1月11日，高力國(guó)際舉行新聞發(fā)布會(huì)，就2021年上海寫字樓、零售物業(yè)、工業(yè)物流和產(chǎn)業(yè)園區(qū)等地產(chǎn)市場(chǎng)做出回顧及展望。

　　高力國(guó)際認(rèn)為，經(jīng)歷疫情大考后，上海經(jīng)濟(jì)繼續(xù)呈現(xiàn)出高質(zhì)量發(fā)展的良好態(tài)勢(shì)，特別體現(xiàn)在新基建強(qiáng)勢(shì)推出、新動(dòng)能快速成長(zhǎng)、新消費(fèi)強(qiáng)勁迸發(fā)等方面。2021年上海物業(yè)市場(chǎng)租賃需求亦將伴隨國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇持續(xù)釋放，總體凈吸納量將有望超過疫情前水平。此外，地產(chǎn)投資機(jī)構(gòu)的重心正從傳統(tǒng)的寫字樓、零售物業(yè)以及酒店等標(biāo)的逐步轉(zhuǎn)向在當(dāng)前市場(chǎng)情況下可提供穩(wěn)定現(xiàn)金流的物流地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)及數(shù)據(jù)中心等資產(chǎn)類別。企業(yè)購(gòu)置自用寫字樓的情況明顯增多，交易將持續(xù)活躍。

　　寫字樓供應(yīng)高峰將至 內(nèi)資企業(yè)成需求主力

　　高力國(guó)際數(shù)據(jù)顯示，2020上海寫字樓市場(chǎng)總供應(yīng)量118.5萬(wàn)平方米，空置率為22.7%，創(chuàng)下十年新高；平均租金為人民幣7.64元每平方米每天，租金同比下降10.7%。2020年上半年上海寫字樓市場(chǎng)受疫情沖擊明顯，凈吸納量錄得十年最低。進(jìn)入下半年市場(chǎng)需求強(qiáng)勢(shì)反彈，凈吸納量達(dá)到25萬(wàn)平方米，大幅超過2019年下半年的17萬(wàn)平方米，同比上漲46%。全年數(shù)據(jù)顯示，2020年全年凈吸納量為34萬(wàn)平方米，僅較上年同期下降11%。

　　受進(jìn)一步放寬外資金融業(yè)準(zhǔn)入限制利好，2020下半年陸家嘴區(qū)域成為市場(chǎng)熱點(diǎn)，前灘、北外灘、徐匯濱江等次中心區(qū)子市場(chǎng)全年成交亦較為活躍。各行業(yè)吸納量占比中：金融行業(yè)寫字樓需求仍最為旺盛，達(dá)24%；科技行業(yè)超越專業(yè)服務(wù)業(yè)，以12%的占比成為2020年度上海寫字樓租賃市場(chǎng)的第二大需求來(lái)源；醫(yī)療健康行業(yè)（6%）在需求中的占比大幅提升，首次位列前六。以企業(yè)性質(zhì)區(qū)分，內(nèi)資企業(yè)（56%）仍為需求主力。

　　高力國(guó)際指出，2021-22年上海寫字樓新增供應(yīng)將迎來(lái)高峰，年均有超過200萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)量入市，將使市場(chǎng)空置率進(jìn)一步上揚(yáng)，租金也將承受較大壓力，“以價(jià)換量”或?qū)⒊蔀槲磥?lái)兩年辦公樓租賃市場(chǎng)的主要策略。

　　餐飲運(yùn)動(dòng)品牌回暖 零售物業(yè)料5年租金增速1.4%

　　2020年，為消除疫情帶來(lái)的客流量減少等負(fù)面影響，零售物業(yè)業(yè)主快速反應(yīng)，積極利用國(guó)內(nèi)外品牌“首店”、主題活動(dòng)、展覽等形式制造熱點(diǎn)，吸引消費(fèi)者。得益于休閑餐飲和潮流運(yùn)動(dòng)品牌需求的快速回暖，以及新能源汽車、盲盒集合店與美妝生活方式集合店的迅猛擴(kuò)張，2020年下半年上海零售物業(yè)市場(chǎng)凈吸納量39萬(wàn)平方米，空置率半年環(huán)比下降1.0%。然受疫情影響整體市場(chǎng)需求未完全恢復(fù)，2020全年錄得空置率12.2%，同比增長(zhǎng)4.2%；租金方面，2020年上海零售物業(yè)市場(chǎng)平均租金為人民幣33.1元每平方米每天，同比下降3.9%。

　　從業(yè)態(tài)來(lái)看，2020年下半年，餐飲，個(gè)人護(hù)理和生活方式的需求增長(zhǎng)明顯。截止2020年底，餐飲業(yè)態(tài)半年環(huán)比增加200多個(gè)店鋪，占比為36%，其需求上漲對(duì)整體市場(chǎng)的回暖起到重要影響。餐飲類品牌尤其是快餐、休閑餐飲 （如：7分甜，Tims，松鶴樓和湊湊）和潮流運(yùn)動(dòng)類品牌（如：adidas，MLB和FILA）回暖速度較快。

　　高力國(guó)際預(yù)計(jì)2021年上海全年凈吸納量有望達(dá)到73萬(wàn)平方米。北外灘來(lái)福士、前灘太古里以及位于核心區(qū)改造入市的中信泰富廣場(chǎng)等共約99萬(wàn)平方米新增供應(yīng)即將入市，全市平均租金或?qū)⑾陆�，預(yù)計(jì)同比下降4.1%。 2022-2025年間，伴隨成熟區(qū)域項(xiàng)目的計(jì)劃入市，整體零售市場(chǎng)租金將保持平穩(wěn)增長(zhǎng)。未來(lái)5年租金平均增速或?qū)⑦_(dá)1.4%。

　　冷鏈倉(cāng)儲(chǔ)成新增長(zhǎng)點(diǎn) 上海物流地產(chǎn)租金十年首現(xiàn)微幅下跌

　　受全球范圍內(nèi)的新冠疫情影響，制造業(yè)供應(yīng)鏈中斷以及全球貿(mào)易停擺，2020年全年上海物流地產(chǎn)凈吸納量164,400平方米，凈新增供應(yīng)435,300平方米，全市物流地產(chǎn)整體空置率13%，租金增長(zhǎng)率-0.9%，為十年來(lái)首次下跌，主要原因是疫情影響和電商自用倉(cāng)的啟用。但是上海作為一個(gè)日益成熟的市場(chǎng)，未來(lái)供應(yīng)持續(xù)收緊，但是需求依然強(qiáng)勁，預(yù)期今年租金會(huì)反彈。

　　上海一直是開發(fā)商和投資方青睞的物流市場(chǎng)，租金價(jià)格長(zhǎng)期處于高位，預(yù)計(jì)未來(lái)5年每年租金漲幅平穩(wěn)，增長(zhǎng)率在0.6-3%。長(zhǎng)期高位的租金和長(zhǎng)三角日益完善的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，為上海需求的外溢提供了條件，我們可以預(yù)見周邊城市的租金仍有很大的增長(zhǎng)空間。

　　細(xì)分領(lǐng)域內(nèi)，目前上海地區(qū)整體高標(biāo)倉(cāng)庫(kù)存量較高，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，但未來(lái)五年仍將呈現(xiàn)供求相對(duì)平衡，租金小幅上升，空置率小幅下降的良好態(tài)勢(shì)。此外，冷鏈倉(cāng)庫(kù)尚處于供不應(yīng)求的狀態(tài)，尤其是今年在生鮮電商和生物醫(yī)藥的催化下對(duì)冷鏈倉(cāng)儲(chǔ)空間的需求明顯增加。高力國(guó)際預(yù)計(jì)，冷鏈倉(cāng)儲(chǔ)有望成為未來(lái)物流地產(chǎn)新的增長(zhǎng)點(diǎn)。電商巨頭和快遞巨頭如京東、蘇寧和順豐紛紛布局冷鏈物流市場(chǎng)，無(wú)接觸式冷鏈物流預(yù)計(jì)將成為市場(chǎng)趨勢(shì)。

　　產(chǎn)業(yè)園區(qū)展強(qiáng)大韌性， “金色中環(huán)發(fā)展帶”成發(fā)展重點(diǎn)

　　2020年上海產(chǎn)業(yè)園區(qū)市場(chǎng)展現(xiàn)強(qiáng)大韌性。TMT、醫(yī)療健康行業(yè)逆勢(shì)增長(zhǎng)，帶動(dòng)上海產(chǎn)業(yè)園區(qū)租賃市場(chǎng)于第二季度迅速回暖，全年凈吸納量高達(dá)68萬(wàn)平方米；新增供應(yīng)95.8萬(wàn)平方米；空置率22.8%，同比微升0.4個(gè)百分點(diǎn)；租金表現(xiàn)穩(wěn)健，第一季度出現(xiàn)短暫下降后迅速回升，至年末已追平2019年水平，全年平均租金人民幣3.76元每平方米每天，租金增速同比下滑0.4%。產(chǎn)業(yè)園區(qū)各級(jí)市場(chǎng)表現(xiàn)分化明顯，核心子市場(chǎng)如金橋、張江、漕河涇、臨空和市北的凈吸納量在2020年下半年超過2019年下半年，達(dá)到31萬(wàn)平方米，整年凈吸納量占總吸納量的比重為73%。而成熟中子市場(chǎng)，浦江、外高橋、紫竹、嘉定、松江、周浦和桃浦南大，在2020年下半年的凈吸納量?jī)H相當(dāng)于2019年下半年的四分之一。

　　線上購(gòu)物、游戲、教育等行業(yè)租賃需求強(qiáng)勁，騰訊、字節(jié)跳動(dòng)、喜馬拉雅、叮咚買菜等巨頭紛紛擴(kuò)張。各行業(yè)吸納量占比中，軟件服務(wù)行業(yè)占比高達(dá)48%。此外，醫(yī)療健康、集成電路也成為新的增長(zhǎng)點(diǎn)，有望帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)上下游的集聚和擴(kuò)張，對(duì)園區(qū)的功能定位進(jìn)行進(jìn)一步的優(yōu)化與整合。高力國(guó)際預(yù)計(jì)2021年，上海產(chǎn)業(yè)園區(qū)市場(chǎng)需求將持續(xù)回暖，推動(dòng)空置率持續(xù)走低。

　　另外，作為“十四五”時(shí)期的發(fā)展重點(diǎn)，“金色中環(huán)發(fā)展帶”總投資約6240億元。其中，張江與金橋作為“金色中環(huán)發(fā)展帶”上的重要節(jié)點(diǎn)，將由產(chǎn)業(yè)園區(qū)向城市副中心的發(fā)展轉(zhuǎn)型和能級(jí)提升，助力其片區(qū)內(nèi)產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新能力再上新臺(tái)階。未來(lái)產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)相關(guān)物業(yè)品質(zhì)預(yù)計(jì)也將進(jìn)一步提升，有望吸引更多細(xì)分行業(yè)頭部企業(yè)聚集。

　　來(lái)源：高力國(guó)際

編輯：wangdc