房訊網(wǎng)訊 2020年9月11日，第十二屆中國產(chǎn)業(yè)園商務(wù)區(qū)發(fā)展論壇暨第十六屆中國商業(yè)地產(chǎn)投資專業(yè)展覽會在北京富力萬麗酒店舉辦，主題為：新商辦、新園區(qū)、新文旅，聚焦疫情后商辦地產(chǎn)的敏捷辦公、城市更新、新基建、產(chǎn)城運營，探索"雙循環(huán)"新發(fā)展格局下樓宇經(jīng)濟與園區(qū)經(jīng)濟的創(chuàng)新發(fā)展路徑。
來自300家開發(fā)商和運營商、渠道商，以及上市公司、金融機構(gòu)、投資機構(gòu)、物業(yè)管理、代理經(jīng)紀(jì)、門窗幕墻、建材企業(yè)等地產(chǎn)界、金融界、學(xué)術(shù)界及互聯(lián)網(wǎng)專家、政商學(xué)屆精英及新聞媒體超過1500位嘉賓出席，齊聚北京共襄盛舉。
優(yōu)客工場創(chuàng)始人毛大慶帶來精彩演講，主題為"工作文化的變遷與敏捷辦公的多維度戰(zhàn)略衍生路徑"，與現(xiàn)場嘉賓分享了商業(yè)辦公的發(fā)展歷程與市場趨勢，并重點就敏捷辦公的增長空間進行解讀。他表示，疫情下人們對辦公智能化和生態(tài)化的需求為敏捷辦公的快速發(fā)展提供了更好的契機，巨大的市場機會下，敏捷辦公在做好空間運營服務(wù)的同時，延伸出更多的價值增長空間，包括產(chǎn)業(yè)鏈條化、數(shù)據(jù)資產(chǎn)化、運營輕量化、功能多元化、收益復(fù)合化等。
以下是毛大慶演講實錄：
毛大慶：感謝房訊網(wǎng)和全聯(lián)房地產(chǎn)商會，今天下午這個主題也很契合我們現(xiàn)在在做的事情，所以下午利用一段時間給大家分享一下我們最近關(guān)于新商辦和以企業(yè)推進的辦公趨勢變化，以及關(guān)于樓宇管理、關(guān)于辦公和工作場景變化的一些思考。
關(guān)于優(yōu)客工場，我們這幾年經(jīng)歷了從聯(lián)合辦公、共享辦公、敏捷辦公到辦公服務(wù)平臺的建設(shè)，在公司的整個發(fā)展中，我們給自己設(shè)立了兩個比較清晰的愿景：致力于成為中國領(lǐng)先的敏捷辦公連鎖服務(wù)商和企業(yè)聚合價值平臺，致力于成為中國辦公資產(chǎn)的專業(yè)管理者和金融服務(wù)商。這里邊有幾個關(guān)鍵詞，"敏捷辦公"、"連鎖服務(wù)"、"企業(yè)價值聚合"、"辦公資產(chǎn)的專業(yè)管理者"和"金融服務(wù)商"，這五個關(guān)鍵詞代表著我們正在向著一個專業(yè)化的運營公司在轉(zhuǎn)變的過程。
商業(yè)辦公的市場趨勢回顧
我們在談新商辦新園區(qū)新文旅的時候，應(yīng)該認真思考，它新在何處，為什么會新，跟舊的區(qū)別在哪里，是什么要素驅(qū)使這個新事物的產(chǎn)生，而這個新事物的生命力到底在哪里。基于這些思考，我寫了一句話，叫"工作文化的變遷"。工作文化的變遷是發(fā)生在城市樓宇服務(wù)業(yè)里面，在越來越移動、越來越彈性的生產(chǎn)方式和生產(chǎn)組合下，到底辦公會在什么樣的新場景下完成呢？這里特別值得去回顧和思考一些趨勢性的東西。
今天我們看世界的辦公樓歷史分析，發(fā)現(xiàn)真正成型的大規(guī)模集中化作業(yè)的辦公室，最早可以追溯的大約是在1860年前后，這個時間開始了第二次的工業(yè)革命和技術(shù)革命。這個過程產(chǎn)生了一個物種叫公司，當(dāng)產(chǎn)生了公司以后，在城市的不動產(chǎn)和城市的服務(wù)業(yè)里面，開始出現(xiàn)了辦公樓，就是用來服務(wù)于工作的專業(yè)樓宇。在美國，正好處在第二次技術(shù)革命的時期，美國開始出現(xiàn)了隔間的辦公室。
1898-1920年，到了第二次技術(shù)革命的后期，科技大幅度發(fā)展，產(chǎn)生了重大的生產(chǎn)作業(yè)的方式的轉(zhuǎn)型，這時候泰勒在人類歷史上第一個提出辦公室管理理論，這個時候辦公室的文化以及辦公室的科技感明顯強過了第一代的辦公室。
到了1920年到1980年，董事會、有限合伙公司等等這些概念都產(chǎn)生了，社會化作業(yè)產(chǎn)生了巨大的分工，就出現(xiàn)了律師樓、會計師樓、分析師、券商等等這些概念，這個時代里對辦公樓的要求急劇提升。所以美國的辦公樓拔地而起，今天我們在紐約看見的大量的、純粹的寫字樓、辦公樓，大約就出現(xiàn)在這個時代。這時候人們開始注意辦公樓等級，開始在辦公室里設(shè)立了交流空間、公共空間，設(shè)立了前臺與等候區(qū)等等，開始注意使用者的舒適感。
1960到1990年代，辦公室的設(shè)計開始得到了人們的重視，在90年代的早期，80年代后期，中國開始大量的在一線城市新建寫字樓。
當(dāng)今社會，人們工作的場景變得越發(fā)靈活多樣、越發(fā)豐富多彩，人們開始注意到傳統(tǒng)的寫字樓、格子間已經(jīng)越來越不能夠適應(yīng)今天移動化強、斜杠性強、彈性強的辦公場景和文化。所以我們說無紙化辦公、無領(lǐng)地辦公、自由職業(yè)人、激發(fā)創(chuàng)意，并鼓勵互動的辦公設(shè)計正在興起，靈活辦公、遠程辦公越來越得到大家的追捧，不同群體共處于相同的空間，疫情以后這個趨勢越發(fā)明顯。
市場趨勢下敏捷辦公的必然衍生
近兩年CBRE世邦魏理仕和仲量聯(lián)行的各種報告里面都提出了未來辦公場景變化的驅(qū)動力和企業(yè)要求、需求的變化，對于企業(yè)不動產(chǎn)的未來趨勢，仲量聯(lián)行提出了十個調(diào)研以后的結(jié)論：1、員工隊伍多元化，2、空間靈活化的需要越來越凸顯，3、創(chuàng)新文化，4、數(shù)字驅(qū)動化，5、智能化，6、企業(yè)的自適應(yīng)化，7、技能的前瞻性，8、關(guān)注健康，9、社群化，10、人性化。這十項正在驅(qū)動著企業(yè)不動產(chǎn)的快速變化。
各大權(quán)威機構(gòu)和市場實踐均表明，中國的城市已經(jīng)累計了大量的不動產(chǎn)，在宏觀政策下，傳統(tǒng)方式的商業(yè)運營回報率越來越不可控；市場正在進行各方面的嘗試和創(chuàng)新，尋找那些能夠產(chǎn)生新的業(yè)務(wù)、投資回報率、資產(chǎn)回報率的運營方案，敏捷辦公是普遍的被寫字樓研究機構(gòu)公認的越來越有普及性的解決方案。
敏捷辦公可以幫助大量的中小企業(yè)，以最高效率、最低成本、最便捷的方式，在城市的好地段能夠落地，幫助異地、跨國、轉(zhuǎn)型升級和拓展需要的大中型企業(yè)，能夠在不同的地區(qū)快速落地。
敏捷辦公代表了未來辦公環(huán)境的趨勢。新一代的年輕人和新一代的工作者越來越呼喚新的辦公環(huán)境，他們越來越不喜歡自己被關(guān)在格子間里，他們越來越不喜歡沒有社交、沒有人文、沒有輕松快樂環(huán)境的辦公室。我們采訪了一千多個用戶以后，得出了企業(yè)的愿望清單，包括辦公室"即插即用"、智能辦公、空間內(nèi)部靈活性、社交咖啡館、自由環(huán)境下可不被打擾的空間、關(guān)愛員工健康、互動協(xié)作空間、貼心服務(wù)等。
從中國辦公生態(tài)演變來看，目前中國的中小微和個體工商戶承載了中國將近80%以上的就業(yè)人口。這些公司和這些機構(gòu)會去什么地方工作？他們未來會選擇什么樣的場景去工作？當(dāng)他們的主力是90和00后的時候，他們會選擇什么樣的商辦去辦公？這些都是我們應(yīng)該思考的。
從樓宇管理的發(fā)展歷程來看，從最早的自動化建筑，到2000年的智能建筑，再到今天大家都在談的認知建筑。建筑開始有了自己的思想，它不只是一個物理的辦公場所和物理空間，它可以進行學(xué)習(xí)行為，能夠記住用戶的習(xí)慣，并獨立采取相應(yīng)措施，這就會產(chǎn)生新商辦認知下的商辦。
在社區(qū)型辦公空間模式里，有一些共性的需要，比如吧臺、茶水間、商店、大堂、借閱區(qū)，包括樓梯空間都會變成非常有趣的交互空間。我們也可以看到辦公室的敏捷性，除了體現(xiàn)在智能化、體現(xiàn)在各種智能設(shè)備、認知建筑之外，還有多元化的工位及空間類型，它一定具備開放性、靈活性，同時有隱私性。
回歸自然、與水為鄰、靜謐私密，這些都是共享辦公和彈性辦公關(guān)注人們心靈感受的時候必須去考慮的問題，人們更多會在意的是當(dāng)進入一個辦公室的時候，有什么樣的心情和心境，是不是能夠有瑜伽式的心境開始坐在辦公桌前工作。
服務(wù)式辦公孕育著大型連鎖hospitality式的產(chǎn)業(yè)。我是最早把服務(wù)式公寓的概念引入中國的人，當(dāng)時我們在上海建造了中國第一個標(biāo)準(zhǔn)意義上的服務(wù)式公寓。當(dāng)時有人問服務(wù)式公寓到底是公寓還是酒店？我解釋說服務(wù)式公寓是新物種，是獨立于酒店而存在的。它適應(yīng)的是家庭，適應(yīng)的是那些跨國公司CEO們帶著太太、孩子在中國長期生活，他們不喜歡酒店，但同時他們又喜歡有酒店式的服務(wù)，有客房的清理，有酒店的部分服務(wù)設(shè)施包括健身房、咖啡、餐廳等等�，F(xiàn)在林林總總的青年公寓、白領(lǐng)公寓都開始使用當(dāng)年服務(wù)式公寓的各種各樣的理念，只不過用戶發(fā)生了變化，跨國公司的CEO們越來越少，而我們中國的用戶越來越多。
所以我想說的是，其實在新商辦的背后，正在孕育著龐大運營管理集團和連鎖運營管理商的產(chǎn)生，這也是優(yōu)客工場對自己的定位。我們非常希望在幾年以后，我們像華住那樣，成為一個大型的連鎖辦公的運營商。現(xiàn)在我們是一個接近400間連鎖店的連鎖運營服務(wù)商，我們希望兩年時間能夠接近800家連鎖店，四年時間能夠接近兩千家連鎖店。在這個過程里邊，慢慢變成一個大型的Hospitality的集團，這個概念就是我們在談新服務(wù)的過程中，在城市服務(wù)業(yè)里面特別需要補充的新型樓宇服務(wù)業(yè)和背后它的運營商。
為什么我們說在中國完全具備條件孕育著新商辦里面的大型hospitality的連鎖運營商呢？一是正如酒店運營行業(yè)的特性，要求必須需要專業(yè)的運營商來運營，對于一個不到十年的共享辦公、聯(lián)合辦公和敏捷辦公行業(yè)來說，也是如此。二是專業(yè)運營公司正在取代開發(fā)商/樓主背景物業(yè)公司，正在不斷為樓宇和企業(yè)提供專業(yè)化的、多緯度的立體化服務(wù)。三是辦公樓宇的使用形態(tài)正在發(fā)生著本質(zhì)變化，中小微企業(yè)以及Z時代對于場景化辦公的需求，迫使樓主尋找更加完善的運營方案。在這個背景下，我非常深信，這個行業(yè)方興未艾，孕育的前景無比巨大。
敏捷辦公的增長空間
關(guān)于敏捷辦公的增長，戴德梁行有一篇很長的報告，我只截取了其中一部分。在疫情之中和疫情之后，戴德梁行做了一些調(diào)研，報告顯示51%的企業(yè)都在討論有可能會更換和使用新的辦公模式，包括遠程辦公、彈性辦公、換一個辦公室、讓自己的子公司分公司不再長期固定的租用一個辦公樓等等。
敏捷辦公在疫情中受到的影響也很大，但是非常讓我們受啟發(fā)的是，在疫情以后，我們的用戶量在激增，平均每周搬進來的企業(yè)在120到150家，并且不只是中小型企業(yè)，還有很多外地企業(yè)的分公司、分支機構(gòu)在搬進來。所以敏捷辦公在疫情之后也將是受益者，因為這是有更多服務(wù)的辦公模式。
敏捷辦公在中國取得了快速發(fā)展。這個行業(yè)起步于2013-2014年，當(dāng)年主要就是二房東，開始的時候就是收差價，后來開始收服務(wù)費，服務(wù)于樓宇、資產(chǎn)托管，后來開始有大量新的企業(yè)服務(wù)種類在平臺上衍生，形成服務(wù)商和樓宇持有人合作的模式，二房東慢慢就不存在了。值得注意的是，當(dāng)2018-2019年之后，服務(wù)收入部分將快速增長，可以看到在敏捷辦公行業(yè)的收入結(jié)構(gòu)里面，服務(wù)性收入將在未來的五年，逐漸和空間性收入并駕齊驅(qū)。
市場利好，驅(qū)動敏捷辦公的發(fā)展。持續(xù)的城市化和城市轉(zhuǎn)型、分享經(jīng)濟的興起和Z時代的需求、政策利好下中小企業(yè)數(shù)量的強勁增長、小型辦公空間的專業(yè)管理需求都是敏捷辦公不斷增長的驅(qū)動因素。中國每天大概有1.1億人在工作，我們預(yù)計在未來五年期間，即便只有2200萬人用彈性辦公和敏捷辦公，這個行業(yè)的收入規(guī)模都是巨大的。
我們對敏捷辦公的延展方向做了五個總結(jié)，包括產(chǎn)業(yè)的鏈條化、功能的多元化、收益的復(fù)合化、運營輕量化、數(shù)據(jù)資產(chǎn)化。
優(yōu)客工場的發(fā)展
優(yōu)客工場創(chuàng)立于2015年，有四個大的發(fā)展維度，一個是向房地產(chǎn)金融發(fā)展。從一個二房東轉(zhuǎn)變成一個連鎖運營商，運營管理了大量的不動產(chǎn)之后，必然會走向REITs這樣的服務(wù)。
第二是電商平臺。我們現(xiàn)在上面注冊的會員將近100萬，企業(yè)用戶3萬多家，我們建立了用戶自己的用戶商城，每一個入駐企業(yè)都可以在上面開店，我們下一步會跟阿里巴巴、美團進行更深度的數(shù)據(jù)鏈接工作。
第三是企業(yè)服務(wù)。圍繞空間用戶可以展開各種各樣的服務(wù)，這是酒店所不具備的增值服務(wù)和附加值收入的內(nèi)容。
第四是投資孵化。過去五年里，我們投資了幾十家企業(yè)，企業(yè)生態(tài)布局日趨完善，在多個領(lǐng)域都有投資布局。
優(yōu)客工場有自己的智能協(xié)同工作生態(tài)系統(tǒng)，優(yōu)鮮集是我們開發(fā)的小程序，跟我們場區(qū)內(nèi)的大量的智能設(shè)備在每天發(fā)生著巨大的關(guān)聯(lián)，無論是人臉識別、云打印、云投影、會議室等等。我們還有著科技化、數(shù)據(jù)化的空間運營管理，共獲得了34個國家級的軟件著作權(quán)和20多個作品著作權(quán)。
我們正在搭建一個會員消費平臺，因為我們現(xiàn)在有將近100萬人的集群，將這個集群和我們的app進行了每個個體身份認證的處理，然后跟其他商家進行app的API端口的對接。API端口對接以后，個人就可以在平臺上享受幾十種消費福利。這就是我們搭建的優(yōu)客工場新的聯(lián)合辦公場景下的人·貨·場的新邏輯，我們現(xiàn)在在代理很多貨物，變成了一個新的電商渠道。
管理的靈活高效、服務(wù)內(nèi)容的豐富多彩、推廣渠道的多樣化、產(chǎn)品模式的多樣化等多維驅(qū)動下優(yōu)客工場快速發(fā)展。
空間服務(wù)衍生出業(yè)務(wù)的無限空間。電商收入、投資孵化、企業(yè)服務(wù)跟REITs的管理等在進一步提升公司核心競爭力的同時，也將成為業(yè)務(wù)快速擴張，收入顯著提高的有力保障。
我們從前年開始，在我們?nèi)腭v企業(yè)里面，開始沉淀大量的優(yōu)秀企業(yè)案例，我們服務(wù)過70多家獨角獸企業(yè)，所以我們是非常容易變成一家教育公司和案例輸出公司的。我們在去年出版了第一本以優(yōu)客工場入駐企業(yè)的案例為集群的優(yōu)客工場創(chuàng)意案例集，是照著哈佛商學(xué)院的標(biāo)準(zhǔn)所編制的，現(xiàn)在已經(jīng)變成大學(xué)教材了。未來我們變成一家開放式的案例大學(xué)是不成問題的，因為通過空間攏聚了一大批優(yōu)秀的企業(yè)，再把企業(yè)案例沉淀下來。
我們希望變成：中國領(lǐng)先的敏捷辦公連鎖服務(wù)商，中國辦公資產(chǎn)的專業(yè)管理者和金融服務(wù)商，企業(yè)聚合價值平臺，中國新生代企業(yè)案例教育機構(gòu)。
這是你們一個沒有看到的優(yōu)客工場。今天是為大家做了一個比較完整的闡述。謝謝各位！
來源：房訊網(wǎng)
