7月，因年中沖刺季剛過，樓市供求環(huán)比階段性回調(diào)，但同比已然由負(fù)轉(zhuǎn)正，延續(xù)復(fù)蘇態(tài)勢(shì)。受此影響，百城狹義庫(kù)存較上月基本持平，同比則穩(wěn)步增長(zhǎng)13%，去化周期收窄至12個(gè)月。分能級(jí)來(lái)看，一線庫(kù)存量高位回落，環(huán)比微降1%，成交熱度延續(xù)帶動(dòng)去化周期降至13個(gè)月；二三線庫(kù)存量基本與上月持平，去化周期較上月有了穩(wěn)步收窄。

　　商品房待售面積5.1億平方米，住宅回落顯著，商業(yè)、辦公降幅收窄

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布數(shù)據(jù)顯示，7月末，商品房待售面積50691萬(wàn)平方米，比6月末減少390萬(wàn)平方米。其中，住宅待售面積減少317萬(wàn)平方米，辦公樓待售面積減少14萬(wàn)平方米，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房待售面積減少18萬(wàn)平方米。

　　縱觀2020年待售面積數(shù)據(jù)變化，因新冠疫情影響，2020年1-2月有一輪跳增，此后隨著商品房成交面積的逐步恢復(fù)，整體庫(kù)存量也在緩步回落，重新步入下行區(qū)間，當(dāng)前總量已大體降至疫情前水平。分業(yè)態(tài)來(lái)看，住宅待售面積下降最為顯著，較6月末減少390萬(wàn)平方米；辦公樓、商業(yè)營(yíng)業(yè)用房待售面積亦延續(xù)了上月的回落趨勢(shì)，不過降幅有所收窄，考量到2020年整體經(jīng)濟(jì)下行壓力，依舊，商辦市場(chǎng)供過于求，去化速度放緩，租金、出租率皆降，未來(lái)去庫(kù)存道路依舊漫長(zhǎng)，銷售風(fēng)險(xiǎn)不容忽視。

　　狹義庫(kù)存：百城5.7億平方米高位波動(dòng)，一線環(huán)比微降1%，二三線持平

　　據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，2020年7月百城商品住宅庫(kù)存量達(dá)到了57998萬(wàn)平方米，與上月大體持平，同比則增長(zhǎng)13%，持續(xù)高位波動(dòng)。一方面，年中沖刺季剛過，據(jù)CRIC數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)，本月供求環(huán)比均迎來(lái)小幅回落，同比已然轉(zhuǎn)正，成交復(fù)蘇動(dòng)能略有不足；另一方面，從當(dāng)前政策走向來(lái)看，已由前期紓困逐步回歸“房住不炒”，“三穩(wěn)”預(yù)期，對(duì)于局部過熱的市場(chǎng)，諸如杭州、寧波、南京和東莞等相繼加碼調(diào)控，深圳政策力度最為嚴(yán)苛。不得不說(shuō)，隨著政策的持續(xù)發(fā)酵，前期積壓的購(gòu)房需求釋放殆盡，后期的成交增長(zhǎng)也會(huì)略顯乏力。

　　分能級(jí)來(lái)看，各能級(jí)環(huán)比變動(dòng)不大，基本與上月持平，一線得益于北京、上海成交的持續(xù)恢復(fù)，本月商品住宅庫(kù)存量環(huán)比微跌1%，二三線環(huán)比漲跌幅基本都在1%以內(nèi)；同比來(lái)看全線“飄紅”，二線同比上漲16%居首，其次為一線，漲幅達(dá)12%，三四線庫(kù)存增量有限，同比上揚(yáng)10%。

　　具體來(lái)看，一線城市上海本月庫(kù)存量同環(huán)比齊跌，主要源于其市場(chǎng)成交熱度慣性延續(xù)，據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)，本月上海共有15個(gè)項(xiàng)目開盤銷售，平均去化率升至67%，環(huán)比增加10個(gè)百分點(diǎn)。其中，內(nèi)環(huán)內(nèi)去化率達(dá)到80%，中外環(huán)近乎日光，郊環(huán)外去化率也明顯提升。中高端項(xiàng)目持續(xù)發(fā)力，網(wǎng)簽金額TOP10半數(shù)項(xiàng)目銷售均價(jià)超9萬(wàn)元/平方米。與之形成鮮明對(duì)比的當(dāng)屬?gòu)V州，雖然成交也突破100萬(wàn)平方米高位維持，但因其供應(yīng)放量顯著，月末庫(kù)存還是實(shí)現(xiàn)了同環(huán)比齊增。北京、深圳整體供求持穩(wěn)，庫(kù)存面積環(huán)比變動(dòng)不大，不過仍顯著高于去年同期。

　　二線城市本月庫(kù)存量與上月基本持平，同比上漲16%，在不同能級(jí)城市中居首。其中天津、沈陽(yáng)、太原、青島等城市7月末庫(kù)存量均突破2000萬(wàn)平方米，處二線城市前列。環(huán)比來(lái)看，各城市漲跌參半，上漲城市以重慶、昆明、鄭州、蘭州為代表，漲幅基本都在10%以內(nèi)，下跌城市以寧波、南昌跌幅較為顯著，均超15%，主要得益于供應(yīng)的大幅縮量和成交的穩(wěn)步恢復(fù)。同比來(lái)看，2/3的城市庫(kù)存處在上升通道，蘭州、南寧、武漢、鄭州等同比增幅超50%。

　　三四線庫(kù)存量環(huán)比持平，同比小幅上行至10%，城市間分化則更為顯著：寶雞、梅州、溫州、肇慶、淄博 、臨沂、北海、洛陽(yáng)、嘉興、防城港、紹興、日照等城市商品住宅庫(kù)存量同環(huán)比齊增，高位波動(dòng)；而湖州、無(wú)錫、東莞、中山、莆田、珠海等東南沿海城市因前期需求透支嚴(yán)重，目前供求相對(duì)疲軟，7月庫(kù)存量均穩(wěn)步回落。

　　庫(kù)存消化周期：回落至12個(gè)月風(fēng)險(xiǎn)可控，一線環(huán)比降幅居首達(dá)11%

　　從商品住宅去化周期來(lái)看，隨著國(guó)內(nèi)新冠疫情得到初步控制，樓市供求日漸恢復(fù)，整體去化周期也呈現(xiàn)出逐月下行態(tài)勢(shì)，7月已降至12個(gè)月，基本恢復(fù)到疫前水平。分能級(jí)來(lái)看，一線城市7月商品住宅去化周期達(dá)到了13個(gè)月，略高于百城平均，二三線基本維持在11-12個(gè)月，庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)可控。而從變化情況來(lái)看，本月一線去化周期下降最為顯著，環(huán)比降幅在不同能級(jí)城市中居首，達(dá)到了11%，同比增幅為13%，顯著高于去年同期水平。

　　具體來(lái)看，一線城市中除北京外，上海、廣州、深圳的庫(kù)存消化周期均在1年左右，庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)基本可控。上海因成交放量，同環(huán)比齊降，消化周期降至8個(gè)月。北京、廣州、深圳雖然環(huán)比均有了不同程度下降，但是同比較去年大幅攀升，仍處于階段性高位。北京雖然供應(yīng)縮減，成交略有回升，但是庫(kù)存消化周期依舊高達(dá)24個(gè)月。

　　30個(gè)二線城市中僅有4個(gè)城市庫(kù)存消化周期超過20個(gè)月，多數(shù)城市消化周期環(huán)比均有所縮短，但同比則漲跌參半，南昌、寧波、銀川、石家莊、廈門等降幅顯著，均超30%；而太原、呼和浩特、南寧、鄭州本月消化周期維持高位且同環(huán)比齊增，庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)浮出水面。

　　三四線庫(kù)存消化周期環(huán)比持續(xù)回落，基本恢復(fù)至去年同期水平，同比小幅微增1%。不同城市分化持續(xù)加劇：三亞、瀘州、桂林、防城港、臺(tái)州、寶雞、永泰去化周期均超20個(gè)月，且本月去化周期同環(huán)比齊增，庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)持續(xù)加��；而東南沿海三四線城市，諸如珠海、東莞、溫州、中山等城市則同環(huán)比齊降，去庫(kù)存效果顯著，基本不存在庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)。

　　廣義庫(kù)存：緩步上行至36億平，一線土地成交激增致其庫(kù)存同比增18%

　　而從廣義庫(kù)存的角度來(lái)看，自2019年8月以來(lái)，百城庫(kù)存量就一直保持緩步上行趨勢(shì)，至7月末，庫(kù)存量達(dá)到了356947萬(wàn)平方米，環(huán)比小幅微增1%，較2019年8月增長(zhǎng)5%。

　　其中，一線增長(zhǎng)最為顯著，較2019年8月已增長(zhǎng)18%，整體庫(kù)存壓力依舊較大。究其原因，主要與疫情之后政府加緊供地導(dǎo)致土地成交量激增密切相關(guān)。據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)，2020年1-7月一線城市經(jīng)營(yíng)性用地成交總建面積達(dá)到了3039萬(wàn)平方米，同比上漲了47%，在不同能級(jí)城市中漲幅居首，這也直接導(dǎo)致了一線未開工地塊建面穩(wěn)步增加，預(yù)判下月，一線的廣義庫(kù)存量仍有望高位維持。

　　具體來(lái)看，廣州廣義庫(kù)存量最大，2020年7月末已達(dá)6419萬(wàn)平方米，且同環(huán)比齊增，庫(kù)存壓力持續(xù)增大；北京、上海環(huán)比與上月基本持平，而深圳廣義庫(kù)存量較上月穩(wěn)步回調(diào)至474萬(wàn)平方米，較去年8月下降了24%，庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小。

　　二三線城市中，貴陽(yáng)、大連、沈陽(yáng)、石家莊、唐山廣義庫(kù)存量遙遙領(lǐng)先，突破1億平方米，太原、滄州、煙臺(tái)、株洲、寶雞、蚌埠次之，廣義庫(kù)存量也達(dá)到了8000萬(wàn)平方米以上。

　　環(huán)比角度，多數(shù)城市廣義庫(kù)存量環(huán)比變動(dòng)不大，漲跌幅基本不超過10%，太原、蘭州、珠海、柳州、江陰、洛陽(yáng)、南通等城本月增長(zhǎng)較為顯著，南通因上月基數(shù)較低，環(huán)比大幅增長(zhǎng)了29%；而武漢因?yàn)槌山怀掷m(xù)恢復(fù)，廣義庫(kù)存較上月出現(xiàn)了穩(wěn)步回落，降幅達(dá)到了14%。

　　若與2019年8月對(duì)比，則呈現(xiàn)出漲多跌少：以廊坊、張家口、柳州、鄭州、洛陽(yáng)為代表的中部城市廣義庫(kù)存量顯著增加，漲幅超60%，而短期內(nèi)市場(chǎng)恢復(fù)良好的深圳成都等城市廣義庫(kù)存量則有了穩(wěn)步回落，目前的庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較低。

　　綜上，可以看出，2020年上半年因新冠疫情影響，整體庫(kù)存量經(jīng)歷了一輪跳升后，目前隨著樓市供求逐步恢復(fù)，狹義和廣義庫(kù)存量總量持穩(wěn)，不過相較于去年還是有了顯著增長(zhǎng)，后期去庫(kù)存壓力依舊巨大。分能級(jí)來(lái)看，一線城市因短期成交火熱，庫(kù)存量環(huán)比下跌，去化周期居首，達(dá)到了13個(gè)月；廣義庫(kù)存因疫情之后政府加緊供地導(dǎo)致土地成交量激增，后期仍有望延續(xù)穩(wěn)中有增態(tài)勢(shì)；核心二線庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)基本可控，去化周期低于百城平均；三四線庫(kù)存量高位波動(dòng)，但分化加劇，以廊坊、張家口、柳州、鄭州、洛陽(yáng)為代表的中部城市廣義庫(kù)存量顯著增加，漲幅超60%，而短期內(nèi)市場(chǎng)恢復(fù)良好的深圳成都等城市廣義庫(kù)存量則有了穩(wěn)步回落，目前的庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較低。

　　預(yù)判未來(lái)，我們認(rèn)為，基于2020年疫情大背景下整體經(jīng)濟(jì)疲軟的艱難處境和當(dāng)前各地市場(chǎng)分化，后期地方政策出臺(tái)依舊是偏向?qū)捤�，而針�?duì)成都、杭州等短期頻現(xiàn)“萬(wàn)人搖”的城市，調(diào)控政策不乏加碼可能。基于此，未來(lái)成交的復(fù)蘇動(dòng)能略顯不足，整體供求以穩(wěn)為主，8月庫(kù)存規(guī)模仍將保持穩(wěn)中有增態(tài)勢(shì)，庫(kù)存消化周期有望進(jìn)一步回落；而針對(duì)于部分項(xiàng)目扎堆，供過于求，當(dāng)前已然“涼涼”的中部三四線城市，庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)也將逐步累積，市場(chǎng)整體承壓。

　　來(lái)源：克而瑞地產(chǎn)研究