2022年上半年，受國(guó)內(nèi)新冠肺炎疫情及國(guó)際地緣政治沖突等因素影響，我國(guó)經(jīng)濟(jì)下行壓力明顯加大，部分產(chǎn)業(yè)鏈、供應(yīng)鏈?zhǔn)艿經(jīng)_擊，接觸型、聚集型特征明顯的線下消費(fèi)表現(xiàn)低迷，給實(shí)體商業(yè)經(jīng)營(yíng)帶來(lái)挑戰(zhàn)。但中國(guó)經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期向好的基本面沒(méi)有改變，在“共同富�！迸c“暢通國(guó)內(nèi)大循環(huán)”戰(zhàn)略發(fā)展格局下，國(guó)內(nèi)消費(fèi)市場(chǎng)仍有較大空間。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)也需主動(dòng)迎合時(shí)代變化，打造符合“Z世代”消費(fèi)需求的業(yè)態(tài)空間及服務(wù)內(nèi)容，提升經(jīng)營(yíng)管理能力，構(gòu)筑企業(yè)護(hù)城河。
市場(chǎng)表現(xiàn)：經(jīng)濟(jì)下行疊加疫情影響，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)供需兩端均走弱
�。�1）商業(yè)地產(chǎn)新房市場(chǎng)：1-5月全國(guó)商辦開(kāi)發(fā)投資額同比下降7.8%，新開(kāi)工面積同比下降29.2%，銷售面積同比增長(zhǎng)11.5%
圖：2017-2022年1-5月全國(guó)商業(yè)營(yíng)業(yè)用房及辦公樓投資、新開(kāi)工面積、銷售面積占比
數(shù)據(jù)來(lái)源：中指數(shù)據(jù)CREIS
供應(yīng)：2022年1-5月，全國(guó)商辦物業(yè)【1】開(kāi)發(fā)投資額為6270億元，同比降幅擴(kuò)大至7.8%，商辦物業(yè)開(kāi)發(fā)投資額占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額的比重由2021年的12.5%下降至12.0%。1-5月，商辦物業(yè)新開(kāi)工面積為4878萬(wàn)平方米，同比降幅擴(kuò)大至29.2%，商辦物業(yè)新開(kāi)工面積占商品房新開(kāi)工面積的比重由2021年的9.7%降至9.4%。
需求：2022年1-5月，全國(guó)商辦物業(yè)銷售面積為4239萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)11.5%，但增幅連續(xù)2個(gè)月收窄，受住宅銷售持續(xù)低迷影響，商辦物業(yè)銷售面積占商品房銷售面積的比重小幅上升。
商業(yè)營(yíng)業(yè)用房：企業(yè)開(kāi)工投資意愿較弱，2022年1-5月投資同比下降7.0%，新開(kāi)工面積同比下降30.8%，銷售面積同比增長(zhǎng)10.4%
從開(kāi)發(fā)投資額來(lái)看，2022年1-5月，全國(guó)商業(yè)營(yíng)業(yè)用房開(kāi)發(fā)投資額為4270億元，同比下降7.0%，降幅較2021年擴(kuò)大2.2個(gè)百分點(diǎn)，投資意愿較低迷。從單月來(lái)看，隨著疫情得到有效控制，企業(yè)開(kāi)工和投資意愿短期內(nèi)有所好轉(zhuǎn)，5月，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房開(kāi)發(fā)投資額為1011億元，環(huán)比增長(zhǎng)10.9%，同比下降11.9%，單月降幅較4月收窄0.9個(gè)百分點(diǎn)。
從新開(kāi)工面積來(lái)看，2022年1-5月，全國(guó)商業(yè)營(yíng)業(yè)用房新開(kāi)工面積為3572萬(wàn)平方米，同比下降30.8%，降幅較2021年擴(kuò)大9.1個(gè)百分點(diǎn)，消費(fèi)承壓疊加疫情影響施工活動(dòng)，企業(yè)開(kāi)工規(guī)模大幅回落。從單月來(lái)看，隨著疫情得到有效控制，開(kāi)工活動(dòng)逐漸恢復(fù)，5月商業(yè)營(yíng)業(yè)用房新開(kāi)工面積為821萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)36.2%，但單月同比仍下降40.4%，降幅較4月收窄11.5個(gè)百分點(diǎn)。
從銷售面積來(lái)看，2022年1-5月，全國(guó)商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售面積為3078萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)10.4%，但進(jìn)入二季度以來(lái)，多地暴發(fā)疫情，防控措施升級(jí)，線下看房、交易活動(dòng)受限，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房4月單月銷售面積同比下降12%，5月略有恢復(fù)，單月同比增長(zhǎng)3.8%。
辦公樓：2022年1-5月投資同比下降9.4%，新開(kāi)工面積同比下降24.6%，銷售面積同比增長(zhǎng)14.6%
從開(kāi)發(fā)投資額來(lái)看，2022年1-5月，全國(guó)辦公樓開(kāi)發(fā)投資額為2000億元，同比下降9.4%，降幅較2021年擴(kuò)大1.4個(gè)百分點(diǎn)。從單月來(lái)看，5月，辦公樓開(kāi)發(fā)投資額為446億元，環(huán)比增長(zhǎng)16.4%，單月同比下降13.3%，降幅較4月收窄10.8個(gè)百分點(diǎn)。
從新開(kāi)工面積來(lái)看，2022年1-5月，全國(guó)辦公樓新開(kāi)工面積為1306萬(wàn)平方米，同比下降24.6%，降幅較2021年擴(kuò)大3.7個(gè)百分點(diǎn)。從單月來(lái)看，5月辦公樓新開(kāi)工面積為283萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)45.1%，但單月同比仍下降38.7%，降幅較4月收窄13.2個(gè)百分點(diǎn)。
從銷售面積來(lái)看，2022年1-5月全國(guó)辦公樓銷售面積為1161萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)14.6%，增幅較2021年擴(kuò)大13.4個(gè)百分點(diǎn)。從單月走勢(shì)來(lái)看，4月辦公樓銷售面積同比下降13.7%，5月同比轉(zhuǎn)增至13.2%。
�。�2）商業(yè)地產(chǎn)租賃市場(chǎng)：居民線下消費(fèi)及企業(yè)寫(xiě)字樓租賃需求不足，上半年商業(yè)街商鋪?zhàn)饨瓠h(huán)比下跌0.46%，二季度寫(xiě)字樓租金環(huán)比下跌0.08%
從商鋪?zhàn)赓U市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，2022年上半年，疫情沖擊疊加居民收入增長(zhǎng)放緩，消費(fèi)者消費(fèi)行為更趨保守，我國(guó)消費(fèi)市場(chǎng)整體承壓，商鋪?zhàn)赓U市場(chǎng)也面臨下行壓力，購(gòu)物中心商鋪和商業(yè)街商鋪的租金價(jià)格走勢(shì)有所分化。其中商業(yè)街商鋪?zhàn)饨鹄^續(xù)下行，且跌幅較2021年下半年有所擴(kuò)大；商圈（購(gòu)物中心）商鋪?zhàn)饨鹦》蠞q，但漲幅較2021年下半年有所收窄。展望下半年，隨著疫情防控形勢(shì)整體趨好，疊加從中央到地方的疫后促消費(fèi)政策快速出臺(tái)，預(yù)計(jì)消費(fèi)市場(chǎng)將呈現(xiàn)逐步修復(fù)態(tài)勢(shì)，市場(chǎng)活力有望提升。但上半年疫情使得商戶經(jīng)營(yíng)壓力較大，經(jīng)營(yíng)狀態(tài)的修復(fù)仍需時(shí)日，商鋪?zhàn)饨鸲唐趦?nèi)調(diào)漲動(dòng)力有限，預(yù)計(jì)下半年我國(guó)重點(diǎn)城市商鋪?zhàn)饨鹫w或保持平穩(wěn)態(tài)勢(shì)。
從寫(xiě)字樓租賃市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，2022年二季度，受國(guó)際環(huán)境復(fù)雜、國(guó)內(nèi)疫情沖擊等因素影響，我國(guó)經(jīng)濟(jì)下行壓力加大，對(duì)寫(xiě)字樓市場(chǎng)運(yùn)行造成明顯沖擊，重點(diǎn)城市寫(xiě)字樓市場(chǎng)活躍度出現(xiàn)回落。2022年二季度，全國(guó)重點(diǎn)城市主要商圈寫(xiě)字樓平均租金為4.76元/平方米/天，環(huán)比下跌0.08%。從不同商圈表現(xiàn)來(lái)看，二季度寫(xiě)字樓租金環(huán)比上漲的商圈占33.8%，租金環(huán)比下跌的商圈占62.5%，3.7%的商圈租金環(huán)比持平。
圖：2021年一季度-2022年一季度一線城市甲級(jí)寫(xiě)字樓空置率圖片
數(shù)據(jù)來(lái)源：中指數(shù)據(jù)CREIS
圖：2021年一季度-2022年一季度二線代表城市甲級(jí)寫(xiě)字樓空置率
數(shù)據(jù)來(lái)源：中指數(shù)據(jù)CREIS
2022年3、4月以來(lái)，新冠肺炎疫情多點(diǎn)暴發(fā)，宏觀經(jīng)濟(jì)面臨下行壓力，部分中小企業(yè)面臨經(jīng)營(yíng)困境，疊加新增供應(yīng)增加、疫情期間被抑制的租賃需求已逐步釋放完成等多重因素影響，部分城市寫(xiě)字樓依舊面臨空置壓力。根據(jù)中指數(shù)據(jù)，2022年一季度，一線城市甲級(jí)寫(xiě)字樓空置率相對(duì)較低，其中廣州最低，為10.2%；二線代表城市中，杭州甲級(jí)寫(xiě)字樓空置率為12.0%，空置壓力相對(duì)較小，廈門(mén)、西安、重慶、青島等城市甲級(jí)寫(xiě)字樓空置率則在25%以上，空置壓力相對(duì)較大。
（3）商業(yè)地產(chǎn)大宗交易：寫(xiě)字樓標(biāo)的占比最高，上海交易最活躍；部分房企為緩解資金壓力選擇出售優(yōu)質(zhì)物業(yè)
2022年上半年，受經(jīng)濟(jì)面臨下行壓力以及疫情反復(fù)等因素影響，投資者投資行為相對(duì)謹(jǐn)慎，國(guó)內(nèi)大宗交易市場(chǎng)活躍度整體有所降低。從交易宗數(shù)【3】來(lái)看，2022年1-5月，中指數(shù)據(jù)共監(jiān)測(cè)到大宗交易91宗，較上年同期減少41宗。涉及一線城市的交易宗數(shù)【4】為42宗，其中上海交易宗數(shù)為26宗，仍是大宗交易最活躍的城市。二線城市中，蘇州、成都、重慶市場(chǎng)相對(duì)活躍，交易宗數(shù)分別為9宗、8宗、6宗，發(fā)生交易的三四線城市包括常州、中山、廊坊、徐州等，交易宗數(shù)均在3宗以內(nèi)。
從物業(yè)類型來(lái)看，2022年1-5月，以寫(xiě)字樓為標(biāo)的大宗交易共23宗，占比約25%，寫(xiě)字樓項(xiàng)目依舊是投資者首選，此外，投資者對(duì)商業(yè)、商務(wù)園區(qū)/產(chǎn)業(yè)園區(qū)、物流倉(cāng)儲(chǔ)的關(guān)注增加。以披露買家企業(yè)的交易計(jì)算，內(nèi)資企業(yè)交易宗數(shù)占比約85%，依舊主導(dǎo)大宗交易市場(chǎng)需求。
從賣家企業(yè)類型來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整期，部分房企為緩解資金壓力選擇出售優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，賣家包含房企及旗下物管、商管企業(yè)的交易宗數(shù)占總交易宗數(shù)的比重超30%。買方應(yīng)把握這一特殊時(shí)期的窗口期，收購(gòu)高性價(jià)比優(yōu)質(zhì)物業(yè)擴(kuò)充資產(chǎn)規(guī)模。預(yù)計(jì)隨著疫情得到有效控制及經(jīng)濟(jì)逐步回暖，大宗交易市場(chǎng)活躍度也有望恢復(fù)。
（4）商辦土地市場(chǎng)：300城商辦用地成交規(guī)模同比降幅約四成，樓面價(jià)上漲5.1%
圖：2013年上半年-2022年上半年全國(guó)300城商辦用地推出及成交面積走勢(shì)圖片
數(shù)據(jù)來(lái)源：中指數(shù)據(jù)CREIS
2022年上半年，全國(guó)300城商辦用地推出及成交面積同比均大幅下降。受經(jīng)濟(jì)下行、房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷、企業(yè)資金承壓等因素影響，地方政府供地較往年相對(duì)更加謹(jǐn)慎，2022年上半年，全國(guó)300城商辦用地推出面積為6520萬(wàn)平方米，同比下降33.1%；成交面積為5177萬(wàn)平方米，同比下降41.1%，供需規(guī)模均降至近十年同期最低點(diǎn)。
圖：2013年上半年-2022年上半年全國(guó)300城商辦用地成交樓面均價(jià)及平均溢價(jià)率走勢(shì)圖片
數(shù)據(jù)來(lái)源：中指數(shù)據(jù)CREIS
成交樓面均價(jià)微幅上漲，溢價(jià)率維持低位。2022年上半年，全國(guó)300城商辦用地成交樓面均價(jià)為2567元/平方米，同比上漲5.1%，平均溢價(jià)率為4.9%，隨著商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸進(jìn)入存量時(shí)代，企業(yè)拿地更趨理性。
圖：2017年-2022年6月各線城市商辦用地成交規(guī)劃建筑面積及同比圖片
數(shù)據(jù)來(lái)源：中指數(shù)據(jù)CREIS
各線城市商辦用地供求均縮量，二線城市同比降幅最大。2022年上半年，一線城市商辦用地推出面積為286萬(wàn)平方米，同比下降2.1%，成交面積為231萬(wàn)平方米，受廣州一宗大體量地塊尚未成交影響，同比下降29.1%；二線城市商辦用地推出及成交面積分別為2047萬(wàn)平方米、1924萬(wàn)平方米，過(guò)去多年二線城市是房企獲取商辦用地的主要區(qū)域，在高基數(shù)下供求規(guī)模同比分別下降47.0%、50.4%；三四線城市商辦用地推出及成交面積分別為4188萬(wàn)平方米、3022萬(wàn)平方米，同比分別下降25.1%、34.1%。
圖：2017年-2022年6月各線城市商辦用地成交樓面均價(jià)及同比圖片
數(shù)據(jù)來(lái)源：中指數(shù)據(jù)CREIS
價(jià)格方面，上海優(yōu)質(zhì)地塊增加帶動(dòng)一線城市商辦用地成交樓面均價(jià)明顯上行，二線城市成交樓面均價(jià)穩(wěn)中微漲，漲幅為2.5%，三四線城市成交樓面均價(jià)同比下跌7.2%。平均溢價(jià)率方面，一線城市為0.2%，較上年同期下降0.1個(gè)百分點(diǎn)，二線城市為4.9%，較上年同期下降1.5個(gè)百分點(diǎn)，三四線城市由于土地推出價(jià)格相對(duì)較低，平均溢價(jià)率高于一二線城市，為8.6%，較上年同期下降0.3個(gè)百分點(diǎn)。
從純商辦用地的拿地企業(yè)來(lái)看，地方國(guó)企及城投平臺(tái)增加，部分知名互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)在核心一二線城市拿地自建辦公樓，滿足辦公空間擴(kuò)張需求。互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)市場(chǎng)變化較快，投資優(yōu)質(zhì)不動(dòng)產(chǎn)可以在享受其增值收益的同時(shí)成為企業(yè)應(yīng)對(duì)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的手段。此外，互聯(lián)網(wǎng)大廠的落地有助于吸引行業(yè)內(nèi)的中小企業(yè)聚集，形成“總部經(jīng)濟(jì)”效應(yīng)，促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展。
企業(yè)表現(xiàn)：聚焦核心城市，謹(jǐn)慎外拓，加速運(yùn)營(yíng)變革，資產(chǎn)證券化拓寬融資渠道
�。�1）投資布局：聚焦經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)好、消費(fèi)市場(chǎng)活躍的核心城市及東部發(fā)達(dá)城市群
根據(jù)中指數(shù)據(jù)，截至2022年5月，全國(guó)3萬(wàn)方以上已開(kāi)業(yè)購(gòu)物中心總數(shù)超5400個(gè)，總建筑面積約4.8億平方米。從購(gòu)物中心分布來(lái)看，長(zhǎng)三角、珠三角的核心一二線及強(qiáng)三線城市商業(yè)氛圍較好，購(gòu)物中心分布密集；其他區(qū)域購(gòu)物中心多集中于區(qū)域核心城市。從企業(yè)布局來(lái)看，頭部商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)多采取區(qū)域深耕策略，重點(diǎn)布局經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，商業(yè)氛圍活躍的區(qū)域，并在鞏固優(yōu)勢(shì)區(qū)域領(lǐng)先地位的同時(shí)，適度向外拓展。
�。�2）經(jīng)營(yíng)策略：頭部房企繼續(xù)加大輕資產(chǎn)外拓力度，并以科技賦能及創(chuàng)新服務(wù)內(nèi)容提升經(jīng)營(yíng)質(zhì)量
2022年，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展環(huán)境有所變化，從外部環(huán)境來(lái)看，經(jīng)濟(jì)發(fā)展面臨下行壓力，居民收入和消費(fèi)支出均增長(zhǎng)放緩。同時(shí)，二季度以來(lái)全國(guó)多地暴發(fā)新冠肺炎疫情，防控措施升級(jí)，接觸型消費(fèi)受到嚴(yán)重沖擊，多重因素影響下，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)受到較大影響，供需兩端均走弱。
從行業(yè)內(nèi)部變化來(lái)看，盡管疫情影響仍存，但中國(guó)消費(fèi)市場(chǎng)具備良好的基本面，億萬(wàn)人民追求美好生活的愿望和消費(fèi)升級(jí)的趨勢(shì)沒(méi)有改變。但“后疫情時(shí)代”到來(lái)，加上“Z世代”消費(fèi)群體成為消費(fèi)市場(chǎng)主力，主力消費(fèi)群體的消費(fèi)行為、消費(fèi)模式發(fā)生了深刻轉(zhuǎn)變，購(gòu)物中心從零售消費(fèi)場(chǎng)所逐漸向體驗(yàn)空間、社交空間轉(zhuǎn)變，“國(guó)潮”文化、“寵物經(jīng)濟(jì)”、“顏值經(jīng)濟(jì)”方興未艾，購(gòu)物中心的空間功能和經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)均在發(fā)生改變。同時(shí)，“互聯(lián)網(wǎng)+”時(shí)代，數(shù)字技術(shù)在描摹消費(fèi)者畫(huà)像、分析消費(fèi)行為、打通線上線下消費(fèi)鏈路，構(gòu)建“人貨場(chǎng)”運(yùn)營(yíng)閉環(huán)等方面均發(fā)揮重要作用，科技賦能智慧運(yùn)營(yíng)已經(jīng)成為行業(yè)共識(shí)。此外，行業(yè)進(jìn)入調(diào)整期，輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式在降低資本開(kāi)支、優(yōu)化資源配置方面具備優(yōu)勢(shì)，成為商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)拓展業(yè)務(wù)規(guī)模的有效方式。
�。�3）資產(chǎn)證券化：2022上半年CMBS/CMBN發(fā)行規(guī)模同比上升，底層資產(chǎn)仍以一二線城市零售及辦公物業(yè)為主
CMBS/CMBN：2022年上半年發(fā)行規(guī)模同比上升8.2%，底層資產(chǎn)以一二線商業(yè)物業(yè)為主
2021年1月-2022年6月，交易所和銀行間市場(chǎng)共發(fā)行CMBS/CMBN產(chǎn)品合計(jì)單量為104單，金額共計(jì)1836.1億元。其中，2022上半年，CMBS/CMBN發(fā)行單量為33只，單量較上年同期減少6單，發(fā)行規(guī)模為640.1億元，同比上升8.2%。
底層資產(chǎn)以辦公及零售物業(yè)為主，2021年以來(lái)，以零售及辦公物業(yè)為主的CMBS/CMBN產(chǎn)品發(fā)行規(guī)模為1371.4億元，占總發(fā)行規(guī)模的75%。一二線城市資產(chǎn)仍為首選，2021年以來(lái)，CMBS/CMBN產(chǎn)品底層資產(chǎn)共涉及34個(gè)城市，一二線城市資產(chǎn)數(shù)量占比基本相當(dāng)，累計(jì)占比約90%。
類REITs：2022年上半年商業(yè)地產(chǎn)類REITs僅發(fā)行2單，底層資產(chǎn)為零售和辦公物業(yè)
2021年1月-2022年6月，交易所和銀行間市場(chǎng)共發(fā)行類REITs產(chǎn)品單量合計(jì)24只，發(fā)行金額共計(jì)447.3億元。其中，2022上半年，類REITs發(fā)行數(shù)量為6只，發(fā)行規(guī)模為116.8億元，以零售、辦公物業(yè)為底層資產(chǎn)的類REITs產(chǎn)品僅發(fā)行2只，發(fā)行規(guī)模合計(jì)33.5億元。
總體來(lái)看，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目依托于企業(yè)的良好經(jīng)營(yíng)可以產(chǎn)生穩(wěn)定的現(xiàn)金流，近年來(lái)，以商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目為底層資產(chǎn)的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品得以快速發(fā)展。對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)而言，行業(yè)仍處調(diào)整階段，企業(yè)多種融資渠道受限，但優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)仍在，在商業(yè)地產(chǎn)公募REITs推出之前，以資產(chǎn)支持為主的私募類融資仍將是企業(yè)融資的重要方式之一。
趨勢(shì)展望：存量時(shí)代，商業(yè)地產(chǎn)更新改造空間巨大；多業(yè)態(tài)、體驗(yàn)式成為商業(yè)升級(jí)趨勢(shì)
�。�1）商業(yè)地產(chǎn)已進(jìn)入存量時(shí)代，存量盤(pán)活及更新改造空間巨大
經(jīng)過(guò)多年發(fā)展，我國(guó)城鎮(zhèn)化水平不斷提升，城市基礎(chǔ)設(shè)施不斷完善，形成了一大批存量資產(chǎn)；就房地產(chǎn)行業(yè)而言，行業(yè)已逐步從增量時(shí)代進(jìn)入存量時(shí)代，尤其是商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，存量競(jìng)爭(zhēng)激烈，盤(pán)活空間較大。未來(lái)，如何在建設(shè)增量的同時(shí)盤(pán)活存量資產(chǎn)、實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)對(duì)我國(guó)實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展至關(guān)重要。近兩年，國(guó)家層面政策頻出，為盤(pán)活存量資產(chǎn)指明方向。
從商業(yè)存量改造方式來(lái)看，“業(yè)態(tài)/品牌升級(jí)+優(yōu)質(zhì)內(nèi)容”是商業(yè)發(fā)展的核心要素，也是存量盤(pán)活的重要途徑。購(gòu)物中心客戶通常對(duì)體驗(yàn)感有更高要求，商業(yè)不再僅作為購(gòu)物場(chǎng)所而存在，更多的開(kāi)始承載餐飲、社交、娛樂(lè)、親子等功能，這對(duì)商業(yè)經(jīng)營(yíng)提出了更高要求。與此同時(shí)，近幾年保租房建設(shè)的加快，也為商業(yè)存量盤(pán)活提供了新的可行路徑。
自2020年4月基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域公募REITs試點(diǎn)正式啟動(dòng)到2021年5月首批基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs獲批，基礎(chǔ)設(shè)施REITs項(xiàng)目共上市12單，有效地盤(pán)活了一批存量資產(chǎn)，拓寬了社會(huì)資本投資渠道。同時(shí)，試點(diǎn)范圍也在不斷擴(kuò)大，2021年6月保障性租賃住房被納入試點(diǎn)，但商業(yè)地產(chǎn)公募REITs的推出尚需時(shí)間，當(dāng)前我國(guó)商業(yè)存量市場(chǎng)規(guī)模較大，國(guó)內(nèi)資產(chǎn)管理的投-融-管-退閉環(huán)鏈條中，“退出”環(huán)節(jié)渠道有限，未來(lái)若商業(yè)地產(chǎn)公募REITs得以推行，將更加有利于商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，也能夠進(jìn)一步增強(qiáng)資本市場(chǎng)服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的功能。
�。�2）購(gòu)物中心業(yè)態(tài)多樣化，主題式、沉浸式體驗(yàn)成趨勢(shì)
近年來(lái)，“Z世代”已逐漸成為消費(fèi)主力群體，消費(fèi)理念和消費(fèi)場(chǎng)景也更加多元化，他們更關(guān)注商業(yè)的體驗(yàn)感和趣味性，商業(yè)空間除了消費(fèi)載體之外，未來(lái)或許將更多承載健康、休閑娛樂(lè)、多維社交等功能。 同時(shí)，近兩年多地疫情時(shí)有反復(fù)，對(duì)大眾消費(fèi)習(xí)慣帶來(lái)影響，疫情對(duì)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)的沖擊也使不同人群消費(fèi)能力發(fā)生變化。盡管疫情恢復(fù)后，線下消費(fèi)客流普遍出現(xiàn)增長(zhǎng)，但如何能夠快速抓住消費(fèi)者“居家隔離”后的消費(fèi)復(fù)蘇，是商業(yè)運(yùn)營(yíng)所面臨的新課題。
傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)歷了諸如供銷社、百貨商場(chǎng)、購(gòu)物中心之后，現(xiàn)已進(jìn)入第四個(gè)階段：重視體驗(yàn)、服務(wù)以及社交等功能，從業(yè)態(tài)配比來(lái)看，傳統(tǒng)的商場(chǎng)以零售、百貨為主，而購(gòu)物中心業(yè)態(tài)更加豐富，除零售、商超外，增加餐飲、娛樂(lè)等不同業(yè)態(tài)， 而隨著消費(fèi)結(jié)構(gòu)改變、數(shù)字化浪潮、以及線上線下融合發(fā)展的時(shí)代到來(lái)，購(gòu)物中心業(yè)態(tài)升級(jí)已成為趨勢(shì)。同時(shí)，近年來(lái)，隨著消費(fèi)者對(duì)于本土文化認(rèn)同感以及對(duì)國(guó)貨品牌認(rèn)可度顯著提升，國(guó)潮復(fù)興趨勢(shì)明顯，而將本地文化特色與商業(yè)消費(fèi)結(jié)合，也為實(shí)體商業(yè)經(jīng)營(yíng)帶來(lái)新的思路。
結(jié)語(yǔ)
2022年上半年，受多地疫情反復(fù)影響，實(shí)體商業(yè)受到明顯沖擊，同時(shí)，多重因素導(dǎo)致國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)下行壓力加大，短期居民消費(fèi)意愿及寫(xiě)字樓租賃需求也受到影響，疊加房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入深度調(diào)整期，行業(yè)探索“新模式”更加緊迫。但長(zhǎng)期來(lái)看，我國(guó)經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期向好及居民消費(fèi)升級(jí)的趨勢(shì)沒(méi)有改變，國(guó)內(nèi)消費(fèi)市場(chǎng)空間巨大。存量時(shí)代，以運(yùn)營(yíng)為核心，能夠提供持續(xù)現(xiàn)金流的商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)重要性提升。5月以來(lái)，國(guó)內(nèi)疫情已得到有效控制，消費(fèi)市場(chǎng)逐步復(fù)蘇，企業(yè)應(yīng)積極把握消費(fèi)需求變化趨勢(shì)，不斷提高運(yùn)營(yíng)管理能力，主動(dòng)求變，挖掘新增長(zhǎng)點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)穩(wěn)健增長(zhǎng)。
2022中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)標(biāo)桿企業(yè)及標(biāo)桿項(xiàng)目
2022年上半年，我國(guó)經(jīng)濟(jì)下行壓力加大，多地暴發(fā)新冠肺炎疫情，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)受到?jīng)_擊，加上Z世代成為主流消費(fèi)群體，消費(fèi)行為、消費(fèi)模式發(fā)生轉(zhuǎn)變。同時(shí)，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)逐漸進(jìn)入存量競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代，行業(yè)需要探索新的發(fā)展模式，企業(yè)發(fā)展方向也逐漸由追求規(guī)模高增長(zhǎng)向追求高質(zhì)量運(yùn)營(yíng)轉(zhuǎn)變。在此過(guò)程中，部分優(yōu)秀企業(yè)主動(dòng)求變，優(yōu)化企業(yè)管理及業(yè)務(wù)發(fā)展模式，強(qiáng)化產(chǎn)品線建設(shè)，提升項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)水平，積極把握新時(shí)期消費(fèi)新趨勢(shì)，引領(lǐng)行業(yè)發(fā)展方向。
2022中國(guó)寫(xiě)字樓運(yùn)營(yíng)標(biāo)桿企業(yè)及聯(lián)合辦公運(yùn)營(yíng)標(biāo)桿企業(yè)
受疫情反復(fù)、經(jīng)濟(jì)下行壓力加劇、多個(gè)城市新增寫(xiě)字樓供應(yīng)入市等多重因素影響，預(yù)計(jì)短期內(nèi)部分城市寫(xiě)字樓市場(chǎng)供大于求的局面仍將持續(xù)，寫(xiě)字樓市場(chǎng)租金或?qū)⒊掷m(xù)面臨下行壓力。在此情況下，寫(xiě)字樓運(yùn)營(yíng)標(biāo)桿企業(yè)著力建設(shè)多元服務(wù)體系，通過(guò)“內(nèi)容+服務(wù)”激活寫(xiě)字樓需求潛力，實(shí)現(xiàn)在管寫(xiě)字樓的穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)。
來(lái)源：中指研究院
編輯：wangdc
