從今年一季度北京寫字樓開(kāi)始經(jīng)歷疫情的洗禮，高力國(guó)際就已經(jīng)通過(guò)各種媒體指出，疫情對(duì)于北京寫字樓租賃市場(chǎng)沒(méi)有決定性的影響，其影響更多是在市場(chǎng)參與者的活躍度和市場(chǎng)節(jié)奏變化而已。
進(jìn)入二季度，隨著北京防控逐步放開(kāi)，市場(chǎng)活躍度明顯提升，整個(gè)北京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)吸納量從一季度的-81,000平方米快速恢復(fù)到二季度的30,000平方米左右。然而，我們注意到，在剔除了自用和預(yù)租的影響后，全市場(chǎng)的凈吸納量依然為-14,000平方米左右，但需求恢復(fù)程度并沒(méi)有那么強(qiáng)。
截止到2020年二季度，北京甲級(jí)寫字樓租金為366元每月每平米，環(huán)比下降1.7%，同比下降8%；空置率為16.6%，環(huán)比微降0.1%，同比上漲5.1%。就現(xiàn)在的市場(chǎng)環(huán)境來(lái)看，我們依然維持我們?cè)谝咔楹髮?duì)于北京寫字樓市場(chǎng)的四點(diǎn)趨勢(shì)性研判：
第一，供應(yīng)高峰持續(xù)推高空置率才是市場(chǎng)本質(zhì)。無(wú)論有沒(méi)有疫情，逐步走高的空置率是北京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)目前的現(xiàn)狀，而這個(gè)持續(xù)走高的空置率則是由于集中的供應(yīng)高峰所致。2020年下半年北京市場(chǎng)依然會(huì)迎來(lái)接近70萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)量，明年還有近80萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)入市。高供應(yīng)的格局會(huì)一直延續(xù)到2021年，市場(chǎng)的空置率高點(diǎn)也會(huì)在2021年出現(xiàn)。
第二，市場(chǎng)需求長(zhǎng)期存在，但疫情后需求釋放目前不及預(yù)期。高力國(guó)際華北區(qū)董事總經(jīng)理嚴(yán)區(qū)海在今年二季度曾指出，中國(guó)經(jīng)濟(jì)目前正處于三期疊加的影響下，即經(jīng)濟(jì)增速下行期，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整期和疫情防控常態(tài)化時(shí)期。在這樣的三期疊加影響下，市場(chǎng)需求的釋放需要更長(zhǎng)的時(shí)間，但由于市場(chǎng)同時(shí)又處于供應(yīng)高峰期，短期內(nèi)的供應(yīng)過(guò)剩在一定程度上意味著市場(chǎng)新增需求不足以支撐這樣的新增供應(yīng)體量。市場(chǎng)無(wú)法通過(guò)新增需求進(jìn)一步去化空置面積。其實(shí)這個(gè)現(xiàn)象在2019年四季度的數(shù)據(jù)中就已經(jīng)有所體現(xiàn)，因此我們不能一概而論把空置率高企全都?xì)w咎于高供應(yīng)量和疫情的原因。目前，金融業(yè)，互聯(lián)網(wǎng)和專業(yè)服務(wù)業(yè)依然是主要需求來(lái)源，特別是外資金融機(jī)構(gòu)，相對(duì)成熟的互聯(lián)網(wǎng)公司以及各類專業(yè)服務(wù)類公司。
第三，租金階段性高位調(diào)整的大趨勢(shì)保持不變。租金作為市場(chǎng)價(jià)格指標(biāo)，租金上升需要有持續(xù)的需求作為支撐。市場(chǎng)需求能夠在今明兩年出現(xiàn)可持續(xù)性的回暖，需要建立在宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)符合預(yù)期，北京疫情防控有效和寫字樓需求中性釋放的三個(gè)基礎(chǔ)條件上。高力國(guó)際華北區(qū)研究部董事陸明提出，雖然我們可以基本確認(rèn)市場(chǎng)逐步走出疫情陰霾的大趨勢(shì)，但2020全年的凈吸納量在剔除自用和預(yù)租的影響后可能僅為北京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)歷史平均水平的一半左右。在高供應(yīng)量且需求中性的市場(chǎng)環(huán)境下，租金依舊會(huì)保持緩慢下探的趨勢(shì)，但下方空間已經(jīng)非常有限，2021年和2022年可能會(huì)成為本輪市場(chǎng)租金調(diào)整的真正底部。
第四，2021年后北京將迎來(lái)市場(chǎng)去化周期。高力國(guó)際華北區(qū)研究部董事陸明認(rèn)為北京寫字樓市場(chǎng)的發(fā)展大致經(jīng)歷了三個(gè)階段：2002-2008年的供應(yīng)量推動(dòng)期，2009-2017年的租金推動(dòng)期，2018年到2021年的第二個(gè)供應(yīng)推動(dòng)期。在2021年之后，北京市場(chǎng)將進(jìn)入一個(gè)3年左右的去化周期，整體空置水平會(huì)隨著需求的不斷釋放逐漸回落。
高力國(guó)際把北京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)的大致分為8個(gè)子市場(chǎng)，在這些子市場(chǎng)中，有三個(gè)子市場(chǎng)對(duì)北京寫字樓市場(chǎng)扮演著壓艙石的作用。這三個(gè)市場(chǎng)的穩(wěn)定，關(guān)系著整個(gè)北京寫字樓市場(chǎng)的穩(wěn)定，甚至影響著整個(gè)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展。這三個(gè)市場(chǎng)就是金融街，東城商務(wù)區(qū)和中關(guān)村，這其中首當(dāng)其沖的就是金融街市場(chǎng)。
高力國(guó)際華北區(qū)研究部董事陸明表示，如果以十年作為一個(gè)維度來(lái)回顧整個(gè)金融街甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)的發(fā)展的話，可以說(shuō)這個(gè)市場(chǎng)不僅僅是北京最理想的寫字樓市場(chǎng)，其空置水平和租金收益在全球也是名列前茅的。從甲級(jí)寫字樓的空置率的來(lái)看，金融街的空置水平超過(guò)10%的時(shí)候還要追述到2009年金融危機(jī)時(shí)期，過(guò)去十年間的空置水平長(zhǎng)期保持在5%以下。
截止到2020年二季度，金融街甲級(jí)寫字樓平均租金達(dá)到670元每月每平米，環(huán)比下降-1.4%，同比下降4%；空置率依舊保持5%以下的水平，達(dá)到4.2%，環(huán)比上升0.6%，同比上升2.5%。 和甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)類似，金融街的乙級(jí)寫字樓目前也保持非常低的空置率，僅為3.6%，租金維持在450元每月每平米左右。
在三期疊加的背景下，目前金融街租金出現(xiàn)了小幅下調(diào)，但我們認(rèn)為這樣的下調(diào)對(duì)于整體市場(chǎng)運(yùn)行來(lái)講是積極的。疫情過(guò)后，大部分企業(yè)普遍都面臨著經(jīng)營(yíng)困境，對(duì)于各方面的成本也會(huì)更加敏感。租金的下調(diào)一方面可以從一定程度上降低企業(yè)租賃成本，也可以從另一方面提升整個(gè)金融街，甚至是整個(gè)北京的城市競(jìng)爭(zhēng)力。
我們不否認(rèn)金融街市場(chǎng)也會(huì)有個(gè)別的樓宇出現(xiàn)租賃困難的局面，但這樣的低效樓宇顯然不能反映整個(gè)金融街市場(chǎng)的真實(shí)情況。西城區(qū)政府已經(jīng)意識(shí)到轄區(qū)內(nèi)部分低效樓宇的問(wèn)題，更是在今年5月就出臺(tái)了《西城區(qū)支持低效樓宇改造提升若干措施》（以下簡(jiǎn)稱《若干措施》）�！度舾纱胧敷w現(xiàn)了北京市政府力求從存量中挖掘增長(zhǎng)潛力的決心，也從實(shí)際的政策引導(dǎo)和真金白銀的投入來(lái)精準(zhǔn)助力北京樓宇經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)性發(fā)展。高力國(guó)際認(rèn)為，金融街市場(chǎng)的穩(wěn)定是一種連疫情都無(wú)法撼動(dòng)的穩(wěn)定，這樣的強(qiáng)勢(shì)市場(chǎng)不僅僅得益于金融街的金融類企業(yè)強(qiáng)大的產(chǎn)業(yè)聚集效應(yīng)，也得益于金融行業(yè)租戶無(wú)可比擬的承租能力。
我們一直認(rèn)為，寫字樓市場(chǎng)是經(jīng)濟(jì)的晴雨表，企業(yè)在辦公市場(chǎng)的微觀變化在很大程度上反映著經(jīng)濟(jì)波動(dòng)和行業(yè)興衰。因此，豪不夸張的講，金融街市場(chǎng)不僅對(duì)北京寫字樓市場(chǎng)有著舉足輕重的作用，更可以從側(cè)面把脈中國(guó)金融行業(yè)微觀層面的企業(yè)變化趨勢(shì)。
來(lái)源：高力國(guó)際
編輯：wangdc
