CBRE世邦魏理仕發(fā)布《2022年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)展望》報(bào)告指出，2021年，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)租賃需求迭創(chuàng)新高，大宗物業(yè)投資快速反彈。展望2022年，中國(guó)經(jīng)濟(jì)增速將逐步向常態(tài)回歸，而逆周期調(diào)控和結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型將共同為商業(yè)地產(chǎn)新周期注入活力。
寫(xiě)字樓市場(chǎng)方面，受惠于中國(guó)出色的疫情防控和優(yōu)于全球的經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，2021年國(guó)內(nèi)寫(xiě)字樓市場(chǎng)呈現(xiàn)強(qiáng)勁的周期性反彈。18個(gè)主要城市的全年凈吸納量達(dá)到743萬(wàn)平方米，創(chuàng)歷史新高。北京、上海、深圳三城凈吸納量史上首次同時(shí)突破百萬(wàn)平方米，科技行業(yè)活躍的杭州、成都、武漢領(lǐng)跑二線城市需求。
宏觀環(huán)境面臨挑戰(zhàn)，但創(chuàng)新型行業(yè)擴(kuò)張意愿強(qiáng)勁
2022年國(guó)內(nèi)寫(xiě)字樓租賃市場(chǎng)所面臨的宏觀環(huán)境喜憂參半。一方面，經(jīng)濟(jì)增速的放緩和此前快速成長(zhǎng)的在線教育、在線游戲等行業(yè)的強(qiáng)化監(jiān)管將在短期內(nèi)影響相關(guān)企業(yè)擴(kuò)張意愿。而另一方面，RCEP的正式生效、金融行業(yè)改革開(kāi)放的深化和逆周期財(cái)政和貨幣政策調(diào)整有望為租賃市場(chǎng)增添額外的活力。與此同時(shí)，受到政府重點(diǎn)支持的戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)將持續(xù)高速增長(zhǎng)。國(guó)家信息中心調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，2021年三季度我國(guó)戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新景氣指數(shù)為130.7，處于近三年來(lái)的高位水平。
從微觀層面來(lái)看，我們對(duì)2022年寫(xiě)字樓需求的前景仍較為樂(lè)觀。CBRE 2021年的中國(guó)寫(xiě)字樓租戶調(diào)查顯示，60%的企業(yè)計(jì)劃在未來(lái)三年增加員工數(shù)量，同時(shí)出于疫情后對(duì)工作場(chǎng)所健康訴求的提升，有49%的受訪企業(yè)則計(jì)劃增加人均辦公面積�？萍�、生物醫(yī)藥是我們此次調(diào)查中擴(kuò)張意愿最強(qiáng)勁的行業(yè)。
綜合以上因素，CBRE預(yù)計(jì)2022年全國(guó)寫(xiě)字樓凈吸納量將達(dá)到620萬(wàn)平方米，雖較2021年的峰值回落17%，但顯著高于過(guò)去五年530萬(wàn)平方米的平均水平。
數(shù)據(jù)來(lái)源：世邦魏理仕研究部，2022年1月
主力需求穩(wěn)定，細(xì)分行業(yè)出現(xiàn)亮點(diǎn)
科技和金融仍將是2022年寫(xiě)字樓的主力需求引擎，我們預(yù)計(jì)，兩大行業(yè)在寫(xiě)字樓租賃成交的貢獻(xiàn)占比將基本保持在2021年的水平。但助推需求的子行業(yè)將有新的亮點(diǎn)出現(xiàn)。
科技行業(yè)：回歸底層技術(shù)研發(fā)和企業(yè)應(yīng)用
2022年科技企業(yè)將更多地從模式創(chuàng)新回歸到底層技術(shù)研發(fā)和企業(yè)服務(wù)應(yīng)用的發(fā)展路徑上，人工智能和云計(jì)算是其中的熱門(mén)賽道。天眼查數(shù)據(jù)顯示，2021年全國(guó)新增8.6萬(wàn)多家云計(jì)算相關(guān)企業(yè)，上半年人工智能相關(guān)企業(yè)新增注冊(cè)量達(dá)30萬(wàn)余家，同比增長(zhǎng)88%。此外，元宇宙概念的橫空出世也讓專注于“入口級(jí)”硬件設(shè)備VR/AR的企業(yè)迅速擴(kuò)張。我們認(rèn)為，人工智能、云計(jì)算、元宇宙將成為2022年的科技關(guān)鍵詞助推相關(guān)企業(yè)的業(yè)務(wù)擴(kuò)張和租賃需求增長(zhǎng)。
金融行業(yè)：改革開(kāi)放紅利激活證券資管需求
2021年金融行業(yè)改革開(kāi)放繼續(xù)深化：北京證券交易所和廣州期貨交易所揭牌、公募REITs上市、首批金控公司申請(qǐng)獲得受理、外資控股和獨(dú)資的保險(xiǎn)證券基金公司相繼開(kāi)業(yè)。得益于政策紅利的證券資管等金融子行業(yè)加速擴(kuò)張。數(shù)據(jù)顯示，2021年券商保代人增長(zhǎng)達(dá)17%，投資顧問(wèn)人數(shù)增加12%，一般證券業(yè)務(wù)人數(shù)亦增漲5%。而在寫(xiě)字樓市場(chǎng)上，2021年證券類租戶租賃面積同比新增163%。
2022年，我們預(yù)計(jì)股票發(fā)行注冊(cè)制的全面推開(kāi)和外資背景的券商理財(cái)公司加速布局將繼續(xù)利好優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓需求。
醫(yī)藥與生命科學(xué)行業(yè)：聚焦京滬，高速擴(kuò)容
疫苗和特效藥的持續(xù)研發(fā)投入和人口老齡化的長(zhǎng)期趨勢(shì)使醫(yī)藥與生命科學(xué)行業(yè)保持高速增長(zhǎng)。2021年前三季度，醫(yī)藥制造業(yè)增加值同比增長(zhǎng)26.5%；全年醫(yī)藥健康行業(yè)融資金額和筆數(shù)分別增長(zhǎng)19.3%和38.6%。CBRE預(yù)計(jì)，該行業(yè)在2022年仍然具備高速增長(zhǎng)的動(dòng)能，醫(yī)藥和生命科學(xué)企業(yè)總部和研發(fā)中心集聚的京滬寫(xiě)字樓市場(chǎng)將最為受益。
數(shù)據(jù)來(lái)源：世邦魏理仕研究部，2022年1月
供應(yīng)集中釋放，利于租戶擴(kuò)張
經(jīng)歷了2020年和2021年的相對(duì)供應(yīng)低谷后，2022年寫(xiě)字樓市場(chǎng)將迎來(lái)新項(xiàng)目的集中釋放。全國(guó)18個(gè)主要城市計(jì)劃交付的寫(xiě)字樓體量約950萬(wàn)平方米，考慮到疫情局部性爆發(fā)、冬奧會(huì)、雙限等因素對(duì)建設(shè)進(jìn)度的潛在影響，我們預(yù)計(jì)全年新增供應(yīng)將在800萬(wàn)平方米，較2021年增長(zhǎng)25%左右。
供需格局整體利于租戶方，但城市與區(qū)位間存在分化
伴隨新增供應(yīng)的反彈，2022年末國(guó)內(nèi)18個(gè)主要城市寫(xiě)字樓市場(chǎng)的整體空置率水平預(yù)計(jì)將回升至23%，但仍低于疫情爆發(fā)的2020年的峰值水平。市場(chǎng)供需整體將利于租戶方，但城市與板塊間的格局將有所分化。
一線城市的空置率水平仍將控制在20%以下，尤其是北京在國(guó)貿(mào)CBD和麗澤本輪供應(yīng)高峰接近尾聲后，未來(lái)三年新增供應(yīng)將持續(xù)回落。2022年廣州的新增供應(yīng)也將同比下降兩成。二線城市中，2022年多個(gè)華東和中西部市場(chǎng)將進(jìn)入供應(yīng)爆發(fā)期；除成都外，其余城市的空置率將位于20%以上。
分區(qū)位來(lái)看，一線城市新增供應(yīng)的90%集中于新興板塊，包括上海徐匯濱江、深圳前海、廣州琶洲。二線城市杭州的錢(qián)江新城、成都金融城和東大街、武漢中南路等核心區(qū)位將迎來(lái)多個(gè)高品質(zhì)項(xiàng)目入市。
數(shù)據(jù)來(lái)源：世邦魏理仕研究部，2022年1月
租金降幅繼續(xù)收窄，一線城市核心板塊率先上漲
2022年，受新增供應(yīng)爆發(fā)影響，全國(guó)18個(gè)主要城市寫(xiě)字樓租金平均指數(shù)預(yù)計(jì)小幅下降0.4%�？傮w需求偏弱的華北二線城市，以及空置率高企的中西部二線城市將面臨更大的租金下行壓力。
一線城市租金表現(xiàn)繼續(xù)跑贏二線城市。北京將率先向業(yè)主市場(chǎng)轉(zhuǎn)變，2022年平均租金將增長(zhǎng)0.4%。滬深兩市將延續(xù)供需兩旺的格局，租金走勢(shì)平穩(wěn)。而未來(lái)三年新增供應(yīng)增速最高的廣州租金將小幅下跌。
核心商務(wù)區(qū)將成為一線城市租金企穩(wěn)回升的引領(lǐng)板塊。2021年一線城市核心區(qū)租賃成交面積大幅增長(zhǎng)123%，目前大部分板塊的空置率已經(jīng)低于10%，且除廣州珠江新城外今年新增供應(yīng)極度稀缺。2022年上海南京西路、北京國(guó)貿(mào)和中關(guān)村等板塊租金將企穩(wěn)或逐步攀升，上海陸家嘴、深圳福田CBD將觸底回升。
數(shù)據(jù)來(lái)源：世邦魏理仕研究部，2022年1月
擴(kuò)租和升級(jí)為主要房地產(chǎn)策略，樓宇健康關(guān)注度提升
擴(kuò)租和升級(jí)是2022年寫(xiě)字樓租戶的主流房地產(chǎn)策略；全球疫情的持續(xù)讓越來(lái)越多的租戶將樓宇健康納入選址因素。
CBRE 2021年中國(guó)寫(xiě)字樓租戶調(diào)查顯示，未來(lái)三年將優(yōu)先進(jìn)行擴(kuò)租和整合的受訪者分別占到24%和20%，占據(jù)前兩位。2022年充裕的可租面積將為租戶上述房地產(chǎn)策略的實(shí)施創(chuàng)造良機(jī)。在2021年，擴(kuò)租交易的成交面積較2020年及2019年分別增長(zhǎng)了205%和318%。
另一個(gè)重要的租賃趨勢(shì)是品質(zhì)升級(jí)，高品質(zhì)新樓宇集中且交通和商業(yè)配套完備的新興商務(wù)區(qū)將持續(xù)受到青睞。繼前兩年的上海前灘、北京麗澤之后，上海徐匯濱江、深圳前海、廣州琶洲有望成為2022年的熱點(diǎn)租戶流入?yún)^(qū)域。
另一方面，隨著一線城市核心商務(wù)區(qū)空置率進(jìn)一步走低，金融、專業(yè)服務(wù)等希望在上述區(qū)位進(jìn)行辦公空間搬遷升級(jí)的租戶需要加快推進(jìn)其租賃計(jì)劃。
樓宇健康關(guān)注度提升
品質(zhì)升級(jí)的趨勢(shì)也反映出企業(yè)與員工關(guān)注辦公場(chǎng)所健康的長(zhǎng)期訴求。疫情爆發(fā)后，健康成為企業(yè)租賃策略中重要的考量因素之一。租戶調(diào)查結(jié)果顯示，47%的受訪企業(yè)認(rèn)為樓宇健康是影響其選址決策的重要因素，該比例較疫情前提升了28個(gè)百分點(diǎn)。
數(shù)據(jù)來(lái)源：世邦魏理仕研究部，2022年1月
結(jié)論和建議
給租戶的建議
1、2022年市場(chǎng)供應(yīng)充沛，租戶可積極規(guī)劃或推進(jìn)房地產(chǎn)策略；但需要為部分城市和板塊的供求逆轉(zhuǎn)和租金反彈做好準(zhǔn)備，如北京全域、上海南京西路、前灘、浦東世博等。
2、疫情仍可能出現(xiàn)零星爆發(fā)，租戶務(wù)必在辦公和房地產(chǎn)策略中考慮設(shè)置應(yīng)急方案，如遠(yuǎn)程辦公、租約中不可抗力的免責(zé)等。
3、健康安全的重要性日益提升。通過(guò)辦公室內(nèi)添加更多健康設(shè)施設(shè)備和租賃綠色健康樓宇來(lái)提升企業(yè)運(yùn)營(yíng)能力和人才吸引力。
4、確定短期和長(zhǎng)期的房地產(chǎn)組合增長(zhǎng)計(jì)劃，可考慮更多地使用靈活辦公。
5、讓企業(yè)房地產(chǎn)策略與ESG目標(biāo)保持一致。
給業(yè)主的建議
1、重點(diǎn)關(guān)注高成長(zhǎng)的科技、生命科學(xué)等行業(yè)。
2、對(duì)大部分的市場(chǎng)和區(qū)位而言，提升出租率仍是當(dāng)務(wù)之急。建議新樓把握租戶擴(kuò)租和品質(zhì)升級(jí)的趨勢(shì)，著眼于優(yōu)質(zhì)租戶組合的構(gòu)建和中長(zhǎng)期的運(yùn)營(yíng)表現(xiàn)。
3、針對(duì)租戶健康訴求，添加或改造樓宇的健康設(shè)施，如清潔機(jī)器人、無(wú)接觸設(shè)備、新風(fēng)系統(tǒng)等。務(wù)必保持高頻次的消毒消殺管理。
4、在樓宇內(nèi)配置共享辦公、共享會(huì)議室、移動(dòng)辦公亭等，為租戶靈活辦公提供設(shè)施支持。
來(lái)源：CBRE世邦魏理仕
編輯：wangdc
