“REITs試點(diǎn)已經(jīng)鋪墊一兩年了，五一前夕正式官宣也在意料之內(nèi)�！敝袊鳵EITs聯(lián)盟秘書長王剛認(rèn)為，2009年國內(nèi)就提出要適時(shí)推出REITs，隨后又推出類REITs和PPP產(chǎn)品，經(jīng)過這些經(jīng)驗(yàn)積累，才迎來了公募REITs的真正突破。

　　“中國REITs的1960時(shí)刻。”4月30日晚上，王剛在朋友圈寫下這句話，在他看來，國內(nèi)推出基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域REITs試點(diǎn)，與1960年美國國會(huì)批準(zhǔn)成立REITs一樣，都意味著一個(gè)新的開始�！癛EITs是一場長跑，基建試點(diǎn)只是萬里馬拉松的發(fā)令槍�！�

　　REITs將促進(jìn)基建領(lǐng)域投資規(guī)范化

　　按照官方說法，REITs在國內(nèi)的突破口選擇了基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域，是為了支持國家重大戰(zhàn)略實(shí)施，深化金融供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，進(jìn)一步提升資本市場服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)能力，促進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施高質(zhì)量發(fā)展。

　　王剛認(rèn)為，REITs之所以選擇在基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域率先開展試點(diǎn)，一個(gè)很重要的前提是我國基建體量足夠大，以PPP為例，截至2019年10月末，全國入庫PPP投資規(guī)模達(dá)13.5萬億元，如此大體量的投資需求要找到新的出口，通過證券化方式可以回籠部分資金，再投入到新的基礎(chǔ)設(shè)施里面去。

　　“REITs作為一種金融產(chǎn)品，強(qiáng)調(diào)收益率，做產(chǎn)品規(guī)劃的時(shí)候就會(huì)考慮好未來的投資回報(bào)，這對(duì)中國基建投資領(lǐng)域的制度規(guī)范來說有很大促進(jìn)作用�！蓖鮿傉J(rèn)為，公募REITs產(chǎn)品的出現(xiàn)會(huì)形成一個(gè)行業(yè)價(jià)值標(biāo)桿，比如，分紅收益水平會(huì)形成一個(gè)比較清晰的標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)于做基礎(chǔ)設(shè)施或者新基建而言是一個(gè)參照。

　　在試點(diǎn)區(qū)域選擇上，REITs優(yōu)先選在中國經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)的區(qū)域，包括京津冀、長江經(jīng)濟(jì)帶、雄安新區(qū)、大灣區(qū)、海南、長江三角洲以及國家級(jí)新區(qū)、有條件的國際級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)等六大城市群和兩類開發(fā)區(qū)。

　　對(duì)此，王剛表示，這些區(qū)域?qū)χ袊��?jīng)濟(jì)發(fā)展貢獻(xiàn)比較大，更有利于經(jīng)濟(jì)發(fā)展，不過，更重要的是，從這些區(qū)域選出來的產(chǎn)品相對(duì)比較優(yōu)質(zhì)，更可能達(dá)到資本市場的投資門檻，在REITs試點(diǎn)初期，從選擇上會(huì)趨向謹(jǐn)慎，因此，發(fā)達(dá)區(qū)域的優(yōu)勢(shì)資產(chǎn)是首選。

　　王剛預(yù)計(jì)，未來REITs可能會(huì)出現(xiàn)偏股型和偏債型的兩種產(chǎn)品，偏債型產(chǎn)品主要看發(fā)行主體的信用情況，收益相對(duì)穩(wěn)定，而偏股型產(chǎn)品收益會(huì)有浮動(dòng)，資產(chǎn)價(jià)格上漲或下降，股價(jià)也可能上漲或下降，這些都會(huì)影響收益，偏股型產(chǎn)品跟市場波動(dòng)有關(guān)系。

　　“從專業(yè)投資者角度看，選擇REITs產(chǎn)品，首先要做評(píng)估，包括資產(chǎn)是否優(yōu)質(zhì)，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)是否合理，還要看市場波動(dòng)情況，REITs偏股性產(chǎn)品跟大盤的走勢(shì)有一定的相關(guān)性，大盤調(diào)整或者全球股市調(diào)整，也會(huì)受到影響。”

　　不過，王剛直言，投資者教育工作很重要，投資者也有一個(gè)市場熟悉過程，要讓大家明白R(shí)EITs還需要時(shí)間。

　　老百姓多了一個(gè)投資渠道

　　喜歡買房，這已經(jīng)成為中國人的一種消費(fèi)特征，除了自身居住需求外，一個(gè)很重要的原因就是中國人投資渠道太少，才導(dǎo)致炒房現(xiàn)象愈演愈烈，而REITs會(huì)成為普通人觸手可及的投資品類。

　　據(jù)王剛介紹，作為將在證券交易所公開上市的金融產(chǎn)品，從REITs持股份額來看，原始權(quán)益人持有20%，機(jī)構(gòu)持有64%，剩余16%給散戶，也就是說，散戶可以直接購買REITs產(chǎn)品，此前，投資者如果想買REITs，只能購買海外REITs產(chǎn)品，現(xiàn)在可以直接購買。

　　REITs的投資收益整體比較穩(wěn)妥。中金統(tǒng)計(jì)了美國、日本等主要REITs市場近10年來的整體市場表現(xiàn)，顯示板塊總回報(bào)率（分紅+資本增值）年化11-13%左右。以美國自身的長歷史周期表現(xiàn)看，各個(gè)地產(chǎn)市場周期內(nèi)權(quán)益類REITs的總回報(bào)中樞平均在13%，方差不大。

　　中金認(rèn)為，這很大程度上受益于REITs亦股亦債的特性：在一定時(shí)期內(nèi)如果股價(jià)上漲較快（可能由底層物業(yè)資產(chǎn)估值提升拉動(dòng)），那么分紅收益率相對(duì)下降，反之亦然。可以認(rèn)為11-13%的總收益率是在二級(jí)市場上進(jìn)行實(shí)體資產(chǎn)（或廣義商業(yè)地產(chǎn)）大類投資可獲得的合理回報(bào)中樞。

　　從具體操作上看，王剛認(rèn)為，基礎(chǔ)設(shè)施相關(guān)的REITs產(chǎn)品還是要依據(jù)很多專業(yè)的投資機(jī)構(gòu)，REITs推出需要很多中介機(jī)構(gòu)進(jìn)來評(píng)估這些資產(chǎn)，然后給出投資建議。“商業(yè)地產(chǎn)未來有望會(huì)納入REITs范疇，相對(duì)于基礎(chǔ)設(shè)施，商業(yè)地產(chǎn)的易達(dá)性更強(qiáng)，比如商場經(jīng)營程度如何逛一圈基本上就有大致的了解，老百姓更容易做投資決策。”

　　王剛認(rèn)為，對(duì)老百姓來說，REITs未來會(huì)逐步做大，將變成中國除了股票、債權(quán)和儲(chǔ)蓄之外一個(gè)很重要的投資門類，對(duì)于偏好穩(wěn)妥型的投資客戶來說是一個(gè)很好的選擇。

　　“REITs屬于強(qiáng)分紅產(chǎn)品，對(duì)于此前購買理財(cái)、國庫券或債券的投資者來說，以后可能選擇投資REITs。

　　不動(dòng)產(chǎn)和住宅要區(qū)分開

　　由于此次出臺(tái)的是意見稿，所以業(yè)內(nèi)各方都在研究怎么反饋意見，尤其在制度層面提出更好的建設(shè)性意見，王剛也是如此。

　　王剛最近跟業(yè)界交流比較多，因?yàn)槭且詡�(gè)案方式開展基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)，這意味著馬上一些項(xiàng)目就要做試點(diǎn)了，雖然具體還不方便透露，不過，他表示最近的關(guān)注重點(diǎn)是REITs具體要設(shè)計(jì)成什么樣的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，公募REITs和原始權(quán)益人之間的關(guān)系，有非常多細(xì)致的工作要做。

　　在溝通中，王剛發(fā)現(xiàn)很多人會(huì)把REITs和房地產(chǎn)行業(yè)聯(lián)系到一起，在他看來，整個(gè)業(yè)界雖然一片歡呼雀躍，但實(shí)際上這次REITs試點(diǎn)，跟房地產(chǎn)行業(yè)的關(guān)系不是很大，跟住宅地產(chǎn)開發(fā)商關(guān)系不大，跟購物中心或?qū)懽謽情_發(fā)商關(guān)系也不大。

　　“不動(dòng)產(chǎn)的范圍很廣，它的特點(diǎn)就是持有物業(yè)通過運(yùn)營來收租，從而實(shí)現(xiàn)分紅，而住宅依靠的是散售回收現(xiàn)金流，不動(dòng)產(chǎn)靠長周期運(yùn)營和收租實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流，兩者商業(yè)模式不一樣。”

　　王剛覺得應(yīng)該從定義上厘清，尤其是把不動(dòng)產(chǎn)跟住宅地產(chǎn)分開，這樣可以更精準(zhǔn)的理解REITs。他希望大家不要老提房地產(chǎn)，不動(dòng)產(chǎn)肯定受益于REITS政策，但住宅地產(chǎn)理論上影響不是很大。

　　王剛預(yù)計(jì)，長租公寓應(yīng)該很快會(huì)納進(jìn)REITs范疇，在國外，寫字樓和商場，包括長租和公寓都是很大的板塊，未來隨著時(shí)機(jī)成熟，可能也會(huì)逐步納進(jìn)來�！安季植粍�(dòng)產(chǎn)的房企還是會(huì)受益，但近期收益的也只是房企的不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)而已。”

　　雖然還沒有進(jìn)一步披露，但根據(jù)中國證監(jiān)會(huì)債券部副主任劉榕的說法，首批REITs試點(diǎn)將聚焦基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域，既包括倉儲(chǔ)物流、交通、污染治理、市政工程等傳統(tǒng)基礎(chǔ)設(shè)施“補(bǔ)短板”項(xiàng)目，也包括信息網(wǎng)絡(luò)等新型基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目。

　　王剛也預(yù)計(jì)，最早落地的試點(diǎn)項(xiàng)目可能會(huì)來自于高速公路、物流倉庫、水務(wù)等，可能也會(huì)有產(chǎn)業(yè)園區(qū)，其中，園區(qū)類的資產(chǎn)可能跟房地產(chǎn)企業(yè)有一定的關(guān)聯(lián)度。

　　來源：和訊房產(chǎn)

編輯：wangdc