陳嘯天：每年億翰都會(huì)對(duì)整個(gè)行業(yè)發(fā)布新一年度的觀點(diǎn)。2020年的主題叫“行業(yè)向心，資源為錨”！先講一下行業(yè)大背景！
part1 不確定背景下，哪些是確定的？
今年講行業(yè)的觀點(diǎn)，蠻難的！
之前我還跟一些經(jīng)濟(jì)學(xué)家交流說(shuō)你們到底怎么看，當(dāng)時(shí)中美和疫情到底會(huì)走向何方，對(duì)我們到底會(huì)有什么樣的沖擊，經(jīng)濟(jì)學(xué)家跟我說(shuō)真不知道，他也不知道美國(guó)接下來(lái)還會(huì)有什么動(dòng)作，我們又該怎么應(yīng)動(dòng)！
所以如果這樣的話，那我們就往下一層考慮。
到外面的變量振蕩的過(guò)程當(dāng)中，我們考慮這個(gè)變量不管動(dòng)還是不動(dòng)，我們這個(gè)行業(yè)一定會(huì)出現(xiàn)的趨勢(shì)或者苗頭是什么？
事實(shí)上，不確定大環(huán)境下，我們發(fā)現(xiàn)行業(yè)展望確定性是顯性的。
1，各行各業(yè)40年來(lái)備受沖擊最大是2020年
這一年多我們?nèi)珖?guó)各行各業(yè)我們受到的沖擊都很大，應(yīng)該說(shuō)是在40多年來(lái)沖擊最大的。
為什么這樣？其根底原因還是在于中美關(guān)系巨大的振蕩，而疫情只是突發(fā)。
事實(shí)上，過(guò)往40年，因?yàn)橹忻狸P(guān)系的穩(wěn)定，所以我們整個(gè)國(guó)家的發(fā)展就像一艘大船，在順風(fēng)順?biāo)拇筅厔?shì)下一路往前走，我們的經(jīng)濟(jì)一路上行，GDP一路上行，房地產(chǎn)行業(yè)也是發(fā)展的非常順利，這是個(gè)大背景。
今天最大的背景在于中美關(guān)系出現(xiàn)了巨大的振蕩，我們這個(gè)船也跟著天天上下起伏。在這個(gè)船里面的各行各業(yè)不可避免的受到?jīng)_擊。
也這是在這個(gè)背景下，為什么過(guò)去這一年多科創(chuàng)板大家感覺(jué)好像還行。核心是因?yàn)橹忻肋@個(gè)關(guān)系。
客觀來(lái)說(shuō)房地產(chǎn)行業(yè)其實(shí)已經(jīng)被國(guó)家有個(gè)非常清晰的明確定位，因?yàn)橹忻狸P(guān)系、疫情我們國(guó)家更下定決心這個(gè)行業(yè)就應(yīng)該這樣，這我稱之為在大環(huán)境不確定。
其實(shí)房地產(chǎn)行業(yè)在過(guò)去這幾年我們就一直是面臨這樣一個(gè)相對(duì)穩(wěn)定的角色定位，或者說(shuō)相對(duì)穩(wěn)定行業(yè)站位的標(biāo)簽。
這樣的大背景下，各行各業(yè)其實(shí)都是在做什么呢？
剛才我舉了一個(gè)形象的例子當(dāng)?shù)讓硬辉偈琼橈L(fēng)順?biāo)�，那這個(gè)船也必然是上下浮動(dòng)，當(dāng)你在這個(gè)船上怎么保持安全，比較好的辦法就是要握住一個(gè)相對(duì)固定的東西。
房地產(chǎn)行業(yè)也是，在過(guò)去這一段時(shí)間里面我們也在想行業(yè)的錨在什么地方？
最終我們定義大的背景下，國(guó)家的向心化趨勢(shì)非常的明顯，我們的國(guó)家環(huán)境不確定在加劇，中美也好、新冠也好，目前很多國(guó)家都有去中國(guó)化的勢(shì)頭在蔓延，但是另一方面我們也發(fā)現(xiàn)，國(guó)家的凝聚力，國(guó)家對(duì)自己的道路自信在加強(qiáng)。
因?yàn)槲覀內(nèi)ツ晔?0周年今年是我們國(guó)家對(duì)全世界有交代的小康之年，明年是一百周年，這樣的特殊政治年份里面我們?cè)庥隽酥忻肋@樣的挑戰(zhàn)，遭遇了疫情的沖擊，到今天為止我相信全國(guó)來(lái)講，我們更應(yīng)該進(jìn)一步對(duì)道路自信、制度自信，我稱為國(guó)家的向心趨勢(shì)在加強(qiáng)。
2，國(guó)家未來(lái)靠科技和產(chǎn)業(yè)，地產(chǎn)扮演經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定器
我們也相信，房地產(chǎn)現(xiàn)在也是向心的趨勢(shì)非常的明顯。
比如說(shuō)我們?nèi)ツ曛v過(guò)我們從之前經(jīng)濟(jì)的助推器，現(xiàn)在房地產(chǎn)進(jìn)一步非常明顯的就是一個(gè)穩(wěn)定器，同時(shí)也是產(chǎn)業(yè)的載體，這個(gè)國(guó)家我們最重要靠科技和產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)是不可能。
所以當(dāng)下我們對(duì)房地產(chǎn)從業(yè)者并不要有過(guò)高的奢求，說(shuō)我們房地產(chǎn)規(guī)劃還要進(jìn)一步的突破，不要有這種奢求，我們當(dāng)年需要房地產(chǎn)作為經(jīng)濟(jì)的助推器，通過(guò)房地產(chǎn)的拉動(dòng)我們帶動(dòng)各行各業(yè)的發(fā)展，今天房地產(chǎn)更多的還是要成為一個(gè)穩(wěn)定器。
從國(guó)家的角度來(lái)看，我們房地產(chǎn)業(yè)都會(huì)覺(jué)得一個(gè)百億的企業(yè)在房地產(chǎn)行業(yè)不大，屬于小型企業(yè)，但是百億級(jí)的你放在整個(gè)中國(guó)經(jīng)濟(jì)里都是一個(gè)大企業(yè)。
所以很自然的，我們換位思考，從國(guó)家的角度他會(huì)想到未來(lái)的產(chǎn)業(yè)怎么辦，你們房企這么多怎么幫我一起，所以我稱之為今天任何外部環(huán)境的振蕩，我們房地產(chǎn)行業(yè)相對(duì)穩(wěn)定，因?yàn)樵诖笳咧胺康禺a(chǎn)定位相對(duì)比較清晰，只不過(guò)今天國(guó)家進(jìn)一步堅(jiān)持而已，我這里稱為進(jìn)一步成為經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定器和行業(yè)的載體。
3，房地產(chǎn)未來(lái)8字：短期限價(jià)保量，長(zhǎng)期有形無(wú)實(shí)
房地產(chǎn)要找到他的錨！
這個(gè)錨我稱之為不管外面怎么動(dòng)，其實(shí)最不會(huì)變的就是政府以及政府的需求，房地產(chǎn)行業(yè)要想找到它的錨，就應(yīng)該根據(jù)政府的訴求去尋找這個(gè)錨。
對(duì)此，有兩個(gè)邏輯，其實(shí)就是八個(gè)字：短期邏輯就是限價(jià)保量，長(zhǎng)期是有形無(wú)實(shí)！
第一，短期限價(jià)保量怎么講？
保量是目的，限價(jià)是手段，而且限價(jià)是相對(duì)限價(jià)，有保量我們才可以實(shí)現(xiàn)就業(yè)，才可以推動(dòng)城鎮(zhèn)化的發(fā)展，拉動(dòng)上下游，緩解地方的財(cái)政壓力等等這一系列都是通過(guò)房地產(chǎn)的量可以解決的，不是完全解決，至少部分可以解決，這是我稱之為保量是目的。
當(dāng)下房地產(chǎn)行業(yè)形成去年16萬(wàn)億的量，他是慢慢慢慢堆起來(lái)的，叫他下，也是慢慢慢慢下，用時(shí)間來(lái)解決，而不是一夜之間全部打趴下了。
保量一定是我們最核心的。
也可以稱之為從中央政府到地方政府到房地產(chǎn)業(yè)到老百姓我們所能夠達(dá)到的基礎(chǔ)就是限價(jià)保量。
第二，中長(zhǎng)期邏輯是有形無(wú)實(shí)。
為什么這么說(shuō)？因?yàn)槲覀儺?dāng)下政府對(duì)房地產(chǎn)其實(shí)有兩個(gè)動(dòng)作一直在做
第一個(gè)動(dòng)作就是短期里面我們需要量的過(guò)度，短期16萬(wàn)億不可能直接打到10萬(wàn)億以下，但是長(zhǎng)期慢慢慢慢通過(guò)時(shí)間讓產(chǎn)業(yè)鏈下滑到13、12、11億，這個(gè)我相信大家是能夠接受的。但是基本上這個(gè)規(guī)模的量不能從一億到千萬(wàn)這不行，所以有形是房地產(chǎn)成交的這個(gè)規(guī)模。
我相信對(duì)國(guó)家來(lái)說(shuō)，房企你維持你的規(guī)模，但你仍然可以幫我解決很多問(wèn)題，尤其是城市化的發(fā)展沒(méi)有房地產(chǎn)的推動(dòng)不可能這么快，地方的財(cái)政所形成的依賴是歷史性的，也不可能那么快解決。
有形我稱之為是讓房產(chǎn)規(guī)模不斷的維持！
但是無(wú)實(shí)——就是每一次都是地價(jià)上行，房?jī)r(jià)下行，我們房地產(chǎn)行業(yè)硬生生把一塊利潤(rùn)切走了，但是你的利潤(rùn)我可以仍然切走，你能帶動(dòng)上下游的發(fā)展，你仍然在做貢獻(xiàn)，我可以投放到一些重大的工程上，所以我們的長(zhǎng)期的邏輯是有形無(wú)實(shí)。
part 2 房企的錨在哪里？
在行業(yè)的錨找到了之后，我們?cè)賮?lái)說(shuō)企業(yè)的錨。
在企業(yè)的錨里面我們做了一個(gè)設(shè)計(jì)，把整個(gè)過(guò)去發(fā)展的歷史，從當(dāng)下往前推再往后推，我們稱之為三個(gè)十年。
2000年-2010，2010-2020，2020-2030。
中美因素是最大的外部沖擊的變量。
從房地產(chǎn)行業(yè)而言我們需要疊加，外部的變量加上行業(yè)自身的成熟我們?cè)俳凶霾鸾�，中美的摩擦有點(diǎn)像新冷戰(zhàn)，我們的行業(yè)從起步到野蠻的生長(zhǎng)到今天是一個(gè)高位，我們拆分三個(gè)十年。
1，2000年-2010年：普遍性超級(jí)機(jī)遇
整個(gè)行業(yè)是普遍性機(jī)會(huì)。
遍地都是機(jī)會(huì)，只要你是在做開(kāi)發(fā)，只要你在這個(gè)行業(yè)里你想不賺錢都難。
這個(gè)時(shí)候機(jī)會(huì)是普遍的，企業(yè)做的事情就是錨定需求就可以了。
2，2010-2020年變了，結(jié)構(gòu)性機(jī)遇
尤其是當(dāng)年次貸危機(jī)的后遺癥，尤其是2017年特朗普正式成為美國(guó)的總統(tǒng)頒布了一些政策對(duì)我們的一些沖擊，反過(guò)來(lái)對(duì)我們房地產(chǎn)產(chǎn)生了一些影響，這個(gè)波段大家會(huì)發(fā)現(xiàn)過(guò)去的十年房地產(chǎn)行業(yè)是結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)。
在結(jié)構(gòu)性的機(jī)會(huì)里面大家會(huì)發(fā)現(xiàn)我們的企業(yè)錨定的是周期。
因?yàn)樵诮Y(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)下面不是閉著眼也能賺錢，有可能今天在這可以賺錢，明天再這不能賺錢，后天可以再回來(lái)可能賺錢。
3，2020年到2030年，耦合性機(jī)遇
這不是行業(yè)的問(wèn)題，而是企業(yè)對(duì)你自身的能力或者說(shuō)行業(yè)你對(duì)自身的定位有了新的挑戰(zhàn)。
行業(yè)不再是單邊的說(shuō)這個(gè)行業(yè)我們要尋找自己行業(yè)的利益最大化，很明顯的你這個(gè)行業(yè)需要關(guān)注國(guó)家的訴求，國(guó)家對(duì)你這個(gè)行業(yè)產(chǎn)生了很多的關(guān)聯(lián)性的要求都會(huì)有，耦合性產(chǎn)生自然的就是企業(yè)怎么辦，企業(yè)向資源去錨定，這個(gè)資源一樣是政府資源，所以這三種錨定意味著是一個(gè)進(jìn)化。
在這個(gè)過(guò)程當(dāng)中我們會(huì)清晰的看到企業(yè)的三個(gè)錨定發(fā)展的過(guò)程里面，其實(shí)延伸到行業(yè)再回歸到一個(gè)雙邊市場(chǎng)，大量的行業(yè)從業(yè)者認(rèn)為房地產(chǎn)就是蓋房子賣房子，其實(shí)不是，蓋房子賣房子只是你的一部分，你會(huì)發(fā)現(xiàn)當(dāng)下還要想著政府要什么，實(shí)際上是行業(yè)在回歸雙邊市場(chǎng)。
企業(yè)的三輪錨定其實(shí)是行業(yè)進(jìn)化。
行業(yè)進(jìn)化里面就是企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)，根據(jù)不同的企業(yè)在不同階段的城市，不同規(guī)模化、訴求的企業(yè)才會(huì)產(chǎn)生對(duì)競(jìng)爭(zhēng)不同的定義和需求。
當(dāng)下企業(yè)有兩個(gè)常見(jiàn)的經(jīng)營(yíng)困局。
第一個(gè)內(nèi)耗過(guò)度
內(nèi)耗的概念就是一家企業(yè)的慣性按照一個(gè)模式往前發(fā)展的時(shí)候，他已經(jīng)很難自我突破了，他內(nèi)部的各個(gè)板塊，各個(gè)模塊處于一個(gè)內(nèi)耗，他不再是一個(gè)具有沖擊性的張力再往前沖。
第二，平衡性不足
的確房地產(chǎn)好多企業(yè)都出現(xiàn)這個(gè)問(wèn)題，就是在我們看到一批華南的企業(yè)，比如說(shuō)我在華南有舊改，我鎖定了幾十個(gè)村，但是我們唯一擔(dān)心的就是這么多的舊改什么時(shí)候才會(huì)上市供應(yīng)呢，不知道，因?yàn)榕f改城市更新永遠(yuǎn)是不可控的，如果全是舊改就意味著你永遠(yuǎn)不知道你能賣多少，作為上市公司來(lái)說(shuō)是不應(yīng)該的。
所以我們好多企業(yè)就跑到華東去要規(guī)模，因?yàn)槿A南跟華東我們定義完全是兩個(gè)不同的市場(chǎng)特點(diǎn)。
華南是資源導(dǎo)向型的區(qū)域，因?yàn)檫@邊的項(xiàng)目一旦拿了，可能過(guò)五到八年才能取得，但是每出來(lái)它的利潤(rùn)是超高的。
華東是一個(gè)市場(chǎng)化的，也就是說(shuō)只要你愿意賣，你就能賣得掉。所以當(dāng)華南的企業(yè)跑到華東開(kāi)始大量的搶地的時(shí)候我們會(huì)發(fā)現(xiàn)他的經(jīng)營(yíng)模型已經(jīng)變成了短期和中長(zhǎng)期的結(jié)合，短期需要先選一塊，反正有這么多的城市舊改，總有那么幾個(gè)，今年出來(lái)兩個(gè)，明年出來(lái)兩個(gè)，每出來(lái)一個(gè)兩個(gè)當(dāng)年的利潤(rùn)就保住了，華東一旦形勢(shì)不妙我們就打折。
當(dāng)我們這個(gè)模型的企業(yè)開(kāi)始出現(xiàn)的時(shí)候，我們其他的企業(yè)應(yīng)該怎么辦，這是非常典型的短期和中長(zhǎng)期平衡。
我們房企真的是要騰出精力考慮中長(zhǎng)期的問(wèn)題，這就是平衡性不足。
part3 房企進(jìn)入“三階”并存發(fā)展階段
接下來(lái)可能有三階進(jìn)化，我們定義為低階、中階、高階。
今天大家知道我們?cè)谥袊?guó)作為房地產(chǎn)企業(yè)，因?yàn)槲覀兊某鞘写螅v深很寬。
低階就是前十年大家競(jìng)爭(zhēng)的邏輯，我是解決當(dāng)?shù)叵M(fèi)者有和無(wú)的問(wèn)題，有沒(méi)有買房，然后在過(guò)去十年里面客觀來(lái)說(shuō)是解決大和小的問(wèn)題，之前你是個(gè)小戶型，現(xiàn)在換個(gè)大戶型。但是到了現(xiàn)在再往后走，我們需要解決品質(zhì)高和低的問(wèn)題。
同樣是錨定周期，在過(guò)去十年里面我們界定周期都是講可控性、可計(jì)算的確定性的周期，確定性的周期比如說(shuō)上海漲完了，旁邊一定會(huì)漲，這是可確定性。
但是今年大家會(huì)發(fā)現(xiàn)，我們這個(gè)周期存在一些不確定性的東西，比如說(shuō)特朗普會(huì)不會(huì)再出一個(gè)動(dòng)作，我們可能又挨一棍子，這會(huì)對(duì)我們房地產(chǎn)帶來(lái)什么影響？不知道，這些都會(huì)出現(xiàn)。
所以我稱之為我們未來(lái)企業(yè)和企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)會(huì)有低階、中階和高階的競(jìng)爭(zhēng)。
我們中國(guó)很大，我們?nèi)匀贿�有好多小一點(diǎn)的城市，有很多內(nèi)地一點(diǎn)的城市，有很多后發(fā)的城市，你只有做低階的模型就可以了，你不需要考慮太多。
但我們也有一批城市你可能需要解決這個(gè)城市里面它的需求是小和大，同樣這里面周期也逐漸是可確定的，因?yàn)橥獠吭僭趺醋兛赡軐?duì)這個(gè)區(qū)域影響不大，外面再怎么風(fēng)吹浪打，在船里面的人是感覺(jué)不到的。
如果說(shuō)是高階的，在有些市場(chǎng)化很強(qiáng)的，容易受外部市場(chǎng)沖擊比較大的，我們就進(jìn)入以資源錨定為主導(dǎo)的問(wèn)題。
即便是現(xiàn)在我們還是要解決瓶子的高和低，我們看到確定性的周期還要看到不確定的周期我們?cè)趺捶馈?/P>
同樣我有一百塊錢，以往大的周期是明朗的，我敢投85%，今天我只敢投70%，我留一些防風(fēng)險(xiǎn)，不確定的周期我不可控，另外最重要的一點(diǎn)房地產(chǎn)行業(yè)到了今天，好的地越來(lái)越好，延伸的邏輯就是資源怎么獲取。
所以企業(yè)的三階進(jìn)化不是說(shuō)我們一定都在高階，而是說(shuō)在不同的區(qū)域有不同的競(jìng)爭(zhēng)路線和邏輯，只不過(guò)當(dāng)企業(yè)規(guī)模越來(lái)越大，我們所面臨的都是一線最前沿的，我們一定都是在高階上競(jìng)爭(zhēng)。
所以想跟大家講我們可以分為低階、中階、高階，但是多階競(jìng)爭(zhēng)一直都存在：
第一企業(yè)的成長(zhǎng)階段不一樣，第二個(gè)區(qū)域市場(chǎng)部平衡，不同的區(qū)域還是有不同的機(jī)會(huì)。所以我不是說(shuō)大家一定要在最高階競(jìng)爭(zhēng)，而是三階段并行。
part4 未來(lái)要錨定確定性需求
未來(lái)房企要錨定確定性需求。
第一：需求兩極趨勢(shì)非常明顯
企業(yè)需要上下兼顧，我們會(huì)發(fā)現(xiàn)好多小一點(diǎn)的城市來(lái)電來(lái)訪的很多，消費(fèi)者對(duì)總價(jià)的控制越來(lái)越明顯，因?yàn)橘?gòu)買力不足了，經(jīng)濟(jì)沉壓，另一方面我們會(huì)發(fā)現(xiàn)貨幣繁榮下的回暖，核心城市中高端物業(yè)銷售火爆。
為什么大家對(duì)總價(jià)控制要求越來(lái)越高？經(jīng)濟(jì)壓力、就業(yè)、薪酬、收入壓力很大，所以這就出來(lái)了。所以對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō)你的產(chǎn)品線不是單一的，必須要兼顧。
第二：區(qū)域價(jià)值再平衡
當(dāng)下沒(méi)有3+X，只有2+X，就是長(zhǎng)三角和珠三角，長(zhǎng)三角是市場(chǎng)化的，市場(chǎng)導(dǎo)向，珠三角是飽暖融合，是資源導(dǎo)向。
為什么長(zhǎng)三角房企跑到珠三角搞不定？太不適應(yīng)了。
為什么河南房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)會(huì)越來(lái)越激烈？
我認(rèn)為有三重壓力。
第一重環(huán)渤海那一邊到北京已經(jīng)不再成為一級(jí)，北京開(kāi)個(gè)兩會(huì)封一陣子，兩會(huì)結(jié)束疫情又封一陣子，大家不去就往南面，這些年我們從東往西，東部的市場(chǎng)往內(nèi)地推的時(shí)候，一定往河南、安徽一帶推進(jìn)。
我們長(zhǎng)三角的企業(yè)一個(gè)一個(gè)做大了，他也一定會(huì)從南向北運(yùn)行，我們河南的企業(yè)會(huì)看到這個(gè)市場(chǎng)越來(lái)越火了，但是我們的壓力也越來(lái)越大了，這也是變量疊加的必然的結(jié)果。
所以說(shuō)后發(fā)市場(chǎng)一定會(huì)導(dǎo)致下沉的機(jī)遇，深耕的三四線不比機(jī)會(huì)型一二線差。
往下沉并不差，中國(guó)的不平衡性大家很清楚，另一方面山東河南安徽這些區(qū)域它的市場(chǎng)會(huì)有巨大的機(jī)會(huì)。
第三：積極應(yīng)對(duì)突發(fā)的變量
我們看到很多企業(yè)現(xiàn)在都搞宏觀的研究院，這個(gè)我就不多說(shuō)了。
短期的價(jià)格傳導(dǎo)機(jī)制仍然在，這一輪為什么全國(guó)都會(huì)調(diào)控，可能的因素就是來(lái)自于華南那邊。
房?jī)r(jià)去年很多項(xiàng)目都漲到30%，漲這么高壓力很大，它漲上來(lái)也是一個(gè)現(xiàn)實(shí)，他漲完之后華東后面也跟著漲，為什么前一陣子上海華東都在漲，就是從區(qū)域的角度是個(gè)資本的邏輯。
錨定確定性的資源，機(jī)會(huì)越來(lái)越多。
前十年錨定需求；
過(guò)去十年錨定周期；
現(xiàn)在錨定確定性資源。
融創(chuàng)過(guò)去幾年收并購(gòu)，對(duì)融創(chuàng)帶來(lái)巨大收益，這一輪湖北疫情在結(jié)束第二天，孫總飛武漢，當(dāng)下不管外部環(huán)境怎么變，最不變是政府和政府的需求！既然政府在當(dāng)下面臨巨大壓力，孫總從政府角度看看，能夠幫助政府，同樣促進(jìn)企業(yè)發(fā)展的機(jī)會(huì)。圍繞著政府端挖掘新的資源，因?yàn)橘Y源都在政府手里！
錨定需求，不同層次對(duì)需求有不同的打法，當(dāng)企業(yè)到一個(gè)階段，如果面臨的都是和你直接競(jìng)爭(zhēng)最一線的，你必須錨定資源去發(fā)展。
小結(jié)
當(dāng)下對(duì)國(guó)家來(lái)說(shuō)，就是行業(yè)向心，資源為錨，企業(yè)需要以資源去錨定，這只是億翰一家之見(jiàn)，供大家參考，謝謝！
來(lái)源：億翰智庫(kù)
