截至2021年第一季尾，中國香港已出現(xiàn)了四波新型冠狀病毒爆發(fā)，經(jīng)濟出現(xiàn)有史以來最差的情況。雖然住宅市場仍然具有彈性，但商業(yè)地產(chǎn)市場受到重創(chuàng)。與寫字樓和零售物業(yè)市場相比，工業(yè)物業(yè)的表現(xiàn)相對穩(wěn)定。新冠病毒大流行改變了市場本身的特性。與其相信市場會回復疫情前的規(guī)律，我們卻看到中國香港商業(yè)地產(chǎn)市場的六大新常態(tài)。
·寫字樓租戶“再中心化”
·中環(huán)的新零售布局
·現(xiàn)代物流需求更大
·大宗商業(yè)交易回歸市場
·數(shù)據(jù)中心用地愈受青睞
·香港投資者對環(huán)境、社會及公司治理（ESG）的考量不足
寫字樓租戶“再中心化”
自 2019 年 3 月以來，香港中環(huán)甲級寫字樓的租金一直下跌。2020年年初以來，新冠病毒加劇寫字樓租金下跌趨勢，截至2021年第一季尾，租金已累計下跌了29.8%。
寫字樓“去中心化”的情況已經(jīng)談論了兩年，現(xiàn)在很值得討論“再中心化”的可能性和時間表，因為中環(huán)的租金已經(jīng)差不多重回全球金融危機后的水平。
隨著中國內地的經(jīng)濟將在2021年大幅反彈，新冠疫情受控，預計中資公司將繼續(xù)占用核心區(qū)的寫字樓空間，并領頭開始“再中心化”的趨勢。
中環(huán)的新零售布局
新型冠狀肺炎疫情大流行完全改變了中環(huán)的零售格局，尤其是中環(huán)皇后大道中的核心地段。自新冠肺炎疫情爆發(fā)以來，被稱為優(yōu)質地段的皇后大道中的內的零售商鋪已漸漸被出售非奢侈品的零售商取而代之。
中環(huán)新海濱三號用地建成后可以提供約110萬平方英尺的優(yōu)質零售空間，是繼國際金融中心之后，中環(huán)首個大型商業(yè)綜合式項目�？紤]到新海濱三號用地、國際金融中心和置地廣場的緊密連接性，這三個零售項目將成為香港最新的高端零售集群，共帶來約240萬平方英尺的總零售面積。
新冠肺炎疫情危機加快中環(huán)傳統(tǒng)優(yōu)質地段零售商鋪轉型的速度�；屎蟠蟮乐械霓D化和海濱三號地皮的出現(xiàn)，將改變中環(huán)優(yōu)質零售物業(yè)市場的局面，大部分奢侈品零售活動在未來四至五年內將遷往中環(huán)北部海邊地帶。
現(xiàn)代物流需求更大
現(xiàn)代物流與傳統(tǒng)物流不同，被視為材料裝卸、生產(chǎn)、儲存和運輸?shù)恼希�包括更高層次的非實體和商業(yè)業(yè)務功能�，F(xiàn)代物流建筑對建筑規(guī)范有更高的要求，這增加了將舊工廈改建為現(xiàn)代化物流建筑的技術挑戰(zhàn)。
香港如今約有230萬平方米的現(xiàn)代化物流空間。隨著新冠肺炎疫情推動電子商務的廣泛應用，到2025年，現(xiàn)代化物流空間的總需求將達到310萬平方米，因此，在未來四到五年還需要80萬平方米的現(xiàn)代化物流空間來填補供應缺口。
大宗商業(yè)交易的預期回報
過去一年，新冠病毒大流行的影響已經(jīng)遍及商業(yè)房地產(chǎn)市場的所有領域。許多投資者將投資計劃叫停，采取了觀望態(tài)度。就各類房地產(chǎn)物業(yè)而言，工業(yè)物業(yè)是少有的在低迷市場表現(xiàn)突出的物業(yè)類別。
隨著投資者對市場前景的信心恢復，交易活動開始恢復。2020年下半年，主要的商業(yè)地產(chǎn)成交量為2020年上半年的三倍。隨著疫苗接種計劃推出和新冠病毒病例減少，整體商業(yè)表現(xiàn)繼續(xù)改善。許多投資者已開始重新審視并在市場上找尋寶，在香港，他們更傾向投資甲級寫字樓。
疫情過后，隨著政府實施工廈重建的標準金額先導計劃，預計工業(yè)物業(yè)的銷售將保持穩(wěn)定增長。
數(shù)據(jù)中心用地愈受青睞
近年來，香港數(shù)據(jù)中心一直被視為具有巨大增長潛力的良好投資資產(chǎn)，受追求高回報率的投資者青睞。中國香港是一個極有吸引力的地方去發(fā)展數(shù)據(jù)中心，其擁有先進的電訊基建、成本合理且可靠的電力供應、較低的氣候風險，以及本地公司對云端服務強勁的需求。
在新冠病毒爆發(fā)期間，數(shù)據(jù)中心用地依然受追捧，市場完成了不少重大成交。新冠病毒更強調了數(shù)據(jù)中心的重要性。隨著香港數(shù)據(jù)中心的市場日趨成熟，相信投資者買入數(shù)據(jù)中心用地的欲望會更強勁。
香港投資者對環(huán)境、社會及公司治理（ESG）的考量不足
近年來，全世界的人在各方面都更重視環(huán)境、社會和治理標準，從日常生活到商業(yè)運營，并訂下投資策略。
在房地產(chǎn)行業(yè)，由于ESG跟收益和節(jié)約成本的措施有密切的關系，因此受到重視。香港的開發(fā)商比以往更關注ESG元素，從內部政策及管治到項目規(guī)劃，以及從綠色融資到租賃、營運及設施管理。
盡管長線來看，以ESG為中心的房地產(chǎn)投資可帶來可觀的潛在收益，但這未能制造足夠的誘因吸引香港投資者，在對意圖理解ESG為中心的房地產(chǎn)投資方面，中國香港落后于其他市場。
萊坊董事及大中華區(qū)研究及咨詢部主管王兆麒表示，新常態(tài)顯示香港商業(yè)地產(chǎn)市場正在演化， 市場重點已轉移到新興領域，而投資者在疫情后積極尋求先發(fā)優(yōu)勢。這些商業(yè)地產(chǎn)的新趨勢已經(jīng)證明了它們擁有抵抗困難時期的能力，預計在經(jīng)濟復蘇之后，這些趨勢將在經(jīng)濟周期中持續(xù)更長時間。從長遠來看，環(huán)境、社會及公司治理并不只考慮資產(chǎn)的財務狀況，而更可能為投資者增加更多的考慮標準從而降低風險。
來源：萊坊
編輯：wangdc
