2021年第二季度，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)整體需求持續(xù)回暖。仲量聯(lián)行華東區(qū)董事總經(jīng)理兼中國(guó)區(qū)商業(yè)地產(chǎn)部總監(jiān)張靜表示：“上海辦公租賃需求保持強(qiáng)勁，中央商務(wù)區(qū)尤其是核心商務(wù)區(qū)的租賃需求顯著回升，非中央商務(wù)區(qū)租賃需求主要以總部整合和擴(kuò)租需求為主�！�
零售物業(yè)市場(chǎng)方面，得益于租賃市場(chǎng)的進(jìn)一步恢復(fù)及近期新開(kāi)業(yè)項(xiàng)目的良好表現(xiàn)，凈吸納量加速提升。物流地產(chǎn)市場(chǎng)方面，強(qiáng)勁的租賃需求使平均空置率下降，同時(shí)二季度凈吸納量創(chuàng)下自2007年來(lái)的新高。住宅市場(chǎng)方面，上海樓市調(diào)控繼續(xù)加碼，全市一手商品住宅成交量環(huán)比下跌但仍維持較高水平，其中剛需及改善型需求保持堅(jiān)挺。受大型資產(chǎn)包交易的推動(dòng)，第二季度上海投資市場(chǎng)總交易量顯著增長(zhǎng)。
甲級(jí)辦公樓
2021年第二季度，全市甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)凈吸納量錄得45萬(wàn)平方米，上半年共計(jì)75萬(wàn)平方米，疫情后積壓已久的租賃需求逐步釋放。仲量聯(lián)行上海商業(yè)地產(chǎn)部項(xiàng)目代理服務(wù)總監(jiān)江蘇表示：“內(nèi)資企業(yè)保持活躍，內(nèi)資金融服務(wù)企業(yè)與專業(yè)服務(wù)企業(yè)，共同帶動(dòng)浦東中央商務(wù)區(qū)租賃需求逐漸回暖�！� 受多個(gè)行業(yè)帶來(lái)的租賃需求支撐，浦西核心商務(wù)區(qū)保持韌性。非中央商務(wù)區(qū)凈吸納量錄得34.7萬(wàn)平方米，占全市凈吸納量的近四分之三。在一些市場(chǎng)關(guān)注度較高的板塊，租賃需求依然強(qiáng)勁。其中，來(lái)自中等承租能力企業(yè)的整合以及擴(kuò)租需求占比較大，如科技新媒體企業(yè)和制造貿(mào)易企業(yè)等。
第二季度，中央商務(wù)區(qū)無(wú)新增供應(yīng)，空置率繼續(xù)下降，浦西空置率環(huán)比下降1.5個(gè)百分點(diǎn)至9.5%。同時(shí)，得益于內(nèi)資金融服務(wù)企業(yè)的良好韌性，浦東空置率下降至12.6%。非中央商務(wù)區(qū)內(nèi)，二季度共計(jì)兩個(gè)新項(xiàng)目竣工交付，分別為后灘板塊的SK大廈以及大寧板塊的利福國(guó)際中心，總建筑面積錄得20.7萬(wàn)平方米。由于部分板塊的強(qiáng)勁需求，非中央商務(wù)區(qū)未受新增供應(yīng)的影響，空置率環(huán)比下降2.7個(gè)百分點(diǎn)至26.5%。
中央商務(wù)區(qū)整體租金環(huán)比上漲0.3%。由于租賃需求保持活躍，浦西中央商務(wù)區(qū)租金環(huán)比上漲1.0%；同時(shí)，浦東中央商務(wù)區(qū)因不同項(xiàng)目表現(xiàn)分化，整體租金與上季度基本持平。由于包括前灘和徐匯濱江在內(nèi)的部分板塊租賃持續(xù)活躍，使得非中央商務(wù)區(qū)租金環(huán)比上漲0.7%。
產(chǎn)業(yè)園區(qū)
市場(chǎng)需求加速回暖，推動(dòng)上海產(chǎn)業(yè)園區(qū)租金進(jìn)一步上漲。2021年二季度，上海產(chǎn)業(yè)園區(qū)凈吸納量錄得21.8萬(wàn)平方米。其中, 張江板塊半導(dǎo)體企業(yè)及生物醫(yī)藥類企業(yè)保持強(qiáng)勁租賃需求，比如晶豐明源在星創(chuàng)科技廣場(chǎng)租賃了6,000平方米的面積。同時(shí)，科技企業(yè)仍為漕河涇板塊需求的主要驅(qū)動(dòng)力, 例如，米哈游科技在光啟園4期租賃了12,000平方米的面積。二季度共計(jì)四個(gè)新項(xiàng)目竣工，總建筑面積錄得27萬(wàn)平方米，其中包含兩個(gè)體量較大的項(xiàng)目——位于漕河涇板塊的漕河涇科技綠洲4期（11.5萬(wàn)平方米）以及位于金橋板塊的上海國(guó)際財(cái)富中心（11萬(wàn)平方米）�？傮w空置率與上季度基本持平，穩(wěn)定在13.6%。二季度產(chǎn)業(yè)園區(qū)整體租金保持正增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，環(huán)比上升0.5%至4.5元每平方米每天。
零售物業(yè)
在 “五五購(gòu)物節(jié)”的帶動(dòng)下，二季度上海消費(fèi)市場(chǎng)持續(xù)釋放活力。2021年1至5月，上海社會(huì)消費(fèi)品零售總額同比激增49.0%，與2019年同期相比增長(zhǎng)25.1%。由于租賃市場(chǎng)的進(jìn)一步恢復(fù)及近期新項(xiàng)目良好的開(kāi)業(yè)表現(xiàn)，市區(qū)凈吸納量加速增至20.7萬(wàn)平方米。仲量聯(lián)行上海零售地產(chǎn)部董事莊棓琪表示: “來(lái)自消費(fèi)升級(jí)類品牌的租賃需求推動(dòng)了二季度凈吸納量的增長(zhǎng)，其中包括高端戶外運(yùn)動(dòng)服飾及裝備、汽車展廳、潮流玩具、珠寶及時(shí)尚配飾等品牌�！�
第二季度，位于非核心區(qū)的兩個(gè)購(gòu)物中心相繼亮相，商業(yè)面積共計(jì)約18.4萬(wàn)平方米。由印力集團(tuán)打造的漕河涇印象城作為漕河涇商圈首家購(gòu)物中心正式開(kāi)業(yè)。此外，日本開(kāi)發(fā)商三井不動(dòng)產(chǎn)在海外的首家“啦啦寶都”也于二季度亮相上海金橋。兩個(gè)新項(xiàng)目均錄得90%以上的開(kāi)業(yè)率。二季度全市整體空置率持續(xù)回落，核心區(qū)空置率穩(wěn)定在10.0%的水平，非核心區(qū)由于現(xiàn)有項(xiàng)目的租賃回暖持續(xù)加速，以及新開(kāi)業(yè)項(xiàng)目的出色表現(xiàn) ，空置率環(huán)比回落0.5個(gè)百分點(diǎn)，降至10.3%。
由于高端購(gòu)物中心良好的銷售表現(xiàn)，核心商圈首層租金環(huán)比上漲1.4%至49.9元每平方米每天。非核心商圈租金也環(huán)比微升0.7%至18.8元每平方米每天，這主要是由于許多項(xiàng)目租戶調(diào)整結(jié)果的積極表現(xiàn)以及標(biāo)桿型區(qū)域購(gòu)物中心租金的穩(wěn)定增長(zhǎng)。市區(qū)整體租金同比增長(zhǎng)0.6%，結(jié)束了自2019年二季度開(kāi)始的租金同比下跌態(tài)勢(shì)。
物流地產(chǎn)
第二季度，上海物流地產(chǎn)凈吸納量增至28.6萬(wàn)平方米，創(chuàng)下自2007年以來(lái)單季度凈吸納量的新高。仲量聯(lián)行中國(guó)區(qū)產(chǎn)業(yè)與物流服務(wù)部聯(lián)席主席黃暉表示：“二季度吸納量的大幅上升主要得益于來(lái)自第三方物流的租賃需求強(qiáng)勁�！钡谌轿锪鞯淖赓U主要包括來(lái)自國(guó)內(nèi)外物流公司的大量新簽租賃和一些租賃續(xù)約。此外，二季度的凈吸納量也受到來(lái)自電商和制造業(yè)等其他租賃需求的支撐，這些企業(yè)在臨港和奉賢都租賃了大量空間。
二季度金山有兩個(gè)新項(xiàng)目竣工交付，錄得新增供應(yīng)24.3萬(wàn)平方米，使得二季度成為自2018年第三季度以來(lái)單季度最大的新增供應(yīng)。雖有較大供應(yīng)，但強(qiáng)勁的租賃需求使空置率未受明顯影響，市場(chǎng)整體空置率從6.8%下降至5.9%。二季度大多數(shù)細(xì)分市場(chǎng)在租賃方面都取得了較好進(jìn)展。其中，金山市場(chǎng)因新竣工項(xiàng)目良好的租賃表現(xiàn)，空置率顯著下降。
上海物流地產(chǎn)租金在二季度環(huán)比漲幅從0.7%小幅加快至0.8%，達(dá)到1.52元每平方米每天。強(qiáng)勁的租賃需求和不斷降低的空置率使得租金保持增長(zhǎng)，在相對(duì)成熟和穩(wěn)定的細(xì)分市場(chǎng)尤其如此。二季度上海物流地產(chǎn)租金同比增長(zhǎng)2.0%，基本與上季度持平。
住宅
繼一季度的調(diào)控升級(jí)后，二季度上海樓市調(diào)控繼續(xù)加碼，成交量環(huán)比下跌但仍維持較高水平。新政規(guī)定購(gòu)房者在提交認(rèn)購(gòu)新房資料審核、獲得認(rèn)購(gòu)資格后,將被相關(guān)查詢系統(tǒng)“鎖定”,并認(rèn)定為名下有房，限購(gòu)一個(gè)月。該政策通過(guò)禁止購(gòu)房者同時(shí)認(rèn)購(gòu)多個(gè)一、二手商品住宅，進(jìn)一步遏制投機(jī)行為。政策連續(xù)升級(jí)之下，二季度一手商品住宅成交量從上季度的近四年歷史高點(diǎn)環(huán)比下降21.7%，但較去年同期仍有3.6%的小幅增長(zhǎng)。高端住宅市場(chǎng)方面，雖然投資性需求受到嚴(yán)格抑制，但改善型需求依然堅(jiān)挺。二季度共有487套高端住宅成交，較一季度的892套有所下降，主要原因是部分高端項(xiàng)目在季度末入市，預(yù)計(jì)將于三季度初達(dá)成最終成交。
因一季度有較多項(xiàng)目延期開(kāi)盤，二季度迎來(lái)供應(yīng)放量，共計(jì)254萬(wàn)平方米的一手商品住宅入市，環(huán)比增長(zhǎng)162%。在政府公告的前兩批集中供應(yīng)樓盤中，有43%的項(xiàng)目因認(rèn)籌比超過(guò)1:1.3而觸發(fā)了新房積分搖號(hào)制。二季度高端住宅市場(chǎng)共有三個(gè)新項(xiàng)目合計(jì)817套住宅入市，平均售價(jià)在12.7萬(wàn)至13萬(wàn)元區(qū)間。
限價(jià)政策下，二季度高端一手住宅價(jià)格基本保持平穩(wěn)，環(huán)比上升0.4%。實(shí)行新房積分搖號(hào)制后，部分無(wú)法入圍的購(gòu)房者不得不轉(zhuǎn)向二手住宅市場(chǎng)，增強(qiáng)了小業(yè)主的信心，因此，二季度高端二手住宅價(jià)格漲幅較上季度加快0.3個(gè)百分點(diǎn)至3.6%。與此同時(shí)，上海首輪集中供地落幕，共出讓31宗涉商品住宅地塊，其中8宗地塊成交的溢價(jià)率超9%，上限為10%。
預(yù)計(jì)下半年的樓市政策仍將保持緊縮。投資性需求將繼續(xù)受到抑制，但在剛需及改善型需求的穩(wěn)固支撐下，預(yù)計(jì)今年一手住宅市場(chǎng)將繼續(xù)保持健康的銷售勢(shì)頭。高端市場(chǎng)方面，預(yù)計(jì)今年下半年高端供應(yīng)將有所增加，一些備受關(guān)注的熱門項(xiàng)目有望取得良好的銷售表現(xiàn)。由于一、二手房?jī)r(jià)格倒掛依然存在，預(yù)計(jì)大部分購(gòu)房者仍會(huì)首選一手新房。
投資市場(chǎng)
2021年第二季度上海投資市場(chǎng)總交易量有了顯著的增長(zhǎng)，達(dá)到人民幣466億元，主要得益于平安收購(gòu)凱德來(lái)福士資產(chǎn)組合部分股權(quán)等交易。在此期間零售物業(yè)資產(chǎn)占整體交易總額的36.9%，顯示投資者對(duì)購(gòu)物中心的需求愈加強(qiáng)勁。
2021年第二季度，投資機(jī)構(gòu)傾向于購(gòu)買中央商務(wù)區(qū)的物業(yè)，其中辦公樓資產(chǎn)仍然是投資者首選的資產(chǎn)類別，占總交易價(jià)值的52.7%。隨著租金和空置率的穩(wěn)定，上海辦公樓市場(chǎng)已現(xiàn)復(fù)蘇跡象，投資者信心受到鼓舞。
仲量聯(lián)行中國(guó)投資與資本市場(chǎng)負(fù)責(zé)人龐樹東表示：“雖然我們預(yù)計(jì)傳統(tǒng)資產(chǎn)類別的交易將在2021年下半年繼續(xù)占據(jù)主導(dǎo)地位，但投資者對(duì)新興行業(yè)的興趣正在增長(zhǎng)，尤其是在長(zhǎng)租公寓和生物醫(yī)藥領(lǐng)域�！�
來(lái)源：仲量聯(lián)行
編輯：wangdc
