房訊網(wǎng)訊 2020年7月23日下午，全聯(lián)房地產(chǎn)商會寫字樓分會在中糧置地廣場召開全聯(lián)房地產(chǎn)商會寫字樓分會半年會暨會長交流會，主題為：把脈市場走向，解碼商辦未來。聚焦抗疫工作進入常態(tài)化背景下商業(yè)地產(chǎn)市場形勢分析與應(yīng)對，聽取業(yè)內(nèi)專家對商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀的分析和解讀，并探討預(yù)測了商業(yè)地產(chǎn)市場未來趨勢與策略應(yīng)對，集合行業(yè)智慧與力量，提振行業(yè)信心與期望，推動商業(yè)地產(chǎn)的修復(fù)與回暖。

　　全聯(lián)房地產(chǎn)商會副秘書長兼寫字樓分會執(zhí)行會長劉凱主持會議。

　　堅朗五金副總裁白寶萍、金融街（北京）置地有限公司副總經(jīng)理鮑曉菁、中科產(chǎn)城董事長郭瑩輝、中海商業(yè)北京公司總經(jīng)理李佳林、中信和業(yè)（中國尊）副總經(jīng)理羅能鈞、中耀盛世董事總經(jīng)理馬耀揚、華潤置地華北大區(qū)寫字樓部總經(jīng)理齊淑芳、嘉豐達集團董事長汪浩、國貿(mào)物業(yè)總經(jīng)理魏凱、電子城高科副總裁張南、隆徽健康產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限公司董事長張毅、遠洋集團寫字樓事業(yè)部副總經(jīng)理黃志達、藍光文商旅集團京津區(qū)域總經(jīng)理李璐璐、高力國際華北區(qū)董事總經(jīng)理嚴區(qū)海、高力國際研究部董事陸明、金地商置華北區(qū)域商辦營銷總監(jiān)侯智猛、遠洋商業(yè)地產(chǎn)事業(yè)部總經(jīng)理助理王默、北京金隅文化科技發(fā)展有限公司副總經(jīng)理肖博、鴻坤產(chǎn)業(yè)集團區(qū)域銷售總經(jīng)理翁芳華、中糧置地廣場營銷總監(jiān)任偉等30余位全聯(lián)房地產(chǎn)商會寫字樓分會副會長、常務(wù)理事參會并展開熱切的交流與討論。

　　高力國際研究部董事陸明受邀發(fā)表主題演講，從市場需求、新增供應(yīng)、租金水平、空置率等多個角度對二季度北京寫字樓市場進行全方位解析分享。他表示，北京寫字樓市場整體空置率會隨著供應(yīng)量逐步萎縮而達到高點，這個高點會在2021年出現(xiàn)。之后兩三年會進入市場去化的周期，租金水平開始進入探底狀態(tài)，到了2021年租金基本探底以后，整個市場才有租金回暖的狀態(tài)。

　　以下是陸明演講實錄：

　　陸明：這個報告是今年二季度最新更新的北京寫字樓市場的大概情況，這次簡單跟大家分享一下我們的結(jié)果。

　　需求，一季度北京寫字樓凈吸納量為-8萬多平方米，代表一些企業(yè)從甲級、超甲級寫字樓開始向乙級寫字樓、甚至產(chǎn)業(yè)園區(qū)進行搬遷。整體市場看，二季度是3萬+，整個市場需求在逐步恢復(fù)，市場開始在疫情緩和后出現(xiàn)成交。如果去掉二季度三星的自用和預(yù)租，整個市場為-1.4萬，代表需求雖然回暖，但是并沒有我們想象的回暖幅度那么大�；仡櫡堑涞那闆r，也是負的情況，非典結(jié)束之后下一個季度凈吸納直接反彈三倍，而這里吸納還是負的，可以看出目前市場需求依然是比較疲軟。

　　供應(yīng)，2018年開始北京進入供應(yīng)高峰，從2018年-2021年，整個供應(yīng)高峰直接推高北京寫字樓情況空置情況，三星今年上半年入市，下半年會迎來全部入市項目，整個體量在70萬平左右。

　　空置率，需求依然疲軟，企業(yè)承租能力來看成本依然是第一考慮要素，整個市場截止到Q2空置率是16.6%，如果下半年所有項目都入市，整個吸納量、需求沒有強勁反彈，預(yù)計今年年底北京寫字樓空置達到20%是大概率事件。

　　租金，環(huán)比下降1.7%，現(xiàn)在整體甲級是366元/月/平，在需求疲軟大量供應(yīng)即將入市情況下，整體租金是緩慢探底的過程，繼續(xù)往下走。

　　我們對北京寫字樓市場做了存量分布，超甲級寫字樓186萬平，甲級778萬平左右，這兩個一起960萬平左右，乙級850萬平左右。960萬是什么概念？作為北京這樣的市場和全球其它經(jīng)濟體主要城市相比差距還是比較大的，曼哈頓、紐約、倫敦、東京基本都在2000萬、3000萬，甚至4000萬，我們甲級寫字樓還有很長的路要走。我們還對整個北京產(chǎn)業(yè)園區(qū)進行了大概的梳理，存量大概在1500萬平方米左右，加上現(xiàn)在寫字樓的1800萬平，北京整體應(yīng)該在3300萬平的辦公業(yè)態(tài)總體量，服務(wù)的人群大概是400萬左右的工作人口。

　　從2008年-2020年具體北京寫字樓供應(yīng)情況、凈吸納、空置情況來看，如果回到2008年、2009年也是供應(yīng)高峰，北京空置率那時候也超過20%，達到25%。2016年出現(xiàn)4萬億刺激，整個市場逐步進行去化，從2012年-2017年整個市場空置低于10%，這段時間北京市場租金水平攀到最高、最快。2018年開始市場進入新一輪供應(yīng)高峰，有幾個非常明顯的供應(yīng)高峰，2020年Q1向下灰色的柱子代表負凈吸納，2019年Q4已經(jīng)出現(xiàn)了負凈吸納的情況，這里就可以說疫情對于整個北京市場的影響到底是什么？沒有決定性影響，北京市場在沒有疫情的時候已經(jīng)開始需求逐步放緩，整個市場現(xiàn)在租戶外溢到乙級，甚至產(chǎn)業(yè)園的情況在2019年Q4就已經(jīng)發(fā)生了。

　　2012-2017年是北京租金攀升最快的時候，2018年達到404元/月/平，那是最高的巔峰。那個時候到現(xiàn)的366元/月/平，下調(diào)了10%左右，空置率則從這次供應(yīng)高峰開始逐步攀升到現(xiàn)在接近17%的水平。

　　這是整個成熟北京寫字樓商圈大概情況，東城、金融街、中關(guān)村是北京寫字樓市場定海神針，非常穩(wěn)定，哪怕出現(xiàn)疫情，也沒有出現(xiàn)大幅度波動，是因為相對聚集了國企、央企，金融街是金融頭部公司，中關(guān)村是互聯(lián)網(wǎng)頭部公司，甚至一些行業(yè)都是疫情受益的行業(yè)。

　　非常值得一提的是麗澤，麗澤環(huán)比下降16%的水平，之前接近90%。麗澤是目前北京市場租金唯一到200元以下的甲級寫字樓，能有這樣的數(shù)據(jù)表現(xiàn)其實也反映了企業(yè)會把成本放在首要因素考量，考量了樓宇品質(zhì)和性價比以后，麗澤會成為最佳選擇。隨著麗澤配套設(shè)施不斷完善，這個市場的空置率也會逐步往下走，當(dāng)然后面有新的會入市。

　　這是乙級寫字樓的大概情況，目前情況要比甲級寫字樓相對好一些，12.7%的空置，租金情況比甲級便宜大概120元，表現(xiàn)比較好的依然是中關(guān)村、金融街、東城。

　　租戶行業(yè)來講，北京三大租賃成交需求來源行業(yè)分別是金融、互聯(lián)網(wǎng)軟件和專業(yè)服務(wù)，這三個是北京支柱。租賃成交方面，CBD和望京酒仙橋是比較熱的區(qū)域，這個季度麗澤成交占比快速攀升到19%。

　　看一下2020年-2023年供應(yīng)情況，今年還有69萬平入市，明年83萬平，后年45萬平左右，如果平均下來每年52萬平的體量。52萬平體量在北京市場最好的時候，去化掉問題不是很大，但是現(xiàn)階段我們自己定義這個階段叫三期疊加：經(jīng)濟轉(zhuǎn)型調(diào)整期、疫情防控期以及整體經(jīng)濟逐漸下行的時期，會導(dǎo)致需求釋放不足。從上半年來看，整體吸納量達不到非常理想的情況，反彈也沒有那么強勁，Q2消化的是Q1受到疫情壓抑影響的需求，Q3和Q4我們也不認為有非常強勁的反彈，因為整個行業(yè)發(fā)展，傳統(tǒng)行業(yè)和新興行業(yè)彼此之間的動能轉(zhuǎn)換還沒有真正完成，所以明年也不會有特別強的、能到七八十萬平吸納的情況。目前數(shù)據(jù)能看到北京歷史的數(shù)據(jù)里，能達到80萬一年吸納的好像只有一年，這是非常極端的現(xiàn)象。

　　這是中服地塊進展情況，人壽中心、正大、中信、恒大、三星，這些項目都已經(jīng)入市了，下半年會迎來泰康，明年有陽光保險，這些項目在中服地塊對市場的影響明年會基本告一段落，后面的項目如果順利開工的話，有可能會在2025年以后陸續(xù)入市。

　　我們預(yù)計，整體空置率會隨著供應(yīng)量逐步萎縮到高點，這個高點會出現(xiàn)在2021年。到達高點以后，供應(yīng)高峰會告一段落，后面兩三年會進入市場去化的周期，租金水平開始進入探底狀態(tài)，到了2021年租金基本探底以后，整個市場才有租金回暖的狀態(tài)。注意并不是反彈，從價格指數(shù)來講，當(dāng)需求不足的時候無法提升價格，所以這個時候沒有定義租金反彈，而是租金回暖。

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