8月31日，澎湃新聞從融創(chuàng)中國(guó)2021年中期業(yè)績(jī)投資人會(huì)議上了解到，董事會(huì)主席孫宏斌在談及“三條紅線(xiàn)”時(shí)稱(chēng)，“國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控是非常必要的，房地產(chǎn)的安全確實(shí)會(huì)影響金融和經(jīng)濟(jì)安全，三條紅線(xiàn)是比較合理的政策，給出了三年的寬限期，這些指標(biāo)不是一個(gè)很難的指標(biāo)。不一定你是頭部企業(yè)就一直是頭部，資源就都向你那邊傾斜�！贝送猓谡劶跋掳肽甑姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)時(shí)，孫宏斌用了“慘烈”這個(gè)詞來(lái)形容。
“三條紅線(xiàn)不是一個(gè)很難的指標(biāo)，下半年市場(chǎng)還是會(huì)比較慘烈”
根據(jù)融創(chuàng)中國(guó)披露的2021年半年報(bào)數(shù)據(jù)來(lái)看，截至6月30日，融創(chuàng)中國(guó)剔除預(yù)收款項(xiàng)后的資產(chǎn)負(fù)債率約為76%，較2020年底下降約2.3個(gè)百分點(diǎn)；凈負(fù)債率為86.6%，較2020年底下降約9.4個(gè)百分點(diǎn)；現(xiàn)金短債比約為1.11。
“國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)好幾年了，這一輪從2016年10月份開(kāi)始控房?jī)r(jià)，一直到2020年三條紅線(xiàn)的調(diào)控是非常必要的。目前房地產(chǎn)作為國(guó)家安全的一個(gè)重要方面，會(huì)影響到金融和經(jīng)濟(jì)的安全。行業(yè)必須要調(diào)控，這是調(diào)控的必要性。三條紅線(xiàn)其實(shí)還是比較合理的政策，給出了三年的寬限期，都是比較務(wù)實(shí)的指標(biāo)，不是很難的。凈負(fù)債率降到100%以?xún)?nèi)是超出我們預(yù)期的，不是很難，其余兩個(gè)也都是比較合理的，對(duì)優(yōu)秀企業(yè)的發(fā)展都是特別好的。最近各地都出臺(tái)了不同程度的政策，目標(biāo)都很明確，穩(wěn)房?jī)r(jià)穩(wěn)地價(jià)穩(wěn)預(yù)期，最近第二輪集中供地中很多政策都是希望把地價(jià)控制住�！睂O宏斌說(shuō)，“最近很多企業(yè)壓力都很大，出了一些問(wèn)題，但是確實(shí)跟政策沒(méi)有關(guān)系，已經(jīng)給了你三年寬限期，指標(biāo)也不是很難，沒(méi)有要求你降負(fù)債總規(guī)模，是降負(fù)債率。一些企業(yè)的壓力可能是布局、買(mǎi)地或者是產(chǎn)品造成的，并不是政策造成的。政策可能會(huì)帶來(lái)一些行業(yè)的洗牌和變化。”但孫宏斌同時(shí)認(rèn)為，按照這個(gè)要求，在每個(gè)企業(yè)都把負(fù)債規(guī)�？刂谱≈螅麄�(gè)行業(yè)資金量是減少的，這個(gè)可能會(huì)對(duì)企業(yè)造成很大的壓力。
當(dāng)談及下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)時(shí)，孫宏斌表示比較悲觀(guān)。
“下半年的市場(chǎng)壓力比較大，主要來(lái)源于兩個(gè)方面，一是因?yàn)橛行┢髽I(yè)壓力比較大就開(kāi)始降價(jià)，另一個(gè)就是國(guó)家的政策比較堅(jiān)決，讓大家對(duì)房?jī)r(jià)有了不上漲的預(yù)期，現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)壓力也比較大，大家的購(gòu)買(mǎi)力受到了影響�！睂O宏斌稱(chēng)，現(xiàn)在的市場(chǎng)特別像2018年，“整個(gè)信貸市場(chǎng)資金比較緊張，上半年銷(xiāo)售比較好，貸款還相對(duì)比較難，但下半年貸款還是一樣的難，銷(xiāo)售市場(chǎng)大幅下滑。今年下半年的銷(xiāo)售壓力很大，預(yù)計(jì)下半年市場(chǎng)還是會(huì)比較慘烈的�！�
“融創(chuàng)不僅要降負(fù)債率，也要降負(fù)債規(guī)模了。”在這場(chǎng)投資人的會(huì)議上，孫宏斌坦言，基于目前公司自身戰(zhàn)略選擇的考慮，融創(chuàng)今年不但要降負(fù)債率也要降負(fù)債規(guī)模。
孫宏斌稱(chēng)，公司要在三年內(nèi)將融資成本從目前的8%左右降到5%以?xún)?nèi)，信用評(píng)級(jí)做到投資級(jí)�！敖地�(fù)債率相對(duì)容易一些，不像降負(fù)債規(guī)模，可以通過(guò)增加自有資金來(lái)降低負(fù)債率，只有兩個(gè)都降了才能把融資成本降下來(lái)�！�
“除了我們以外都有可能暴雷，自己的公司了解都比較難，別說(shuō)別人的公司了”
對(duì)于目前有些大企業(yè)出現(xiàn)流動(dòng)性緊張和資金緊張的問(wèn)題，有分析師希望孫宏斌預(yù)計(jì)下一個(gè)暴雷的企業(yè)會(huì)有什么特點(diǎn)。
“現(xiàn)在出現(xiàn)問(wèn)題的企業(yè)，其實(shí)兩年前就已經(jīng)看到了，出現(xiàn)問(wèn)題一定是綜合性的，要么就是布局出現(xiàn)問(wèn)題，要么地買(mǎi)貴了，要么產(chǎn)品有問(wèn)題，要么就是戰(zhàn)略有問(wèn)題，要么把錢(qián)挪走了�！睂O宏斌稱(chēng)，出現(xiàn)問(wèn)題的企業(yè)都是基本問(wèn)題，但是要預(yù)計(jì)誰(shuí)會(huì)暴雷，孫宏斌表示要了解別人的公司挺難，“自己的公司了解都比較難，別說(shuō)別人的公司了，但我知道我們的流動(dòng)性和安全性肯定沒(méi)問(wèn)題的，除了我們以外都有可能暴雷。”
在拿地方面，按照融創(chuàng)中國(guó)的預(yù)計(jì)，下半年權(quán)益拿地銷(xiāo)售比將控制在20%以?xún)?nèi)，全年權(quán)益拿地銷(xiāo)售比將控制在30%以?xún)?nèi)。
對(duì)此，孫宏斌解釋?zhuān)@個(gè)比較保守的目標(biāo)和對(duì)市場(chǎng)的判斷有關(guān)系。
“下半年的市場(chǎng)壓力會(huì)比較大，整個(gè)融資市場(chǎng)的信貸市場(chǎng)壓力也比較大，銷(xiāo)售壓力也大，我們要給自己留出比較安全的邊界。如果還像過(guò)去一樣拿地，會(huì)吞掉我很多利潤(rùn)，未來(lái)希望獨(dú)資的項(xiàng)目更多。我們現(xiàn)在需要安全。在這個(gè)目標(biāo)下拿地就必須這樣，這就是選擇�！�
孫宏斌進(jìn)一步解釋了他所定義安全的三個(gè)維度，包括要符合國(guó)家政策的導(dǎo)向；要讓別人認(rèn)為你是安全的；自己是真的安全。
“別人認(rèn)為你是安全的就從三條紅線(xiàn)指標(biāo)和利息成本來(lái)看，所以要達(dá)到指標(biāo)和讓自己的信用評(píng)級(jí)做到投資級(jí)，這是一個(gè)非常高的目標(biāo)。但是，別人認(rèn)為你是安全的也不一定是安全的，三條綠線(xiàn)的公司也不一定是安全的，不一定沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)，這個(gè)更難。我們下一步的策略就是要讓自己更安全、更從容、更長(zhǎng)期、更有價(jià)值，我們是有明確目標(biāo)的。”
另外，在談及收并購(gòu)市場(chǎng)時(shí)，孫宏斌稱(chēng)，目前基本不存在收并購(gòu)市場(chǎng)。
“現(xiàn)在的收并購(gòu)市場(chǎng)有一個(gè)特別大的問(wèn)題，因?yàn)閷?duì)每個(gè)企業(yè)都有負(fù)債總額的控制，現(xiàn)在有問(wèn)題的公司都是有大量存量債的，如果并購(gòu)之后公司的負(fù)債規(guī)模就超了。央行在定這個(gè)負(fù)債上限的時(shí)候沒(méi)有要求企業(yè)降總的負(fù)債規(guī)模，主要是為了保持市場(chǎng)穩(wěn)定，不準(zhǔn)你升負(fù)債是控制風(fēng)險(xiǎn)，所以有問(wèn)題的企業(yè)貸不了款怪不了央行的政策�！睂O宏斌強(qiáng)調(diào)，“目前所有的企業(yè)無(wú)論你開(kāi)什么價(jià)，我都是沒(méi)有辦法并購(gòu)的，因?yàn)槲疫�要同時(shí)并購(gòu)你的債務(wù)�！�
來(lái)源：澎湃新聞
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