房訊網(wǎng)訊 從新冠疫情肆虐到防控常態(tài)化，中國在防疫抗疫上取得了優(yōu)異的成績，國民經(jīng)濟運行數(shù)據(jù)有了非常亮眼的表現(xiàn)。外部不確定性因素對寫字樓產(chǎn)業(yè)園市場的沖擊減弱，重點城市租賃需求進一步復(fù)蘇；大宗交易投資額穩(wěn)步回升，機構(gòu)投資者對商辦物業(yè)表現(xiàn)出長期的信心。
那么，疫情常態(tài)化下，經(jīng)過疫情沖擊之后的商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)生了哪些未有變局？出現(xiàn)了哪些破局之道？展現(xiàn)了哪些未來趨勢？
10月13日起，全聯(lián)房地產(chǎn)商會聯(lián)合房訊網(wǎng)（FUNXUN）連續(xù)第二年開展"疫情常態(tài)化下的商業(yè)地產(chǎn)變局與破局"專題采訪活動，通過采訪商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)的副會長及常務(wù)理事、專家學(xué)者、研究機構(gòu)和代理機構(gòu)，圍繞疫情常態(tài)化下的商業(yè)地產(chǎn)未有變局、破局之道、未來趨勢等主題為行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展提供真知灼見。
10月20日，針對疫情常態(tài)化下產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，包括產(chǎn)業(yè)園、城市片區(qū)開發(fā)運營的變局與破局，房訊網(wǎng)采訪了泛華集團董事長楊天舉。
泛華集團董事長 楊天舉
一、疫情給產(chǎn)業(yè)園發(fā)展帶來巨大影響
一場前所未有的疫情給產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展帶來了巨大挑戰(zhàn)：一是疫情的反復(fù)給園區(qū)的物業(yè)管理、運營服務(wù)等帶來巨大壓力，園區(qū)的管理者們需要承擔排查任務(wù)：出入測量體溫、實行封閉管理、登記人員旅居史信息，還需要在防疫措施上進行各種相關(guān)工作；二是本就疲軟的經(jīng)濟雪上加霜，各個產(chǎn)業(yè)園區(qū)招商更難了，極大的減弱了產(chǎn)業(yè)園區(qū)的增量空間；三是一些疫情反復(fù)的地區(qū)企業(yè)無法營業(yè)，員工無法到崗、物資難以采購、周邊進出管控等諸多因素影響，入駐企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營活動不能正常開展，導(dǎo)致企業(yè)收入下降,部分地方政府出臺相應(yīng)的租金減免政策，明顯影響到園區(qū)的租金收繳率、主營業(yè)務(wù)收入，園區(qū)傳統(tǒng)的主營業(yè)務(wù)收入出現(xiàn)明顯下滑。
二、抗疫，加速我國產(chǎn)業(yè)園數(shù)字轉(zhuǎn)型
面對疫情防控常態(tài)化，線下經(jīng)營遇阻、企業(yè)業(yè)績下滑、甚至有時一些地方疫情反復(fù)無法復(fù)工生產(chǎn)等情況，各個產(chǎn)業(yè)園積極開展系列創(chuàng)新，尤其是采用了數(shù)字化技術(shù)破解園區(qū)經(jīng)營困難：
1）在疫情期間，一些園區(qū)加大了相關(guān)IT投入，并構(gòu)建園區(qū)智慧管理“云平臺”，實現(xiàn)園區(qū)的數(shù)字化、智能化管理,如:預(yù)先線上登記并掃碼進入園區(qū)、人體紅外測溫儀連接園區(qū)管理終端信息化系統(tǒng)、人臉或語音識別開啟門禁與電梯、并在園區(qū)各個位置監(jiān)控人員密集情況……。
2）針對疫情導(dǎo)致無法線下交流的實際情況, 一些園區(qū)積極搭建線上平臺，將入駐的各類企業(yè)、員工引入“虛擬社群”，通過線上會議開展豐富多彩的培訓(xùn)，并結(jié)合適當?shù)木�下聯(lián)誼活動。極大的促進了企業(yè)之間、員工之間的互動與合作。這最后聚集成為產(chǎn)業(yè)園區(qū)社群服務(wù)平臺，為園區(qū)及園區(qū)企業(yè)提供高效服務(wù)，在產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展轉(zhuǎn)型中提供助力。
3）還有一些產(chǎn)業(yè)園區(qū)開展“云招商”，園區(qū)借助地理信息技術(shù)、網(wǎng)絡(luò)技術(shù)、和實景三維建模等，對各類招商信息資源進行立體展示和統(tǒng)計檢索，遠程就可以實現(xiàn)對園區(qū)環(huán)境的整體了解，同時還方便對園區(qū)進行信息化管理。
4）面對疫情期間企業(yè)經(jīng)營難、租金壓力大問題，有一些產(chǎn)業(yè)園區(qū)推出了“租金換股權(quán)”等創(chuàng)新性的產(chǎn)業(yè)投資模式，如：金山意庫、合一鳳凰智慧港等產(chǎn)業(yè)園區(qū)宣布推出“租金換股權(quán)”惠企活動。為解決企業(yè)逆勢擴張、降本增效的需求，針對入駐產(chǎn)業(yè)園區(qū)企業(yè)，通過園區(qū)產(chǎn)業(yè)投資團隊評估認定為優(yōu)質(zhì)項目的，采取以租金置換股權(quán)的產(chǎn)業(yè)投資服務(wù)，幫助企業(yè)降低支出成本。既幫助企業(yè)度過難關(guān)，同時園區(qū)又獲得優(yōu)質(zhì)企業(yè)股權(quán)，成為產(chǎn)業(yè)命運共同體。
三、未來10年我國產(chǎn)業(yè)園發(fā)展趨勢與展望
2020年這場始料未及的黑天鵝事件，給日常的生產(chǎn)生活和經(jīng)濟發(fā)展帶來了巨大的沖擊。雖然這次疫情是對產(chǎn)業(yè)園區(qū)全新的挑戰(zhàn)，但也是一個園區(qū)與數(shù)字化、大數(shù)據(jù)結(jié)合從而形成差異化優(yōu)勢的契機。經(jīng)此一“疫”，相信大多數(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)都會把打造一個信息化、數(shù)字化、智能化的數(shù)字園區(qū)納入計劃范圍之內(nèi),泛華認為,將呈現(xiàn)以下幾種新趨勢:
1) 新服務(wù)——越來越多的產(chǎn)業(yè)園區(qū)將運用5G技術(shù)，建立全鏈接的智慧園區(qū)數(shù)字化場景，全方位提升園區(qū)數(shù)字化管理水平；通過人工智能技術(shù)，打造智慧辦公、安防、交通等，為園區(qū)企業(yè)提供高效便捷服務(wù)；通過大數(shù)據(jù)分析，勾勒企業(yè)畫像、沉淀企業(yè)信息數(shù)據(jù)，為園區(qū)提供精準招商服務(wù)、為企業(yè)提升決策能力；通過產(chǎn)業(yè)平臺建設(shè)，為園區(qū)企業(yè)提供眾創(chuàng)孵化、人才培養(yǎng)等服務(wù)，促進園區(qū)產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈構(gòu)建。
2）新空間——未來產(chǎn)業(yè)園區(qū)必將與數(shù)字化企業(yè)、平臺型企業(yè)、信息技術(shù)企業(yè)展開廣泛且深入的合作，園區(qū)數(shù)字基礎(chǔ)設(shè)施體系將更加完善，將產(chǎn)業(yè)數(shù)字虛擬空間與實體產(chǎn)業(yè)園區(qū)、物理空間相融合，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)、空間、網(wǎng)絡(luò)和數(shù)字資源共享，能夠把數(shù)據(jù)、算力、算法以及園區(qū)、企業(yè)、人、設(shè)備等主體鏈接起來，強化大數(shù)據(jù)、人工智能、區(qū)塊鏈等數(shù)字技術(shù)對傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)園區(qū)或物理空間的描述、診斷、預(yù)測、決策等集成作用，構(gòu)建產(chǎn)業(yè)園區(qū)與數(shù)字技術(shù)協(xié)同與協(xié)作的數(shù)字孿生空間，賦能服務(wù)于政府、園區(qū)與企業(yè)，形成以產(chǎn)業(yè)圖譜、精準招商、用戶畫像、供應(yīng)鏈管理等新型數(shù)字功能，打造數(shù)字孿生空間和場景載體高度融合、智能互動的數(shù)字新體驗，構(gòu)建互聯(lián)互通的未來產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展新范式。通過 “產(chǎn)業(yè)生態(tài)育城運營平臺（IEOP）”，貫通數(shù)字基建與產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展，推動創(chuàng)新的數(shù)字要素聚集、賦能、應(yīng)用，打造跨越物理邊界的“虛擬產(chǎn)業(yè)園”和“虛擬產(chǎn)業(yè)集群”，打造產(chǎn)業(yè)數(shù)字化轉(zhuǎn)型應(yīng)用場、新經(jīng)濟新業(yè)態(tài)活力場、城市高質(zhì)量發(fā)展能量場，推動城市需求端發(fā)力、打通供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的創(chuàng)新發(fā)展平臺，發(fā)展成為賦能產(chǎn)業(yè)園區(qū)數(shù)字化轉(zhuǎn)型發(fā)展新模式、新抓手和新示范。
3）新生態(tài)——此次疫情影響最大的企業(yè)，都集中在消費服務(wù)業(yè)與傳統(tǒng)制造業(yè)，很多中小企業(yè)面臨著嚴重的生存危機。各地方政府應(yīng)在政策扶持的同時，還應(yīng)研究疫情推動中小企業(yè)變革實現(xiàn)過可持續(xù)發(fā)展，構(gòu)建區(qū)域產(chǎn)業(yè)生態(tài)，把數(shù)字經(jīng)濟的產(chǎn)業(yè)化和產(chǎn)業(yè)的數(shù)字化、產(chǎn)業(yè)互聯(lián)網(wǎng)與消費互聯(lián)網(wǎng)有機結(jié)合。研究打造創(chuàng)新的產(chǎn)業(yè)發(fā)展載體，運用人工智能、算力和算法，構(gòu)建新的生產(chǎn)力，通過區(qū)塊鏈和互聯(lián)網(wǎng)構(gòu)建新的生產(chǎn)關(guān)系；大數(shù)據(jù)構(gòu)建新的生產(chǎn)要素；站在全球產(chǎn)業(yè)鏈、價值鏈分工的視角，聚焦各類創(chuàng)新要素，通過平臺經(jīng)濟、結(jié)算經(jīng)濟實現(xiàn)要素在本區(qū)域的變現(xiàn)。
4）新管理—疫情倒逼產(chǎn)業(yè)園區(qū)管理模式的升級，如：設(shè)施管理、交通管理、醫(yī)療體系、應(yīng)急災(zāi)備、信息溯源等等。在設(shè)施運維方面，可以利用BIM、云計算及大數(shù)據(jù)技術(shù)集成融合園區(qū)現(xiàn)有各種設(shè)備數(shù)據(jù)，讓監(jiān)控、電梯、消防、停車場、服務(wù)機器人等設(shè)施的運行狀況用可視化的模型集中呈現(xiàn)；在應(yīng)急管理方面，以應(yīng)急管理需求點為牽引，對周邊監(jiān)控、人員、事件快速調(diào)度與指揮，實現(xiàn)事件觸發(fā)、多維響應(yīng)、協(xié)同聯(lián)動應(yīng)急管理業(yè)務(wù)閉環(huán)。同時還將整合園區(qū)內(nèi)各子系統(tǒng)信息資源，打通數(shù)據(jù)孤島，實現(xiàn)園區(qū)內(nèi)全量、全要素和全場景數(shù)據(jù)的匯聚、融合與共享。并通過數(shù)據(jù)分析與應(yīng)用，釋放數(shù)據(jù)價值，支撐園區(qū)各類管理應(yīng)用與決策分析。
