觀點指數(shù)年初，長三角區(qū)域以及珠三角區(qū)域相繼推出重磅招商政策，在建設(shè)園區(qū)、培育產(chǎn)業(yè)鏈等方面給予土地、資金方面的支持，這是今年產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的一個良好開端。
但在農(nóng)歷新年到來之際，新型冠狀病毒肺炎猝不及防的爆發(fā)給產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)的餐飲、零售等中小企業(yè)帶來危機，也給產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)企業(yè)帶來資金等難題。
另一方面，疫情時期對生鮮食品的網(wǎng)購需求增加給生鮮電商和“無接觸式物流配送”帶來新的機遇。
政策利好與產(chǎn)業(yè)升級
2020年1月1日，《中華人民共和國外商投資法》和《中華人民共和國外商投資法實施條例》正式實施，作為“十三五”收官之年的“1號國策”，其信號意義非同小可。
國務院發(fā)布外商投資法之后，部分地方政府紛紛進行跟進。1月2日，新年第一個工作日，江蘇省委省政府立即舉行了2020年全省重大產(chǎn)業(yè)項目建設(shè)現(xiàn)場推進會議&外商投資企業(yè)座談會，組織了省、市、縣三級總投資逾萬億元的1473個重大產(chǎn)業(yè)項目集中開工，著重提高地方產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，打造現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)鏈。
同樣在1月2日當天，江蘇省會城市南京舉行了“創(chuàng)新名城建設(shè)推進大會”，并發(fā)布了一號文件《關(guān)于進一步深化創(chuàng)新名城建設(shè)加快提升產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)能力和產(chǎn)業(yè)鏈水平的若干政策措施》，對重要企業(yè)建設(shè)園區(qū)、培育產(chǎn)業(yè)鏈等方面給予土地、資金方面的支持。
緊跟南京之后，江蘇省另一座城市蘇州在1月3日召開新年第一會——“開放再出發(fā)大會”，同時發(fā)布了一號文件《中共蘇州市委蘇州市人民政府關(guān)于開放再出發(fā)的若干政策意見》，涉及招商引資等方面共30條政策。此外，蘇州在會議上大手筆推出68.8平方公里產(chǎn)業(yè)用地，并與556個項目簽約，投資總額達7359億元。
除南京、蘇州之外，上海也在年初舉行了上海市優(yōu)化營商環(huán)境暨投資促進大會，并制定了上海營商環(huán)境改革3.0版方案和加強投資促進32條舉措。會議上提到，在上海，好項目不缺土地，相反，一旦遇上好項目，還會加快土地供給，對于優(yōu)質(zhì)項目，全力支持50年出讓年限。
目前，上�？晒┕I(yè)研發(fā)用地增量空間超過50平方公里，高端商務樓宇和零售物業(yè)新增可用空間超過500萬平方米，并著力建設(shè)20個約3-5平方公里的特色園區(qū)。
其實，今年年初不止長三角區(qū)域重點城市強調(diào)招商引資、筑巢引鳳，珠三角區(qū)域也不例外。
2020年1月2日，為了解決工業(yè)用地配套設(shè)施不全問題，提升工業(yè)用地產(chǎn)出效益，廣州市政府常務會議通過了《廣州市工業(yè)產(chǎn)業(yè)區(qū)塊劃定成果》，明確了全市工業(yè)產(chǎn)業(yè)區(qū)塊布局，并劃定工業(yè)產(chǎn)業(yè)區(qū)塊共669個。這669個工業(yè)產(chǎn)業(yè)區(qū)塊將作為廣州市先進制造業(yè)、戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展的核心載體，總面積共621平方公里。
在去年年末，深圳也舉行了2019全球招商大會，一口氣推出30平方公里產(chǎn)業(yè)用地，現(xiàn)場簽約128個項目，相關(guān)簽約投資額高達5600多億。
可以看出，2020年是關(guān)鍵之年，各地方政府都在積極發(fā)布優(yōu)惠的政策條例，在推出產(chǎn)業(yè)用地、營造園區(qū)良好的經(jīng)營環(huán)境等多方面提供大力支持，著重強調(diào)招商引資和促進產(chǎn)業(yè)升級，這對于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)整個行業(yè)的發(fā)展無疑是一波重大利好。
疫情下的產(chǎn)業(yè)資金難題
計劃總是趕不上變化。在農(nóng)歷新年到來之際，“黑天鵝”新型冠狀病毒肺炎猝不及防的爆發(fā)，影響到整個中國消費和經(jīng)濟增長。
首當其沖的便是毛利率低、現(xiàn)金流緊湊的中小型企業(yè)。由于疫情影響，部分中小企業(yè)因客流、原材料供應、產(chǎn)品銷售渠道等原因停止了大部分業(yè)務，但工資、房租等支出卻并沒停止，因此現(xiàn)金短缺的企業(yè)立即感受到資金的壓力。據(jù)調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，46%的中小企業(yè)可用資金不足三個月。
疫情的影響同樣覆蓋到了產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)的中小企業(yè)。為了幫助園區(qū)內(nèi)中小企業(yè)尤其是餐飲、零售等短期內(nèi)經(jīng)營業(yè)績受疫情影響較大的企業(yè)度過難關(guān)，部分園區(qū)運營商積極向武漢捐贈醫(yī)療物資，也對園區(qū)商業(yè)客戶提供一定的租金減免。
例如華夏幸福捐款2100萬元馳援湖北，并提出旗下所有商戶31天租金減半。同時北京、上海、蘇州等地也紛紛出臺政策針對中小企業(yè)提供支持，包括減免稅費、延長繳納稅款和社會保險費的期限等。
數(shù)據(jù)來源：企業(yè)官方平臺、觀點指數(shù)整理，統(tǒng)計時間截至2020年2月12日
雖說有眾多幫扶，但園區(qū)中小企業(yè)現(xiàn)階段的經(jīng)營困境無疑會反饋到產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，影響到產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的租金收入、服務收入等。畢竟，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)屬于杠桿撬動的重資產(chǎn)行業(yè)，收入和利息支出不對等的變化將會影響到整個企業(yè)的現(xiàn)金流健康狀況。
對于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)企業(yè)來說，“節(jié)流”包括控制人力成本等支出是緩解現(xiàn)金流壓力的一種方法，但若是要現(xiàn)階段在市場上“開源”，獲得一筆融資可能會變得比之前更加困難。
1月21日，中關(guān)村發(fā)展集團旗下的中關(guān)村科技租賃在港交所掛牌上市，正式對接資本市場；而在不久前的1月16日，中關(guān)村發(fā)展集團還向全球成功發(fā)行3億美元3年期高級的無抵押境外債券，當時市場反響激烈，發(fā)行認購倍數(shù)逾8倍，總認購量逾25億美元，票息僅為2.875%。
中關(guān)村發(fā)展集團的兩筆融資皆是疫情大面積爆發(fā)之前完成，彼時寬松的貨幣政策和貿(mào)易不確定性下降，讓資本對2020年市場抱有樂觀情緒。
但在受到“黑天鵝”肆虐之后，2月3日鼠年首個開盤日，A股便迎來大跌，截至當天收盤，滬指下跌7.72%，深成指下跌8.45%。疫情之下，資本市場充滿不確定性和保守情緒，投資者們更多地選擇謹慎的觀望態(tài)勢，因而企業(yè)募資擱置現(xiàn)象屢見不鮮，甚至部分準備赴港上市的企業(yè)也不得不按下暫停鍵。
據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，目前一共有133家公司赴港上市申請正在處理中，還有159家公司上市申請沒有進展。而受到疫情影響，不少公司選擇推遲上市計劃，其中就包括已經(jīng)在美國上市的京東、百度，其本有意于今年首季回港上市，但因疫情仍在不明朗階段，或會押后回流計劃。
“黑天鵝”里的電商物流機會
雖然疫情的突然爆發(fā)打亂了眾多企業(yè)的經(jīng)營節(jié)奏，并且給資金端帶來巨大壓力。但另一方面，疫情環(huán)境下人們特殊的需求也會促進某些商業(yè)形態(tài)迅猛發(fā)展，比如說生鮮電商。
來源：觀點指數(shù)
