優(yōu)質寫字樓市場

　　產業(yè)重構孕育新機遇 金融城將迎甲級供應

　　2022年上半年，向榮中心及高新創(chuàng)合中心交付為成都優(yōu)質寫字樓市場帶來11.7萬平方米的新增供應。受春節(jié)后疫情零星反復、宏觀環(huán)境不明確及持續(xù)性行業(yè)調整的影響，上半年凈吸納量僅錄得約4.7萬平方米，較2021下半年顯著下降64.6%。分季度看，一季度受影響最大，科技、房地產等行業(yè)調整所帶來的大面積退租風波過后，凈吸納量僅錄得1.1萬平方米；二季度，新增供應的良好預租以及退租接近尾聲共同推動市場活躍度微升，凈吸納錄得約3.6萬平方米，甲級樓吸納量由負轉正。因此，寫字樓市場整體空置率較去年底上升0.6個百分點至18.2%。

　　租金方面，金融城及大源的區(qū)域價值及持續(xù)的低空置率使得租金在市場波動中保持韌性；但著眼市中心，由于商貿業(yè)、餐飲等受疫情影響較為嚴重的行業(yè)多聚集于此，且區(qū)域持續(xù)高空置率，部分業(yè)主以價換量，帶動全市優(yōu)質寫字樓平均賬面租金較去年底下跌0.3%至人民幣83.8元每平方米每月。

　　著眼新增租賃需求，TMT、專業(yè)服務、金融業(yè)為上半年前三大需求來源，分別占比24.8%、18.9%、11.3%；TMT占比進一步收縮，金融業(yè)增長顯著，同比上升9.1個百分點。

　　具體而言，科技行業(yè)中，工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)的租賃需求跨越式增長，較去年同期顯著增長16.8個百分點；其中大數(shù)據(jù)、人工智能、區(qū)塊鏈、物聯(lián)網(wǎng)的辦公需求均實現(xiàn)快速增長；按需求來源看，良好的營商環(huán)境培育更多本土企業(yè)入局工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)賽道，需求占比近2/3；此外，更多內資優(yōu)質工業(yè)制造業(yè)入蓉發(fā)展，需求占比42.6%，如精密儀器、化工及自動化等；產業(yè)集聚和成本控制是區(qū)域選址的重要考量，引導上半年企業(yè)選址集中在大源、金融城和傳統(tǒng)CBD。

　　金融業(yè)方面，產業(yè)集聚力吸引外省優(yōu)質企業(yè)積極進駐，上半年約70%的傳統(tǒng)金融需求為內資，其中銀行、證券、保險尤為活躍；而非傳統(tǒng)金融多為本土企業(yè)，如股權投資、融資租賃等；金融行業(yè)整體承租能力較強，超過50%的企業(yè)選擇1,000平方米以上的大面積段；按區(qū)域看，金融城板塊的產業(yè)集聚最強，吸引超60%的非傳統(tǒng)金融業(yè)和超40%的傳統(tǒng)金融業(yè)企業(yè)落戶于此。

　　2022年5月，《成都建設踐行新發(fā)展理念的公園城市示范區(qū)行動計劃（2021-2025年）》發(fā)布，明確成都將著力打造城市人民宜業(yè)的示范區(qū)，并提出八大重點任務，為“數(shù)字‘智’造、數(shù)字文創(chuàng)、特色金融、消費中心”等領域帶來發(fā)展新機遇，從而激活城市經濟新活力。

　　展望2022年下半年，市場預計迎來約26萬平方米的新增供應，成都再添招商引資的重要載體，進而有望吸引更多優(yōu)質企業(yè)來蓉發(fā)展。新交付項目將集中在金融城和東大街，其中金融城時隔兩年再迎甲級寫字樓供應。

　　CBRE成都顧問及交易服務部|辦公樓負責人黃璐表示，成都建設公園城市示范區(qū)，將落實開展‘建圈強鏈’行動、建設西部金融中心、建設國際消費中心城市等八個重點任務，塑造‘成都+’品牌，為城市產業(yè)發(fā)展續(xù)以動能；其中，數(shù)字‘智’造、數(shù)字文創(chuàng)、特色金融及消費相關產業(yè)將迎來發(fā)展契機，繼而在未來中長期衍生辦公需求，同時也推動成都寫字樓的需求結構重塑。

　　優(yōu)質零售物業(yè)市場

　　運營商持續(xù)加碼 物業(yè)進階社交場

　　2022年上半年，攀成鋼區(qū)域首個購物中心環(huán)貿ICD開業(yè)，為成都零售物業(yè)市場帶來約12萬平方米的新增供應。著眼需求端，宏觀環(huán)境不明確導致消費走低，以及疫情零星反復障礙跨城市旅游，品牌的擴張需求放緩，尤其是服飾及大型正餐品牌，市場整體空置率較去年底上升0.9個百分點至8%。分區(qū)域看，次級、近郊商圈此番受影響較大，空置率較去年底分別上升1.4、0.4個百分點；而核心商圈的空置率微漲0.2個百分點則主要是因為業(yè)主主動性的大規(guī)模調整所致。相應地，全市購物中心首層平均租金增長承壓，較去年底下跌0.4%；其中次級、近郊商圈的均下跌0.7%；以春鹽為代表的核心商圈強者恒強，租金逆勢中微漲0.2%。

　　盡管如此，投資者對成都市場的信心在挑戰(zhàn)下仍然積極，頭部運營商持續(xù)加碼，或輕、重資產落地新項目，或項目開工建設，且物業(yè)形態(tài)亦不斷多元，如西南首個萬象天地、成都第三座大悅城（金牛）等。

　　按品牌新增店鋪數(shù)量看，零售業(yè)態(tài)占比42.1%，奢侈品牌布局“雙店”并帶來特殊業(yè)態(tài)，沙龍香氛成繼美妝護膚后又一新寵品類，運動戶外品牌愈發(fā)聚焦如滑雪、跑步等細分專業(yè)領域，本土潮牌崛起等；餐飲業(yè)態(tài)占比37.1%，新一輪外來餐飲入蓉擴張，咖啡茶飲多點多店布局，中式國潮點心孵化創(chuàng)意門店等；體驗業(yè)態(tài)占比15.9%，沉浸式體驗仍為主流，在融合多業(yè)態(tài)的嘗試下，衍生親子、劇場、電競、脫口秀等更多細分場景；主力店占比4.9%，新能源汽車品牌擴張最為活躍，上半年錄得新設門店逾20家。

　　展望2022年下半年，成都零售物業(yè)市場將迎來約64.3萬平方米的新增供應，屆時市場總存量將突破1,000萬平方米；其中，71.5%的新增供應將落于城南，包括備受矚目的成都SKP、大魔方等優(yōu)質項目，繼而有望推動交子公園商圈實現(xiàn)跨越式發(fā)展。

　　此輪疫情后，消費者訴求再次演變，消費愈發(fā)回歸街頭、走向社區(qū)，零售物業(yè)或將從“渠道”進階成“社交休閑場”；同時，眾多消費新趨勢已站上風口，品牌方迎來迭代新周期，此輪新品類孵化進一步玩轉跨界、融合，以及吸納更多生活新理念。運營商方面，自持型“盒子+街區(qū)”和大型公共區(qū)域成為物業(yè)開發(fā)或改造的新趨勢，旨在從品牌租戶、消費場景、運營時間等多方面實現(xiàn)增值效應，從而提高區(qū)域及物業(yè)整體的休閑、社交屬性，借此也或將引導業(yè)主在業(yè)態(tài)及品牌組合上探索新的排布規(guī)律，深度銜接空間與品牌以打造全新生態(tài)。

　　品牌方面，零售和餐飲休閑品類互補，增強消費者到訪及駐足，這也衍生零售業(yè)態(tài)更大的店鋪面積需求；餐飲品牌對店鋪的休閑區(qū)域也愈發(fā)看重，特別是外擺或公區(qū)的戶外空間，“不止于鋪”的趨勢對店鋪規(guī)劃提出新要求，且對物業(yè)運營時間亦可能有延長的要求。最后，從品牌孵化的角度看，構建無數(shù)個生活方式及消費群體的“社群導向”趨勢愈發(fā)明顯。

　　CBRE西南區(qū)戰(zhàn)略顧問部負責人鄒麗娟表示，毋庸置疑，上半年頭部運營商攜優(yōu)質零售項目持續(xù)加碼成都的舉動折射出市場各參與者對本地消費市場的積極信心。依托成都發(fā)展公園城市示范區(qū)，零售物業(yè)市場的地理和物業(yè)空間迎變革；同期，存量物業(yè)緊追時代風潮作改造升級，重新定位及重構空間，創(chuàng)休閑、社交的新目的地。零售商方面，品牌社交、社群消費等將不斷引領趨勢。

　　物流倉儲市場

　　供應鏈韌性增強 全渠道助需求增長

　　2022年上半年，成都倉儲物流市場迎來四個新項目交付，新增供應約16萬平方米，主要集中在青白江、龍泉園區(qū)。著眼需求端，年初季節(jié)性波動引發(fā)的退租，及消費因宏觀環(huán)境不明確而走低，使得上半年凈吸納量僅錄得負值，但二季度市場初現(xiàn)回暖跡象，需求轉正。因此，全市高標庫整體空置率較去年底上升3.5個百分點至9.9%；但核心園區(qū)雙流、新都仍維持低空置率，分別為3.6%、2.7%，愈發(fā)緊俏的可租賃面積帶動租金穩(wěn)中有升，較去年底分別上漲0.7%、0.8%，繼而帶動全市平均租金較去年底上漲0.6%，至人民幣22.5元每平方米每月。展望2022年下半年，市場還將迎來約30萬平方米的新增供應，特別是天府機場空港園區(qū)將拉開序幕。值得注意的是，本季度錄的一筆里程碑性的中西部物流資產包大宗交易，折射出投資者對市場的持續(xù)信心。

　　著眼需求端，電商需求仍為主導，占比37.8%；制造業(yè)占比較去年增長5.6個百分點至17.6%。結合倉儲需求的四大核心驅動力，全渠道零售、高效率運營、供應鏈韌性和上下鏈增長，未來供應鏈韌性及電商消費或將是成都本地倉儲需求增長的重要驅動因素。

　　首先，不斷完善的基礎設施和“雙循環(huán)”的推進共同增強西部供應鏈的韌性。目前，中歐班列（成渝）開行量突破2萬列，占全國中歐班列累計開行量約40%，成為全國開行量最多、開行最均衡、運輸貨值最高、貨源結構最優(yōu)的中歐班列，在“一帶一路”建設中發(fā)揮關鍵作用。加之“雙循環(huán)”的積極推進，成渝兩地將更加緊密合作，保持班列多路徑、多通道安全穩(wěn)定運行，持續(xù)打造外向型產業(yè)集聚地。特別值得注意的是，貨品結構也不斷升級，班列貨物類型已逐步升級到如今的汽車、家電、新能源產品等高附加值貨物。

　　其次，疫情零星反復及消費創(chuàng)新模式激發(fā)電商需求。一方面，疫情催生的新一輪在線消費需求推動相關交易活動在上半年增長，特別是生鮮電商衍生更多的冷庫需求；另一方面，2022年首要的需求驅動力之一可能是租戶將會保持較高的庫存水平，而臨近交通樞紐及人口稠密區(qū)域的零售商及第三方物流商將會持有這一部分庫存。與此同時，此輪疫情推動零售商全渠道戰(zhàn)略創(chuàng)新，線上消費普及率或將進一步攀升。如零售商加大全渠道科技的投資，為不斷增長的在線購買和可能出現(xiàn)的需求高峰做準備等。

　　CBRE顧問及交易服務部|產業(yè)地產負責人王蒙豪表示，未來，產業(yè)鏈資源重塑，先進制造業(yè)、生物醫(yī)藥、新經濟將積極發(fā)展；依托中歐班列（成渝）、西部陸海新通道、雙機場等基礎設施，供應鏈韌性不斷增強；得益于全渠道發(fā)展、消費規(guī)模及新型創(chuàng)意模式，電商需求將穩(wěn)定增長，中西部產業(yè)地產迎來新機遇。

　　投資市場

　　存量新生愈發(fā)關鍵 重資產投資引關注

　　2022年上半年，成都投資市場錄得六筆大宗投資交易，成交量創(chuàng)近三年同期新高。按標的物看，50%為寫字樓。

　　5月，國務院辦公廳發(fā)布《關于進一步盤活存量資產擴大有效投資的意見》，就盤活存量重點領域、盤活方式、政策支持、資金保障、風險防控舉措、組織保障等提出具體意見。歷經數(shù)年發(fā)展，目前成都優(yōu)質寫字樓規(guī)模已居全國第五位，僅次于一線城市。然而，早期交付的樓宇在硬件、運營等方面均面臨較大的市場競爭壓力。目前樓齡十年以上的樓宇數(shù)量達到36棟，成都已逐步邁入存量時代。另一方面，隨著成都的城鎮(zhèn)化建設不斷提速，到2022年末，預計成都的城鎮(zhèn)化率將突破80%。城鎮(zhèn)化及工業(yè)化進程將極大地推動城市產業(yè)能級提升，繼而衍生對產業(yè)載體更為迫切的需求，尤其是“十四五”期間，發(fā)展高能級總部經濟是成都現(xiàn)代服務業(yè)的重點工作之一。

　　因此，不斷增長的產業(yè)落地需求與存量物業(yè)老化之間的矛盾推動煥活存量成為樓宇經濟下一階段的重點工作。老舊物業(yè)亟待重塑二次生命以繼續(xù)承載產業(yè)發(fā)展需求，其面臨的硬件老舊、運營不應時及業(yè)態(tài)錯位等問題制約其吸引企業(yè)落地，繼而抬升城市產城分離及中心城區(qū)產業(yè)空心化風險。比如，部分物業(yè)早期定位與當下市場需求錯位，亟待重新改造及規(guī)劃定位，如老舊商業(yè)、廠房改造成辦公空間等，以重塑載體的經濟效應。有鑒于此，中、輕資產投資、硬件升級、完善商務及商業(yè)配套及多樣化辦公產品組合均是盤活存量資產的重點方向。

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　　“成渝雙城經濟圈建設下，成都城鎮(zhèn)化率將持續(xù)上升，隨著時間推移與空間擴容，更多存量樓宇將產生。同時，產城人融合發(fā)展的迫切需求也推動煥活存量成為樓宇經濟下階段的重點工作，存量物業(yè)有望通過中、輕資產投資或硬件升級等措施置換承載新能。”

　　來源：世邦魏理仕

編輯：wangdc