“青島辦公樓市場(chǎng)需求保持緩慢回調(diào)趨勢(shì)，新媒體、互聯(lián)網(wǎng)等行業(yè)帶來新增需求亮點(diǎn)，但市場(chǎng)整體活躍度仍有待提升�！� 仲量聯(lián)行華北區(qū)董事總經(jīng)理張瑩表示。零售地產(chǎn)方面，春節(jié)假期拉動(dòng)消費(fèi)增長(zhǎng)，餐飲、娛樂等業(yè)態(tài)助推市場(chǎng)需求加速釋放。

　　辦公樓市場(chǎng)

　　市場(chǎng)保持回調(diào)趨勢(shì)，增量需求集中于專業(yè)服務(wù)、新媒體、互聯(lián)網(wǎng)等行業(yè)。2021年第一季度，青島辦公樓市場(chǎng)整體凈吸納量約為3.3萬平方米，市場(chǎng)需求已基本恢復(fù)至過去五年第一季度的平均水平。部分專業(yè)服務(wù)類企業(yè)抓住目前租金調(diào)整的窗口期，在多個(gè)甲級(jí)辦公樓項(xiàng)目有擴(kuò)租表現(xiàn)；新媒體行業(yè)在政府積極引導(dǎo)和培育下保持上揚(yáng)趨勢(shì)，活躍的需求主要來自頭部企業(yè)擴(kuò)張；科技互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)及大型房企的多元化平臺(tái)公司在增量需求中亦表現(xiàn)亮眼。

　　本季度新增供應(yīng)約為15.7萬平方米。位于金家?guī)X金融區(qū)的WFC協(xié)信中心于本季度投入使用，推高全市整體辦公樓市場(chǎng)存量至499萬平方米，并小幅推高市場(chǎng)整體空置率至30.0%。該項(xiàng)目將主要承接騰訊旗下金融科技等產(chǎn)業(yè)的辦公需求。

　　租金反彈動(dòng)力不足，甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)租金持續(xù)下跌。本季度整體市場(chǎng)平均有效租金為82元/平方米/月，環(huán)比下降0.5%，同比下降2.9%。甲級(jí)市場(chǎng)平均有效租金為114元/平方米/月，環(huán)比下降1.0%，同比下降3.9%，已連續(xù)第十個(gè)季度維持環(huán)比及同比下跌趨勢(shì)，但降幅有所收窄。

　　甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)或?qū)⒚媾R較大競(jìng)爭(zhēng)壓力，分化表現(xiàn)加劇。由于今年即將入市的大規(guī)模供應(yīng)放量帶來的競(jìng)爭(zhēng)，在推高空置率的同時(shí)，將給租金帶來進(jìn)一步的下行壓力。供需博弈下，不同品質(zhì)項(xiàng)目的資產(chǎn)表現(xiàn)將有明顯的分化趨勢(shì)。

　　零售地產(chǎn)市場(chǎng)

　　市場(chǎng)需求持續(xù)回暖，春節(jié)假期拉動(dòng)消費(fèi)增長(zhǎng)。疫情后經(jīng)濟(jì)的快速?gòu)?fù)蘇正在支撐零售消費(fèi)市場(chǎng)逐步回暖。在“就地過年”政策的倡議下，一季度市場(chǎng)需求被進(jìn)一步激發(fā)，多個(gè)購(gòu)物中心錄得較高的客流量和市場(chǎng)表現(xiàn)。根據(jù)青島市商務(wù)局監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，春節(jié)假期期間，十大重點(diǎn)商貿(mào)監(jiān)測(cè)企業(yè)實(shí)現(xiàn)銷售額8.58億元，同比增長(zhǎng)84.9%。根據(jù)仲量聯(lián)行的數(shù)據(jù)，本季度全市零售地產(chǎn)市場(chǎng)凈吸納量為1.2萬平方米，餐飲、娛樂等業(yè)態(tài)助推市場(chǎng)需求加速釋放。

　　本季度無新增供應(yīng)入市。截至2021年一季度末，全市優(yōu)質(zhì)零售地產(chǎn)市場(chǎng)存量為432萬平方米。近幾年，青島零售地產(chǎn)供應(yīng)放量逐漸減緩，為核心商圈的優(yōu)質(zhì)購(gòu)物中心提供了調(diào)整及提升的緩沖空間。

　　市場(chǎng)租金持續(xù)下行，環(huán)比跌幅收窄。本季度全市優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)平均租金為232元/平方米/月，環(huán)比下降0.4%，同比下降6.1%。盡管市場(chǎng)需求有明顯好轉(zhuǎn)，租金回調(diào)及市場(chǎng)信心的恢復(fù)仍具有一定的滯后性，多數(shù)零售地產(chǎn)項(xiàng)目保持謹(jǐn)慎理性的租金策略，短期內(nèi)依舊以提升入駐率及客流量為優(yōu)先考量。

　　零售地產(chǎn)中長(zhǎng)期基本面看好，未來市場(chǎng)提升空間較大。疫情對(duì)消費(fèi)市場(chǎng)的負(fù)面影響正在逐漸消退，基于對(duì)經(jīng)濟(jì)活力、城市韌性、人才吸引力以及供需關(guān)系等基本面的考量，青島零售地產(chǎn)市場(chǎng)中長(zhǎng)期仍有較大提升空間。預(yù)計(jì)整體市場(chǎng)租金將在中短期內(nèi)維持低位運(yùn)行，從而進(jìn)入更可持續(xù)的上升通道。

　　來源：仲量聯(lián)行

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