5月15日，京東集團(tuán)發(fā)布2020年度第一季度財(cái)報(bào)。2020年第一季度，京東集團(tuán)凈收入為1462億元人民幣，同比增長(zhǎng)20.7%。雖然受到疫情影響，但京東以開放物流業(yè)務(wù)為代表的物流及其他服務(wù)收入逆勢(shì)增長(zhǎng)，達(dá)到近54%。【拓展閱讀：京東Q1收入1462億元 同比增長(zhǎng)20.7%，自建物流不再是拖累】

　　在財(cái)報(bào)逆勢(shì)上揚(yáng)，業(yè)績(jī)超預(yù)期外，記者注意到，京東第一季度財(cái)報(bào)還顯示，在首只物流地產(chǎn)基金（核心基金）之后，2020年1月，京東物流地產(chǎn)集團(tuán)（京東物產(chǎn)）與新加坡政府投資公司（GIC）合作共同成立了第二只物流地產(chǎn)基金（核心基金二期)。

　　除京東之外，記者注意到，近來(lái)，國(guó)內(nèi)頭部快遞企業(yè)諸如順豐、圓通也在物流地產(chǎn)領(lǐng)域內(nèi)也都有所行動(dòng)。

　　物流資產(chǎn)價(jià)值認(rèn)證，快遞企業(yè)紛紛布局物流地產(chǎn)

　　記者注意到，新冠肺炎疫情的發(fā)生推動(dòng)了新零售業(yè)線上業(yè)務(wù)的發(fā)展，繼而加大了消費(fèi)市場(chǎng)對(duì)物流倉(cāng)儲(chǔ)的需求，在此次疫情中，物流地產(chǎn)更是在危機(jī)中迎來(lái)新發(fā)展機(jī)遇。

　　近來(lái)，多家頭部快遞企業(yè)布局物流地產(chǎn)也正證明這一點(diǎn)。

　　京東成立第二只物流地產(chǎn)基金

　　京東財(cái)報(bào)顯示，2020年1月，京東物產(chǎn)與新加坡政府投資公司（GIC）再次合作共同成立了第二只物流地產(chǎn)基金（核心基金二期)。按照協(xié)議，第二只物流地產(chǎn)基金（核心基金二期)將從京東物產(chǎn)收購(gòu)部分現(xiàn)代化物流倉(cāng)儲(chǔ)基礎(chǔ)設(shè)施，涉及的資產(chǎn)規(guī)模為46億元人民幣。預(yù)期京東將于2020年下半年收回這一交易所獲得的大部分資金。

　　此前，早在2019年2月，京東與新加坡政府投資公司（GIC）合作共同成立了首只物流地產(chǎn)核心基金，京東承諾認(rèn)繳該基金20%的份額并擔(dān)任基金的普通合伙人和資產(chǎn)管理人。據(jù)了解，預(yù)計(jì)該基金未來(lái)管理的資產(chǎn)規(guī)模約109億元人民幣。截止當(dāng)年9月底，京東集團(tuán)向核心基金總計(jì)處置了總價(jià)值約109億元人民幣的物流資產(chǎn)，產(chǎn)生約30億元人民幣利得。

　　記者了解到，京東設(shè)立此基金的目的，就是從京東收購(gòu)部分現(xiàn)代化物流倉(cāng)儲(chǔ)基礎(chǔ)設(shè)施且京東將繼續(xù)租用這些基礎(chǔ)設(shè)施。此種類型的交易將幫助京東釋放這些資產(chǎn)的價(jià)值，并將收回的資金用于京東未來(lái)的發(fā)展。也就是說，通過使用第三方資金，以建設(shè)更多的物流基礎(chǔ)設(shè)施。

　　事實(shí)上，從京東財(cái)報(bào)看，設(shè)置物流地產(chǎn)核心基金對(duì)于京東的發(fā)展極其有利的，京東一季度財(cái)報(bào)顯示在基礎(chǔ)設(shè)施布局上，截至2020年3月31日，京東物流在全國(guó)共運(yùn)營(yíng)了超過730個(gè)倉(cāng)庫(kù)，包含京東物流管理的云倉(cāng)面積在內(nèi)，倉(cāng)儲(chǔ)總面積約1700萬(wàn)平方米。

　　此外，在于合作伙伴成立物流地產(chǎn)核心基金之外，記者注意到，京東還通過對(duì)外投資物流地產(chǎn)企業(yè)布局物流地產(chǎn)。此前2019年亞太區(qū)物流地產(chǎn)龍頭ESR通過港交所聆訊 京東物流通過投資持股比例約8.56%成為其股東之一。

　　受益于遍布全國(guó)的基礎(chǔ)設(shè)施和敏捷的供應(yīng)鏈能力，京東在疫情期間保障了共生合作伙伴全國(guó)業(yè)務(wù)高效復(fù)工。尤其是倉(cāng)配一體的供應(yīng)鏈服務(wù)優(yōu)勢(shì)和穩(wěn)定的保障機(jī)制，京東物流展現(xiàn)出極大的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，疫情期間京東物流也因優(yōu)異表現(xiàn)成為物流快遞企業(yè)“抗疫”代表。

　　圓通斥資1億元成立房地產(chǎn)公司

　　圓通在地產(chǎn)領(lǐng)域動(dòng)作也不甘落后。近來(lái)，記者注意到，5月2日，圓通全資控股的上海圓弘置業(yè)有限公司成立。

　　記者通過企查查發(fā)現(xiàn)，上海圓弘置業(yè)有限公司注冊(cè)資本1億元，企查查顯示其經(jīng)營(yíng)范圍包括房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)、物業(yè)管理，圓通速遞（600233）副總裁喻志賢為其法定代表人，圓通蛟龍為其全資大股東，而圓通蛟龍也為圓通速遞的控股股東。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，諸如圓通之類的快遞企業(yè)如果拿地一般目的都是選址為物流園區(qū)的概率較大，一般不會(huì)直接開發(fā)為純住宅。

　　記者進(jìn)一步查詢發(fā)現(xiàn)，圓通此次成立地產(chǎn)公司并不是頭一次，早在2015年由圓通蛟龍100%全資持有的桐廬陽(yáng)明山置業(yè)有限公司成立，企查查顯示，該公司的經(jīng)營(yíng)范圍為地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)管理；此外，2016年7月，圓通蛟龍與融創(chuàng)不動(dòng)產(chǎn)合資成立杭州圓匯投資置業(yè)有限公司，注冊(cè)資本為2.86億，圓通蛟龍持股70%；2017年1月，圓通速遞全資控股的上海圓通空港企業(yè)發(fā)展有限公司成立，注冊(cè)資本1億元，主要業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營(yíng)，地基與基礎(chǔ)建設(shè)工程專業(yè)施工，物業(yè)管理等。

　　此外，圓通在近些年來(lái)還不斷通過建設(shè)投資電商快遞產(chǎn)業(yè)園區(qū)、航空基地以及物流集散中心等動(dòng)作進(jìn)一步擴(kuò)大其物流地產(chǎn)布局。

　　順豐旗下子公司與關(guān)聯(lián)方設(shè)立3.5億美元物流地產(chǎn)基金

　　在物流地產(chǎn)布局方面，作為國(guó)內(nèi)快遞龍頭企業(yè)的順豐自是不甘人后的。此前，順豐在公布一季報(bào)的同時(shí)，還發(fā)布了布局物流地產(chǎn)的相關(guān)公告，記者了解到順豐此次與京東動(dòng)作方向一致，選擇與合作伙伴設(shè)立物流地產(chǎn)基金。公告顯示：順豐子公司順華有限公司擬與中信資本控股有限公司的子公司共同設(shè)立物流地產(chǎn)基金，投資中國(guó)一線城市和其他物流產(chǎn)業(yè)匱乏的中心城市戰(zhàn)略位置的物流物業(yè)或持有物流物業(yè)的項(xiàng)目公司�；�金的目標(biāo)規(guī)模約為3.5億美元。

　　據(jù)了解，早在2020 年 2 月 14 日，順豐控股（002352）即表示將聯(lián)手中信咨詢投資物流地產(chǎn)項(xiàng)目：公司全資子公司深圳順豐泰森控股（集團(tuán)）有限公司（以 下簡(jiǎn)稱“順豐泰森”）與中信資本的全資子公司中信資本房地產(chǎn)咨詢有限公司簽署《合作備忘錄》，雙方擬共同設(shè)立物流基金投資于物流地產(chǎn)項(xiàng)目。首個(gè)基金的目標(biāo)募資規(guī)模初步定為3-4億美元或等額人民幣。依據(jù)合作備忘錄，在首個(gè)基金募集完成之后，雙方可根據(jù)業(yè)務(wù)規(guī)模和市場(chǎng)情況友好協(xié)商和落實(shí)設(shè)立類似的投融資平臺(tái)。順豐在公告中還表示，公司子公司與關(guān)聯(lián)方共同設(shè)立物流地產(chǎn)基金，有利于促進(jìn)公司物流地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，共享整合優(yōu)勢(shì)資源，促進(jìn)公司達(dá)到產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)與資本經(jīng)營(yíng)的良性互動(dòng)，進(jìn)一步拓寬融資渠道，提升公司的核心競(jìng)爭(zhēng)力和盈利能力。

　　此外，記者從順豐控股2019年年報(bào)了解到，截至報(bào)告期末，包含上述ABS項(xiàng)目在內(nèi)，順豐控股已成功布局45個(gè)城市的產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目。其中，布局物流場(chǎng)地土地面積約7,098畝，總規(guī)劃建筑面積約418萬(wàn)平米，已建成建筑面積約151萬(wàn)平米。2019年全年，順豐控股投資總額約129億元，其中投向土地的金額約4.14億元，辦公綜合樓投資為3.37億元，倉(cāng)庫(kù)投資約5.03億元。

　　此外，其年報(bào)還顯示為順應(yīng)快遞行業(yè)仍處于高速增長(zhǎng)的發(fā)展趨勢(shì)與響應(yīng)國(guó)家郵政局在快遞業(yè)“十三五”規(guī)劃中發(fā)布的要求加快快遞專業(yè)類物流園區(qū)建設(shè)的任務(wù)號(hào)召，順豐控股致力于打造“快遞+”和“互聯(lián)網(wǎng)+”雙核驅(qū)動(dòng)的產(chǎn)業(yè)園服務(wù)生態(tài)圈，能在為順豐控股內(nèi)部服務(wù)外還可以為地方產(chǎn)業(yè)和外部客戶提供全方位的倉(cāng)儲(chǔ)、物流、商流、信息流和資金流綜合配套服務(wù)。同時(shí)，順豐還積極探索物流產(chǎn)業(yè)園資產(chǎn)證券化的創(chuàng)新，在2018年儲(chǔ)架發(fā)行50億元ABS，同年成功完成首期發(fā)行，募集資金總規(guī)模達(dá)18.46億元，這是國(guó)內(nèi)首單類永續(xù)物流地產(chǎn)儲(chǔ)架類REITs，同時(shí)公司也實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)增值投資收益約8.08億元。2019年公司在儲(chǔ)架額度內(nèi)發(fā)行第2期ABS，募集資金總規(guī)模13.6億元，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)增值投資收益6.14億元。

　　多“玩家”入局，物流地產(chǎn)發(fā)展迎新風(fēng)口

　　自普洛斯2003年進(jìn)入中國(guó)以后的十年間，中國(guó)物流地產(chǎn)領(lǐng)域發(fā)展飛快。

　　近年來(lái)，易商紅木、宇培等本土物流地產(chǎn)商，阿里、京東、蘇寧等電商巨頭，萬(wàn)科、碧桂園、綠地等轉(zhuǎn)型中的房地產(chǎn)企業(yè)，都紛紛參與搶奪物流地產(chǎn)這塊蛋糕，物流地產(chǎn)市場(chǎng)還處于方興未艾的階段。

　　對(duì)比其它收益率呈現(xiàn)急速萎縮狀態(tài)極不穩(wěn)定的房地產(chǎn)業(yè)態(tài)，我們能看到物流地產(chǎn)的投資回報(bào)率一直處于在較高水平，高收益高回報(bào)也使得物流地產(chǎn)市場(chǎng)不斷有新的玩家與資本加入。

　　記者注意到，開年以來(lái)國(guó)家政策方面對(duì)物流地產(chǎn)亦有支持政策出臺(tái)，其中強(qiáng)調(diào)冷鏈物流產(chǎn)業(yè)的規(guī)范建設(shè)以及物流企業(yè)大宗商品倉(cāng)儲(chǔ)用地城鎮(zhèn)土地使用稅的減征，無(wú)疑有助于促進(jìn)我國(guó)物流地產(chǎn)行業(yè)成本降低與運(yùn)行效率的提升，利好我國(guó)物流地產(chǎn)行業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展。

　　此外，由于國(guó)內(nèi)的第三方物流以及電商領(lǐng)域發(fā)展過于強(qiáng)勁，導(dǎo)致物流倉(cāng)儲(chǔ)的需求也一直在急速發(fā)展。根據(jù)相關(guān)報(bào)告，2020年中國(guó)電子商務(wù)、消費(fèi)品、物流服務(wù)等行業(yè)對(duì)高標(biāo)準(zhǔn)倉(cāng)庫(kù)的需求將遠(yuǎn)大于供應(yīng)，缺口超過1億平方米，短期內(nèi)市場(chǎng)將維持供不應(yīng)求的狀態(tài)。

　　由此來(lái)看，中國(guó)物流地產(chǎn)市場(chǎng)熱度在很長(zhǎng)一段時(shí)間還將持續(xù)。

　　  來(lái) 源：風(fēng)財(cái)訊    

  編 輯：liuy