2023年12月28日－29日，中國寫字樓產(chǎn)業(yè)園發(fā)展論壇第二十屆年會在北京富力萬麗酒店舉辦。年會由北京市投資促進服務(wù)中心、北京商務(wù)中心區(qū)管理委員會、全聯(lián)房地產(chǎn)商會指導(dǎo)，全聯(lián)房地產(chǎn)商會寫字樓分會、首都會展（集團）有限公司、房訊網(wǎng)FUNXUN聯(lián)合主辦。

　　著名經(jīng)濟學(xué)家、北京師范大學(xué)金融研究中心主任鐘偉在主旨演講中表示，當(dāng)前房地產(chǎn)市場仍處于調(diào)整進程，從城市化、基建的情況以及人口增速來看，當(dāng)前仍然處于調(diào)整中。2024年涉及房地產(chǎn)政策再調(diào)整和解決真實市場存在的政策需求之間的缺口顯而易見，這一定會導(dǎo)致2024年及今后2~3年中國房地產(chǎn)市場仍然在尋求再平衡。

　　以下是著名經(jīng)濟學(xué)家、北京師范大學(xué)金融研究中心主任鐘偉主旨演講實錄：

　　非常高興有機會到這個很罕見的持續(xù)了20年的論壇，向大家匯報我們的看法。經(jīng)濟學(xué)家的看法往往都是不靠譜的，所以姑妄聽之。

　　還有幾天，悲喜交加的2023還要過去了，很幸運這種煎熬還有四天就要過去了，很不幸的是，還有更長的煎熬還在后面等著。

　　中國經(jīng)濟面臨再平衡

　　當(dāng)下中國經(jīng)濟是怎么樣的以及世界經(jīng)濟是怎么樣的，2023年中國經(jīng)濟是怎么樣的呢？我不愿意用"復(fù)蘇"這個詞，因為根本就不存在復(fù)蘇。2023年中國經(jīng)濟遭遇的是一場有限的經(jīng)濟修復(fù)，這種修復(fù)是因為過去三年所導(dǎo)致的，所以修復(fù)時間上是有限的，僅僅持續(xù)了不到兩個季度。產(chǎn)業(yè)范圍上是有限的，主要集中于消費領(lǐng)域，尤其是生活服務(wù)業(yè)。其實制造業(yè)在2023年是很悲催的一年。接下來不可能進入常態(tài)化增長的，如果沒有強有力的財政政策支撐的話，中國經(jīng)濟會繼續(xù)放緩。所以我們得理解，2023年我們只是經(jīng)歷了一場經(jīng)濟修復(fù)，而不是經(jīng)濟復(fù)蘇。經(jīng)濟復(fù)蘇的意思就是接下來中國政府不需要做太多努力，經(jīng)濟仍然能夠比較有韌性地持續(xù)增長。

　　2024年基調(diào)也出來了，叫做"以進促穩(wěn)，先立后破"。那也在一定程度上表明了過去的政策是叫做"穩(wěn)中求進，不破不立"，所以過去幾年中國經(jīng)濟做的減法比較多，做的加法相對來說也有，但是不如減法力量大。這在一定程度上減速了中國經(jīng)濟放緩的節(jié)奏，這就是當(dāng)下我們的情況。

　　第三季度經(jīng)濟乏善可陳，沒什么好說的。第四季度由于2022年第四季度經(jīng)濟水分比較大，所以今年第四季度大概率也不會有特別出色的經(jīng)濟表現(xiàn)。幸運的是，今天股市有所反彈，我們也希望房地產(chǎn)在歲末和明年可能有一個好的表現(xiàn)。

　　如果中國經(jīng)濟長期運行的法制化和市場化的制度不變，公眾對經(jīng)濟增長的長期預(yù)期是樂觀向上的，企業(yè)家是野心勃勃的，政府是為企業(yè)家和民眾服務(wù)，并且愿意維護法制和市場的。在這種情況之下，有了政策底就會有市場底。如果底層邏輯發(fā)生變化，政策底和市場底有時候可能不同步。有時候政策可能做多了，但是市場遲遲沒有形成做多氣氛，這在股市、房地產(chǎn)、匯率方面都有所體現(xiàn)，所以我們今天得理解，政策底不一定立刻等同于市場底。市場底在尋求中國經(jīng)濟中長期再平衡的過程當(dāng)中，還要經(jīng)受更多的考驗。

　　我們來看一下外圍。外圍發(fā)生了什么？中國學(xué)者或者官員喜歡用一句話來形容過去幾年中國經(jīng)濟增速的放緩，叫做"世界經(jīng)濟遭遇了周期性的下行，那么中國經(jīng)濟也在外圍情況，就是全世界都不好，所以中國經(jīng)濟也不好。"這可能不是一個事實。因為在過去五年，東南亞的經(jīng)濟以及美國經(jīng)濟雖然有比較大的波折，但還是非常強勁的，例如說今年美國經(jīng)濟的增量對全球經(jīng)濟的貢獻可能會超過中國。東南亞的經(jīng)濟也不錯，歐洲跟中國的經(jīng)濟稍微弱一點，所以并不存在世界經(jīng)濟的周期性的下行。

　　在這個過程當(dāng)中，如果我們看中國跟外國，尤其是跟美國，我們可能存在一些預(yù)期差，比如在2023年年初的時候，我們認(rèn)為中國經(jīng)濟將強勁復(fù)蘇，人民幣匯率會很堅挺；中國的資產(chǎn)價格，包括樓市跟股市都會有所修復(fù)，例如說今年年初的時候，高盛就預(yù)期中國經(jīng)濟的增速可能會比較高，人民幣匯率可能會6.5到6.8，股市、樓市都會有百分之十幾的漲幅。但到現(xiàn)在，這些都沒有出現(xiàn)。

　　關(guān)于外圍，我們在去年年底到今年年初，大多數(shù)學(xué)者都認(rèn)為，美國經(jīng)濟在今年會陷入衰退，美元會很軟弱，美國受到經(jīng)濟滯漲的威脅。但結(jié)果是美國經(jīng)濟強、匯率強、股市強，這就是美元的情況。在2024年，我們預(yù)期美元指數(shù)可能95到100。當(dāng)下的學(xué)者預(yù)期，2024年人民幣兌美元，樂觀的預(yù)期認(rèn)為會升值一點，比如高盛認(rèn)為7.15，但現(xiàn)在已經(jīng)比7.15高了。我個人比較謹(jǐn)慎，我個人認(rèn)為2024年人民沒有那么強，因為中國經(jīng)濟相對美國經(jīng)濟仍然沒有優(yōu)勢。難道是很弱的美國經(jīng)濟和很弱的美國股市嗎？都不一定。現(xiàn)在看起來，美國經(jīng)濟2024年還是溫和的，并且高于中長期經(jīng)濟增速的增長，美國股市和房地產(chǎn)都可能持續(xù)目前的強勁態(tài)勢。當(dāng)下的美國股市是創(chuàng)了年內(nèi)新高的。美國的房地產(chǎn)，一些核心城市在目前按揭利率比較高的情況下已經(jīng)出現(xiàn)了修復(fù)，所以我個人估計明年美國經(jīng)濟比我們預(yù)期的好。

　　還有大家期望美國和歐洲衰退，但實際上2024年出現(xiàn)衰退是不可能的。這就是預(yù)期差，我們預(yù)計2023年我們比美國好，但是我們沒有人家那么好；我們的預(yù)期我們的經(jīng)濟活力都比人家好，事實證明我們沒有那么好，人家也沒有那么弱，這都是預(yù)期當(dāng)中的差異。

　　所以中國的問題主要還是我們自己的問題，外圍給我們帶來了一些壓力，但不是決定性的。

　　中國經(jīng)濟的長期、中期和短期

　　從長期來看，所謂長期就是十年或者更長的時間。從長期來看，中國跟世界發(fā)生了什么。發(fā)生了很多事情，主要還是世界對于中國的觀感、認(rèn)知、未來的判斷出現(xiàn)了重大變化。例如我們在長期當(dāng)中關(guān)注這么幾個小問題。第一個問題就是中美競爭，中美競爭在過去五年，最高的一年中國的GDP相當(dāng)于美國的77%，今年如果人民幣匯率能保持穩(wěn)定到年底的話，我估計大概率相當(dāng)于美國經(jīng)濟的63%到64%，就是過去五年中國對美國的經(jīng)濟實力相對下降了13個百分點，所以中美競爭當(dāng)中美國現(xiàn)在略略有點上風(fēng)。怎么看待這13個點？如果是+13個點，那么77+13，就意味著在當(dāng)下或者明年中國大陸+港澳臺經(jīng)濟體量就和美國并駕齊驅(qū)了。如果是-13個百分點，就是63、64%，那就意味著美國的經(jīng)濟體量相當(dāng)于排在此后的第二第三第四，就是中國+日本+德國的經(jīng)濟體量。所以看起來美國的對外政策那些咄咄逼人的態(tài)勢都變得更加強烈了。在2019年之前，無論是中國的還是國際的學(xué)者，幾乎沒有人懷疑中國的經(jīng)濟體量一定會超過美國，只是時間問題，大多數(shù)學(xué)者認(rèn)為那時候大約發(fā)生在2030到2032年。進入到2021年之后，這種判斷出現(xiàn)了重大挑戰(zhàn)，相當(dāng)多的國際學(xué)者甚至一些對華友好的智庫，也認(rèn)為中國經(jīng)濟在可預(yù)見的未來體量上超過美國并不是一個十分確定時間的事件。也就是中國超越美國變得不那么肯定了。這就是一個情緒上的和對未來中美各自的中長期經(jīng)濟增長的重大分水嶺式的變化。所以這是長期我們了解一下中美競爭目前的態(tài)勢。

　　然后我們再看我們自己。中國經(jīng)濟有沒有能力維持一個比較合理的增速，什么叫比較合理的增速呢？我們看第二個小問題當(dāng)中，一個就是我們的不踩油門、不踩剎車的可持續(xù)的經(jīng)濟增速，你靠你的人口、土地、資源、技術(shù)積累、企業(yè)家的熱情、政府的貢獻等等，加起來我們形成一個概念，叫做可持續(xù)的經(jīng)濟增長，或者叫做中長期潛在經(jīng)濟增速。在2019年之前，國際學(xué)者相當(dāng)多的機構(gòu)包括我們中國國內(nèi)的官方研究機構(gòu)認(rèn)為，中國的潛在增速是5.1%到5.7%，就是5.5%到6%之間，大概率是這樣。但我們在過去五年，沒有能夠延續(xù)這個增速，在未來大概率也不太可能。

　　另外，如果我們想要實現(xiàn)2035年的中等發(fā)達國家的目標(biāo)，中等發(fā)達不等于中等收入，所以是一個比較寬泛的概念，但即便最粗略的說，我們到2035年要把中國GDP再翻一倍。這就意味著GDP增速每年不能低于5.5%，并且還希望人民幣匯率要穩(wěn)中有升值，才能初步實現(xiàn)2035年中等發(fā)達的目標(biāo)。所以大概率可以看長期我們給自己定下的目標(biāo)是，5.5%到6%之間。我們得看一下過去實現(xiàn)的增長是怎么樣的，我們有沒有能力在未來維持這個增速，我們發(fā)生了什么？

　　三個時點需要大家小心看待。2010、2017、2024。在2010年之前，中國改革開放以來長期增速是9.8%，就是兩位數(shù)。我們的外貿(mào)、消費、投資、收入增長等等速度都是兩位數(shù)，所以中國經(jīng)濟的主要指標(biāo)在2010年之前保持了兩位數(shù)的增長，2010年第四季度到2016年第一季度中國進入了長期通縮，經(jīng)濟增速下行。到2017年的時候，中國經(jīng)濟的主要指標(biāo)都從兩位數(shù)掉到了個位數(shù)。到2024年，有可能中國經(jīng)濟的主要指標(biāo)，有一些指標(biāo)是正的，有一些指標(biāo)是負(fù)的。從長期的線性平均來看，我們大概可以這么說，自2010年以來，中國經(jīng)濟增速每五年下降大概打75折，這個趨勢到目前沒有改變。因此，大目標(biāo)我們是要維持5.5%左右的增長，但是如果這種經(jīng)濟增速放緩的趨勢沒有改變，那就意味著2021到2025、2026到2030、2031到2035，這未來三個五年當(dāng)中，中國經(jīng)濟如果延續(xù)過去的增長軌跡，分別增速是4.4%到4.5%，3.3到3.4%以及不到3%，到2035年中國要把自己的經(jīng)濟增速維持在5.5%左右，這個期待和我們目前已經(jīng)實現(xiàn)的經(jīng)濟增速之間的缺口會非常之大，這個缺口還沒有到出現(xiàn)明顯改善的時候，所以這就是第二個大的問題，到底中國有沒有能力把中國經(jīng)濟維持在這么高的增速，5.5%。

　　第三個小問題，政府是有能力把長期積累的問題逐步消化掉的，這就是制度的優(yōu)勢。這個制度優(yōu)勢在過去相當(dāng)長的時間是不是發(fā)揮得相當(dāng)好呢？發(fā)揮得不太好。例如人口，比如北京，北京今年新生兒跟去年比，要下降10%到15%，非常顯著的下降。一線城市在過去2021年開始，北上廣深一線城市人口出現(xiàn)凈減少，人口政策、二孩政策、三孩政策大約分別在2016、2022年才放開，比事實上需要放開晚了15年，但人口政策對中國來講其實是一個決策利益鏈條、相關(guān)鏈條不像稅收政策那么復(fù)雜的，能夠明智地、及時地做出決策的一個領(lǐng)域，我們做得可能有點慢了。

　　另一個問題，現(xiàn)在我們面臨的就是債務(wù)問題，長期主義是有優(yōu)勢的，但長期主義必須把這種優(yōu)勢發(fā)揮出來。目前中國經(jīng)濟總的債務(wù)在2016年三去一降一補降杠桿之后，杠桿不但不降反升，目前總的債務(wù)340萬億，請問地方政府欠了多少，至少140萬億，地方政府已經(jīng)到了非常艱難的捉襟見肘的地步。這個過程當(dāng)中就反映出我們怎么去化解地方債務(wù)。

　　分稅制改革到現(xiàn)在30年，前10年地方政府非常艱難，甚至有一段時間屠宰稅都成了地方的主要稅種。接下來由于房地產(chǎn)的快速發(fā)展，使得地方政府有了喘息的機會，搞地方經(jīng)濟、搞工業(yè)化等的機會。過去五年，地方政府財政支撐能力迅速弱化，主要靠的是平臺舉債，就是過去五到六年，地方政府地方舉債的增長，無論是明債還是影債都是增長迅速的，以舉債度日是不能長久的。怎么解決這個問題？解決中國地方政府的債務(wù)問題，至少要花十年以上的努力，每年投入十萬億級以上的資金，但目前投入的資金量是個位數(shù)的，比如今年投入了1.6萬億，明年可能會投入多一點，不過也就兩三萬億。這些能夠?qū)�債�?wù)的滾動有所緩解，但要解決根本問題還是遠遠不夠的。從長期主義來講，我們理解我們處于很艱難的境地，各種風(fēng)險都在積累，尤其是四大風(fēng)險，第一大風(fēng)險是房地產(chǎn)風(fēng)險。第二是中小金融機構(gòu)的風(fēng)險。第三是傳統(tǒng)制造業(yè)的盈利能力下降和再一次去產(chǎn)能的風(fēng)險。第四大風(fēng)險是地方債務(wù)風(fēng)險。四大風(fēng)險當(dāng)中有兩個風(fēng)險看起來可控，中小金融機構(gòu)的風(fēng)險和地方政府債務(wù)風(fēng)險，政府可以力保。另外兩個風(fēng)險要警惕，就是房地產(chǎn)風(fēng)險和長期經(jīng)濟不景氣的問題。

　　中期就是五年左右，我們知道提了中國特色現(xiàn)代化。二十大報告可能是有史以來最長的，報告全文72頁，涉及經(jīng)濟部分的內(nèi)容是4.5頁，并不是篇幅最長的，也不是內(nèi)容最多的。中國的經(jīng)濟建設(shè)被定義為特色現(xiàn)代化提供雄厚的物質(zhì)基礎(chǔ)，但以往的表述，經(jīng)濟建設(shè)是中心，或者經(jīng)濟建設(shè)是首要任務(wù)，所以經(jīng)濟的定位是物質(zhì)基礎(chǔ)。就像我們以前說金融是經(jīng)濟的核心，通過中央金融工作會議之后，金融是經(jīng)濟的血液，措詞有了精確的調(diào)整。

　　中期是五年左右，過去五年發(fā)生了什么？過去五年發(fā)生了一些統(tǒng)計偏差，比如過去五年中國經(jīng)濟增長到底是怎么樣的。

　　然后我們再來看一下我們構(gòu)成經(jīng)濟增長的動力，比如說今年比較好的是消費，文旅一枝獨秀，消費究竟怎么樣呢？2017年之后，中國家庭部門未來的消費預(yù)期是迅速下降的，消費面臨著一系列難點，一個難點是什么呢？就是中國家庭部門的債務(wù)2016年底2017年初是38萬億，目前到了將近80萬億，平均過去幾年每年增加6到7萬億，這也就意味著中國中低收入家庭在過去6到7年的生活狀態(tài)是不太好的。

　　另外一個就是中國居民的行為，你有收入了之后，無非就是三大行為。第一大行為是儲蓄，第二大行為是投資，第三大行為是消費。目前投資的意愿是負(fù)的，不投資，堅決不投資。消費的意愿是縮減的，儲蓄意愿大幅度攀升。住戶部門對未來整個的可支配收入處于一種防御性配置的階段，消費的意愿不足。在2023年也典型地體現(xiàn)為商品消費只占45%，服務(wù)消費占到55%，未來商品消費會進一步下降，服務(wù)消費有所增長，服務(wù)消費當(dāng)中又以可選的比如醫(yī)療、教育這些剛性的底層的必選消費為主，可選的奢侈品消費，比如包包、珠寶、名表在今年市場表現(xiàn)都是非常不好，這就是消費。

　　在可預(yù)見的未來，比如2024年，基礎(chǔ)消費尤其是完全削減品牌溢價，具有良好商品品質(zhì)的，有點像優(yōu)衣庫、無印良品的這種東西可能會在中國崛起，因為日本也曾經(jīng)經(jīng)歷過高速增長到內(nèi)卷化的時候。明年我估計消費對中國經(jīng)濟增長的貢獻會非常之大，因為投資和外貿(mào)在2024年都令人擔(dān)憂。

　　我們再看一下中美之間的關(guān)系。從財政、貨幣角度，財政我就不說了，很艱難。財政我們習(xí)慣的一句口號是誰家的孩子誰抱回去，這句話是有問題的。

　　貨幣方面也一樣，我們習(xí)慣了用一句話，叫做"我們不搞大水漫灌，只搞精準(zhǔn)滴灌"。我相信在座的很多企業(yè)家都高度贊同這句話，但是我個人堅決懷疑這句話。所以在貨幣領(lǐng)域其實并沒有形成貨幣政策、信貸政策未來正常的預(yù)期，為什么這么說？比較一下中國和美國。2007年的時候中國搞四萬億，2008年的時候我們持續(xù)了，我們收獲了什么？我們收獲了接下來異乎尋常的中國經(jīng)濟的強勁增長，中國的外貿(mào)占全球的份額迅速上升，國際儲備持續(xù)攀升，然后我們面臨了高通脹，把全球的大宗商品價格都拉起來了，我們面臨了非常樂觀的預(yù)期，我們面臨了人民幣匯率的空前強勁。所以四萬億給中國帶來的是強增長、強資產(chǎn)價格、強匯率、強通脹。那你說的這個好像跟當(dāng)下的美國很像，那美國現(xiàn)在做了什么？我們做了什么？2007年的時候中國做了四萬億，奧巴馬跑到歐洲懇求歐洲也搞刺激，歐洲不愿意，美國經(jīng)濟很艱難爬升，因為刺激力度不夠大。歐洲經(jīng)濟沒有爬升，就跌入了經(jīng)濟危機，跌入了零利率和負(fù)利率，日本經(jīng)濟也沒有起色。

　　美國在次貸危機之后到現(xiàn)在，充分地吸收了國際社會的應(yīng)對經(jīng)濟事件沖擊的經(jīng)驗，所以2007年到疫情之前，美聯(lián)儲的資產(chǎn)負(fù)債表擴張了四倍，2020年到現(xiàn)在美國美聯(lián)儲資產(chǎn)負(fù)債表擴張了一倍。也就是2007年到現(xiàn)在的15年，美聯(lián)儲的資產(chǎn)負(fù)債表擴張了八倍。你說人家是不是天量放水？美國的財政赤字今年是超過6%，大概1.65到1.7萬億美元。美國收獲了它現(xiàn)在的經(jīng)濟表現(xiàn)。中國呢？中國在過去4到5年時間，我們的銀行業(yè)、金融機構(gòu)總的資產(chǎn)擴張了大概25%到26%，就這樣每年增加了30萬億，很多人說太多了，那么我們的財政今年赤字率是3.8%，其實事實是3.4%，明年據(jù)說預(yù)算赤字率是3%，只有美國的一半。所以其實美國之所以經(jīng)濟強，是因為人家財政貨幣政策的確花了大力氣，我們的經(jīng)濟增長恢復(fù)得不強勁，或者有進一步放緩的可能，那也表明了中國政府對財政和貨幣政策尤其是貨幣政策的運用相對持非常謹(jǐn)慎的態(tài)度。如果貨幣不松，這么說吧，我們總結(jié)八個字：貨幣不松、萬事皆空。

　　接下來我們看一下短期。短期其實在中央金融工作會議以及今年年底的經(jīng)濟工作會議都提出了明年經(jīng)濟建設(shè)是一個首要目標(biāo)，大概率2024年經(jīng)濟增長目標(biāo)可能是在5%左右，4.5%到5%。但貨幣政策仍然是溫和的擠牙膏式的，就是市場普遍預(yù)期是三次降準(zhǔn)、一次降息，這個力度可能是偏弱的。財政政策據(jù)說是3%左右的預(yù)算赤字。這都是研究機構(gòu)的一致預(yù)期。如果增長目標(biāo)要定在5%左右，如果財政貨幣政策是這樣，實際上你的踩油門的力度是不足以支撐5%的增長的。我們預(yù)期如果財政跟貨幣政策力度和2023年今年相仿，明年我們經(jīng)濟增速大概在4%左右，也許比4%高，也許比4%低，我們的物價水平通脹仍然是負(fù)的，就是不用諱言這個問題，就是中國現(xiàn)在就是通縮。

　　在2022年的時候，我們PPI是正4%，我們CP5是正2%，今年我們PP5是深度為負(fù)，CPI是輕微為負(fù)。所以大概率這么講，通縮，兩年物價形勢的變化，短短兩年導(dǎo)致了我們做企業(yè)的100塊錢出去，回頭最多95塊錢，這就是通縮給經(jīng)濟運行帶來巨大的殺傷。通縮對經(jīng)濟運行的殺傷力遠遠大于溫和的通脹。

　　我們知道明年目標(biāo)高，但是手段看起來目前還欠缺。然后我們就是看物價，為什么短期看物價呢？如果通脹物價不起來，其他經(jīng)濟指標(biāo)是起不來的。經(jīng)濟就三大指標(biāo)，經(jīng)濟增速、物價指標(biāo)、就業(yè)指標(biāo)，物價指標(biāo)總要談一談。

　　例如說，現(xiàn)在可能很多人有些官員認(rèn)為，在企業(yè)貸款這側(cè)綜合利率3.8%左右已經(jīng)是有史以來最低了，說貨幣政策已經(jīng)夠積極了。不積極，因為經(jīng)濟表現(xiàn)也是有史以來最弱，那么你最弱的經(jīng)濟表現(xiàn)和比較嚴(yán)峻的通縮，積累起來懇求要求貨幣政策數(shù)量寬松、價格便宜，便宜到什么程度呢？一定要便宜到令人發(fā)指，便宜到老百姓去存款幾乎沒有利息，反而可能倒收你。便宜到企業(yè)家不愿意加杠桿、不愿意投資，但看到資金實在太便宜了，便宜到勾引他們加杠桿去投資。綜合物價看，去年到今年就下降了五個點，今年到明年，大概率來講，2024年上半年我們豬肉價格起不來的，全球大宗商品價格也起不來，所以明年上半年，確切無疑的中國經(jīng)濟可能面臨著溫和的通縮，但通縮可能沒有今年這么嚴(yán)峻。所以利率應(yīng)該還有進一步下行的空間。比如十年期國債，目前可能還有2.7%、2.8%，貨幣市場的拆借可能1.7%、1.8%，有顯著的下降是必要的，因為畢竟物價已經(jīng)下降了超過五個百分點，而我們存貸款利率的下降還不到一個百分點。所以真實的利率在中國在過去的兩年時間實際是大幅度上升了。這就是通縮所指向的貨幣政策，要求更寬松的貨幣和更低廉的利率。

　　我們看消費。大概可以這么說，在今后相當(dāng)長的時間，我們的消費是服務(wù)消費為主，并且是以沒有品牌溢價的良好品質(zhì)的消費為主，這個也會在中國形成代際差的。我們經(jīng)常喜歡用物價這個詞和消費這個詞干很多事情，對中國來講是這樣的，中低收入老百姓面臨的是通脹，中等收入群體面臨的是就業(yè)的威脅，高收入人群面臨的是通縮。中國的老年人群主要需求不是商品需求，是養(yǎng)老的生活護理或者醫(yī)療護理的服務(wù)需求，所以中國的老人面臨中國最嚴(yán)峻的通脹，也就是死不起的問題。物價是帶有典型的階級性的，消費也帶有典型的階級性，在今后一段時間，比如從這些階級性的消費、物價來講，必選消費、文旅消費、養(yǎng)老消費可能是三大消費的主體。

　　我們來看投資，投資不行，零左右，民間投資沒激發(fā)起來，外資也不行。然后是出口，用人民幣來計算，今年的出口可能是負(fù)增長12%、13%，進口可能是0左右。要是用美元計算，負(fù)得更多。所以今年三駕馬車，就消費還行。

　　然后是企業(yè)，我想說的是制造業(yè)，因為涉及到產(chǎn)業(yè)園區(qū)的問題，產(chǎn)業(yè)園區(qū)我們發(fā)生了鮮明的結(jié)構(gòu)性變化，也就是信息產(chǎn)業(yè)、數(shù)字產(chǎn)業(yè)或者是卡脖子這些產(chǎn)業(yè)，大廠集中于產(chǎn)業(yè)園區(qū)、工業(yè)園區(qū)，總部集中式的分布進一步加劇，但傳統(tǒng)的寫字樓什么的其實是往下走的。然后是制造業(yè)，尤其是傳統(tǒng)制造業(yè)現(xiàn)在所面臨的問題可能一定程度是被忽略的，2021年、2022年制造業(yè)規(guī)模以上企業(yè)的利潤總額分別是8.8萬億、8.3萬億，今年是多少？今年有可能不到7萬億，那就意味著在傳統(tǒng)制造業(yè)的需求端出現(xiàn)了超過20%的萎縮，因此制造業(yè)在未來幾年也許面臨著像2016年底、2017年初那樣的進一步去產(chǎn)能的威脅，因為內(nèi)外需求看起來都難以恢復(fù)。

　　中國經(jīng)濟面臨再平衡的意思是什么呢？我們正在往進一步放緩的跡象走，我們并不知道未來中國經(jīng)濟的增長平臺是穩(wěn)定在4%、4.5%、5%還是5.5%，我們不知道這個平臺有多高，我們也不知道這個平臺什么時候出現(xiàn)，所以在不確定當(dāng)中，政府也好，企業(yè)也好，個人也好，都比較焦慮。

　　房地產(chǎn)是一樣的，全球在美國利率的大升大降當(dāng)中，房屋的出貨量也在迅速波動。但是就去年到今年，雖然美聯(lián)儲加息政策如此之嚴(yán)峻，大多數(shù)北美市場的房地產(chǎn)放緩之后，到今年年底，核心城市又出現(xiàn)了企穩(wěn)回升的跡象。所以從量上來看大起大落，但實際沒有那么嚴(yán)重。

　　房地產(chǎn)處于驚險一躍的過程中

　　那么中國的房地產(chǎn)處于怎么樣的階段呢？先說結(jié)論，至少需要三年才能見底，目前處于房地產(chǎn)市場調(diào)整的中前期，有人說不太靠譜，怎么中前期呢？明明就只剩下三家沒有違約了，三家都違約就可以見底了吧。其實不是，我們仔細分析。2023年第一季度房地產(chǎn)是復(fù)蘇的，前三個季度都不錯，請問進入到第四季度，房地產(chǎn)是變得更好還是更嚴(yán)峻了？前三個季度房屋的銷售大概是負(fù)4%，投資大概是負(fù)10%，進入到第四季度，目前第四季度單季數(shù)據(jù)房屋銷售是負(fù)10%以上，投資增速負(fù)20%，所以進入到10月份之后，房地產(chǎn)進一步下探，寫字樓可能會略有分化，因為出了那么多政策，有對于購房需求有對于開發(fā)商一些政策，但對寫字樓有沒有單獨的政策？沒有，寫字樓反而好一點，比如北京，北京進入三季度，也就是7、8月份之后到現(xiàn)在，北京寫字樓市場出現(xiàn)了三個信號，第一個信號，凈吸納量不再是負(fù)的了，開始見底，甚至輕微為正，寫字樓空置率似乎到了最高位水平，比如20%左右，租金價格似乎見到了最低的水平。所以這三個跡象我只能說似乎，它跟開發(fā)銷售模式的房地產(chǎn)運行跡象是不一致的。

　　為什么說驚險的一躍呢？我們從頂峰的2018年到2021年就是恒大事件出現(xiàn)之前，我們的巔峰時候的銷售金額是超過20萬億元人民幣，銷售面積也是20億方左右。本來市場的一般預(yù)期認(rèn)為兩到三年中國的房地產(chǎn)市場總量可以穩(wěn)定在14萬億左右，現(xiàn)在有沒有穩(wěn)定在14萬億？沒有，現(xiàn)在全年到年底大概我估計11.5萬億左右，所以目前中國的房地產(chǎn)的真實狀況是，從銷量來講回到十年前，從新房價格來講回到三年前，從二手房價格來講回到五年前，回到過去也不是大問題，問題是怎么展望將來。那么展望將來，房地產(chǎn)市場如果不能在12萬億左右穩(wěn)定下來，請問什么時候我們穩(wěn)定在什么平臺，不知道哪年？穩(wěn)定在什么平臺？是10萬億左右、是8萬億左右，也不知道。因此我們正從目前20萬億的平臺，在不知道的時間向不知道高度或深度的一個平臺在跳躍，這個我稱之為驚險一躍，在躍的過程中，很多開發(fā)商和企業(yè)就因此煙消云散。因為相當(dāng)于3億多戶的城市居民，一年更新改造的需求也得超過一千萬套住宅。但目前處于調(diào)整期。所以驚險一躍，我們不知道什么時候、這個平臺多高能穩(wěn)定下來。

　　另外，市場仍處于調(diào)整的進程，從我們城市化、從我們基建狂魔的情況、從我們?nèi)丝谠鏊伲瑓⒄杖毡�，我們�(nèi)匀惶幱诜康禺a(chǎn)調(diào)整的前期，而不是尾聲。這是讓人難過的事情。待會兒我再介紹為什么我說三年，開發(fā)商都躺平了，因為先躺平的好，后躺平的你要面臨你要填入的是一個無底洞，你自己會害怕。

　　我們看一下整個房屋的情況，空置的情況。我想說有幾個問題是非常關(guān)鍵的我們需要理解的問題。一個是市場再平衡的驚險一躍，我已經(jīng)說過了。第二個是認(rèn)知的再平衡，什么叫認(rèn)知的再平衡呢？認(rèn)知的再平衡有一系列異乎尋常簡單的常識化的問題。第一個問題，房地產(chǎn)在中國整體的過剩了嗎？大多數(shù)從業(yè)者甚至都會說過剩了，不是，2003年到現(xiàn)在一共開發(fā)商蓋的住宅加上政府蓋的加上拆掉的，就提供了不到兩億套，在最短20年的時間我們有差不多5.5到5.6億人進城，兩億套房裝5.5到5.6億人是沒問題的，所以從總量上講，從戶均住宅套數(shù)來講，中國住房將將絕大多數(shù)人有房住，但還沒有到絕大多數(shù)人都住得很舒適這樣的階段。因此我們的住宅就是不動產(chǎn)的需求方，其實是不太妥當(dāng)?shù)恼f法，就是從溫飽到小康的過度階段當(dāng)中，現(xiàn)在房地產(chǎn)叫溫飽，我們還有十幾二十年未來房地產(chǎn)發(fā)展的階段，但是我們沒有到再平衡再出發(fā)的階段。

　　再就是房價高，萬惡的恒大、恒二、恒三，一個企業(yè)能搞掉兩三萬億，是這樣嗎？中國含稅費率最高的商品是煙和酒，其次是房地產(chǎn)。比如北京有一些地塊目前正在拍，土地出讓方式?jīng)]有改變，限房價、競地價，地價競起來就是7萬多，房價是9萬5，房地差兩萬多塊錢，還包括開發(fā)商整個的運行、配套、建安、景觀等一系列成本。再例如說我們經(jīng)常說房地產(chǎn)這個問題帶來了中國經(jīng)濟泡沫化或者等等一系列的問題，光說房地產(chǎn)的負(fù)面，但房地產(chǎn)有沒有正面正向的作用呢？我記得在2021年底、2022年初的時候，中央經(jīng)濟工作會議說，房地產(chǎn)仍然是中國的支柱產(chǎn)業(yè)，因為它上下游鏈條長，相關(guān)的行業(yè)多，涉及國計民生老百姓的生活復(fù)雜，所以其實房地產(chǎn)弄得不好有負(fù)面作用，但是如果把房地產(chǎn)正面作用一筆代過，也不是好的現(xiàn)象。

　　再就是房地產(chǎn)有沒有外溢效應(yīng)？以前是房地產(chǎn)把蓋房子的錢用來搞其他的，一會兒賣水，一會兒做汽車，現(xiàn)在讓他們把蓋房子的錢老老實實搞個賬戶，就賣房子就解決了。解決問題是如此輕而易舉嗎？如果房地產(chǎn)出現(xiàn)更大的風(fēng)險，它會不會對整個中國經(jīng)濟運行有風(fēng)險的外溢？比如有官員說，房地產(chǎn)就是價格波動，是這樣嗎？如果不動產(chǎn)這端，如果你是全額付款的，當(dāng)然是價格波動，但即便是全額付款，你也不能這么說，因為在負(fù)債端你可能有抵押、有債務(wù)。所以第二個再平衡是認(rèn)知的再平衡，但到今天認(rèn)知的再平衡遠遠沒有做到，房地產(chǎn)真的背負(fù)了非常多沉重的歷史的責(zé)任。

　　再接下來我們看戰(zhàn)略的再平衡。戰(zhàn)略的再平衡是什么意思呢？我聽到無數(shù)官員這么講，我們要發(fā)展新模式，請問你的新模式是什么？打開看一看，告訴大家你的新模式是什么。我們要追求房地產(chǎn)的高質(zhì)量增長，請問什么是高質(zhì)量增長？打開看一看，請給出高質(zhì)量增長的引導(dǎo)。我們要尋求房地產(chǎn)和公民經(jīng)濟的良性循環(huán)，請問什么是良性循環(huán)？

　　我都不否認(rèn)我們需要一個好的循環(huán)，我們需要一個好的增長質(zhì)量、發(fā)展質(zhì)量，我們需要一個新的模式，那都是彼岸性的，不是此岸性的。我們從此岸到那個新模式、高質(zhì)量、良性循環(huán)的彼岸，給我們一條路徑。有沒有一條路是通向那的，還只是說單純否定了舊有的開發(fā)和持有并重的模式不可行，如果是這樣的話，大家的情緒就很難從挑戰(zhàn)當(dāng)中找到機遇。但目前來講，戰(zhàn)略還是彼岸性的，我們可以看到越來越多的戰(zhàn)略都是彼岸性的。

　　戰(zhàn)術(shù)上我們也需要再平衡，什么叫戰(zhàn)術(shù)上需要再平衡呢？政策已經(jīng)出得很多了，比如某省，某年經(jīng)濟改革開放的經(jīng)驗都是90多條，那么多條改革開放的經(jīng)驗，怎么沒有有效促成本省民生的顯著改善呢？所以不要老總結(jié)經(jīng)驗，看看實效。我們可以看到在需求側(cè)出了很多政策，因為關(guān)于幫助人們買房，需求側(cè)出的政策不少，大多數(shù)政策其實效果也有待考驗，其中有一條政策是有用的，就是按揭利率下降了。供給側(cè)的政策少，也就涉及到供應(yīng)商、涉及到開發(fā)商，對他們的政策供給是少的，對他們的大多數(shù)條條框框仍然存在，仍然既要捆綁他們，又要他們干活。再接下來就是土地政策幾乎沒有變化，如果戰(zhàn)術(shù)上是這樣的，那就不行。土地政策要有顯著變化，對于供給側(cè)的政策要跟需求側(cè)政策相互匹配，現(xiàn)在的政策的供給在戰(zhàn)術(shù)層面是這么個偏頗的狀態(tài)。

　　房地產(chǎn)我們知道處于調(diào)整的前期，我們需要怎么樣的政策才能使得房地產(chǎn)在2024年見底，我們至少需要兩個政策。第一個政策，對于2019年以來高價拿地的土地儲備，對于地方政府和開發(fā)商所簽署的城市更新也好，城中村改造也好，進行再調(diào)整，調(diào)容調(diào)規(guī)都有必要，僅僅以高價拿地造成的房企的存貨減值來看，這些貨值最保守估計，按照過去兩到三年拿地的規(guī)模，一些壓力在地方的平臺，大部分壓力在房地產(chǎn)企業(yè)，涉及的有問題的存貨可能在20萬億。如果不對這些存貨，尤其是高價地，因為容積率和詳細規(guī)劃的再調(diào)整，這些存貨就一定要進行持續(xù)的減值計提。公司要對這么大的量，以十萬億級的量進行減值計提，會使得這些企業(yè)在今后很長時間，甚至五年左右的時間很難有一個公司的市值增長，然后流動性、經(jīng)營性現(xiàn)金流回正，甚至取得盈利的機會。市場可能會認(rèn)為這些企業(yè)不具備可持續(xù)的經(jīng)營能力。

　　另外就是保交樓，如果你按照20%到25%像野村統(tǒng)計的爛尾率來計算的話，我們需要大概4到4.5萬億的保交樓資金，最保守估計，如果爛尾率5%，我們需要八千到一萬億。2023年對于保交樓任務(wù)下達的很緊急，地方政府和開發(fā)商相關(guān)企業(yè)壓力也很大，但是大家都苦于沒有錢，明年有沒有錢？明年看起來保交樓也沒有錢，那么通過商業(yè)銀行也好，通過政策性金融機構(gòu)也好，能不能有八千到一萬億的專門針對保交樓的資金，也是非常緊急的。如果調(diào)容調(diào)規(guī)和保交樓在2024年都沒有出現(xiàn)，大概率在2024年房地產(chǎn)還沒有見到底部，至少2024年上半年房地產(chǎn)挑戰(zhàn)和壓力是非常嚴(yán)峻的。

　　總結(jié)一下，中國經(jīng)濟增長的軌跡發(fā)生了變化，中國經(jīng)濟整個面臨驚險的一躍，從過去高速增長向未來不太確知時間和高度的增長的平臺邁進，相應(yīng)的房地產(chǎn)也在這個驚險的一躍的過程當(dāng)中。中國經(jīng)濟是不是進入了調(diào)整的中后期，我不知道，但至少房地產(chǎn)行業(yè)沒有進入到調(diào)整的中后期。從現(xiàn)在看2024年，涉及房地產(chǎn)的政策再調(diào)整和解決真實的市場存在的政策需求之間的缺口是顯而易見的，這一定會導(dǎo)致在2024年及今后的兩到三年，中國的房地產(chǎn)市場仍然在苦苦尋求再平衡當(dāng)中。

　　我們需要期待的是在座各位在第25、26屆寫字樓產(chǎn)業(yè)園發(fā)展論壇當(dāng)中還能再見面，我們一定要成為最后幸存下來的那幾位。因為重要的往往不是我們有多優(yōu)秀，重要的是并非我們成功了，而是我們的對手都失敗了。

   來 源：房訊網(wǎng)