2021年二季度，重慶經(jīng)濟(jì)運(yùn)行繼續(xù)呈現(xiàn)穩(wěn)中向好態(tài)勢(shì)，展現(xiàn)出良好的韌性和潛力。辦公樓市場(chǎng)，科技互聯(lián)網(wǎng)擴(kuò)租需求帶動(dòng)整體空置率回落，租金降幅不斷收窄；零售物業(yè)市場(chǎng)，后疫情時(shí)期重慶優(yōu)質(zhì)商圈邁入消費(fèi)3.0，消費(fèi)潛力巨大，加上重慶傳統(tǒng)核心商圈重新定位初見(jiàn)成效、非核心商圈提檔升級(jí)，重慶零售行業(yè)將有望在下半年迎來(lái)強(qiáng)勁復(fù)蘇。物流地產(chǎn)市場(chǎng)，大面積高性價(jià)比倉(cāng)庫(kù)入市為租戶擴(kuò)租、倉(cāng)儲(chǔ)升級(jí)創(chuàng)造了有利條件。2021年上半年，重慶高標(biāo)庫(kù)需求延續(xù)上年末活躍態(tài)勢(shì)。
仲量聯(lián)行華西大區(qū)董事總經(jīng)理喬裕生表示：“在雙循環(huán)的背景下，隨著成渝地區(qū)雙城經(jīng)濟(jì)圈建設(shè)的不斷推進(jìn)，將激發(fā)重慶市場(chǎng)活力，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)快速發(fā)展，推動(dòng)重慶國(guó)際性經(jīng)濟(jì)中心城市的建設(shè)。把握好‘雙循環(huán)’與‘雙城圈’，將成為重慶經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步發(fā)展的重大機(jī)遇�！�
甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)
上半年，重慶甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)需求保持穩(wěn)定，凈吸納量達(dá)13.2萬(wàn)平方米，其中總部自用需求4.7萬(wàn)平方米，企業(yè)辦公租賃凈吸納量8.5萬(wàn)平方米。租賃市場(chǎng)中，科技互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)擴(kuò)張需求突出，新增成交占比達(dá)39.9%。一方面，以字節(jié)跳動(dòng)、騰訊為代表的頭部高新科技公司持續(xù)青睞三北區(qū)域，對(duì)低齡高品質(zhì)樓宇表現(xiàn)出濃厚興趣，拉動(dòng)江北嘴、照母山區(qū)域空置樓宇去化；另一方面，年初頭部在線教育公司延續(xù)活躍勢(shì)頭，于高性價(jià)比的商圈樓宇持續(xù)擴(kuò)租，為部分項(xiàng)目復(fù)蘇展望注入信心。然而，由于近期國(guó)家加強(qiáng)教育行業(yè)“雙減政策”監(jiān)管力度，對(duì)校外輔導(dǎo)、超前教育進(jìn)行了規(guī)范。在線教育公司運(yùn)營(yíng)進(jìn)入調(diào)整期，預(yù)計(jì)下半年將取消原有擴(kuò)租計(jì)劃，部分樓宇甚至將出現(xiàn)縮租或提前解約風(fēng)險(xiǎn)。
整體空置率回落，租金降幅收窄。過(guò)去一到兩年時(shí)間里，部分項(xiàng)目業(yè)主通過(guò)提高渠道傭金標(biāo)準(zhǔn)、為租戶提供較長(zhǎng)的免租期等策略吸引租戶入駐，“以價(jià)換量”策略取得一定成效，目前整體空置率已降至25.9%，在全國(guó)主要一二線城市中處于較低水平。隨著以江北嘴為代表的核心區(qū)域?qū)崿F(xiàn)較高出租水平，項(xiàng)目表現(xiàn)進(jìn)入穩(wěn)定期，租戶議價(jià)空間逐步降低，預(yù)計(jì)未來(lái)租金降幅將不斷收窄直至進(jìn)入上行周期。
下半年新增供應(yīng)將以總部自用樓宇為主，西南證券大樓、重慶三峽銀行大樓將迎來(lái)交付，甲級(jí)辦公樓凈吸納量有望實(shí)現(xiàn)進(jìn)一步回暖，年末空置率預(yù)計(jì)將降至歷史新低。仲量聯(lián)行重慶分公司總經(jīng)理劉洋表示：“隨著成渝經(jīng)濟(jì)圈建設(shè)進(jìn)入增速期，重慶展現(xiàn)出的經(jīng)濟(jì)活力和城市魅力穩(wěn)步提升，投資吸引力逐步增強(qiáng)，為辦公樓市場(chǎng)的可持續(xù)發(fā)展奠定正向基礎(chǔ)。”
優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場(chǎng)
核心商圈重心分化，傳統(tǒng)商圈重新定位，新項(xiàng)目填補(bǔ)區(qū)域空缺。上半年，市場(chǎng)情緒逐漸升溫，核心商圈率先復(fù)蘇。觀音橋商圈在上半年引入Loewe、Louis Vuitton、Marc Jacobs、Tod’s等高端國(guó)際時(shí)尚品牌，進(jìn)一步鞏固其“本地年輕客群+國(guó)際時(shí)尚潮流聚集地”的定位，提升區(qū)域消費(fèi)品質(zhì)；而傳統(tǒng)核心商圈解放碑，積極開(kāi)展城市更新，在保留傳統(tǒng)空間、肌理和文化的基礎(chǔ)上，對(duì)商圈內(nèi)零售業(yè)態(tài)特色化打造，突破旅游客群消費(fèi)單一的限制，融入更多潮玩、體驗(yàn)、健康元素，引入如密室逃脫、VR交互、健康輕食品牌等，通過(guò)商戶結(jié)構(gòu)換血，重新定位消費(fèi)客群。
快時(shí)尚品牌退租仍在繼續(xù)，本地特色品牌填補(bǔ)空缺。從業(yè)態(tài)上，上半年新能源汽車、娛樂(lè)潮玩、健康生活類新興業(yè)態(tài)和品牌展現(xiàn)出較強(qiáng)的承租能力。但另一方面，國(guó)際大型快時(shí)尚品牌如Zara、GAP、H&M等的退租趨勢(shì)在上半年延續(xù)，給市場(chǎng)尤其是非核心區(qū)域造成一定的空置壓力。在此背景下，部分非核心商圈項(xiàng)目積極調(diào)整戰(zhàn)略，采用多元化策略吸引本地服飾品牌、買(mǎi)手店、臨時(shí)奧萊店以填補(bǔ)空缺。除此之外，隨著“消費(fèi)3.0”時(shí)代的到來(lái)，無(wú)界性消費(fèi)體驗(yàn)將成為商圈拉動(dòng)內(nèi)需的發(fā)力點(diǎn)。二季度入市的香港置地全新商業(yè)品牌“光環(huán)”系列項(xiàng)目光環(huán)中心，從購(gòu)物場(chǎng)景和顧客交互切入，打造出網(wǎng)紅室內(nèi)植物園，以及虎撲路人王IP球場(chǎng)等文化和運(yùn)動(dòng)設(shè)施，在觸點(diǎn)、內(nèi)容、場(chǎng)景上拉動(dòng)近郊商圈提檔升級(jí)。仲量聯(lián)行華西區(qū)交易與商業(yè)地產(chǎn)部負(fù)責(zé)人鄧耀華表示：“上半年，市場(chǎng)見(jiàn)證解放碑、觀音橋等核心商圈發(fā)展重心出現(xiàn)分化，金沙天街、來(lái)福士等優(yōu)質(zhì)地標(biāo)項(xiàng)目帶動(dòng)傳統(tǒng)區(qū)域煥新升級(jí)，光環(huán)中心、大渡口萬(wàn)象匯等新項(xiàng)目填補(bǔ)區(qū)域市場(chǎng)空白，促進(jìn)區(qū)域消費(fèi)提檔。疫后重慶零售市場(chǎng)復(fù)蘇與調(diào)整并行，隨著下半年零售項(xiàng)目密集開(kāi)業(yè)，重慶零售市場(chǎng)提檔升級(jí)的趨勢(shì)將更加明顯，帶動(dòng)成熟商業(yè)組團(tuán)區(qū)域租金上行。”
物流地產(chǎn)市場(chǎng)
自2020年起，重慶進(jìn)入高標(biāo)庫(kù)集中供應(yīng)期，大面積高性價(jià)比倉(cāng)庫(kù)入市為租戶擴(kuò)租、倉(cāng)儲(chǔ)升級(jí)，以及業(yè)主吸引新租戶創(chuàng)造了有利條件。2021年上半年，重慶高標(biāo)庫(kù)市場(chǎng)需求延續(xù)2020年第四季度活躍態(tài)勢(shì)�？爝f快運(yùn)、社區(qū)團(tuán)購(gòu)企業(yè)持續(xù)錄得擴(kuò)租；同時(shí)部分非高標(biāo)庫(kù)租戶（如大宗商品交易市場(chǎng)商戶）在高標(biāo)庫(kù)業(yè)主以價(jià)換量的租賃策略影響下，倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施升級(jí)需求得以釋放。此外，重慶市場(chǎng)較低的租金水平帶動(dòng)高標(biāo)庫(kù)租戶下沉，租戶行業(yè)更趨多元。期內(nèi)，更多制造業(yè)企業(yè)利用市場(chǎng)化高標(biāo)庫(kù)項(xiàng)目拓展存儲(chǔ)空間，彈性應(yīng)對(duì)銷售淡旺季。例如在銷售旺季將貨品從廠區(qū)轉(zhuǎn)移至外部倉(cāng)庫(kù)，以提升整體貨品周轉(zhuǎn)規(guī)模�；钴S的市場(chǎng)需求帶動(dòng)全市整體空置率從2020年第三季度41.4%的高位快速回落9.1個(gè)百分點(diǎn)至32.3%。
從高標(biāo)庫(kù)子市場(chǎng)來(lái)看，作為重慶市快速路二橫線西段重要節(jié)點(diǎn)工程的禮嘉嘉陵江大橋和蔡家嘉陵江大橋工程主橋均于上半年順利合龍，有望在年內(nèi)正式通車�？焖俾范䴔M線東聯(lián)兩江新區(qū)以及渝北區(qū)，西接沙坪壩區(qū)。仲量聯(lián)行華西區(qū)產(chǎn)業(yè)與物流服務(wù)部總監(jiān)尤鵬偉表示：“屆時(shí)西部物流園子市場(chǎng)、北碚蔡家物流子市場(chǎng)與其他中心城區(qū)的通達(dá)性將大幅提升，城配業(yè)務(wù)區(qū)位優(yōu)勢(shì)進(jìn)一步凸顯。在此利好背景下，西部物流園在2021年上半年已吸引了城配物流企業(yè)、商貿(mào)零售企業(yè)入駐�！�
仲量聯(lián)行重慶分公司總經(jīng)理劉洋進(jìn)一步表示：“重慶作為長(zhǎng)江上游地區(qū)的經(jīng)濟(jì)、金融、科創(chuàng)、航運(yùn)和商貿(mào)物流中心，依托西部陸海新通道的建立，已經(jīng)成為新格局下的開(kāi)放新高地�！�
來(lái)源：仲量聯(lián)行
編輯：wangdc
