伴隨“成渝雙城經(jīng)濟(jì)圈”、“西部金融中心”等重大戰(zhàn)略機遇的疊加發(fā)力，重慶積極響應(yīng)國家層面戰(zhàn)略規(guī)劃，推動經(jīng)濟(jì)縱深建設(shè)，不斷邁上新臺階。

　　據(jù)仲量聯(lián)行市場報告，一季度重慶甲級辦公樓市場，受傳統(tǒng)淡季影響市場整體需求減弱，且截至年末全市新增供應(yīng)有限，市場空置面積將得到進(jìn)一步去化。零售物業(yè)市場，年初供應(yīng)放緩，市場進(jìn)入調(diào)整期，短暫休整后零售供需兩端有望回暖。物流地產(chǎn)市場，新年伊始高標(biāo)庫新增租賃活動放緩，先進(jìn)制造業(yè)倉儲需求有望于年內(nèi)逐步釋放。

　　仲量聯(lián)行重慶總經(jīng)理劉洋表示：“2021年，重慶確立了多項重要的新功能定位，著力向國家重要先進(jìn)制造業(yè)中心、西部金融中心、國際性綜合交通樞紐城市邁進(jìn)，重慶作為成渝城市群中心城市的帶動作用亦不斷增強。2022年是十四五承上啟下的關(guān)鍵一年，重慶將穩(wěn)增長放在更加突出的位置。其中，人才流入增加、產(chǎn)業(yè)強鏈升級、消費提質(zhì)擴(kuò)容及有效投資擴(kuò)大都將成為重慶提升招商引資優(yōu)勢的重要支撐，并繼而帶動商業(yè)及物流地產(chǎn)市場有序發(fā)展，迸發(fā)新的活力�！�

　　甲級辦公樓市場

　　傳統(tǒng)淡季，渝甲級辦公樓需求減弱，空置率呈回落趨勢

　　第一季度，重慶甲級辦公樓市場未錄得新增項目入市，預(yù)計全年租賃市場亦將保持低供應(yīng)態(tài)勢。需求端方面，受辦公樓傳統(tǒng)淡季、春節(jié)及疫情等因素影響，1-2月看房活動受到部分抑制。盡管市場在3月起開始逐步恢復(fù)，但由于部分互聯(lián)網(wǎng)及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)年末預(yù)期收縮引發(fā)退租，因此仍導(dǎo)致整體需求減弱，一季度僅實現(xiàn)約0.95萬平方米凈吸納量。供需影響下，平均空置率繼續(xù)小幅下降0.3個百分點，至23.9%，在全國主要非一線城市中持較低水平。

　　一季度市場需求放緩，行業(yè)內(nèi)細(xì)分結(jié)構(gòu)出現(xiàn)轉(zhuǎn)變

　　一季度，重慶市場新增來源前三的行業(yè)分別是服務(wù)業(yè)（21.0%），房地產(chǎn)建筑業(yè)（20.8%）以及科技互聯(lián)網(wǎng)（16.8%）。

　　雙重利好的政策推動以律所為代表的專業(yè)服務(wù)業(yè)需求活躍。專業(yè)服務(wù)業(yè)一季度新增需求量占比14.7%，其中律所貢獻(xiàn)較大比例，預(yù)計這一趨勢未來仍將持續(xù)。根據(jù)司法部相關(guān)規(guī)劃，至2025年，全國執(zhí)業(yè)律師數(shù)量將從目前約57萬名提升至75萬名，這意味著未來三年律師規(guī)模將進(jìn)入快速攀升階段。同時，在地區(qū)層面，全國最高法院宣布成渝金融法院即將落戶重慶渝中，負(fù)責(zé)區(qū)域內(nèi)相關(guān)金融民商事和涉金融行政案件。雙重利好政策之下的專業(yè)服務(wù)業(yè)將不斷釋放辦公需求。

　　房地產(chǎn)開發(fā)商辦公需求承壓，基建開發(fā)帶動重慶建筑業(yè)需求旺盛。1-2月，全國住宅銷售業(yè)績表現(xiàn)不佳。在此背景下，房企辦公需求支出也更為謹(jǐn)慎，一季度錄得較多退租案例。值得關(guān)注的是，1-2月重慶基礎(chǔ)設(shè)施投資同比增長20.1%，增速高于全國12個百分點，有效帶動相關(guān)建筑施工、建筑安裝設(shè)計等企業(yè)擴(kuò)張，辦公需求逐步釋放。

　　政策及資本市場調(diào)整，使科技互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)細(xì)分結(jié)構(gòu)出現(xiàn)轉(zhuǎn)變。過去兩年，如直播、在線教育及生活服務(wù)平臺等注重個人消費領(lǐng)域的互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)需求增長迅猛。而近期，在國家政策及資本市場的雙重影響下，該類企業(yè)辦公需求在全國主要城市均呈現(xiàn)趨勢性放緩。其中，隸屬科技互聯(lián)網(wǎng)細(xì)分結(jié)構(gòu)中的通訊及電子設(shè)備類企業(yè)同比較為活躍，這與重慶近年來大力發(fā)展先進(jìn)制造業(yè)密不可分。

　　季內(nèi)租金微幅降低，預(yù)計未來核心區(qū)物業(yè)價值將得凸顯

　　租金方面，盡管全市平均空置率已處于較低水平，但部分區(qū)域高空置項目壓力猶存，業(yè)主方仍選擇采取價格策略以換取市場空間。一季度重慶甲級辦公樓平均租金微幅下跌0.3%, 報83.7元/平方米/月。展望全年，預(yù)計至年末將有25.0萬平方米甲級辦公樓新增供應(yīng)，其中近半面積預(yù)計為企業(yè)自用部分。

　　仲量聯(lián)行重慶總經(jīng)理劉洋表示：“展望全年，預(yù)計至年末將有25萬平方米甲級辦公樓新增供應(yīng)，而其中近半面積將為企業(yè)自用部分，同全國主要二線城市相比供應(yīng)較少。隨著市場空置面積得到進(jìn)一步去化，核心區(qū)物業(yè)價值將不斷得到認(rèn)可與凸顯，市場天平或?qū)⑾驑I(yè)主方逐漸傾斜�！�

　　零售物業(yè)市場

　　一季度零售物業(yè)市場表現(xiàn)平穩(wěn)，錄得一個項目開業(yè)

　　一季度，僅空港新城的澤科空港星澤匯項目入市，該項目為澤科圍繞社區(qū)商業(yè)及特色街區(qū)打造，新增體量約6.5萬平方米，市場總存量升至834.0萬平方米。一季度受全國疫情影響，重慶消費市場受到短暫波及，市場情緒較為謹(jǐn)慎，租賃需求放緩。全市空置率環(huán)比小幅上升0.1個百分點，報13.6%。

　　分業(yè)態(tài)看，新能源汽車?yán)^續(xù)保持強勢擴(kuò)張勢頭，展現(xiàn)強大承租能力。受國際油價上漲影響，新能源汽車越來越受到市場歡迎，蔚來、特斯拉等頭部新能源品牌繼續(xù)保持?jǐn)U張態(tài)勢；極氪、嵐圖等國資品牌也持續(xù)入駐重慶核心商圈。潮流玩具、精品咖啡業(yè)態(tài)活躍，卡游、52Toys、QQfamily等新晉潮流玩具品牌持續(xù)在重點零售項目拓店；M Stand、Tim Hortons 等精品咖啡陸續(xù)從一線城市下沉到二線市場，開店勢頭不減。餐飲業(yè)態(tài)總體承壓，但新式餐飲持續(xù)擴(kuò)張。創(chuàng)意菜小大董在重慶來福士開啟西南首店，餐酒吧Commune在一奧天地開設(shè)西南首家城市旗艦店。但受疫情影響，在經(jīng)營狀況較差的購物中心里的地下小吃鋪及位置通達(dá)性欠佳的大面積正餐品牌退租換租頻繁。仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)顯示，一季度全市購物中心首層平均租金報386.2元/平方米/月，環(huán)比下降0.1%。

　　城市更新有序推進(jìn)，多個重點項目開啟更新調(diào)整。城市更新，尤其是老舊商圈煥新是重慶打造國際消費中心城市的重要關(guān)注點之一。在一季度整體平緩的市場環(huán)境中，多個商場宣布或已開始項目更新，包括大都會廣場宣布將在遠(yuǎn)東百貨撤出后進(jìn)行大規(guī)模改造升級；國泰Park108廣場發(fā)行14億資產(chǎn)支持專項計劃用于內(nèi)部改裝升級；南岸區(qū)萬達(dá)廣場也宣布在原有基礎(chǔ)上進(jìn)行商業(yè)形象和功能的全面升級。這些項目的更新升級將有望對商圈競爭力重塑起到積極作用。

　　國際化商業(yè)活動密集舉辦，助推重慶城市影響力提升。一季度重慶商業(yè)活動表現(xiàn)較為活躍，Louis Vuitton 2022年開年首場硬箱家居展落地重慶，彰顯重慶與日俱增的國際大牌吸引力；重慶天地開展“熱愛生活節(jié)”主題活動，長約18米的飛機模型亮相濱江廣場，成為打卡地；陸海新通道國際消費中心在重慶環(huán)球購物中心正式揭牌亮相，成為西部首個核心商圈保稅展示交易中心。日益增多的大型及國際化商業(yè)活動更進(jìn)一步助推重慶城市影響力的提升。

　　優(yōu)質(zhì)項目后半年集入市，零售動能蓄勢待發(fā)

　　2022年預(yù)計還將有重慶100 Mall、時代廣場E館、中央公園悠方、桃園天地等多個優(yōu)質(zhì)商業(yè)體開業(yè)，總體量逾百萬平方米。屆時，重慶優(yōu)質(zhì)零售商業(yè)物業(yè)的總體量預(yù)計將達(dá)到928.0萬平方米，優(yōu)質(zhì)供應(yīng)將帶動重慶購物中心的產(chǎn)品迭代，提升整體市場品質(zhì)。但疫情導(dǎo)致市場不穩(wěn)定因素增多，供需兩端或受到一定影響。

　　仲量聯(lián)行華西區(qū)研究部總監(jiān)朱建輝表示：“年末大量供應(yīng)后，一季度市場稍顯平淡，疫情疊加市場不穩(wěn)定因素使市場整體處于調(diào)整期。但后期隨著優(yōu)質(zhì)項目在后半年逐步入市，以及重慶商業(yè)環(huán)境的不斷優(yōu)化，預(yù)計零售市場在短暫休整后將回歸整體上行趨勢。”

　　物流地產(chǎn)市場

　　一季度高標(biāo)庫新增租賃放緩，新能源技術(shù)助力重慶汽車產(chǎn)業(yè)換道超車

　　2022年第一季度，重慶高標(biāo)庫市場未錄得新項目入市。季度內(nèi)高標(biāo)庫新增租賃活動放緩，制造業(yè)倉儲需求潛力有望逐步釋放。春節(jié)后，傳統(tǒng)銷售旺季結(jié)束，一批零售商及其第三方物流企業(yè)短租到期退租，加之年初新增租賃活動放緩，全市凈吸納量環(huán)比下降至2.5萬平方米。市場整體空置率在供應(yīng)缺失下保持穩(wěn)定，環(huán)比微降0.6個百分點，至25.0%。平均凈有效租金較上季度保持穩(wěn)定，報21.1元每平方米每月。

　　汽車產(chǎn)業(yè)換道超車成果初顯。重慶作為全國第五大汽車重鎮(zhèn)，2021年汽車產(chǎn)能加速復(fù)蘇，其中新能源汽車產(chǎn)量達(dá)到15.2萬量，同比增長252.1%，占全市汽車總產(chǎn)量的比重由2020年的2.7%快速上升至2021年的7.6%，對全市汽車總產(chǎn)量增長的貢獻(xiàn)率達(dá)到26.1%。這一表現(xiàn)與深耕重慶多年的傳統(tǒng)車企積極轉(zhuǎn)型布局電動車型息息相關(guān)，包括長安旗下新能源品牌阿維塔、長安福特新能源車型Mustang Mach-E、小康旗下高端智能電動車品牌金康賽力斯等。同時，重慶也在持續(xù)吸引新興新能源汽車品牌在渝投資設(shè)廠，2022年初，理想汽車在中國的第三座工廠正式落戶重慶兩江新區(qū)。

　　而重慶在過去十年中積累的堅實的工業(yè)和汽車產(chǎn)業(yè)鏈基礎(chǔ)，不僅將助力傳統(tǒng)主機廠向新能源轉(zhuǎn)型，更將吸引更多新能源品牌進(jìn)駐。重慶正借助新能源技術(shù)實現(xiàn)汽車產(chǎn)業(yè)的換道超車，目前已初步形成電機、電控、電池以及汽車電子企業(yè)等產(chǎn)業(yè)聚集，新能源汽車本地零配件配套率也已達(dá)到較高水平。

　　兩江新區(qū)先進(jìn)制造業(yè)聚集度提升，構(gòu)建長期可持續(xù)倉儲需求環(huán)境

　　兩江新區(qū)不僅是傳統(tǒng)和新能源汽車主機廠和配件廠的重點布局地區(qū)，也是眾多先進(jìn)制造業(yè)的投資焦點區(qū)域。2021年至2022年，以顯示面板、智能終端、半導(dǎo)體封裝為代表的先進(jìn)制造企業(yè)相繼落戶兩江新區(qū)。作為制造廠商聚集度最高的板塊，兩江新區(qū)將隨著重點招商引資企業(yè)陸續(xù)建成投產(chǎn)、產(chǎn)能增長，其圍繞制造所產(chǎn)生的成品及零配件倉儲需求有望錄得顯著增長。

　　制造業(yè)高標(biāo)庫需求有望重拾增長勢頭

　　制造業(yè)曾是重慶高標(biāo)庫最大的需求客戶，截至2017年，制造業(yè)企業(yè)租賃面積占總面積的比例高達(dá)40%，但此后受工業(yè)增加值增長放緩的影響而后繼乏力。2021年，高標(biāo)庫新增需求面積中，僅有12%來自制造業(yè)企業(yè)。

　　仲量聯(lián)行華西區(qū)產(chǎn)業(yè)與物流服務(wù)部總監(jiān)尤鵬偉表示：“未來制造業(yè)高標(biāo)庫需求有望重拾增長勢頭。由于毗鄰先進(jìn)制造業(yè)聚集區(qū)，以兩江龍盛、北碚蔡家及璧山為首的物流子市場有望率先獲益，進(jìn)而帶動租金企穩(wěn)。”

　　來源：仲量聯(lián)行

編輯：wangdc