān)心2021年年中之后，或者是明年的三四季度。我不太清楚資本市場怎么理解，明年下半年受到?jīng)_擊，現(xiàn)在企業(yè)應(yīng)該是什么樣的估值。但是，我認(rèn)為風(fēng)險是在明年的下半年，或者在銀根收緊的周期里，因為這一輪還是緩慢復(fù)蘇，流動性寬松的市場。大家如果需要比較的話，可以比較一下2013年市場的走勢，我之所以擔(dān)心明年，是因為今年跟2013年是很像的，11年12年是驚弓之鳥，這一次疫情的沖擊影響也是很大的，大家也是杯弓蛇影的感覺，所以說13年不差，今年也不會太差，可能13年回暖早一點，今年回暖晚一點。短期不太了解銀根是否會松，我指的銀根松和緊不是針對開發(fā)企業(yè)而言，我認(rèn)為開發(fā)企業(yè)還是比較穩(wěn)定的，在這幾輪去杠桿的過程中，企業(yè)風(fēng)險基本都被過濾掉了，原來累計的大量風(fēng)險可能會在這個階段爆發(fā)，但爆發(fā)的后果不會像之前這么嚴(yán)重了。
來源：億翰智庫
編輯：wangdc
