仲量聯(lián)行《2021年亞太區(qū)房地產(chǎn)市場展望》報告顯示當下投資者正積極尋求擁有穩(wěn)定現(xiàn)金流的資產(chǎn)，2021年亞太區(qū)整體房地產(chǎn)投資交易量有望回升15%-20%。同時，物流地產(chǎn)、數(shù)據(jù)中心、長租公寓和租賃住宅等資產(chǎn)在2021年仍將進一步受到市場關注與青睞。

　　雖然疫情仍在全球肆虐，但不會對亞太區(qū)新的房地產(chǎn)周期產(chǎn)生決定性的影響，預計2021年亞太地區(qū)房地產(chǎn)市場的發(fā)展將呈現(xiàn)四大主題：

　　1、 關注資產(chǎn)優(yōu)化和增值投資機遇

　　對老舊資產(chǎn)和空間的優(yōu)化將是這一年的市場重點。仲量聯(lián)行預計，目前亞太區(qū)的辦公樓資產(chǎn)有約40%（建成超過10年的甲級資產(chǎn)且近期沒有翻新）需要不同程度的翻新，其中蘊含著4000億美元的增值潛力。因此，投資者可能隨之擴大增值投資的規(guī)模，并借此機會對資產(chǎn)進行升級改造，以滿足因電子商務發(fā)展、健康與安全要求提升以及遠程辦公興起而產(chǎn)生的不斷變化的需求。

　　2、 對改善體驗的需求日益成熟

　　新冠疫情成為企業(yè)轉(zhuǎn)型的終極加速器，使許多疫情前就已隱現(xiàn)的趨勢得到加速發(fā)展，推動各企業(yè)進行改革。尤其是后疫情時代下，低密化辦公模式正逐漸興起，企業(yè)負責人開始意識到，傳統(tǒng)的企業(yè)運營模式可能已無法適應現(xiàn)在的潮流和需求，需要認真應對這一變化，才能夠在2021年開展有效的策略調(diào)整，實現(xiàn)根本性轉(zhuǎn)變，創(chuàng)造一個更具可持續(xù)性的辦公空間，從而促進業(yè)務的進一步發(fā)展。

　　仲量聯(lián)行在2020年底發(fā)布的《探索辦公樓租賃新模式:“會員制”會成為未來的租賃趨勢嗎?》研究報告中認為，為應對辦公樓市場的新增供應高峰以及新經(jīng)濟行業(yè)的崛起，以及工作模式的轉(zhuǎn)變和員工對辦公環(huán)境的需求變化，現(xiàn)有的辦公樓租賃或?qū)⒂瓉硇履Ｊ降母偁�，以支付會員費來取代支付租金也許將成為新的模式。這一新趨勢也從側面反應出市場對辦公體驗優(yōu)化的需求日益強烈。

　　3、房地產(chǎn)市場投資額預計將增長15%-20%

　　仲量聯(lián)行預計投資者將會更加青睞收入穩(wěn)定的資產(chǎn)。隨著經(jīng)濟復蘇，辦公樓的重要性也將逐步顯現(xiàn)，對酒店、零售地產(chǎn)和辦公樓的投資也將會隨之回溫。由于低利率環(huán)境下債券和股票的回報率仍持續(xù)走低，預計將會有更多資金配置到私募股權房地產(chǎn)領域，房地產(chǎn)投資投資額預計將增長15%-20%。2010年亞太地區(qū)從全球金融危機中復蘇，投資額同比增長了47%。

　　2020年第三季度出現(xiàn)了首個市場回暖跡象，擁有活躍國內(nèi)投資需求的市場將繼續(xù)吸引國內(nèi)投資和跨境投資。從全年來看，中國、日本和韓國的投資交易額占到2020年亞太區(qū)投資交易總額的3/4，這主要得益于其有效的疫情管控、極具韌性的經(jīng)濟表現(xiàn)以及充裕的國內(nèi)資本儲備。仲量聯(lián)行認為，上述國家的投資活動在2021年有望進一步加速，表現(xiàn)將優(yōu)于區(qū)域內(nèi)的其它經(jīng)濟體。

　　仲量聯(lián)行亞太區(qū)投資業(yè)務首席執(zhí)行官Stuart Crow表示：“隨著投資者表示將會擴大亞太區(qū)房地產(chǎn)投資規(guī)模的目標，交易量在今年下半年已開始回升，且將在2021年加速上升。鑒于投資者預期低利率仍將持續(xù)，加上手頭大量的待投現(xiàn)金以及對高收益的追求，長期來看，投資市場前景樂觀�！�

　　4、投資組合更趨多元化

　　過去幾年，更多資金流向核心辦公樓領域，但仲量聯(lián)行認為2021年這一情況會發(fā)生改變，投資者可能會將更多資金投入機會型以及增值型投資項目。在目前低回報預期和低利率的投資環(huán)境中，具備高收益和低增長率屬性的資產(chǎn)會更有吸引力。投資者會更關注現(xiàn)金收益，就這一點而言，物流地產(chǎn)在亞太區(qū)大部分市場的表現(xiàn)都優(yōu)于辦公樓，截至2024年，預計全球50%的電商物流將集中于亞太區(qū)，也為物流地產(chǎn)發(fā)展提供更大空間。此外，在新一代租戶、政府支持性政策調(diào)整以及導致住宅收益率下降的低利率等因素的推動下，長租公寓和租賃住宅也將在2021年加速發(fā)展，預計投資額和交易量將在三年內(nèi)翻一番。

　　2021亞太區(qū)房地產(chǎn)市場核心亮點

　　各細分市場展望

　　辦公樓市場

　　盡管短期內(nèi)挑戰(zhàn)依然嚴峻，但辦公空間的存在仍有其重要意義。員工作為辦公空間的主要使用者，他們的需求理應成為雇主和房地產(chǎn)開發(fā)商的首要考慮因素。與2019年同期相比，2020年一至三季度辦公樓租賃總量下降25%，辦公場所很有必要進行重新規(guī)劃設計，以提升員工的辦公體驗和健康福祉。仲量聯(lián)行預計2021年辦公樓租賃交易量的下滑態(tài)勢將回穩(wěn)，2021全年交易量將與2020年基本持平。

　　2021年，預計亞太地區(qū)將有730萬平方米的辦公樓投入使用，因此2021年的租金仍將繼續(xù)承壓，其中大部分新增辦公樓來自中國大陸和印度，但考慮到上述兩個市場在未來較長時間內(nèi)對辦公樓的吸納能力依然強勁，租金表現(xiàn)預計將保持平穩(wěn)。

　　盡管短期內(nèi)充滿挑戰(zhàn)，但在亞太地區(qū)新的房地產(chǎn)周期中，租金能否恢復增長將更多取決于企業(yè)的擴張、創(chuàng)新和發(fā)展能力。需求增長引擎將繼續(xù)從金融服務和商業(yè)服務轉(zhuǎn)變?yōu)樾陆?jīng)濟領域，如醫(yī)療保健、保險、線上娛樂及其他以數(shù)字經(jīng)濟為核心的領域。

　　零售地產(chǎn)市場

　　零售消費在2020年疫情之初受到了前所未有的巨大沖擊，然而隨著管控措施的有力實行，一些重點國家的韌性開始顯現(xiàn)，消費者信心指數(shù)也得以提升。鑒于亞太地區(qū)的多樣性，零售行業(yè)的長期前景仍然樂觀。例如中國大陸和印度市場的消費增長穩(wěn)健，基礎驅(qū)動因素依然強勁，預計隨著國家GDP的快速反彈，消費者收入將穩(wěn)步增加，進一步刺激零售需求的增長。

　　然而消費模式的轉(zhuǎn)變已然成形，這一年，在線零售出現(xiàn)爆炸式增長，根據(jù)中國國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2020年前11個月，全國網(wǎng)上零售額達105,374億元，同比增長11.5%。

　　挑戰(zhàn)仍普遍存在，品牌方將繼續(xù)調(diào)整運營方式，應對尚不明朗的市場前景，也或?qū)⒔o2021年的零售物業(yè)租賃帶來壓力，租金增長可能性較低。大浪淘沙之下，亞太地區(qū)零售市場將持續(xù)分化，一些資金雄厚的品牌方可能仍在尋找機會，而經(jīng)驗豐富、主動調(diào)整產(chǎn)品和租戶組合的零售地產(chǎn)業(yè)主將會更有優(yōu)勢。

　　仲量聯(lián)行認為，2021年零售品牌的機會點可能在于重新創(chuàng)造消費體驗，提供“線上下單、線下取貨”服務，將電子商務的元素融入到實體品牌中，并最終實現(xiàn)品牌資產(chǎn)的再利用。

　　而對于零售地產(chǎn)業(yè)主而言，在新一輪的房地產(chǎn)周期中，需要對房地產(chǎn)的真正價值有全新的理解和認識。零售物業(yè)或?qū)⒉辉俦痪窒抻谀骋惶囟ㄓ猛�，而是成為集“零售、辦公、最后一公里物流元素”于一身的復合型空間，廣泛而深入地挖掘物業(yè)潛力。

　　物流地產(chǎn)市場

　　在新冠疫情期間，物流行業(yè)無疑是最大的受益者，而這一趨勢將在2021年繼續(xù)延續(xù)，互聯(lián)網(wǎng)普及率提高、在線交易的發(fā)展壯大以及全渠道零售等都是對物流地產(chǎn)領域正向激勵的有效動因。到2024年，亞太區(qū)的電商物流將占全球的50%，且這一增長勢頭將在之后一段時間內(nèi)持續(xù)。

　　在仲量聯(lián)行對資產(chǎn)管理規(guī)�？傤~合計超過1.8萬億美元的投資者調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，81%的投資者計劃在2021年增加對物流地產(chǎn)的投資。投資者一致認為，現(xiàn)在進入這一主流地產(chǎn)領域猶未晚也。

　　由機器人驅(qū)動的新型高科技物流設施，以及終端無人機送貨等科技應用所帶來的高效和變革將進一步推動物流地產(chǎn)的未來發(fā)展。核心區(qū)域的土地稀缺性則將助推增值型投資者對于廢棄空間的再利用，以及對自動化和多層設施的青睞。

　　仲量聯(lián)行亞太區(qū)首席執(zhí)行官顧東尼表示：“在經(jīng)歷了不尋常的2020年后，2021年可被視為亞太區(qū)新一輪房地產(chǎn)周期的元年。后疫情時代，投資者將目光轉(zhuǎn)向核心資產(chǎn)及另類資產(chǎn)，租戶則更關注空間的可持續(xù)性和人性化體驗，這些轉(zhuǎn)變將成為優(yōu)先考慮的戰(zhàn)略重點和市場持續(xù)復蘇的基石。希望新的一年中，房地產(chǎn)市場的參與者都能審時度勢，把握機遇，決勝未來！”

　　來源：仲量聯(lián)行

編輯：wangdc